臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第581號原 告 黃明寬訴訟代理人 李玲玲律師
梁客川被 告 袁世雄訴訟代理人 王正宏律師
楊雨錚律師上列當事人間請求拆除頂樓違建物事件，經本院於民國一百零八年五月二十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落於臺南市○區○○段○○○○號土地之建物有5層樓之公寓（下稱系爭建物），原告為4樓之區分所有權人，即同地段OOOO建號，門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○○○號；被告為5樓之區分所有權人，及同地段OOOO建號，門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○○○號。被告於系爭建物之頂樓違法加蓋建物（下稱系爭頂樓建物），原告係系爭建物之屋頂平台共有人之一，被告違法加蓋行為，侵害他區分所有權人之權利，他區分所有權人自得本於所有權請求除去其妨害。並聲明：被告應將坐落臺南市○區○○段000地號土地上，門牌號碼台南市○區○○路○○○巷○○○○號頂樓上如臺南市東南地政事務所民國106年6月23日複丈成果圖（下稱附圖）上載之A部分鐵皮屋面積83平方公尺，B部分鐵皮雨遮面積16平方公尺之增建物予以拆除，並返還予共有人全體。
二、被告抗辯：㈠建商與承購戶有約定分管契約，約定頂樓平台由頂樓住戶管理。
㈡被告係於97年4月24日自鈞院投標標得系爭建物，而由當初
96年8月15日之查封筆錄可知，系爭建物之頂樓於當時即有增建，在在證明系爭建物頂樓之增建物早在被告取得系爭建物所有權之前即已存在，但因被告之後發現頂樓之鐵皮屋已嚴重鏽蝕，頂層防水老化導致漏水嚴重，為免損害不斷擴大，於105年才請人進行整修，該次整修並沒有增加原來鐵皮屋之面積或是高度，完全依照原有規模進行整修，整修後之鐵皮材質亦跟原有之鐵皮材質一樣，而原有骨架及堪用之部分全數均予以保留，並非如原告所述將舊有鐵厝全部拆除重新興建。
㈢原建物並無超過原有面積，106年6月23日東南地政複丈成果
圖面積審核有A、B兩部分，A部分是鐵皮，面積89.5平方公尺，B部分鐵皮雨遮，鐵皮雨遮的面積是以前就有，不是被告施作後多出來的面積。
三、兩造不爭執事項：㈠原告所有臺南市○區○○段○○○○○號，門牌號碼臺南市○區
○○路○○○巷○○○○號，與被告所有同地段1019建號，門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○○○號為同一棟坐落於臺南市○區○○段○○○○號土地之5樓樓層公寓即系爭建物，1018建號位於4樓，1019建號位於5樓。系爭建物之樓梯及屋突有獨立建號為同段1014建號，其中屋頂突出物部分登記面積為
11.83平方公尺，系爭建物之頂樓原有一鐵皮屋即系爭頂樓建物，被告曾於105年間僱工拆除系爭頂樓建物之鐵皮（原告主張拆除全部屋頂及房屋四周超過三分之二鐵皮；被告主張僅更換部分鐵皮，保留可用部分及骨架）。
㈡系爭頂樓建物現狀為鐵皮外牆，部分磚造牆壁的一層鐵皮屋
，鐵皮屋前留有空地，經106年6月28日東南地政事務所複丈圖，鐵皮屋面積為83平方公尺，鐵皮雨遮為16平方公尺。系爭頂樓建物由被告出租給第三人使用中。
㈢被告因本院96年度執字第OOOOO號強制執行事件拍賣取得系
爭1019建號建物，執行法院於該拍賣事件中，97年3月2 6日之拍賣公告、附表所示執行標的範圍記載「1019建號建物之房屋層數為5層樓房、鋼筋混凝土造、住家用」，97年7月29日函文通知臺南市稅務局及被告記載「執行標的臺南市○區○○路○○○巷○○○○號建物，範圍並未包含6樓鋼鐵造未保存登記部分」。
㈣原告對於被告107年8月10日答辯二狀所提買賣契約書（本院卷第173頁以下）之形式上真正及內容不爭執。
四、兩造爭執事項：㈠系爭建物是否有分管契約，約定系爭建物之頂樓平台由頂樓
住戶使用？㈡承上，被告如本於分管契約有權使用系爭頂樓建物，其頂樓
建物是否因不合建築等相關法規，而有違反與系爭建物其他住戶之分管協議？原告請求被告拆除系爭頂樓建物有無理由？
五、得心證之理由：㈠被告並未取得系爭頂樓建物之事實上處分權：
⒈查被告係因本院96年度執字第46684號強制執行事件拍賣取
得系爭1019建號建物，而執行法院於該拍賣事件中囑託鑑定人估價之鑑價報告中並未有系爭建物頂樓未保存登記房屋之鑑價，執行法院97年3月26日之拍賣公告、附表所示執行標的範圍亦僅記載「1019建號建物之房屋層數為5層樓房、鋼筋混凝土造、住家用」，97年7月29日函文通知臺南市稅務局及被告記載「執行標的臺南市○區○○路○○○巷○○○○號建物，範圍並未包含6樓鋼鐵造未保存登記部分」等情，為兩造所不爭執，且經本院調閱上開執行卷證查證屬實，據此，已難認被告投標買受之範圍包括系爭建物頂樓原有鋼鐵造未保存登記建物。
⒉又於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物
（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。查系爭建物係五層公寓之第五層，其上屋頂平台，加蓋未辦所有權登記之系爭頂樓建物，有獨立門戶，利用公寓公共樓梯通行出入，不須經由系爭建屋進出，以磚牆為外牆，鐵皮屋頂，屋內隔為三間附設衛浴的套房，目前由被告出租第三人使用等情，有勘驗筆錄、照片附卷可參（本院卷一第43-47頁、卷二第2-28頁），足認系爭頂樓建物在使用、功能上具有獨立性，為獨立之不動產，非屬系爭建物之附屬建物，而原告拍定取得所有權者僅系爭建物，已如前述，自不包含系爭頂樓建物之事實上處分權。
⒊原告雖主張：被告將系爭頂樓建物原有屋頂鐵皮全部拆除，
四周鐵皮大部分拆除，全新鋪設波浪板及在鐵皮屋內新設磚造隔間，已屬重新建造頂樓建物等語。惟查：
⑴依證人蘇豐元證述：「當初我們做這個鐵皮屋時是翻修，只
把外面的鐵皮拆掉，骨架都留著，三十幾年的老房子，舊的鐵皮都已生鏽，我將鏽蝕部分清除再上漆，只有外面的鐵皮鐵板更新。（這次整修是否因鐵皮屋老舊，屬於必要性的整修？）是，被告找上我的時候，我有聽附近的住戶說舊有的建築太老舊，會滴雨滲水，所以才請我整修。」等語（本院卷第140-141頁），足見被告係因頂樓鐵皮鏽蝕，雇工整修頂樓鐵皮，但保留部分鐵皮與全部骨架，原告主張係屬重建，應不足採。
⑵至於原告另舉證人黃玉花證稱：「（頂樓是否是當初五樓的
屋主蓋的？）不是，是現在的屋主蓋的。（現在的屋主是把以前整個鐵皮屋拆掉再重新蓋的？）是。（當初的頂樓是怎麼樣的外觀？）以前六樓是鐵皮屋，現在不是鐵皮屋，現在是變成房間。」等語（本院卷二第134頁），惟證人黃玉花係系爭建物所屬公寓住戶，對系爭公寓屋頂平台有所有權，與原告請求有利害關係，且其證述系爭頂樓建物拆除全部鐵皮情形，與證人蘇豐元證述有保留一面鐵皮牆及骨架等語，亦有不同，自應認與系爭訴訟標的無利害關係之證人蘇豐元證詞較為可採。
㈡原告不得請求被告拆除系爭頂樓建物：
⒈按物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處
分權之人，方有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053號民事裁判意旨參照）。
⒉本件原告拍定取得者僅系爭建物之所有權，尚不包含系爭頂
樓建物之事實上處分權，已如前述，則依前揭說明，被告無拆除系爭頂樓建物之權限。
六、綜上所述，被告並未取得系爭頂樓未保存登記建物之事實上處分權，原告請求被告拆除如附圖所示A部分鐵皮屋面積83平方公尺，B部分鐵皮雨遮面積16平方公尺之增建物予以拆除，並返還予共有人全體，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘關於系爭公寓住戶對於頂樓使用有無分管協議，被告使用是否違反分管契約等，均不影響判決，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
民事第四庭 法 官 李杭倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
書 記 官 方秀貞