臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第516號原 告 鴻運家不動產開發有限公司法定代理人 李應吉訴訟代理人 黃鼎容
鄭羽倩被 告 謝昇杉（原名謝昆伯）訴訟代理人 查名邦律師複 代理人 邱霈云律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國107年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾陸萬元，及自民國一０六年四月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣捌仟柒佰陸拾元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國105 年11月17日授權訴外人黃莉茹（即被告之配偶），委託原告銷售其所有坐落臺南市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地及其上門牌號碼臺南市學甲區頂山寮1 號之未保存登記建物（下稱系爭房地），約定委託銷售期間至106 年11月17日為止，委託銷售價格原定為新臺幣（下同）2,798 萬元，嗣被告於105 年11月29日變更為2,200 萬元，並約定原告之服務報酬為成交價額之百分之4 （含營業稅），雙方簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭契約）。嗣原告居間仲介訴外人侯健生於000 年00月00日出價1,800 萬元承購系爭房地，經其斡旋後，侯建生於同月29日再加價至1,900 萬元，惟經被告表示價格有差距而不願接受，嗣被告於委託期間屆滿前告知其已自行出售系爭房地，然經原告事後查證發現被告於106 年1 月19日將系爭房地出售移轉予侯建生之配偶張芳蓉，顯然係與侯健生私下交易，且雙方之成交價格即為1,900 萬元。是依系爭契約第5 條第1 項及第8 條第3 項第4 款約定，委託期間屆滿後
2 個月內，被告與原告曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時，視為原告已完成居間仲介之義務，故被告仍應向原告支付成交價額之百分之4 亦即76萬元之服務報酬，然其拒絕給付，故依系爭契約請求被告給付上開款項等語。並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：兩造約定被告拋棄契約書之審閱期，違反消費者審閱權及民法第247 條之1 第1 項第3 、4 款之規定，系爭契約應屬無效。又侯建生經原告居間斡旋僅願出價1,800 萬元，縱願加價至1,900 萬元（含服務費），亦遠低於被告委託銷售之價額，故原告並未斡旋成功。再者，兩造簽立之系爭契約為一般委託銷售契約，被告於同期間另有委託其他仲介公司銷售系爭房地，侯健生亦可介紹他人與被告交易，而被告與張芳蓉之交易乃侯健生居間促成，成交價額為1,900萬元，外加500 萬元之無息借款，故實際交易條件為2,400萬元，原告並未介紹侯建生與被告認識，被告不知張芳蓉為侯建生之配偶，伊亦無惡意或有重大過失，系爭契約第8 條第3 項第4 款之規定不明確，應為有利於消費者之解釋，限被告有惡意或重大過失，明知張芳容為侯建生之配偶，始有適用。故原告並無權向被告請求服務報酬等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第409-410頁）：㈠被告授權其配偶黃莉茹（已改名為黃暄茗）委託原告銷售系
爭房地，兩造於105 年11月17日簽訂系爭契約，約定委託銷售期間自105 年11月17日起至106 年11月17日為止，被告委託銷售價格為2,798 萬元，嗣於105 年11月29日變更為2,20
0 萬元。（同卷第21- 27頁契約書）㈡系爭契約書之起首書寫：「本人已充分瞭解契約之內容，並
同意不使用三日審閱期」之內容，經黃莉茹簽名及記載日期。（同卷第23頁）㈢系爭契約書第5 條第1 項約定原告之服務報酬為成交價額之
百分之4 （內含營業稅）；第8 條第3 項第4 款約定委託期間屆滿後2 個月內，被告與原告曾經介紹之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交時，視為原告已完成居間仲介之義務，被告應支付原約定之服務報酬。（同卷第23頁）㈣兩造就系爭房地，曾於104 年10月16日簽訂專任委託銷售契
約書，委託期間自104 年10月16日起至105 年4 月30日止，該契約書亦經被告代理人黃莉茹書寫與第㈡相同之內容及簽名，並約定與第㈢項相同之內容。（同卷第375- 377頁）㈤侯健生與原告於105 年11月23日簽訂要約書，委託原告向被
告出價購買系爭房地，委託期間至同年12月10日24時為止，侯健生於000 年00月00日出價1,800 萬元，再於同年月29日加價至1,900 萬元。（本院卷第29頁要約書）㈥被告委託原告銷售系爭房地期間，另委託永慶不動產二王加
盟店銷售系爭房地。（本院卷第263- 264頁）㈦侯健生之配偶張芳容與被告於106 年1 月5 日簽訂不動產買
賣契約書，以總價款1,900 萬元向被告購買系爭房地，並於
106 年1 月19日辦理所有權移轉登記完畢。（本院卷第125-142頁）㈧原告仲介人員鄭羽倩事後與侯健生之通話內容，詳如本院卷171- 189頁譯文。
四、兩造爭執事項：㈠系爭契約第8 條第3 項第4 款，是否因下列情事而無效：
⒈系爭契約書記載「本人已充分瞭解契約之內容，並同意不使
用三日審閱期」，是否違反消費者審閱權？⒉是否違反民法第247 條之1 第1 項第3 、4 款之規定？㈡原告依據系爭契約第8 條第3 項第4 款，請求被告給付服務
報酬76萬元及利息，有無理由？⒈侯健生是否經由原告居間，曾向被告（代理人黃莉茹）出價
1,900 萬元？⒉被告（代理人黃莉茹）是否知悉買方張芳容為原告曾經居間
介紹之侯健生之配偶？
五、本院之判斷：㈠系爭契約第8 條第3 項第4 款約定應屬有效：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消保法第11條之1 定有明文，而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日。考之前開條文之立法意旨係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱權，爰明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。惟如企業經營者非以定型化契約條款使消費者拋棄審閱權利，且消費者於簽訂契約前業已充分瞭解契約內容或有其他審閱契約之機會，而同意放棄審閱權利者，則非法所不許（最高法院98年度台上字第168 號判決參照）。⒉查兩造於105 年11月17日簽訂系爭契約，契約書之起首書寫
：「本人已充分瞭解契約之內容，並同意不使用三日審閱期」，並經黃莉茹簽名及記載日期等情，分據兩造不爭執事項
㈠、㈡可明，被告放棄系爭契約書之審閱期，固堪認定。然觀之整份契約書內容，區分為電腦繕打之定型化條款，以及預留空白需個別約定填載部分，而上開內容乃係於委託人簽名欄下方之空白欄項內，另以手寫書立之文字，應為個別約定之內容，非屬定型化條款，自堪認定。又查，被告之代理人黃莉茹為高職畢業，其在被告經營之土木營造公司擔任會計及業務接洽職務等情，亦有戶籍資料可稽（見本院卷第40
3 頁），並據被告訴訟代理人陳明（本院卷第409 頁），是其為具備相當智識及社會經驗之人，應當明瞭上開記載之文義，毋庸置疑。再依兩造不爭執事項㈣、㈥之事證，亦可證明黃莉茹之前代理被告與原告簽訂系爭房地之專任委託銷售契約，已為相同之約定，顯示其並非第一次與原告簽約，之前應已充分瞭解該約定內容，則其再與原告簽訂一般委託契約書，並同意放棄審閱權利，自難認有違反消費者審閱權，故被告執此抗辯系爭契約第8 條第3 項第4 款約定無效云云，並無可採。
⒊次按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約
條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，俾符平等原則（最高法院96年度台上字第1246號意旨參照）。消費者保護法第12條、民法第247 條之1 之立法目的，即在於定型化契約或附合契約乃當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，此類契約他方每無磋商變更之餘地，為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。至於所謂「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」。承前所述，被告代理人黃莉茹之前與原告簽訂之專任委託銷售契約，已有與系爭契約第8 條第3 項第4 款相同之約定，且其與原告再簽訂之系爭契約係屬一般委託銷售，於同期間另有委託其他仲介公司銷售系爭房地等情事，顯示被告對系爭契約第8 條第3 項第4 款約定已知之甚明，且其委託原告之同時期，亦有委託其他仲介公司銷售之締約經驗，非無充足之時間了解不動產委託他人銷售時相關之權利義務，及應注意之事項，倘系爭約定條款對其不利，亦可拒絕與原告締約，要難認被告有處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之不利益情形。況查，依系爭契約第8 條第3 項第4 款約定，被告僅於委託期間屆滿後2 個月內，與原告曾經仲介之客戶或其配偶或其二親等內之親屬成交時，方負給付服務報酬之義務，並非毫無範圍課予被告給付之義務，較之原告受委託時間為1 年，其為求覓得買家所付出之勞力、時間、費用，亦未過長，難認有加重被告之責任而顯失公平之情形，故被告抗辯有民法第247 條之1 第2 款之顯失公平情形云云，亦無可採。
㈡原告依據系爭契約請求被告給付服務報酬76萬元及利息，應有理由：
⒈依兩造不爭執事項㈠所示，被告代理人黃莉茹與原告於105
年11月17日簽訂系爭契約，約定委託銷售期間至106 年11月17日為止，委託銷售價格原為2,798 萬元，嗣於105 年11月29日減價至2,200 萬元等事實，洵堪認定；又侯健生與原告於105 年11月23日簽訂要約書，委託原告向被告出價購買系爭房地，委託期間至同年12月10日24時為止，原先出價1,80
0 萬元，再於同年11月29日加價至1,900 萬元等情事，亦有兩造不爭執事項㈤之事證可明。足證侯健生為原告於被告委託期間所覓得願以1,900 萬元承購系爭房地之客戶，應堪認定。
⒉又依兩造不執事項事項㈧所示，亦即原告仲介人員鄭羽倩與
侯健生之通話內容（見本院卷第171- 189頁譯文），侯健生已自陳：「第一次我開價1,800 萬」、「賣方開得很高，1,
800 萬沒辦法成交，要叫我提高」、「我說那這樣1,900 萬」、「叫我加，我就加」、「結果你們的人去跟對方談」、「語氣態度還是個人因素，對方很不滿意店長還是帶看人員，對他們有點不滿意」、「後來我就問你們公司的人，對方姓什麼、叫什麼名字」、「你們的人帶我去跟對方見面，是去一家seven」、「就是賣飲料的地方，有見面一次」、「我就跟對方小姐講，我說你可以找我，我留名片」、「我也跟他講過1,900萬跟你買」等語；被告亦自承與侯健生見過面之情事（見本院卷第151頁）。足證原告仲介人員並已安排侯健生與黃莉茹見面洽談買賣之事，是其受雙方委託期間，已居間仲介侯健生向被告（代理人黃莉茹）出價至1,900萬元之事實，亦堪認定。
⒊而依兩造不爭執事項㈦所示，侯健生之配偶張芳容與被告於
106 年1 月5 日簽訂不動產買賣契約書，以總價款1,900 萬元向被告購買系爭房地，並於106 年1 月19日辦理所有權移轉登記完畢等情事，顯示侯健生之配偶嗣與被告成交之價格，即為侯健生委託原告居間斡旋期間之出價，而其雖以配偶名義與被告締約，然買賣雙方出面簽約之人為侯健生與被告配偶黃莉茹，張芳容乃侯健生指定之登記人之情，業據證人李翠玉（即代辦簽約及移轉登記地政士）於本院具結證述：是侯健生先來找伊，他說要買學甲土地（即系爭房地），後來約賣方到伊事務所簽約。是買賣雙方自行成交後，到伊事務所簽約，賣方是他太太出面簽約，買方是侯健生本人，買方侯健生指定登記名義人是他的太太張芳蓉等語明確（見本院卷第260-262 頁），並提出買賣雙方簽立之不動產買賣契約書、授權書及身分證件等資料（見同卷第267-341 頁），契約書上確經買方張芳蓉及侯健生、賣方謝昆伯及黃莉茹簽名及用印等情，可資採信為真。足證侯健生嗣與被告以1,90
0 萬元價格成交之事實，已臻之明確。被告陳稱伊不知買方張芳容為侯健生之配偶云云，顯不實在。
⒋再依兩造不爭執㈢所示，系爭契約第5 條第1 項約定原告之
服務報酬為成交價額之百分之4 （內含營業稅）；第8 條第
3 項第4 款約定委託期間屆滿後2 個月內，被告與原告曾經介紹之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交時，視為原告已完成居間仲介之義務，被告應支付原約定之服務報酬。依此，被告於委託期間屆滿後2 個月內，與原告曾經介紹之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交時，仍負有向被告支付原約定服務報酬之義務。而依前所述，可知被告與侯健生成交之日期，仍在其委託原告銷售期間（至106 年11月17日），且雙方之成交價格即為侯健生委託原告居間斡旋期間之出價，顯示被告已同意侯健生之出價，自堪認原告已完成居間仲介之義務。是原告依前揭約定，請求被告給付成交價額1,900萬元之百分之4 即76萬元之服務報酬，即屬有據。被告否認原告之服務報酬請求權，委無可取。
⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。分據民法第229 條第2 項、第233 條第1項前段、第203 條規定。從而，原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即106 年4 月13日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，亦應准許。
六、綜上所述，原告依據系爭契約，請求被告給付服務報酬76萬元，及自106 年4 月13日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件第一審訴訟費用合計為8,760 元（含裁判費及證人旅費），應由敗訴之被告負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書記官 張豐榮