臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第339號原 告 陳金英
林玉秀林睦鄉黃國祥林沄錚林秀娗林柏翰上列七人共同訴訟代理人 許世彣律師被 告 張秋美訴訟代理人 蔡建賢律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國106年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例參照）。本件原告起訴主張，其依本院民事執行處102年度司執字第19800號給付借款強制執行程序（下稱系爭執行事件），拍定坐落臺南市○○區○○段260、2
61、262、264、264-2地號（上開5筆土地下稱系爭土地），及同段197、252、253、256、256-2、257、257-2、258、
259、265、267、268、269、272、273、274、275、277、
279、281地號土地（上開25筆土地下稱系爭拍賣土地），嗣被告於上開執行程序中，就系爭土地部分行使優先承買權，本院民事執行處改認被告有優先承買權而准許之。惟原告既已拍定系爭拍賣土地，並否認被告有優先承買權，則被告就系爭土地之優先承買權存否即不明確，原告基於拍定人之地位，於私法上之應買權利確有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之消極確認判決除去之，故原告提起本件訴訟確認被告之優先承買權不存在，應有確認利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠系爭拍賣土地（其中5筆為系爭土地）經本院民事執行處以
系爭執行事件查封拍賣，並由原告於民國103年4月23日具狀聲明依公告所定拍賣條件新臺幣（下同）8,330萬5,000元應買，並繳納保證金1,666萬1,000元在案。雖被告於105年3月10日具狀表示就系爭土地行使優先承買權，惟經本院民事執行處認已逾聲明期限於105年3月11日以南院崑102司執迅字第19800號函駁回，並於同日以執行命令命原告於7日內1次繳清6,664萬4,000元，原告已於期限內繳清完畢。詎被告於105年3月21日聲明異議，經本院裁定駁回後提起抗告，臺灣高等法院臺南分院以105重抗字第46號裁定廢棄原裁定發回本院，再經本院審理後以105年度執事聲更（一）字第4號裁定（下稱系爭裁定）：「原裁定廢棄」。嗣本院民事執行處即於106年2月6日改以南院崑102司執迅字第19800號執行命令，命本件被告繳納承買系爭土地之價金965萬2,000元，及以106年2月19日南院崑102司執迅字第198000號函通知原告領回保證金965萬2,000元。
㈡系爭裁定雖認被告於103年7月31日具狀聲明願照拍定同一價
格優先承買系爭土地，該行使優先承買權之意思表示即已達到本院民事執行處而發生效力，惟土地法第34條之1第4項規定之優先承買權係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約，此有最高法院86年度台上字第1089號裁判要旨可資參照。因此，本院民事執行處固於103年7月15日以南院崑102司執字第19800號公告徵詢系爭拍賣土地之共有人或其繼承人行使優先承買權，然此係囑債權人臺南市六甲區農會辦理執行公告事宜，尚非執行法院向被告徵詢是否行使優先承買權之通知，故被告於103年7月31日具狀聲明優先承買系爭土地，依上開最高法院裁判意旨應尚未合法行使優先承買權而生效。且本院民事執行處另於103年8月4日以南院崑102司執迅字第19800號函覆被告，稱:「…待租地漁牧之優先承買權爭議處理完畢後，再行通知共有人優先承買。」等語，可見被告自應俟租地漁牧承租人之優先承買權爭議終結後，經本院民事執行處通知是否行使優先承買權時，於期限內為聲明，始得謂合法主張優先承買權。
㈢縱認被告已於103年7月31日行使優先承買權，然本院民事執
行處於103年7月15日所為之公告係針對「系爭拍賣土地」公告共有人或繼承人是否願依照拍定同一價格即8,330萬5,000元優先承買。惟被告僅聲請就「系爭土地」拍定價金965萬2,000元部分行使優先承買權，非以「同樣條件」請求，不符土地法第34條之1第4項規定，難謂已合法行使優先承買權。
㈣綜上，本院民事執行處於105年2月22日以南院崑102司執迅
字第19800號函請被告於文到10日內，聲明願否依照同樣條件優先承買系爭土地，如逾期未表示即視為放棄，並於同年2月24日送達被告，被告遲至同年3月10日始具狀聲明願優先承買，可見其聲明已逾期，不得優先承買系爭土地。原告請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，應有理由。
㈤並聲明:確認被告就系爭執行事件拍賣之系爭土地優先承買權不存在。
二、被告則以：㈠本院民事執行處103年8月4日南院崑102司執迅字第19800號
函覆被告稱:「台端聲明優先承購…本件經應買人聲明應買，後經租地漁牧之承租人聲明優先承買，現正處理優先承買權爭議中，因上開租地漁牧之優先承權先於共有人之優先承買權，故待租地漁牧之優先承買權爭議處理完畢後，再行通知共有人優先承買。」等語，可見本院民事執行處已承認被告行使優先承買權無訛。且上開租地漁牧承租人之優先承買權爭議，業經本院103年度訴字第1129號民事判決確認優先承買權不存在確定在案（下稱另案判決），故被告行使系爭土地共有人優先承買權，自屬合法有效。
㈡被告為系爭土地共有人，並表示就系爭土地之拍賣條件予以
承受，原告將非被告共有之其他土地視為應由被告一併承受，自不符合事實。被告僅聲明就「系爭土地」拍定價金965萬2,000元部分行使優先承買權，應已依拍賣「同樣條件」合法行使優先承買權，原告主張被告未依土地法第34條之1第4項規定之旨趣，以「同樣條件」優先承買系爭土地云云，實無理由。
㈢租地漁牧承租人與共有人倘若就同一筆土地先後聲明優先承
買權，依法係處於競合情形，依優先承買權效力之規定，劣後之承買權一經行使即已成立生效，類似抵押權順位之優先效力，僅其優先順序先後，非劣後之承買權消滅，劣後承買權處於停止狀態，應指待前順位承買權失效時，後順位承買權即生效遞補。而本件租地人之優先承買權爭議，業經另案判決（即本院103年度訴字第1129號民事判決）確認優先承買權不存在確定在案，故被告行使共有人優先承買權自屬合法有效。因此，第2次聲明僅係重申，被告之優先承買權早已行使生效，並不受其後重申或再次聲明之影響。
㈣並聲明:如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地本件被告各持有權利範圍2分之1。
㈡系爭拍賣土地（包括系爭土地），前經本院民事執行處以系
爭執行事件查封拍賣，原告於103年4月23日具狀依公告所定最低拍賣價8,330萬5,000元予以應買，並繳納保證金1,666萬1,000元，嗣於105年3月繳清餘款。
㈢訴外人陳史佳市（即耕地承租人）於103年5月7日就系爭執
行事件拍賣之坐落臺南市○○區○○段256、257、264-2、2
67、268、269、272、273、274、275、277、279地號土地向本院民事執行處聲明優先承買；另訴外人陳天印（即耕地承租人）就系爭拍賣土地之其餘土地，亦向本院民事執行處聲明優先承買。
㈣本院民事執行處於103年7月15日以南院崑102司執迅字第000
00號公告有關徵詢租地耕作限期表示優先承買等事項（內容參閱系爭執行事件卷宗之公告）。
㈤本院民事執行處於「103年7月31日」收受被告名義之民事聲
明狀，表示其為系爭土地之共有人，聲明願照拍定同一價格，優先承買系爭土地等語。
㈥本院民事執行處就被告上開聲明狀，於103年8月4日以南院
崑102司執迅字第19800號函覆表示：「…本件經應買人聲明應買，後經租地漁牧之承租人聲明優先承買，現在處理優先承買權爭議中，因上開租地漁牧之優先承買權優先於共有人之優先承買權，故待租地漁牧之優先承買權爭議處理完畢後，再行通知共有人優先承買。」等語。
㈦上開陳史佳市、陳天印之優先承買權爭議，經本院以另案判
決（即103年度訴字第1129號）確認陳史佳市、陳天印優先承買權不存在，提起上訴後，陳史佳市、陳天印於105年1月7日撤回上訴確定在案。
㈧本院民事執行處於105年2月22日以102司執迅字第19800號函
通知被告：「請於文到10日內，依說明二所示聲明願否依同樣條件優先承買附表所示不動產，逾期未表示，視為放棄，請查照…」，被告於105年2月24日收受上開通知。嗣本院民事執行處於105年3月10日收受被告名義之優先承買聲明狀，聲明表示就系爭土地行使共有人優先承買權，以同樣條件優先承買嘉南段260、261、264、264-2地號土地（未記載262地號土地）等語。
四、本院得心證之理由：㈠訴外人臺南市六甲區農會於102年4月13日持本院核發之債權
憑證，具狀聲請強制執行債務人即陳正崑等人所有之不動產，經本院以系爭執行事件受理並查封「系爭拍賣土地」（即拍賣公告之丁標）及其他土地（包括坐落臺南市○○區○○段894、895、896、897、902、1006、1007、1008、1009、1
010、1011地號、臺南市○○區○○段○○○○○○號土地，上開13筆土地下稱甲、乙、丙標土地）在案。嗣本院民事執行處於103年3月18日依規定將「系爭拍賣土地」及甲、乙、丙標土地，公告願買受者得於3個月內依拍賣條件應買。本件原告旋於103年4月23日具狀表示願意依拍賣條件即8,330萬5,000元應買拍賣公告之丁標即系爭拍賣土地。惟陳史佳市、陳天印（即耕地承租人）於103年5月7日具狀就系爭拍賣土地向本院民事執行處聲明優先承買，本院民事執行處另於「103年7月15日」就系爭土地公告表示系爭拍賣土地共有人或其繼承人得於公告揭示日起20日內，檢具所有權證明文件及戶籍謄本具狀聲明願照拍定同一價格優先承買，並於103年7月31日通知本件原告因形式認定陳史佳市、陳天印就系爭拍賣土地有優先承買權存在，請原告提起確認優先承買權不存在之訴訟等語。本件被告於同日（即「103年7月31日」）具狀表示其為系爭土地之共有人，聲明願照拍定同一價格優先承買系爭土地，本院民事執行處於「103年8月4日」以南院崑102司執迅字第19800號函通知本件被告表示：「…本件經應買人聲明應買，後經租地漁牧之承租人聲明優先承買，現在處理優先承買權爭議中，因上開租地漁牧之優先承買權優先於共有人之優先承買權，故待租地漁牧之優先承買權爭議處理完畢後，再行通知共有人優先承買。」，並經本件被告於103年8月6日收訖該函文。嗣本件原告就陳史佳市、陳天印對系爭拍賣土地有無優先承買權之爭執提起訴訟，並經本院以另案判決（即103年度訴字第1129號）確認陳史佳市、陳天印優先承買權不存在，經提起上訴後，於105年1月7日撤回上訴確定在案，本件原告旋即陳報上開判決結果，本院民事執行處遂於105年2月22日以102司執迅字第19800號函通知被告於公告揭示日起10日限期內表示是否優先承買「系爭土地」，逾期不為聲明，則將拍賣標的物交由拍定人買受。被告於105年2月24日收受上開通知，遲至105年3月10日始具狀表示就系爭土地行使共有人優先承買權，本院民事執行處於105年3月11日函文通知本件被告已逾10日優先承買權期日而視同放棄，其聲請不予准許等語。本件被告就上開執行命令不服聲明異議，經本院以102年度司執字第19800號裁定駁回，提起抗告後，由臺灣高等法院臺南分院以105年度重抗字第46號裁定「原裁定及原處分廢棄」，並發回本院，本院於105年12月15日以系爭裁定（即105年度執事聲更（一）字第4號）廢棄原裁定確定在案等情，有上開判決及裁定在卷可稽（本院卷第24、25、37至47頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗核閱屬實，亦為兩造所不爭執，此部分之事實，首堪認定。
㈡原告固主張本院民事執行處雖於「103年7月15日」以南院崑
102司執字第19800號公告徵詢系爭拍賣土地之共有人或其繼承人行使優先承買權，然此係囑債權人臺南市六甲區農會辦理執行公告事宜，尚非執行法院向被告徵詢是否行使優先承買權之通知，被告於「103年7月31日」具狀聲明優先承買系爭土地，尚未合法行使優先承買權而生效云云。惟查：
1.本院民事執行處於本件原告具狀表示應買系爭拍賣土地（即拍賣公告之丁標）後，依土地法第34條之1第4項、辦理強制執行事件應行注意事項第44項第1款前段規定，於「103年7月15日」以南院崑102司執字第19800號公告表示：「主旨：
公告徵詢租地耕作限期表示優先承買如附表所示強制執行拍定不動產相關事項。…公告事項：…二、該不動產現今拍定如上，特此公告該共有人或其繼承人得於本公告揭示日起20日內，檢具所有權證明文件及戶籍謄本具狀向本院聲明願照拍定同一價格優先承買。逾期不為聲明，即將拍賣標的物交由拍定人買受。」等語，此經本院調取系爭執行事件卷宗核閱屬實，而土地法第34條之1第4項、辦理強制執行事件應行注意事項第44項第1款前段係分別規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」、「不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買。」，則綜合上開公告之目的及法條規定內容判斷，本院民事執行處於前揭期日所為之公告，顯然係利用公告之方式通知他共有人或其繼承人，如有意願以拍定之同一價格主張優先承買，即可於公告揭示日起20日內具狀向法院表示，並因強制執行法上之拍賣亦為買賣之一種，係屬要約性質以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位出賣其應有部分，故本件被告於揭示公告期限20日即「103年7月31日」具狀向本院民事執行處表示其為系爭土地之共有人，聲明願照拍定同一價格優先承買系爭土地，其買受之承諾意思表示即因到達生效而合意成立買賣契約，除非有解除契約或終止契約或未按期繳清拍賣價金等事由，否則系爭土地買賣契約即告成立生效。本院民事執行處雖於「103年8月4日」以南院崑102司執迅字第19800號函覆本件被告表示待租地漁牧之優先承買權爭議處理完畢後，再行通知共有人優先承買等語，惟此係陳史佳市、陳天印以其等為系爭拍賣土地之耕地承租人為由主張有優先承買權，並因土地法第107條準用同法第104條第2項規定具有物權效力，較優先於土地法第34條之1第4項之債權效力而需先行處理，故上開通知內容，並非以本件被告不符優先承買權規定而駁回「103年7月31日」關於優先承買之聲明，自不影響上開認定之結果。因此，本院民事執行處於另案判決確定後，贅於105年2月22日以102司執迅字第19800號函通知被告於公告揭示日起10日限期內表示是否優先承買「系爭土地」，縱被告逾10日始具狀聲明行使優先承買權，自無礙債務人與被告間就系爭土地已於「103年7月31日」成立買賣契約之事實。
2.原告雖提出最高法第86年度台上字第1089號裁判要旨，主張本院民事執行處103年7月15日以南院崑102司執字第19800號公告徵詢系爭拍賣土地之共有人或其繼承人行使優先承買權，係囑債權人臺南市六甲區農會辦理執行公告事宜，尚非執行法院向被告徵詢是否行使優先承買權之通知云云。然查，細譯上開最高法院判決意旨，係指欲出賣應有部分之土地共有人，尚未通知其他共有人是否主張優先承買權前，其他共有人即向欲出賣應有部分之土地共有人表示優先承買而不成立買賣之情形，此從該裁判意旨中「除出賣應有部分之共有人通知外」一語即可至明，亦即通知其他共有人是否主張優先承買權，係屬買賣契約之要約，如其他共有人於通知期限內表示願意以同一條件購買之承諾意思表示達到出賣之共有人，即因雙方合意而成立買賣契約，倘其他共有人尚未經出賣共有人通知為要約之意思表示前，即表示願意優先承買，則因僅單方為意思表示，自不生合意之效力。因本院民事執行處103年7月15日南院崑102司執字第19800號公告，係依土地法第34條之1第4項及辦理強制執行事件應行注意事項第44項第1款前段規定，公告通知其他共有人或其繼承人是否主張優先承買權，並非囑債權人辦理執行公告事宜，已如前述，則本件被告既於公告後期限內以共有人地位主張優先承買，即非屬上開最高法院判決要旨所指稱之情形，原告誤解該判決意旨而為前揭之主張，洵屬無稽，自無可採。
3.原告雖於103年4月23日就系爭拍賣土地（即拍賣公告之丁標）公告之拍賣條件（第3次拍賣底價），具狀表示願以8,330萬5,000元為應買，惟本件被告僅為「系爭土地」之共有人，並非其餘土地之共有人，得依土地法第34條之1第4項規定，經公告通知後表示願以「同一條件」承買之權利，當然僅止於「系爭土地」部分，尚不及於其餘土地，此觀土地法第34條之1第4項規定係藉由承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產有效利用之立法意旨，及本院民事執行處103年7月15日南院崑102司執字第19800號公告表示依據之法條為土地法第34條之1第4項及辦理強制執行事件應行注意事項第44項第1款前段規定即足至明。況本院民事執行處將系爭拍賣土地歸於同一「丁標」予以拍賣，係基於便利拍賣程序之進行，並非系爭拍賣土地須一併全部拍賣或承買始可為之，且土地法第34條之1第4項之優先承買權乃法律所明定，不得任意創設，自不因拍賣公告或第三人應買之標的而任意限縮或擴張優先承買權範圍。因此，原告援引最高法院98年度台上字第1285號、100年度台上字第432號裁判要旨，逕謂本件被告僅就「系爭土地」聲明優先承買，非就「系爭拍賣土地」全部予以承買，未符合上開法條規定之「同樣條件」旨趣而未生優先承買之效力云云，亦有誤解，難予憑採。
五、綜上所述，原告雖於103年4月23日向本院民事執行處具狀表示願意依拍賣條件即8,330萬5,000元應買拍賣公告之丁標即系爭拍賣土地，惟被告於本院民事執行處103年7月15日公告通知是否依土地法第34條之1第4項規定主張優先承買權後，即於公告揭示日起20日內即103年7月31日向本院民事執行處具狀表示其為系爭土地之共有人，聲明願照拍定同一價格優先承買系爭土地，則系爭土地即因債務人與被告合意而成立買賣契約，不因日後本院民事執行處於105年2月22日誤為再次通知優先承買權及被告遲延為意思表示而受有影響，且本院民事執行處於105年3月11日以南院崑102司執迅字第19800號函駁回本件被告異議，此亦經本院以系爭裁定予以廢棄在案。從而，原告主張被告於本院民事執行處105年2月22日公告通知是否願依同樣條件承買後，逾期未表示而視為放棄，請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 21 日
民事第二庭 法 官 林勳煜以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 24 日
書記官 洪翊學