臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第644號原 告 吳燕明被 告 羅陳惠珍訴訟代理人 羅吉政上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國107 年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾伍萬元，及自民國一０六年四月廿九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告前於民國105 年10月27日以新臺幣（下同）225 萬元向被告購買坐落臺南市○○區○○段○○○ ○號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓建物（下稱系爭房地），業已付清價款，並於同年11月30日辦妥系爭房地所有權移轉登記，此有不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）及土地登記謄本可證。
㈡、惟原告嗣後將系爭房屋進行檢測①主臥室近浴室柱子②客廳西北側柱子③東北方臥室東北方柱，結果發現：氯離子含量高達每立方公尺0.9324公斤（原證3 ），顯已超過現行法令規定之每立方公尺0.3 公斤之標準甚多，已係俗稱海砂屋無誤，符合系爭契約書約定之重大瑕疵。原告遂於105 年12月26日以臺南新營民治路郵局第383 號存證信函為解除系爭買賣契約之意思並催告被告應配合辦理回復原狀、返還價金與給付損害賠償，此有存證信函回執聯為憑（原證4 ），惟被告卻以海砂屋檢測之時效已過為由，拒不配合辦理（原證5），經106 年1 月19日臺南市北區調解委員會調解亦不成立（原證6 ）。
㈢、被告出售之系爭房地因顯具有效能及交易價值上之瑕疵，對於結構安全有重大影響，難認為符合債務本旨之給付而屬物之瑕疵，且屬不能補正之不完全給付，故依民法第354 條第
1 項前段、第359 條前段關於物之瑕擔保責任規定，以及同法第227 條、第226 條、第256 條關於不完全給付規定，原告得以解除買賣契約後請求被告負債務不履行之損害賠償責任。
①、解除契約後，被告應回復原狀，將系爭房地之所有權回復登記為被告所有，並返還系爭房地價金225 萬元。
②、及其他原告之損害共計97,290元：
⑴、原告為系爭買賣所支出之仲介費用45,000元、系爭房地登記
相關代書費用30,614元、向銀行貸款所支出之手續費4,300元。
⑵、原告自行透過本件承辦代書檢測氯離子含量費用10,000元。
⑶、原告支出之105 年12月、106 年1 月之貸款「利息」共7,37
6 元【計算式：（2,609 元＋1,079 元）×2 = 7,376 元】。
㈣、兩造於105 年10月27日簽約後，被告於105 年12月6 日清空房屋，原告於105 年12月9 日將尾款185 萬元匯入履保專戶，同年月10日向仲介公司索取鑰匙，11日進入屋內後，發現主臥室廁所窗戶嚴重膨脹，以手觸碰混凝土石塊剝落、鬆開，且範圍不小，當時原屋主之配偶即原告訴訟代理人亦在場，原告詢問是否為海砂屋，其竟稱「不是，用水泥補一補就好」，原告心生疑慮，遂要求被告配合進行海砂屋氯離子鑽心試驗。後兩造原約定於105 年12月17日由兩造會同代書、仲介公司以及代書介紹之檢驗公司人員會同施測採樣，惟屆時被告藉故未到場，僅以電話通知徐代書，需先辦理交屋手續，才能施測，否則不准施測。原告當場為求檢驗作業順利進行，始同意先辦理交屋手續，但已於交屋切結書上特別加註除外條款「除（輻射、海砂、凶宅則賣方仍應負責）以外」等語，由此可知，原告始終未曾放棄海砂屋檢測之權利。被告如此不當妨礙原告進行檢測之舉，已令原告心生懷疑被告係明知有瑕疵之嫌，嗣於105 年12月22日獲悉氯離子檢測報告結果確實超出標準。
㈤、在鈞院審理中再次送請建築師公會鑑定，結果相同，被告卻仍拒不負責，顯無理由等語。
㈥、聲明：
①、被告應給付原告234 萬7,290 元，及自106 年4 月29日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
②、訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯則以：
㈠、依據系爭契約書第9 條擔保責任第5 項標的物檢測約定：「①氯離子含量檢測：第2 個選項□：甲方得於交付第二期價金前對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測，乙方不得拒絕。特約如下：⒈如委託檢測機構進行試驗其委託人為本買賣契約當事人；委託人通知承辦地政士後，檢測報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權移轉登記。」，上述約定是在雙方公平、公正互相擔保責任下，海砂屋檢測報告出來，如氯離子高於標準值，雙方就解約，如氯離子在標準值內，地政士就可以辦理買賣完稅手續等。這是符合雙方權利、義務，符合民法各項條例，雙方均得益處、得保障，它是真理、公理、公平、公正，故雙方應在互相擔保責任下檢測海砂屋。
㈡、因此被告堅持嚴守上述雙方互相擔保責任下對檢測海砂屋之約定，亦即從簽約時至原告交付第2 期價金之前始得檢測，逾時就不能再檢測了。本件原告自己進行海砂屋檢測日期是
105 年12月17日（證物10），原告交付第2 期款是105 年11月10日（證物8 ），顯見已經罹於時效。
㈢、原告係89年畢業於國立成功大學地球科學系，又領有碩士學位之人，顯具有海砂屋專業學識及地質專才，在上述契約公平、公正雙方互相擔保責任下進行檢測海砂屋有約定時效，原告卻逾時效始自行送驗，不能解除契約。
㈣、被告之前也是購買中古屋，故沒有做過海砂屋檢測，也不知情。
㈤、系爭契約書沒有給予至少5 日的契約審閱期，仲介鄭宗昌及其特約地政士徐淑惠和原告三方係存心不良、共犯結構、偽證、偽造文書等等。仲介鄭宗昌自行加註不動產說明書現況調查表，與原稿略有不符，代書徐淑惠在交屋切結書多加註手寫文字，偽造文書，均出庭做偽證。交屋切結書被告在簽名時是空白的例稿，代書後來自行填寫「除（輻射、海砂屋、凶宅則賣方仍應負責）以外」等語。雖然地政士及房仲人員都違反內政部的規定，但被告並不想解除契約。
㈥、原告自行檢測之儀鴻科技試驗報告表，檢測時被告不在場，報告說明欄以下空白，沒有說明，不能證明是海砂屋。原告之前還藉口說只要被告返還買賣價金75萬元作為和解條件，以解決訴訟案件，被告覺得這是原告露出真面目，要向被告恐嚇取財的行為。
㈦、簽約當天被告因沒戴眼鏡和印章，希望改日簽約，但地政士徐淑惠以詐術對被告說，會讓地政士謝政橋站在妳座位旁指導妳，並在契約上指示被告應簽名之處，妳就簽名，乙方蓋章處妳就用手指頭捺印。被告不疑有他，就被騙簽契約了。
㈧、系爭房地經歷921 大地震和導致臺南維冠大樓倒塌的大地震都安然無恙，沒有重大瑕疵等語。
㈨、聲明：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由
㈠、經查，系爭房屋前於105 年12月17日進行採樣檢驗「①主臥室近浴室柱子②客廳西北側柱子③東北方臥室東北方柱子」等處，檢驗結果為：「氯離子含量每立方公尺0.9324公斤」（見本院卷第59頁儀鴻科技實業股份有限公司試驗報告），而系爭房屋建築完成日為70年3 月14日（見本院卷一第55頁建物登記謄本），斯時興建之房屋之氯離子含量依法令規定標準為每立方公尺0.6 公斤，從而，系爭房屋氯離子含量超標乙情，堪可認定。
㈡、而被告抗辯該試驗報告採樣時其不在現場，質疑報告之可信性，故經本院再送社團法人臺南市建築師公會進行鑑定，於
106 年7 月17日進行會勘、106 年8 月16日進行鑽心採樣（採樣點：樑1 、樑2 、牆1 、牆2 ）、106 年9 月7 日進行氯離子檢測，鑑定結果為「平均氯離子含量每立方公尺1.4423公斤，已高於國家標準。」，有社團法人臺南市建築師公會鑑定報告附卷可證（詳見本院卷一第237 至281 頁），是以，系爭房屋之氯離子含量顯已超過系爭契約書約定之氯離子含量標準0.6 kg/m3 ，洵堪認定。揆諸系爭契約書第9 條第5 項第1 款第2 點約定「買賣雙方同意無條件解除買賣契約。」（見本院卷一第41頁），從而，原告主張：系爭房屋之氯離子含量超高，不符系爭契約書第9 條第5 項之約定，伊得解除系爭買賣契約等情，自屬有據。
㈢、至被告辯稱：同條項（第2 個選項□）約定甲方得於交付第
2 期價金前對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測，乙方不得拒絕，顯見原告只能在支付第2 期款之前進行檢測，逾時即不能檢驗云云，然查，系爭契約書第9 條第5 項首行約定「氯離子含量檢測（俗稱海砂屋檢測。本項若未勾選及簽章，視為甲方（即原告）得進行檢測。）」等語明確，而稽之該條項之兩個選項前方之□均無任何勾選記號、最後之甲、乙方簽名確認處亦均無任何簽名（見本院卷一第41、42頁系爭契約書內容），此亦為兩造所不爭執，從而，本件原告進行檢測之時點即無限制，被告此部分抗辯，並無理由。
㈣、又被告辯稱：交屋切結書上的手寫文字係代書徐淑惠所加註，所以原告不能解除契約云云，經查，地政士徐淑惠於本院審理時到庭具結證述：「『除輻射、海砂屋、凶宅則賣方仍應負責以外』等語都是我所書寫；因為這在簽約時，我每個案件都會講，海砂、輻射、凶宅這三種情形是重大瑕疵，發生這三種情形就必須無條件解約。除非是賣方在簽約時有明確告知系爭房屋是海砂、輻射、凶宅，而買方還是願意買，否則我們一定都會這樣向兩造說明。」、「（提示契約第9條第5 點）因為被告在鈞院卷第23頁現況調查表第32項勾選不曾做過氯離子含量檢測，所以我有將現況調查表提出給兩造看，並且向兩造特別說明，因為被告不曾做過檢測，如果系爭房屋之後發現是三大重大瑕疵，也就是海砂、輻射、凶宅，則要無條件解約，我說明完後，兩造都沒有說話。」等語在卷（見本院卷一第343 、344 頁），是上開文字堪認確非兩造所書寫而係地政士徐淑惠書寫。然不論交屋切結書上有無加註前開文字，均不能減免被告依法所應負之物之瑕疵擔保責任。據此，被告此部分抗辯，亦非有理。
㈤、承前所述，系爭房屋氯離子含量超標，原告自得依系爭契約書第9 條第5 項約定，解除系爭買賣契約乙節，已堪認定，而原告業於105 年12月26日以臺南新營民治路郵局第383 號存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並經被告於同年月27日收受等情，有郵局存證信函、郵件收件回執附卷為憑（見本院卷一第61至68頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實，則原告以上開郵局存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，即為合法。
㈥、按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務；當事人因契約解除而生之相互義務，準用同法第264 條之規定，此觀諸民法第259 條、第261 條本文自明。準此，原告請求被告返還買賣價金225 萬元，係屬有據。
㈦、至原告另請求被告賠償不完全給付之損害賠償共計97,290元（即仲介費用、代書費用、銀行貸款手續費、自行檢測費用、貸款之利息）部分，按所謂特定物之買賣，係指契約成立時，該物已存在，當事人並合意以之為買賣標的，於清償期以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付者而言（最高法院84年臺上字第757 號判決要旨參照）。是故，系爭房屋於兩造訂立系爭買賣契約時，即存有氯離子含量超標之瑕疵，揆諸前揭判決意旨，即無得適用不完全給付之規定，基此，原告主張依民法第227 條第1 項之規定，請求被告賠償其餘損害9萬7290元云云，則無可採。
四、綜上所述，系爭房屋有氯離子含量超標之瑕疵，不符系爭買賣契約第9 條第5 項之約定，原告業以郵局存證信函解除系爭買賣契約。從而，原告請求回復原狀、被告返還買賣價金
225 萬元及自106 年4 月29日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 吳金芳上開正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
書記官 陳雅慧