臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第541號原 告 郭惠珠
吳珮綺吳柏凱共 同訴訟代理人 蘇清水律師
田杰弘律師柯佾婷律師被 告 王勝平訴訟代理人 王重堯上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾肆萬伍仟肆佰元，及自民國一百零六年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾捌萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾肆萬伍仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)被告為訴外人宇聲企業有限公司（下稱宇聲公司）之股東，而訴外人黃文斌為被告之受僱人，其曾受被告之指示，向被繼承人吳宗霖表示宇聲公司已授權其得出租宇聲公司所有之臺南市○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺南市○區○○路○○號廠房（下稱系爭廠房），於民國105年1月31日與吳宗霖簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定自105年4月1日起至106年3月1日，由吳宗霖承租系爭廠房，並按月給付租金予被告。於締約時，吳宗霖曾多次向黃文斌確認被告是否確有出租權限，黃文斌均明確表示被告有合法出租權限，並同時向吳宗霖擔保，若日後系爭廠房發生任何法律糾紛，被告願為吳宗霖負擔全部法律責任。
(二)惟於租賃期間中，因宇聲公司起訴主張被告無權出租系爭廠房，而向吳宗霖請求遷讓房屋及返還類似租金之不當得利新臺幣（下同）1,025,400元，嗣吳宗霖於訴訟中死亡，而由本件原告三人承受訴訟，該案業經臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）以106年度上易字第96號判決原告敗訴確定。原告為避免系爭廠房內之設備遭宇聲公司查封，已於106年3月1日遷讓房屋，並依法提存1,025,400元，且經宇聲公司辦理收取完畢。
(三)被告就系爭租約本應對原告負有得合法使用租賃物之權利，及權利無缺擔保之責，被告卻違反上開義務，致原告就系爭廠房無法依約定為有權使用收益，更無端遭宇聲公司求償類似於租金之不當得利損害賠償，就權利瑕疵擔保部分，原告自得依民法第347條準用第349條、第353條為請求；就債務不履行損害賠償部分，原告自得依民法第423條、第227條第1項規定為請求，故原告請求被告賠償原告因此所受之損害1,025,400元，應屬合法。
(四)又依系爭租約第5條即乙方應於訂約時，交於甲方12萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金之約定，而原告事實上已無使用系爭廠房，被告自應依系爭租約之約定，返還押租金12萬元予原告。被告雖以系爭租約已約定廠房漏水處整理及廁所整理，應由承租人即原告自行負擔，因原告未依約履行，被告得以該押租金作為修繕費用，拒絕返還云云。惟：
1.系爭租約中固有廠房漏水處整理及廁所整理之記載，惟此係指出租人承諾將派員修繕廠房漏水及整修廁所之意，非指承租人須自行修繕，事實上於租賃期間中，出租人即被告曾多次派員修繕廠房漏水及整修廁所。且因系爭廠房極為老舊，於原告承租系爭廠房前，早已存在嚴重漏水及廁所故障問題，導致原告廠內紙製商品多次遭到漏水滴毀，而須賠償客戶，男女廁所屢次發生故障，導致員工須排隊上廁所，員工因此抱怨連連，吳宗霖曾多次向被告之履行輔助人黃文斌表示，若被告不設法改善，將不再續租，黃文斌為使吳宗霖能續租，且承諾被告將負責修繕漏水及廁所故障問題，並願將「廠房漏水處整理及廁所整理」記載於系爭租約中，吳宗霖始勉為其難繼續承租，被告明知上情，卻昧於事實，反辯稱吳宗霖曾承諾要修繕租賃物漏水及廁所故障，並非可採。
2.承租人吳宗霖於租賃期間實已飽受廠房漏水及廚房阻塞之苦，並受有損害，對此，承租人已自認倒楣未向被告求償，被告卻不實辯稱承租人有承諾將自行修繕租賃物，且誣指承租人有破壞租賃物之情事，並拒絕返還押租金，再再證明，被告確實缺乏誠信，被告所辯，並非事實。
(五)綜上，被告應使原告有合法使用租賃物之權利，及負權利無缺之擔保責任，卻違反上開義務，致原告無法順利使用系爭廠房，且無端遭宇聲公司請求類似租金之不當得利損害賠償1,025,400元，原告自得請求被告賠償，爰就權利瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償，請求擇一為勝訴判決。又系爭租約已約定出租人應於承租人交還房屋時，返還押租金12萬元，被告卻無故不願歸還，故原告請求被告返還押租金，應有理由等語。
(六)並聲明：如主文第1項所示。原告並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)訴外人吳宗霖於與被告簽訂系爭租約時，已明知被告無出租系爭廠房之權限：
1.宇聲公司曾多次寄發存證信函予吳宗霖，聲明宇聲公司方為系爭廠房之有權出租人，而宇聲公司與吳宗霖間亦有本院103年度南小字第687號、104年度南簡字第907號、105年度訴字第804號等訴訟，故吳宗霖應早於103年間即已知悉宇聲公司之請求。而吳宗霖曾向被告表示，因被告請求之租金較為便宜，使其這幾年下來省下很多成本，且其尚未找到合適遷移地點，故願繼續與被告簽訂租賃契約，且吳宗霖亦表明願自行承擔後果，不會向被告求償。
2.被告與吳宗霖訂立之第二次租約，約定租金為每月85,000元，因吳宗霖曾表示不會向被告求償，被告遂將租金降為每月8萬元（即系爭租約之每月租金），並允諾願為吳宗霖負擔其與宇聲公司間之訴訟費用（含裁判費、律師費），此為被告為吳宗霖支付訴訟費用之原因，不得以被告有為吳宗霖支付訴訟費用之事實，否定吳宗霖不知被告對系爭廠房無租賃之權限。
3.再依另案臺南高分院106年度上易字第96號判決認定，宇聲公司於前訴訟中已提出其公司104年股東會議事錄，吳宗霖於該訴訟程序中，已知悉被告就系爭廠房之占有使用權利已被收回之事實，足證吳宗霖與被告簽訂系爭租約時，吳宗霖即已知悉被告就系爭廠房無出租權限。
(二)訴外人黃文斌並非被告之履行輔助人：
1.被告本身健康自主，每日均在系爭廠房之廠房區域活動，毋須另委託他人代為簽訂租賃契約，系爭租約係由被告本人與訴外人吳宗霖合意簽訂，故原告主張系爭租約係由黃文斌與吳宗霖簽訂，並非事實。
2.訴外人吳宗霖曾聘請黃文斌為其公司之顧問，且於吳宗霖與訴外人宇聲公司之訴訟中，由黃文斌擔任吳宗霖之訴訟代理人，是原告主張被告係指示黃文斌與吳宗霖處理系爭租約，及吳宗霖與宇聲公司之訴訟事宜，並非事實。實則，吳宗霖與黃文斌交情密切，亦有僱傭利益關係，原告不斷主張黃文斌係被告之履行輔助人，就此有利於原告之陳述，自應由原告負舉證之責。
(三)證人黃文斌之證詞完全偏頗原告，並有諸多可疑之處，並不可採：
1.就黃文斌所提之服務證明書，均僅有黃文斌個人之字跡，並無公司負責人之簽名及公司大小章，且其所述內容亦非屬實，被告否認該服務證明書之真實性。
2.被告固有簽署103年11月1日授權書予黃文斌，惟係因被告當時經營之宇聲科技開發企業社欠缺資金，適黃文斌來訪並稱提供資金沒有問題，而於隔日提出一式二份之授權書要求被告簽章，且稱其父親需要見到授權書始願提供資金投資宇聲科技開發企業社，惟黃文斌並未履行提供資金承諾，被告即認該授權書不成立，而向黃文斌口頭表示終止授權。事後，被告方得知黃文斌疑是詐欺犯，該授權書係遭黃文斌詐騙所得。且被告聽聞黃文斌涉及多起刑事案件，故黃文斌之人格及行徑顯有可議，其所為之證詞可信性甚低，並無可採。
3.又黃文斌曾任吳宗霖與宇聲公司間訴訟之訴訟代理人，黃文斌與吳宗霖於簽訂系爭租約前，均已知悉被告已遭宇聲公司收回系爭廠房之占有使用權利之事實，故黃文斌證稱係受被告指示，而向吳宗霖承諾系爭租約若產生問題，將由被告負責等語，均屬黃文斌個人自稱之言詞，並無直接證據，黃文斌疑受有原告之利益，而為不實之證詞。
(四)原告請求返還押租金，並無理由：
1.訴外人吳宗霖係於99年8月1日與被告簽訂第一次租約，當時約定每月租金6萬元，為期5年，押金為12萬元，而系爭廠房之廠房及男女廁所均屬正常良好。雙方再於104年8月1日簽訂第二次租約，每月租金為85,000元，並以第一次租約之押金12萬元續為第二次租約之押金，之後再續為第三次租約（即系爭租約）之押金。
2.雖原告主張其於承租前，系爭廠房即存有漏水及故障問題，導致原告使用不便與員工抱怨等情，倘原告該主張為真，原告豈有可能與被告續簽第二次租約時接受價格調漲25,000元，可知原告所稱系爭廠房於其承租前即老舊故障，並非事實。
3.而於系爭租約期間，因廁所故障漏水已嚴重影響宇聲公司之自用房舍，並有大面積淹水，宇聲公司方急欲將系爭廠房收回，且要求吳宗霖應盡快修復，被告於遭宇聲公司施壓下，遂試圖派員查修。於被告協助疏通馬桶管道時，竟發現有布料或其他非排泄物之雜物堵塞於管道中，可知廁所已經吳宗霖之公司員工不當使用而生損壞，須經大幅整修始能解決漏水或堵塞問題。
4.另宇聲公司曾於106年3月10日寄發存證信函限被告應於106年4月30日搬離，惟被告於106年5月24日再獲宇聲公司股東會決議可管理使用系爭廠房。而原告自106年3月31日遷離系爭廠房至今，均未曾與宇聲公司或被告點交系爭廠房，且無任何書面點交文件可證，故被告保留押租金，並要求原告應修復系爭廠房，自有理由。
5.再者，系爭租約記載之「廠房漏水處整理及廁所整理」，乃係被告親自書寫，目的在要求吳宗霖負責修繕廠房及廁所，而系爭租約僅有被告及吳宗霖之筆跡，故原告所稱系爭租約「廠房漏水處整理及廁所整理」之記載，係黃文斌記載，用以保證被告修繕系爭廠房之廠房及廁所，並非事實。
6.準此，原告應依系爭租約履行「廠房漏水處整理及廁所整理」之義務後，再與被告點交系爭廠房後，始得請求返還押租金。
(五)綜上，吳宗霖早於103年間即知悉宇聲公司欲收回系爭廠房，復於104年知悉被告就系爭廠房之占有使用權利已遭宇聲公司收回之事實，而被告並無對吳宗霖為欺瞞及不當得利行為，原告依權利瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償，請求被告給付1,025,400元，並無理由；又原告並未依系爭租約修復系爭廠房，被告自得拒絕返還押租金。
(六)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
(一)不爭執事項：
1.被告為訴外人宇聲公司之股東；系爭廠房為宇聲公司所有。
2.宇聲公司曾於97年6月18日召開臨時股東會，就公司廠房使用分配原則決議：辦公室及ＲＣ廠房（即系爭廠房）由股東王勝平使用。
3.訴外人宇聲公司於104年7月5日另召開股東會議，決議內容：「⒉宇聲企業有限公司所有廠房，其租賃由負責人決定，其他股東不得擅自做主；⒊宇聲將所有土地、房屋財產全部範圍，由負責人統一管理，通過股東半數以上立即生效。宇聲所有土地、房屋財產全部不得由股東一人任意奪取及損害及他股東權利，而任意做主，這是違反公司規定；⒎公司的所有契約必須由董事長同意，…；⒏廠房出租需由宇聲董事長同意，…」。
4.被告曾於105年1月31日與訴外人吳宗霖就系爭廠房簽訂系爭租約，約定租賃期間自105年4月1日起至106年3月31日止，每月租金為8萬元，押金12萬元，自來水費每月1,000元，並約定租賃條件「廠房漏水處整理及廁所整理」，且被告有收取押金12萬元。
5.訴外人宇聲公司曾對吳宗霖提起遷讓房屋訴訟（105年度訴字第804號，下稱前案一審判決），於訴訟中，吳宗霖曾委任黃文斌為訴訟代理人進行訴訟。嗣後，吳宗霖另委任蔡東泉律師為訴訟代理人。嗣吳宗霖於105年11月10日死亡，由其配偶及子女即本件原告郭惠珠、吳珮綺、吳柏凱等人承受訴訟。
6.前案一審判決原告應返還系爭廠房予宇聲公司，並應自105年4月1日起至遷讓返還系爭廠房止，按月給付85,000元予宇聲公司。原告不服提起上訴，經臺南高分院以106年度上易字第96號判決上訴駁回確定在案。
7.前案一審判決後，原告為避免系爭廠房設備遭宇聲公司查封，於106年3月31日已遷讓系爭廠房，並將1,025,400元提存，經宇聲公司辦理收取完畢。
8.被告曾書立字據予原告郭惠珠，內容載明：「本人王勝平允諾當事人郭惠珠，南市○○路○○號末間水泥廠房上訴一案，如廠房勝訴不用歸還，而且承租出去有押金可收，即歸還當事人郭惠珠，當初的押金12萬元正即附上本票一張作為依據」。
9.原告於前案一、二審判決委任蔡東泉律師之律師費、上訴費，均係由被告支付。
10.系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣12萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」；第11條約定「乙方應以善良管理人之注意，使用店房屋，除天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致店房屋毀損，應負損害賠償之責。」
11.宇聲公司於104年2月13日曾以存證信函通知訴外人吳宗霖，系爭廠房之出租不能由其公司股東決定；並於104年6月30日再以存證信函通知吳宗霖，系爭廠房之租賃關係於其期限屆時，其公司不再續約，應予歸還；再於105年2月16日以存證信函通知吳宗霖，請於105年3月底將系爭廠房回復原狀歸還予伊。
(二)爭執事項：
1.訴外人吳宗霖與被告簽訂系爭租約時，是否知悉被告就系爭廠房並無出租權限？
2.黃文斌是否係被告之受僱人？黃文斌是否有向訴外人吳宗霖擔保被告係系爭廠房之合法出租人？
3.原告依據其繼承吳宗霖與被告之系爭租約，請求被告賠償1,025,400元，有無理由？
4.原告依據其繼承吳宗霖與被告之系爭租約，請求被告給付系爭租約之押租金12萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限，民法第349條、第351條定有明文，租賃契約依民法第347條規定，亦準用前開規定。又按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。再按租賃為有償契約，依民法第347條準用第349條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第353條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第351條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責（最高法院97年度台上字第979號判決意旨參照）。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段著有明文。經查被告為宇聲公司之股東；系爭廠房為宇聲公司所有，被告曾於105年1月31日與被繼承人吳宗霖就系爭廠房簽定系爭租約，約定租賃期間自105年4月1日起至106年3月31日止，每月租金為8萬元等情，為兩造所不爭執，上情自堪信為真實。據此，原告主張被告出租系爭廠房並未經所有權人宇聲公司同意，以致其所交付之租賃物存有權利上瑕疵，使吳宗霖遭宇聲公司主張無權占用而提起遷讓房屋訴訟求償，因而給付宇聲公司相當租金之不當得利1,025,400元而受有損害等語，為被告所否認並以前詞置辯，應由原告就被告出租系爭廠房，致使吳宗霖遭宇聲公司主張無權占用而提起遷讓房屋訴訟求償，因而給付宇聲公司相當租金之不當得利1,025,400元而受有損害等有利於己之事實負舉證責任；至被告抗辯原告知悉上開權利瑕疵事實而無庸負權利瑕疵擔保責任，應由被告就此負舉證之責。
(二)經查：宇聲公司曾於97年6月18日召開臨時股東會，就公司廠房使用分配原則決議：辦公室及ＲＣ廠房（即系爭廠房）由股東王勝平使用；惟嗣後宇聲公司於104年7月5日另召開股東會議，決議內容：「⒉宇聲企業有限公司所有廠房，其租賃由負責人決定，其他股東不得擅自做主；⒊宇聲將所有土地、房屋財產全部範圍，由負責人統一管理，通過股東半數以上立即生效。宇聲所有土地、房屋財產全部不得由股東一人任意奪取及損害及他股東權利，而任意做主，這是違反公司規定；⒎公司的所有契約必須由董事長同意，…；⒏廠房出租需由宇聲董事長同意，…」；宇聲公司遂對吳宗霖提起遷讓房屋訴訟（105年度訴字第804號），嗣吳宗霖於105年11月10日死亡，由其配偶及子女即本件原告郭惠珠、吳珮綺、吳柏凱等人承受訴訟；前案一審判決原告應返還系爭廠房予宇聲公司，並應自105年4月1日起至遷讓返還系爭廠房止，按月給付85,000元予宇聲公司，原告不服提起上訴，經臺南高分院以106年度上易字第96號判決上訴駁回確定在案；原告為避免系爭廠房設備遭宇聲公司查封，於106年3月31日已遷讓系爭廠房，並將1,025,400元提存，經宇聲公司辦理收取完畢等情，為兩造所不爭執，上情堪以認定。據此，堪認身為吳宗霖繼承人之原告，確實因系爭租約，遭所有權人宇聲公司起訴求償而主張權利，原告敗訴確定，給付宇聲公司相當租金之不當得利1,025,400元而受有損害，依照前開說明，原告主張出租人即被告應就系爭租約所生之前開權利瑕疵負擔保責任以賠償損害，洵屬有據。
(三)被告雖辯稱原告及吳宗霖明知上情，故其無庸負權利瑕疵擔保責任云云。惟查：
1.黃文斌係被告之受僱人，其曾向吳宗霖擔保被告係系爭廠房之合法出租人，並承諾日後糾紛願為吳宗霖負擔全責：
①依據證人黃文斌於本院審理中到庭證稱略以：「我與被告是
主僱關係直到105年7月，系爭租約是被告叫我帶去給吳宗霖簽的，當時還有跟吳宗霖收租金的支票，吳宗霖簽約時有向我詢問被告是否有權出租系爭廠房，我當時回答這是我老闆的權利，如果有問題，我老闆會負責，原始股東都讓被告使用，被告有權利使用，讓吳宗霖放心；後來宇聲公司對吳宗霖經營的玉富商標穿線所提起遷讓房屋的訴訟，被告認為對吳宗霖造成困擾不好意思，才委任蔡東泉律師擔任訴訟代理人，而且因為當時原始股東有很多爭議，所以被告叫我去吳宗霖那裡擔任顧問，派我去協調；被告是宇聲科技開發企業社之負責人，從事紙類筆記本、農民曆製作，我從該企業社開始時就任職，負責整理公司資料、跑銀行、接洽廠商、銷售商品等」等語（見本院卷第153背面至156頁背面）；②核與證人即玉富商標穿線所廠長郭秋香於本院審理中到庭證
稱略以：「黃文斌是被告的員工，系爭租約簽訂時，吳宗霖有詢問過黃文斌被告有無出租權限，黃文斌說被告有權出租，如果有問題，他們會全權負責；黃文斌雖然沒有提出委託書給我或吳宗霖看過，但是我們都有問說可否全權處理，黃文斌說有問被告，被告表示他可以全權處理，99年我們承租系爭廠房後，我親自詢問過被告如果有問題要怎麼處理，被告叫我直接找黃文斌就可以，所以我們認定被告就是委託黃文斌處理；租金的支票我都是交給黃文斌，被告之後也沒有向我們反應沒有收到，所以就延續這樣的方式」等語（見本院卷第157至159頁）大致相符；參以證人黃文斌曾服務於被告經營之宇聲科技開發企業社乙節，並有證人黃文斌所提出之廠商證明書、被告簽立之授權書、請款單等件為證（見本院卷第178至186頁），證人黃文斌所述確有所本，應可採信，且被告對於前開授權書為其簽立乙情亦坦認不爭（見本院卷第193頁反面），其辯稱與黃文斌間並無僱傭關係存在，遂難採信。綜合上開證據觀之，原告主張被告之受僱人黃文斌曾代理被告向吳宗霖擔保被告係系爭廠房之合法出租人，並承諾日後若發生租賃糾紛，願意負責等語，洵屬有據。
2.訴外人吳宗霖與被告簽訂系爭租約時，雖知悉被告就系爭廠房與宇聲公司間有所糾紛，然此不足以免除被告之瑕疵擔保責任：經查宇聲公司於104年2月13日曾以存證信函通知吳宗霖，系爭廠房之出租不能由其公司股東決定；並於104年6月30日再以存證信函通知吳宗霖，系爭廠房之租賃關係於其期限屆時，其公司不再續約，應予歸還；再於105年2月16日以存證信函通知吳宗霖，請其於105年3月底將系爭廠房回復原狀歸還予伊，且104年7月14日間，宇聲公司更曾以被告無權出租為由對吳宗霖提出遷讓房屋之訴訟等情，固然為兩造所不爭執，足認吳宗霖於系爭租約簽立前，確實知悉宇聲公司與被告間就系爭廠房使用收益權限有所糾紛，而宇聲公司已明確向其請求歸還系爭廠房等情。惟證人黃文斌代理被告向其表明宇聲公司於97年全體股東已決議將系爭廠房授權由被告使用，且如遭求償，被告承諾願負責處理等情，業據證人黃文斌前開證述甚詳，是即便認定原告於系爭租約簽訂前已經知悉第三人向原告主張權利而有此權利瑕疵，然因被告向其擔保願負全責，依民法第351條後段之規定，堪認此屬另以契約約定之情形，則被告尚不得以原告知悉權利瑕疵擔保為由，拒絕負瑕疵擔保責任。被告所辯，洵非可採。
3.被告另辯稱吳宗霖曾表示不會因宇聲公司對之訴訟而向被告求償，被告遂將租金降為每月8萬元，並允諾願為吳宗霖負擔其與宇聲公司間之訴訟費用，故被告對於宇聲公司對原告求償所生之損害無賠償責任云云，惟系爭租約租金調降之原因與宇聲公司求償無關，業據證人黃文斌證述在卷（見本院卷第155頁），至原告對於其於前案一、二審判決委任蔡東泉律師之律師費、上訴費，均係由被告支付乙情，雖不爭執，然被告代為支付前開訴訟費用之原因，或係基於對吳宗霖因此所生訟累之補償，或因前開訴訟對被告亦有利害關係，或有其他因素考量，無法據此推論被告與吳宗霖間即有免除被告責任之約定存在，被告就此復未舉證以實其說，前開所辯，亦難為採。
(四)原告依據其繼承吳宗霖與被告之系爭租約，請求被告賠償1,025,400元，為有理由：綜上，被告應使原告有合法使用租賃物之權利，及負權利無缺之擔保責任，卻違反上開義務，致原告無法有權占有使用系爭廠房，且無端遭宇聲公司以無權占用系爭廠房為由請求相當租金之不當得利損害賠償1,025,400元，經法院判決原告敗訴確定，原告自得請求被告賠償。又被告雖抗辯其僅取得租金96萬元，故原告請求損害賠償1,025,400元並無理由云云，惟按損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補所受損害及所失利益為限，民法第216第1項定有明文。本件原告所受損害為給付予宇聲公司之相當租金不當得利之數額即1,025,400元，業如前述，此與被告基於系爭租約所取得之租金利益無涉，是被告抗辯僅需賠償原告96萬元云云，亦屬無據。
(五)原告依據其繼承吳宗霖與被告之系爭租約，請求被告給付系爭租約之押租金12萬元，為有理由：
1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例要旨參照）。
2.查兩造就系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣12萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」，且被告已收取押金12萬元等情並不爭執，而本件系爭租約租期業已屆滿，依前開約定，原告於騰空交還系爭廠房時，自得向被告請求返還押租金。
3.被告雖抗辯原告並未依系爭租約之約定修繕系爭廠房之漏水及廁所又毀損牆壁及窗戶，導致被告尚需支付修繕費435,958元，故原告不得請求返還押租金等語，惟查：
①系爭租約雖有約定租賃條件「廠房漏水處整理及廁所整理」
等文字，此為兩造所不爭，然而該約定之真意，係指被告承諾修繕系爭廠房之漏水及廁所乙節，此觀證人黃文斌於本院所證稱略以：「系爭租約所載廠房漏水處整理及廁所整理意指當時系爭房屋的廁所會漏水或阻塞，吳宗霖就要求被告要將廁所整理好，當時被告有答應要整修好，這段文字是被告記載的」等語（見本院卷第154頁），及證人郭秋香於本院所證稱略以：「因為系爭廠房有漏水，廁所有壞掉情形，當時有說如果被告不整修好，玉富就不承租，後來被告有派人到廠房修理，費用由被告負擔，玉富沒有支付過這筆錢」等語（見本院卷第157頁反面）甚為明確，參以被告曾書立字據予原告郭惠珠，內容載明：「本人王勝平允諾當事人郭惠珠，南市○○路○○號末間水泥廠房上訴一案，如廠房勝訴不用歸還，而且承租出去有押金可收，即歸還當事人郭惠珠，當初的押金12萬元正即附上本票一張作為依據」等情，亦為兩造所不爭執，觀諸前開字據內容，亦未曾提及原告需將漏水及廁所修復乙事，倘原告確實負有修繕系爭廠房漏水及廁所之義務，何以被告於前開字據內容隻字未提此項條件？綜上以觀，堪認被告辯稱兩造有約定由原告負擔系爭廠房漏水及廁所整修費用云云，尚難採信，被告不得以原告並未修繕系爭廠房之漏水及廁所為由拒絕返還本件押租金。
②再者，被告辯稱其就系爭廠房漏水及廁所修復、窗戶牆面缺
損共需支出435,958元修繕費用，有正當理由拒絕返還押租金云云，並提出家佳環境室內裝修工程公司工程報價單為證（見本院卷第106至107頁）。惟觀被告所提之上開工程報價單，其上並無任何廠商之公司章及承辦人員簽章，且其上僅記載施工地點為「新樂路92號」，然系爭廠房僅占用新樂路92號之一樓西側部分，其餘部分為其他廠房及辦公室，此有系爭廠房土地複丈成果圖存卷為證（見本院卷第50頁），是被告僅提出上開報價單，尚不足以證明其確有因修繕系爭廠房而有支出前開費用，況被告所稱之系爭廠房前開毀損是否為原告所造成，亦未經被告舉證證明之，其以此為由拒絕返還押租金，委屬無據。
4.被告又抗辯原告未將系爭廠房點交予被告，故不得請求返還押租金等語。惟：
①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。次按，契約解釋，分為單純之契約解釋及補充之契約解釋，前者，乃經由解釋探求契約之規範意義；後者，乃針對契約之客觀規範內容而為解釋，以填補契約之漏洞，補充當事人意思之不備（王澤鑑著，債法原則第1冊，基本理論債之發生，90年3月4刷，第245頁）。
再按，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決參照）。
②查系爭租約第5條僅約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新
台幣12萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」等語，而就所有權人如向原告主張權利，致原告依照法院確定判決應返還租賃物予所有權人而非被告之情形時，押租金應如何返還未為任何約定。惟宇聲公司對吳宗霖提起遷讓房屋訴訟，經前案一審判決原告應返還系爭廠房予宇聲公司，經臺南高分院以106年度上易字第96號判決上訴駁回確定在案，原告為避免系爭廠房設備遭宇聲公司查封，於106年3月31日已遷讓系爭廠房完畢等情，業經認定如前，可見原告係依照法院確定判決所載之行為義務而將系爭廠房騰空遷讓予系爭廠房之所有權人宇聲公司；且觀之押租金之性質，係就承租人租金之給付及租賃債務之履行為擔保，本件原告係依法及法院確定判決將系爭廠房返還所有權人，如謂原告因此違反承租人遷讓租賃物之義務而不得請求返還押租金，則顯與誠信原則有悖。從而，在解釋上應認系爭租約第5條之真意，在本案情形，應係指承租人將系爭廠房騰空遷讓予依法享有租賃物使用收益之權利人即可，則原告業已返還予所有權人宇聲公司，自難謂有何債務不履行之情形，被告主張原告並未將系爭廠房點交予被告，違反系爭租約約定之押租金返還條件云云，要無可採。
5.綜上，被告前開所辯，均不可採，原告依據其繼承吳宗霖與被告之系爭租約，請求被告返還系爭租約之押租金12萬元，為有理由。
五、從而，原告依據其繼承吳宗霖與被告之系爭租約，依民法第347條準用第349條、第353條規定，請求被告負權利瑕疵擔保責任以賠償其遭宇聲公司求償所生之損害1,025,400元，及請求被告返還系爭租約之押租金12萬元，均屬有據，被告前開抗辯，均不足採，是原告請求被告給付1,145,400元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年4月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告就遭宇聲公司求償部分，併依債務不履行之法律關係擇一請求判決，本院既已擇一就原告主張之權利瑕疵擔保之法律關係，判決原告勝訴，則就不當得利請求權部分自毋庸再予審酌，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供相當金額之擔保免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 20 日
民事第四庭 法 官 許育菱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 20 日
書記官 楊意萱