臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第439號原 告即反訴被告 陳慶守訴訟代理人 鄭世賢律師被 告即反訴原告 張茂成上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國106 年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣30萬元及自民國106年4月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣6,500元由被告負擔3,250元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣10萬元為被告供擔保後
，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣30萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新台幣12,781元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一事實或同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件原告起訴主張兩造間之買賣契約因標的物有瑕疵，已由原告解除，被告應返還已付之買賣價金新台幣（下同）30萬元及違約金30萬元；訴訟繫屬中，被告即反訴原告主張反訴被告未依約給付完稅款150萬元，經反訴原告催告後，仍未給付，反訴原告乃解除契約，並請求因此所受損害，即另行承租房屋、裝潢之費用182,000元，及配合搬遷而賤賣之機具損害1,000,000元，共計1,182,000元。經核反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間有牽連關係，依據前述說明，反訴原告所提之反訴，應予准許。
貳、本訴部份：
一、原告主張：
（一）兩造於民國105年12月13日簽立土地買賣契約書，約定由原告買受被告所有坐落臺南市○○區○鎮段○○○○號土地（下稱系爭土地），面積：1864平方公尺，所有權全部暨其上乙棟未保存登記之違章建物，買賣價金為300萬元，兩造於簽立上開買賣契約當時，原告並交付30萬元之第一期買賣價金予被告（下稱系爭買賣契約）。又兩造簽定系爭買賣契約後，遂依契約約定進行土地鑑界，經於106年1月24日臺南市鹽水地政事務所測量員至系爭土地現場為測量後，發現被告就系爭土地暨其上未保存登記之違章建物之占有狀況對原告有所隱瞞，其中系爭土地之西側部分土地為鄰地所有權人開闢為魚塭，北側土地一部分原為供不特定通行之用之農路，後被告興建上開未保存登記違章建物時，除將該建物搭建在該農路上及越界建築至國有土地上外，並將本為供不特定人通行之農路予以封阻並單獨占有使用，為此原告與本件土地買賣仲介人及承辦地政士於測量現場，告知被告上揭越界情事產生需坦誠處理且勿搬遷上揭建物內物品，否則兩造將會產生履約爭議，並請被告俟鑑界界址明確且未與鄰地有所糾紛後，買賣始續行履約，詎被告竟一再推諉責任並表示該地界其現場是依前地政事務所鑑界施作圍籬及地上物，不料此次鑑界當日始明確得知圍籬越界國有土地及私有地且現場水利會排水溝渠與鄰地魚塭亦占用系爭土地云云。惟系爭土地之鄰地所有權人亦於當日前來說明前申請鑑界時亦告知被告其搭建之違章建物有占有農路及國有土地之情事，並請被告返還占有地並遷離其施設之電線桿，詎被告竟又執詞否認，後原告多次連絡被告解決系爭土地買賣之爭議，詎被告不予理會。為此原告不得已於106年2月9日寄發新營中山路郵局第28號存證信函通知被告於文到後7日內出面說明並解決上揭爭議，惟均未獲被告回應，後再於106年3月6日以新營新進路郵局第7號存證信函以被告具有系爭土地買賣契約第12條第3款約定之違約事項解除系爭土地之買賣契約。按「賣方毀約不賣或出售與第三人給付不能或其他違約情事時，經買方催告通知七日內，仍不履行時，買方除得解除本契約外，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」系爭土地買賣契約書第12條第3款定有明文約定，為此原告依上揭約定條文及民法第250條第1項：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」之規定請求被告應返還已付土地買賣價金30萬元外，並給付已付價金同額即30萬元之違約金予原告。
（二）並聲明：⒈被告應給付原告60萬元及本起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件被告並無任何違約之情事，蓋依系爭買賣契約第11條第1項約定，被告主要係要擔保系爭土地產權清楚，而從系爭土地之土地謄本以觀，系爭土地的所有權人確實係被告，產權即屬清楚無誤。且被告在簽立買賣契約時，對於買賣標的物有被他人佔用或佔用他人土地乙節根本毫無所悉，因被告於91年間向前手購買系爭土地後，有進行鑑界，斯時鑑界結果即系爭土地的西側魚塭並未占用到系爭土地，被告亦係依鑑界判定屬系爭土地範圍內據以興建地上物，均為不爭之事實，或係因界址變動、測量誤差等因素，致有原告所指買賣標的物被他人佔用或佔用他人土地之情形，被告既不知情，何來違約之說？再系爭買賣契約第
11 條第4項已載明：「土地依現況點交土地」等語，被告自不負瑕疵擔保責任，原告在取得系爭土地所有權後，應循民事訴訟途徑向無權占用之人主張排除侵害，而非逕向被告主張解除契約。原告次主張購買的「未保存登記違章建物」係佔用到農路與越界建築到國有土地上云云，原告既自承知悉購買的建物為一「違章建築」，清楚知悉隨時均有遭拆除之風險，自不許主張屬被告之違約，且該農路若屬被告所有，究否有原告所述係供不特定通行使用，仍有疑義。另依原告主張之違約情事，均僅為買賣標的物中的一小面積或部分而已，尚未及於全部（或整筆土地），應無價值之減損，縱有價值之減損，仍屬無關重要，不得視為民法上之瑕疵。
（二）本件原告之契約解除權係以被告有違約且符合民法第359條非屬解除契約顯失公平之情形時，始得為之，絕非一認被告有違約原告旋即取得解除契約之權利，此觀系爭合約第11條第1項後段約定：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」即明。且依系爭買賣契約第11條第4項約定：「土地依現況點交土地，地上物、違建、垃圾、雜草、樹木…等由賣方於鑑界前需清除完畢。鑑界後，面積如有減少依每坪成交單價減少價金。如有部分被侵占或私設巷道或既成道路…等無法使買方主張所有權時，賣方需於知悉十日內排除，否則同意依每坪成交單價減少價金。鑑界時需通知買方到場完成點交手續。」亦可知果如原告主張有違約之情形，原告至多僅有主張「減少價金」之權利，尚非得遽為解除契約，且承前述，依原告主張之違約情事，均僅為買賣標的物中的一小面積或部分而已，尚未及於全部（或整筆土地），若原告得遽以主張解除契約，對被告而言，將顯失公平，是不論依系爭買賣契約或民法關於瑕疵擔保責任之規定，均難認原告之解除契約有理由。
（三）並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，被告願供擔保請准免假執行。
叁、反訴部份：
一、反訴原告主張：
（一）系爭買賣契約約定買賣價金係300萬元，且約定反訴被告給付30萬元簽約款後，應於105年2月8日再給付完稅款150萬元，詎反訴被告給付簽約款30萬元後，即不再給付，迭經催告仍置若罔聞，且如本訴部分之答辯理由所述，反訴被告並未取得契約解除權，是其自不得主張拒絕給付買賣價金，故其迄今仍未付清買賣價金，即使經催告後逾七日亦依然拒絕給付，已構成違約之情事，反訴原告特以此書狀為解除契約之意思表示。依系爭買賣契約第12條第1項第1款約定：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付清期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金……。」本件賣方即反訴原告得沒收買方即反訴被告已給付之30萬元買賣價金。再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第229條第1項及第231條第1項分別定有明文。本件反訴原告原本居住在系爭土地上之建物，為履行系爭買賣契約特約事項「交屋日屋內物品需遷空」的約定，於簽訂系爭合約後旋即急迫地搬離、清空系爭土地上暨建物內之物品，卻因反訴被告違約不給付買賣價金而由反訴原告解除契約致受有損害，乃併依前揭法律規定訴請賠償：⒈反訴原告搬離系爭土地上之建物後，已於105年12月30日向訴外人周淑芳承租房屋居住，每月租金4,000元，已給付半年即六個月的租金計24,000元，再加計押金8,000元，且反訴原告承租房屋後有花費裝潢費用150,000元，此部分共計182,000元。⒉反訴原告原有置放縫紉車床之器具及磨粉機之模具在系爭土地上，卻為配合急迫搬遷之需求而全數賤賣，此部分所受損害計1,000,000元。因此，反訴原告訴請反訴被告賠償之總額共計1,182,000元（計算式：
182,000＋1,000,000＝1,182,000）。
（二）並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告1,182,000元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
⒊反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
（一）反訴原告違反系爭契約第11條第5款的約定，應擔保系爭土地沒有被佔用或佔用他人土地，反訴被告也以存證信函催告反訴原告解決土地問題，所以反訴被告依系爭買賣契約第12條第3款解除系爭契約。既已解除契約，反訴被告無給付價金及損害賠償之義務，本件解約事由是可歸責反訴原告，而非反訴被告。105年12月13日簽約完成，當天並給付30萬元。之後兩造在隔天馬上送件鑑界，但地政事務所安排鑑界時間是到隔年106年1月24日，鑑界當天就發現問題，當時反訴原告還沒有搬家，反訴被告就有告知反訴原告不要搬遷。後來跟反訴原告聯絡，但反訴原告都不處理，只好寄發存證信函催告他解決及解約。因為系爭209地號土地有部分已經變成魚塭，系爭土地是農牧用地，不能夠作為養殖使用，作為魚塭是違法使用，除了回填沒有辦法處理。系爭土地點交時間，是在尾款交清時才有點交。因為系爭契約的履行需要鑑界，所以，反訴原告不可能在反訴被告還未繳尾款就開始搬遷。否認反訴原告在105年12月就開始租賃房屋。而且反訴原告的系爭建物是有工廠，但反訴原告租賃的房屋不可能當工廠使用，這是否在訴訟後產生的，尚有疑義。
（二）並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
⒊如受不利判決，請准供擔保免予假執行。
肆、兩造不爭執之事實及爭執事項：
一、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於105 年12月13日訂立不動產買賣合約書，由原告向被告購買臺南市○○區○鎮段○○○○ ○號土地及其上之未保存登記建物，價金300 萬元，原告於同日交付價金30萬元。
（二）被告尚未依系爭買賣契約辦理臺南市○○區○鎮段○○○○○號土地之所有權移轉登記，亦未交付原告之買賣標的物。被告占有管理系爭不動產之範圍如臺南市鹽水地政事務所106 年5 月17日收件第106 鹽地測法字第20600 號複丈成果圖紅色圍籬所示之土地及建物（見本院卷第75頁）。
（三）被告已收受原告新營中山路郵局第28號存證信函（見本院卷第18、19頁）。
（四）被告已收受原告新營新進路郵局第7 號存證信函（見本院卷第20、21頁）。
二、兩造爭執事項：
（一）原告主張被告占有擬交付原告之土地，其中北側土地坐落他人之土地，並非臺南市○○區○鎮段○○○○○號土地；另系爭209地號土地西側被同段217地號地主占用作為魚塭；及原告所有之未保存登記建物，部分坐落他人土地上，而有違約情事，原告乃依系爭買賣契約第12條第3款之規定解除系爭買賣契約，並請求返還已支付之價金30萬元、違約金30萬元，是否有理由？
（二）被告即反訴原告主張，原告即反訴被告應於105年2月8日給付買賣價金150萬元、106年1月16日交付買賣價金100萬元，及106年1月23日給付20萬元，但未給付，乃依民法第229條、231條之規定，請求反訴被告賠償下列金額，是否有理由？⒈承租房屋六個月之租金及押租金32,000元，裝潢房屋費用15萬元，以上共182,000元。
⒉賤賣原本放置於系爭土地上之縫紉車床、磨粉機共100 萬元。
伍、得心證之理由：
一、本訴部分：
（一）原告主張系爭土地之北側坐落他人之土地，並非臺南市○○區○鎮段○○○○○號土地；另系爭土地西側被同段217地號地主占用作為魚塭；及系爭土地上之未保存登記建物，部分坐落他人土地上等情，業經本院到場勘驗無誤，有勘驗筆錄、空照圖、現場照片在卷可憑（見本院卷第59 -69頁），並有臺南市鹽水地政事務所106年6月15日所測字第1060059978號函暨其檢附之複丈成果圖（見本院卷第73-74頁）在卷可按。依上開系爭土地之複丈成果圖、空照圖所示：
⒈被告依系爭買賣契約預定交付原告之土地及建物，以鐵網
圍籬圍起，北側478平方公尺（計算式：326+152=478）非屬系爭209地號土地，而是他人所有或坐落未登記土地（見本院卷第103、107頁，複丈成果圖綠色部分）。⒉系爭買賣契約買賣之未保存登記建物，標示A1之鐵棚，面
積1.18平方公尺，係坐落臺南市○○區○鎮段○○○○○○號，標示A2鐵棚，面積24.13平方公尺，係坐落未登記土地，標示B1建物，面積11.81平方公尺，係坐落未登記土地，均非坐落系爭209地號土地（見本院卷第103頁）。
⒊系爭209地號土地與相鄰同段217地號土地之魚塭以鐵網圍
籬為界，系爭209地號土地中之148平方公尺已被同段217地號土地地主占用作為魚塭（見本院卷第103、107頁，複丈成果圖紅色部分）。原告之主張自堪信為真實。
（二）再查，被告出賣與原告之系爭土地地目為「養」，使用分區為「特定農業區」，使用地類別為「農牧用地」，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭土地在交付前既存有148平方公尺之魚塭（見本院卷第103頁、107頁）、複丈成果圖所示標示A1、A2及B1鐵棚、建物又坐落他人之土地，則原告買受系爭土地後，勢必花費相當金額填土，及拆除鐵棚、建物後，始得為通常使用，是不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值。
（三）至被告辯稱其於91年間向前手購買系爭土地後，有進行鑑界，斯時鑑界結果即系爭土地的西側魚塭並未占用到系爭土地，被告不知有遭占用及占用他人土地之情形，並未違約云云。經查：
⒈本院就系爭土地是否曾鑑界、定立界樁、重測、位移等情
形，函詢臺南市鹽水地政事務所，經該所以106年9月6日所測字地0000000000函覆略以：「㈠旨揭土地於91年3月8日登記買賣取得，於91年3月19日實地辦理鑑界，依照地籍圖上之宗地坵形，並參依可靠現況，以當時測量工具平板儀放樣至現地，設立12支塑膠樁。㈡旨揭土地係本市○○區○鎮段未納入農地重劃區之土地，迄今尚未經地籍圖重測或其他地籍整理，複丈案件至今所使用之地籍圖，仍沿用自西元1900年代初期所繪製之圖籍。」等語（見本院卷第106頁）。
⒉依上開函覆可知，被告於91年3月8日買賣取得系爭土地，
於91年3月19日辦理鑑界，以當時測量工具平板儀放樣至現地，設立12支塑膠樁，惟關於當初所設立塑膠界樁之確切位置現今已無法得知，此亦據臺南市鹽水地地政事務所以106年9月22日所測字第1060098843號函復本院稱：「有關複丈成果圖上所標示之界樁；僅能表示該土地坵形各折點處，於複丈當時所設立界樁之種類，並無法得知當時界樁實地坐落位置，且旨揭後鎮段係屬圖解法地籍圖，91年土地複丈時係使用平板儀依當時鄰近可靠地物為參考，套合地籍圖依現況當場丈量確認複丈土地坐落位置，界址點無已知坐標，爰此情形下，後人無法得知前人當時複丈結果之實地位置。」等語（見本院卷第116頁），故被告於91年間構買系爭209地號土地時雖曾委託地政事務所鑑界並設立界樁，惟確實界樁位置已無可考。
⒊惟買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡
，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。被告預定交付原告之系爭買賣標的物，依前所述，被告以鐵網圍籬圍起，北側有478平方公尺非屬系爭209地號土地，未保存登記建物有1.18平方公尺、24.13平方公尺、11.81平方公尺坐落他人或未登記土地，西側148平方公尺被同段217地號土地地主占用作為魚塭，已由本院認定屬實，縱因被告係因信賴早年之鑑界結果而無疏失，然因瑕疵擔保責既不以可歸責出賣人為必要，被告自亦不得以其曾鑑界而免責，被告此部分之抗辯為無理由。
（四）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第345條第1項、第354條及第359條分別定有明文。又兩造系爭買賣契約第十二條第三款約定：「賣方毀約不賣或出售與第三人給付不能或其他違約情事時，經買方催告通知七日內，仍不履行時，買方除得解除本契約外，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」等語，有該契約書在卷可按（見本院卷第12頁）。經查：
⒈按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固
於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。
⒉查被告雖尚未將系爭買賣標的物交付原告，惟原告在受領
系爭土地及未保存登記建物前，已發現被告預定交付之標的有前述北側有478平方公尺非屬系爭209地號土地，未保存登記建物有1.18平方公尺、24.13平方公尺、11.81平方公尺坐落他人或未登記土地，西側148平方公尺被同段217地號土地地主占用作為魚塭之瑕疵，則原告買受系爭土地及建物後，勢必向第三人交涉返還被占用土地、花費相當金額填土，及遭第三人請求拆除鐵棚、建物，始得為通常使用，是不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，而有違約情事。然經原告於106年2月9日以新營中山路郵局第28號存證信函催告被告於七日內解決瑕疵事宜，惟被告均未能排除瑕疵，原告乃以106年3月6日以新營新進路郵局第000007號存證信函解除系爭買賣契約，此有該存證信函在卷可按（見本院卷第18-21頁），是原告據此解除系爭買賣契約並無不合。雖被告辯稱原告解除契有顯失公平之情事，然查，兩造之系爭買賣契約於105年12月13日簽訂，原告僅交付價金30萬元即全部價金的百分之十，在被告尚未交付標的物、移轉不動產所有權時，旋即於106年1月24日鑑界時發現上述瑕疵，雙方僅初步履行契約，然被告對原告所指之上開瑕疵未能解決，僅是一再催促原告履約，而原告一旦履約即將產生前述被告交付之土地近三分之一土地名實不符致減少通常效用之情事，原告據以解約，難認對於被告有何顯失公平之情事，被告抗辯原告不得解約，僅得減少價金云云，並無可採。
⒊按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。」民法第259條第1款定有明文。
系爭買賣契約既已解除，被告因系爭買賣契約所受領之價金30萬元應返還原告，原告此部分之請求為有理由。
（五）原告又主張，其依系爭買賣契約第12條第3款之規定解除系爭買賣契約，被告應給付違約金30萬元云云。經查：⒈兩造所訂立之系爭買賣契約，其中第12條關於「違約罰則
」係約定：「買賣雙方如有違約本契約規定情形，除各該條款已有規定者外，依下列各款規定辨理：……3.賣方毀約不賣或出售與第三人給付不能或其他違約情事時，經買方催告通知七日內，仍不履行時，買方除得解除本契約外，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限，買方不得另行請求損害賠償。」是上開約定係在規定被告違約時，原告得請求按約定之數額作為於被告之損害賠償，並無有其他損害賠償責任請求之約定，故該項金額支付之約定，性質上應屬損害賠償額預定性之違約金。
⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。
又民法第252條規定，不問違約金作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。又按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，此觀民法第二百五十條第二項規定及其修正理由自明。而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（參見本院十九年上字第一五五四號判例）。
⒊查被告預定交付原告之系爭土地及未保存登記建物雖由前
述北側有478平方公尺非屬系爭209地號土地，未保存登記建物有1.18平方公尺、24.13平方公尺、11.81平方公尺坐落他人或未登記土地，西側148平方公尺被同段217地號土地地主占用作為魚塭之瑕疵，然由系爭土地之空照圖（見本院卷第54頁、第60頁），及土地複丈成圖果（見本院卷第75頁）觀之，被告占有使用而以圍籬圍起之土地，與系爭209地號土地之形狀大致相符，僅係整體由西南向東北平移四至六公尺，致有部分土地遭他人占用及占用部分他人土地。再參以被告於91年間買賣系爭土地時，曾委託臺南市鹽水地政事務所鑑界並設立12支塑膠樁，足證被告對土地之界址已經過求證及確定，始依當時鑑界之結果設置圍籬。惟前開土地界鑑後，因測量技術和儀器日新月異，使原始測量之結果與以現今新科技精密測量計算之結果產生誤差，故產生占有現況與地籍圖不符情事，被告預定交付之買賣標的物，雖有前述瑕疵，惟此難認被告有何歸責之事由存在。
⒋雖原告主張，同段217地號土地於100年4月27日辦理鑑界
，被告亦到場，故被告在100年間即知悉系爭209地號土地，遭同段217地號土地之所有權人占用作為魚塭云云。然查，「同段第217地號土地於100年4月17日實地辦理鑑界，所寄發之通知書包含鄰地209地號土地所有權人張茂成。經查閱複丈紀錄，僅有鄰地221地號土地所有權人到場認定簽章，其餘均未到場。又有關鑑界複丈結果，地政機關並無義務主動向鄰地關係人通知，如有一方對鑑界結果有異議，該方得依地籍測量實施規則第221條第1項第2、3款規定程序提出。……」等情，經臺南市鹽水地政事務所以106年9月6日所測字第1060092256號函復本院在卷（見本院卷第106、107頁）。相鄰之同段217地號土地雖經鑑界，惟被告於鑑界時未到場，地政機關就鑑界複丈結果又無義務主動通知，難認被告於100年時即已知悉系爭209地號土地被占用之事實，原告之主張並無可採。
⒌按兩造前開違約金之約定，係屬賠償總額預定性之違約金
，而本件被告對於系爭土地存在系爭瑕疵，難以認定訂約時即已知情，已如前述，再者，原告既已解約，被告之違約僅導致原告交付30萬元買賣價金利息之損害，此外難認有其他重大損害。且本件依據系爭買賣契約記載，本件總價款為300萬元，原告已繳納價金30萬元達十分之一，若該金額為違約金，確屬過高。本院審酌上情，認被告無須再支付違約金方屬合理。從而，原告依兩造契約第12條第3款之規定，請求被告給付違約金30萬元為無理由，應予駁回。
（六）據上，原告主張被告占有擬交付原告之土地，其中北側土地坐落他人之土地，並非臺南市○○區○鎮段○○○○○號土地；另系爭209地號土地西側被同段217地號地主占用作為魚塭；及原告所有之未保存登記建物，部分坐落他人土地上，而有違約情事，原告乃依系爭買賣契約第12條第3款之規定解除系爭買賣契約，並請求返還已支付之價金30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即於106年4月13日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，核與上開規定並無違背，自無不合。逾此之請求為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
（一）按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」民法第229條第1項、第231條第1項分別定有明文。反訴原告主張，反訴被告應於105年2月8日給付買賣價金150萬元、106年1月16日交付買賣價金100萬元，及106年1月23日給付20萬元，但未給付，乃依民法第229條、231條之規定，請求反訴被告賠償承租房屋六個月之租金及押租金32,000元，裝潢房屋費用15萬元（以上共182,000元），及賤賣原本放置於系爭土地上之縫紉車床、磨粉機共100萬元云云。反訴被告則以系爭買賣標的有瑕疵，反訴原告經反訴被告催告後未補正瑕疵，反訴被告已解除系爭買賣契約等情詞置辯。
（二）查本件被告即反訴原告主張，原告即反訴被告應於105年2月8日給付買賣價金150萬元、106年1月16日交付買賣價金100萬元，及106年1月23日給付20萬元，但未給付等情，已提出系爭買賣合約書、催告給付買賣價金餘款之郵局存證信函、郵件查詢等件為憑，且為反訴被告所不爭執，自堪信為真實。按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。兩造於105年12月13日簽署系爭買賣契約後，旋即委託地政事務所鑑界，待106年1月24日臺南市鹽水地政事務所鑑界結果，發現有前述瑕疵，反訴被告即當場告知反訴原告不要搬遷及解決瑕疵事宜，則反訴被告於補正前開瑕疵前得拒絕給付價金，難認反訴被告有給付遲延之情事。況系爭買賣契約已由反訴被告解除，已如前述，系爭買賣契約既已因解除而溯及的消滅，反訴被告自無再給付買賣價金餘款之義務，亦無給付遲延可言。從而，反訴原告主張反訴被告給付遲延，乃依民法第229條、231條之規定，請求反訴被告賠償：⒈承租房屋六個月之租金及押租金32,000元，裝潢房屋費用15萬元，以上共182,000元。⒉賤賣原本放置於系爭土地上之縫紉車床、磨粉機共100萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為無理由，應予駁回。
陸、綜上所述，本訴部分原告請求被告應返還30萬元及自106年4月13日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回；又兩造均陳明原供擔保請准宣告假執行及免為假執行，原告勝訴核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，原告敗訴部分假執行之聲請失所依附，應予駁回。反訴部分反訴原告請求反訴被告給付因給付遲延所生之損害賠償1,182,000元及法定遲延利息，並無理由，應予駁回，反訴原告就反訴部分聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
柒、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。
民事訴訟法第78條、第79條分別定有明文。本件原告起訴訴訟標的金額為600,000元，應徵第一審裁判費為6,500元；本件反訴原告起訴訴訟標的金額為1,182,000元，應徵第一審裁判費為12,781元，而本訴原告之請求為一部有理由、一部無理由，反訴原告之請求為無理由，本院審酌原告、反訴原告請求之金額與其經駁回部分金額之比例及利害關係，爰確定訴訟費用之負擔如主文第3、7項所示。
捌、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
玖、據上論結，本件原告之訴一部分有理由、一部分無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 26 日
民事第一庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 黃郁淇