臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第553號原 告 久井企業股份有限公司法定代理人 林作樞訴訟代理人 陳藝霞被 告 台灣二輪股份有限公司法定代理人 蔡秉承上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國106年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○號○○區○○○路○○○號等二棟建物騰空交還原告。
被告應給付原告新台幣伍拾壹萬陸仟元，及自民國一０六年七月月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０六年六月二十一日起至返還第一項建物之日止，按月給付原告新台幣壹拾貳萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告供擔保新台幣壹拾玖萬元後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明第2、3項原係請求：「二、被告應給付原告新臺幣（下同）264,000元及自起訴狀繕本送達翌日時起按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國106年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告126,000元。」嗣於106年6月1日以民事準備書續狀變更訴之聲明為：「二、被告應給付原告768,000元，及自本書狀繕本送達翌日時起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自106年6月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告126,000元。」其後於106年7月5日以民事辯論意旨狀變更訴之聲明為：「二、被告應給付原告516,000元，及自本書狀繕本送達翌日時起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自106年6月21日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告126,000元。」核係擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠原告與訴外人翰承企業有限公司（下稱翰承公司）前於101
年l月18日簽訂承租契約書（下稱第1次租約），由訴外人翰承公司向原告承租其所有門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○號○○區○○○路○○○號2棟房屋（下稱系爭建物），雙方約定租期自101年3月l日起至106年l月30日止（共計4年11個月），租金每月126,000元，並交付押租金240,000元；嗣被告公司於101年8月間成立後，由被告受讓取得訴外人翰承公司與原告間之租賃關係，並由被告占有使用系爭建物。
㈡又兩造於上開第1次租約租期屆滿前之105年9月22日再簽訂
房屋租賃契約書（下稱第2次租約），雙方約定租期自106年2月1日起至111年1月31日止（共計5年），租金每月仍為126,000元，並將第1次租約之押租金240,000元轉作第2次租約之押租金。詎被告自105年10月起至106年1月30日租期屆滿止，連續4個月均未繳納租金共計504,000元，迨至106年5月10日、同年6月9日始各支付60,000元、66,000元、126,000元，而因被告未指定抵充，則依民法第321條、第322條第2款規定，自應以先到期之債務即105年10月、同年11月之租金，先行抵充，是被告尚欠105年12月及106年1月（2個月）租金共計252,000元。另被告自第2次租約租期開始即106年2月l日起迄今已連續4月未曾繳納租金，經扣抵押租金240,000元後，尚欠264,000元，業經原告於106年6月20日以準備書續狀之送達為終止租約之意思表示在案。從而，被告共欠原告租金516,000元（第1次租約積欠租金252,000元+第2次租約積欠租金264,000元）。
㈢原告既已合法終止系爭第2次租約，則被告自106年6月21日
起，竟仍占有系爭建物，即屬無權占有。從而，原告主張依不當得利法律關係，請求被告給付相當於每月租金126,000元之不當得利，自屬有據。
㈣並聲明：
⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○號○○區○○○路○○○號等2棟房屋，全部騰空遷出交還原告。
⒉被告應給付原告516,000元，及自本書狀（即民事辯論意
旨狀）繕本送達翌日時起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應自106年6月21日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告126,000元。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造就系爭建物確實於105年9月22日有簽訂第2次租約續租，並約定自106年2月1日起續租5年，且系爭建物目前仍由被告占有中。又被告雖有積欠原告租金未繳納，然被告已於106年5月、6月支付原告2個月租金分別為60,000元、66,000元、126,000元（合計252,000元），且被告亦有意願續租，並持續給付租金，是系爭租約仍為有效。至原告主張之債務清償、抵充次序，被告於清償上開積欠之租金時雖無指定其應抵充之債務，惟被告所提出之給付係屬第2次租約所積欠之租金。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張：其與訴外人翰承公司前於101年l月18日簽訂第1
次租約，由訴外人翰承公司向原告承租系爭建物，雙方約定租期自101年3月l日起至106年l月30日止（共計4年11個月），租金每月126,000元，翰承公司並交付擔保金（即押租金）240,000元；嗣被告於101年8月間成立公司後，由被告承擔第1次租約而占有使用系爭建物；嗣兩造於第1次租約租期屆滿前之105年9月22日再簽訂第2次租約，雙方約定租期自106年2月1日起至111年1月31日止（共計5年），租金每月仍為126,000元，並將第1次租約之擔保金240,000元延用作為第2次租約之擔保金。詎被告自105年10月起未按期繳納租金，於原告提起本件訴訟後，始陸續於106年5月10日、同年6月9日各支付60,000元、66,000元、126,000元等情，為被告所不爭執，復有系爭第1、2次租約在卷可稽，堪認為真實。
㈡按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人
所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部。民法第321、322條分別定有明文。查被告自105年10月起即未按期繳納租金，而於本件訴訟審理中，分別於106年5月10日、同年6月9日各給付60,000元、66,000元、126,000元，且兩造於105年9月22日已合意將第1次租約之擔保金延用作為第2次租約之擔保金，已如前述，且被告亦自陳其清償時並未指定應抵充之債務，則依民法第322條第2款之規定，被告所清償者應先抵充債務之擔保最少者即第1次租約欠繳之租金（因第1次租約之擔保金已延用作為第2次租約之擔保金），即被告於訴訟中所清償者應先抵充第1次租約先到期之租金即之105年10月、同年11月之租金，是原告主張被告尚積欠第1次租約（105年12月、106年1月）租金共計252,000元，及第2次租約租金264,000元（自106年2月l日起至106年5月30日止共4個月之租金，扣抵押租金240,000元後，尚欠264,000元），亦堪憑採。至被告辯稱其於訴訟中所清償者不止252,000元，且係欲抵充第2次租約之債務云云，然被告就其清償之數額除原告已自認之252,000元外，並未能舉證以實其說，且因被告已自陳其於清償時並未指定欲抵充之債務，自應依民法第322條之規定抵充債務，是被告所辯於法不合，尚難憑採。
㈢又承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租
人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項固定有明文。惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是（最高法院86年度台上字第3303號民事裁判參照）。查系爭第2次租約第6條第10款已明文約定：「乙方（即被告）未按期繳納租金經扣抵擔保金後已達2個月總額時，視為違約，甲方（即原告）得逕行終止本租約。」顯見兩造就未按期繳納租金而終止租約之約定已排除民法第440條第1項之規定，是原告主張以106年6月1日準備書續狀之送達被告為終止第2次租約之意思表示（被告於106年6月20日收受），於法亦屬有據，被告辯稱第2次租約尚未經合法終止云云，自非可採。
㈣茲就原告之各項請求，分述本院得心證之理由如下：
⒈返還租賃物（即系爭建物）部分：兩造間之第2次租約既
已於106年6月20日合法終止，依第2次租約第4條第1項之約定，原告請求被告騰空並返還系爭建物，為有理由，應予准許。
⒉原告請求給付租金516,000元部分：按承租人應依約定日
期，支付租金，民法第439條前段定有明文。依前所述，被告尚積欠原告第1次租約（105年12月、106年1月）租金共計252,000元，及第2次租約租金264,000元（自106年2月l日起至106年5月30日止共4個月之租金，扣抵押租金240,000元後，尚欠264,000元），是原告請求被告給付積欠之租金共516,000元，亦屬有據，應予准許。⒊原告請求相當租金之不當得利部分：按無法律上原因占有
他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。兩造之租賃關係既因原告終止租約而消滅，則被告於租約消滅後仍繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受損，揆諸上開說明，原告自得請求被告返還自系爭租約終止時起至遷讓返還系爭房屋之日止，按照雙方原約定之租金數額所受之不當得利。從而，原告主張被告應自106年6月21日起至遷讓返還系爭建物之日止按月給付126,000元之不當得利，亦屬有據。
四、綜上所述，兩造間之租賃關係，既因原告終止租約而消滅，而被告迄今仍占用系爭不動產，且尚有租金共516,000元未繳納，則原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告⑴返還系爭不動產；⑵給付積欠之租金共516,000元及自辯論意旨狀繕本送達被告翌日即106年7月19日起至清償日止，按年息百分5計算之利息；⑶自106年6月21日起至遷讓返還系爭建物止，按月給付相當於租金之損害金126,000元，均為有理由，應予准許，爰判決如主文第1～3項所示。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不予一一論述，併予敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
民事第三庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
書記官 林政良