臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第418號原 告 張東瑞訴訟代理人 曾柏暠律師
陳豐裕律師被 告 臺灣糖業股份有限公司法定代理人 黃育徵訴訟代理人 鄭傳富
林俊祺蔡孟錕複 代理人 賴毓姍上列當事人間訴請確認土地租賃關係存在事件，本院於民國106年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就被告所有坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○號土地與被告間有租賃關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、本件原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張就被告所有坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），於民國105年1月23日起至115年1月22日止，與被告存在租賃關係，因原告拍賣取得系爭土地原承租人蔡水明在系爭土地上興建之地上建物（蔡水明向被告承租系爭土地並興建地上建物），惟蔡水明竟以土地原承租人之身分向台灣屏東地方法院訴請本件原告拆屋還地，此有屏東地方法院105年度重訴字第100號民事反訴起訴狀影本一份影本在卷可證（見本院卷第28至33頁），且被告亦未肯認原告取得系爭土地承租人之身份，故本件原告有提起本件訴訟以確認就系爭土地對被告有租賃關係存在之必要，如不訴請確認，原告拍賣取得系爭土地上之地上建物在私法上之地位將有受侵害之危險，依上開說明，原告提起本件確認之訴以排除此項危險，於法有據。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告所有系爭土地於95年間出租給訴外人蔡水明，訴外人蔡
水明於96年12月11日與訴外人劉士博簽訂協議合作意向書，經由被告出具土地使用同意書，同意訴外人蔡水明興建建物後，乃由訴外人蔡水明出名申請建照，另由訴外人劉士博出資興建農作育苗產銷設施（下稱系爭建物，此系爭建物之建號原暫編為新北勢段986建號，嗣後改為988建號，門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路○○○號），建造完成之後由訴外人蔡水明取得屏東縣政府核發之使用執照，並由訴外人蔡水明辦理第一次建物所有權登記，取得系爭建物之所有權。嗣因訴外人蔡水明欠債，被債權人臺北農特產貿易股份有限公司聲請拍賣系爭建物，由原告於101年12月20日得標買受，並繳足全部價金，已由臺灣屏東地方法院發給原告不動產權利移轉證書，並由原告辦理系爭建物所有權移轉登記完畢。依民法第426條之1規定，可知訴外人蔡水明就系爭土地與被告間之土地租賃契約，對於系爭建物之受讓人即原告，仍繼續存在，亦即訴外人蔡水明與被告間就系爭土地成立之租賃契約應由原告繼受取得，原告就被告所有系爭土地全部應有租賃契約存在等語。
㈡並聲明：請求判決如主文第1項所示。
二、被告則以：㈠本件原告係經拍賣取得系爭建物所有權，對於原告主張依民
法第426條之1規定，被告與訴外人蔡水明就系爭土地105年1月11日所訂定之土地租賃契約書移轉存在於原告及被告間，被告並無意見，惟就租賃契約由原告取得承租人身份之範圍，希望係以系爭土地之全部範圍為原告取得之租賃範圍，理由如下：
⒈本件應該只有民法第426條之1的問題，沒有民法第425條之1
的問題。參照最高法院102年度台上字第1803號判決、臺灣高等法院臺南分院104年度重上字第34號判決、臺灣士林地方法院105年度簡上字第119號判決、臺灣彰化地方法院101年度訴字第304號判決之見解，可知民法第426條之1規定，向來實務及通說見解皆認為是法定承擔契約，出租人與承租人之租賃關係，法定移轉至出租人與受讓人間繼續存在，則受讓人即原告應取得就系爭土地全部於105年1月11日所訂定之租賃契約書之承租人地位，原租賃契約之承租人蔡水明喪失承租人地位。若認為受讓人即原告非繼受系爭土地全部範圍之租賃契約，因系爭建物係依照承租農地範圍相關之農地建蔽率、空地比之規定計算而合法興建之建物，將發生系爭建物不符合上開相關法規而不合法之問題，是以，系爭土地之租賃契約應全部由原告繼受，始為合理。
⒉本件系爭土地為農地，被允許建物的用途有限制，必須是用
於農場品的行銷、管理、培養及農產加工製造，而且允許建築的土地比例有嚴格的限制，就是建築的比例很低，要求保持空地的比例很高，於承租農地上興建系爭建物，依農業用地作農業設施容許使用審查辦法第7條第3項規定，本件於該辦法98年3月16日修正施行前，即96年間經主管機關核發農業用地作農業設施使用同意書，並於96、97年間分別取得建築執照及使用執照，不能僅單獨把建物占用基地範圍之租賃契約轉給原告，否則會發生系爭建物及空地比不符規定的問題，所以被告希望能把系爭土地整筆1萬平方公尺的租賃關係全部轉給原告。
⒊綜上，民法第426條之1規定之立法目的係為調和土地所有人
及房屋所有人之關係，維護社會經濟，因此本件若認適用民法第426條之1規定，法律效果應為法定契約承擔，系爭建物受讓人即原告應繼受105年1月11日所訂定之土地租賃契約書，承租農地面積為農地租賃契約約定之1萬平方公尺。
㈡並聲明：對於原告請求沒有意見。
三、本院得心證之理由：㈠按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推
定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（最高法院48年台上字第227號、43年台上字第479號判例參照），上開判例雖經最高法院91年度第13次、92年度第12次民事庭會議決議通過不再援用，惟不再援用之理由為民法債編已增訂第426條之1。又按民法第426條之1規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」，其立法理由謂「房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。」，是民法第426條之1係參酌「除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在」之實務見解，將上開實務見解以法條文之形式予以明定，以杜紛爭，並非否認上開最高法院判例之見解，或否定上開最高法院判例見解於法條文修正前租地建屋契約之適用。
㈡經查，系爭土地上原係被告以基地租賃之法律關係於95年間
至105年1月11日出租予訴外人蔡水明，訴外人蔡水明96年、97年間於系爭土地上興建系爭建物並登記取得所有權（見本院卷第21頁），嗣後原告於101年間經法院拍賣程序中拍定取得系爭建物，並於105年2月2日領取臺灣屏東地方法院不動產權利移轉證書而取得系爭建物之所有權。又查，被告於105年1月11日重新與訴外人蔡水明訂立105年1月23日起至115年1月22日就系爭土地全部面積一萬平方公尺之土地租賃契約書，此有原告提出之臺灣屏東法院不動產權利移轉證書及系爭建物登記第一類謄本，被告提出之系爭土地歷次租賃契約書附卷為證（見本院卷第23至25頁、第89-98頁）。承前說明，民法第426條之1規定，乃在保護房屋受讓人，而賦予其繼續占有使用基地之正當權源，並保障系爭合法建物不致於發生因土地權利不明而導致遭拆除或變成非法建物之可能，基於房屋與土地之使用不可分之原則，應認為基地租賃權隨同房屋所有權一併讓與，故本件原告買受系爭建物後，即繼受訴外人蔡水明就系爭土地與被告於105年1月11日所訂定土地租賃契約書之承租人身分，換言之，訴外人蔡水明已脫離系爭土地之租賃關係，已非系爭土地之承租人。原告既因法院拍賣程序而取得系爭土地上之系爭建物，依民法第426條之1之規定，原告即取得系爭土地上開租賃契約（土地範圍全部）之承租人身份，至為明確。
㈢綜上所述，原告主張其拍定取得系爭建物所有權後，訴外人
蔡水明與被告間就系爭土地成立之租賃契約，應對系爭建物之受讓人即原告繼續存在，原告依民法第426條之1應取得系爭土地之承租人地位，是原告請求確認就系爭土地與被告間有租賃契約關係存在，為有理由。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項定有明文。查本件訴訟費用額即第一審裁判費經核為24,760元，爰確定由敗訴之被告負擔。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 黃聖涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 陳杰瑞