臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第834號原 告 楊清吉訴訟代理人 林世勳律師
郭群裕律師被 告 劉穎宗訴訟代理人 顏芬蘭上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號、1090地號及1091地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○里000○0號房屋全部遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及自民國106年4月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應給付原告新台幣陸仟元，及自民國106年3月5日起至遷讓返還第一項土地及房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬壹仟陸佰玖拾壹元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得以新臺幣陸拾玖萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明第2項為被告應給付原告新臺幣（下同）27,600元及法定遲延利息；原聲明第4項為被告應自民國106年3月5日起至遷讓返還土地及房屋之日止，按月給付原告6,000元（見卷1第5頁），嗣於民國106年7月5日當庭變更上開聲明為如後所述（見卷2第19頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告為坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號、1090地號及1091地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○里000○0號房屋（下稱系爭房地）之所有權人，權利範圍為全部。原告於104年12月1日將系爭房地出租予被告，租賃期間自104年12月1日至105年11月31日止，合計1年，租金為每月6,000元（下稱系爭租約）。嗣兩造於105年9月15日合意於105年9月30日終止系爭租約，約定被告若於105年10月30日將系爭房地回復原狀返還原告，原告同意押租金抵105年8、9月租金，10月租金不收。惟期限屆至後，被告一再藉口延長搬遷日期，至今尚未搬遷，是原告依系爭租約及不當得利等法律關係，提起本件訴訟。
（二）原告請求之項目及金額：
1、請求遷讓租賃物部分：系爭租約業已於105年9月30日終止，被告無權繼續占有系爭房地，是原告依民法第455條及系爭租約終止後回復原狀之法律關係，請求被告返還系爭房地。
2、積欠租金部分：被告積欠105年8、9月房租，合計12,000元未支付，原告自得依系爭租約之約定請求之。雖被告雖給付原告2個月押租金，但當時原告同意被告須105年10月30日清空回復原狀，始以押租金抵償105年8、9月之租金及免除收105年10月租金，但被告並未於105年10月清空回復，是以，原告自得沒收105年8、9月租金，並向被告催討105年8、9月租金及105年10月相當於租金之不當得利。
3、就相當於租金之不當得利部分：系爭租約已於105年9月30日終止，被告於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房地，自屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有無法使用系爭房地之損害。另被告有清償105年11月至106年2月之租金。是以，原告依民法179條請求被告給付105年10月及自106年3月5日開始起算至清空返還系爭房地之日止，按月相當於租金之不當得利6,000元。
4、違約金部分：兩造原約定被告應於105年10月30日清空回復原狀，然被告一再拖延搬遷日期，致拖延原告無法取得另行將房屋出租他人之利益，且原告還須僱請人員清理載運系爭不動產。是原告自得依系爭租約第6條約定，請求被告支付自105年11月1日起至返還系爭房地為止，按月30,000元計算之違約金。
（三）訴之聲明：
1、被告應將系爭房地遷讓交還原告。
2、被告應給付原告12,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
3、被告應給付原告6,000元，及自106年3月5日起至遷讓系爭房地之日止，按月給付原告6,000元。
4、被告應自105年11月5日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告30,000元。
5、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟於調解庭時提出書狀，所為之聲明及陳述：
被告不爭執105年8、9、10月房租未繳，惟此係因系爭房屋屋況不佳，嚴重影響被告使用，原告遲不修繕，被告告知原告欲以105年8、9、10月房租修繕，惟鑑於修繕費過於龐大，就此做罷。系爭房屋之廚房、後院自105年6月即因地震龜裂無法使用，所搭建之小浴室亦傾倒，無法使用系爭房屋之部份為6分之1，原告應按比例退還租金。被告於106年3月將系爭土地其中一部分搬遷完成，被告仍照合約給付6,000元，原告亦應按比例退還租金。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張伊為系爭房地所有權人，將系爭房地出租予被告，雙方合意系爭租約於105年9月30日提前終止，被告屆期並未依約搬遷，至今仍占有系爭房地等事實，業據其提出與所述相符之土地登記謄本、房屋稅繳款書、房屋租賃契約書、存證信函等件為證（見卷1第9-18頁），而被告對此亦不爭執，自堪信為真實。
（二）遷讓房屋部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，此民法第455條前段定有明文。經查，系爭房地租約既經兩造合意於105年9月30日提前終止（見卷1第16頁），被告自無權繼續占有系爭房地。是原告基於租賃契約及民法第455條前段之規定，請求被告搬遷返還系爭房地，為有理由，應准許之。
（三）積欠租金部分：
1、原告主張被告積欠105年8、9月租金一節，則為被告所不爭執（見卷1第34頁），被告向原告承租系爭房地，自有按期給付租金之義務，是原告依系爭租約請求被告給付於105年9月30日前契約屆滿之日前所積欠105年8、9月之租金，合計12,000元及法定利息，即非無據，應准許之。
2、至被告抗辯應以押租金抵償105年8、9月欠租云云。惟查，系爭租約第5條約定：「被告應於訂約時給付原告12,000元作為押租金，被告不繼續承租，原告應於被告遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，此有系爭租約1紙附卷可查（見卷1第13頁）。又對於押租金之性質，原告主張係以被告須於105年10月30日清空回復原狀為條件始抵償105年8、9月租金一節，亦有兩造增訂租約之內容：
「同意租約至105年9月30日終止，105年10月30日清空回復原狀，押租金抵8、9月租金，10月份不收」（見卷1第16頁）可查。本院審酌系爭租約第5條及增訂租約之文義可認，兩造約定係以被告於租約屆滿後清空，原告始負返還押租金之義務，否則將沒收押租金。是押租金在於擔保如期返還租賃物義務之履行，被告若違約，則將沒收違約金，該押租金具違約金之性質應可認定。被告抗辯應以押租金抵償8、9月欠租等情，並不可採。
（四）相當於租金之不當得利部分：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例參照。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額而定。
2、經查，系爭租約業已於105年9月30日屆滿，而被告至今仍占有系爭房地未返還，其占有系爭房地為無法律上之原因而受有利益，自獲有相當於租金之不當得利。揆諸上開說明，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。是扣除被告已繳105年11月至106年2月共4個月之租金，原告依民法第179條規定，請求被告給付105年10月之6,000元，以及自106年3月5日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告6,000元等相當於租金之不當得利，為有理由。
（五）違約金部分：
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此民法第250條、第252條分有明定。
2、又違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院亦著有19年上字第1554號、49年台上字第807號、51年台上字第19號判例可資參照。經查，系爭租約第6條約定，被告如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，有前開系爭租約附卷可查（見卷1第13頁）。揆諸上開說明，系爭租約第6條雖約定有違約金，然本院自得依上開所揭示之標準予以酌減之。原告固稱因被告違約，致其有無法將房屋出租他人且還須僱請人員清理系爭不動產之損失云云。惟查，被告未搬遷致使原告無法將系爭房地出租部分，業已經原告請求被告繼續占有每月相當於租金之不當得利獲得補償；再搬遷費用部分，原告於本件判決確定後聲請強制執行後，系爭房地之搬遷強制執行費用，本可向被告求償，此部分損害，亦可獲得滿足。而原告已沒收被告2個月押租金合計12,000元，前已述及，具違約金之性質，原告既已沒收被告相當於2個月租金之押租金，其損害已獲得填補。故原告就押租金以外之請求違約金，則屬無據，不應准許。
（六）被告雖稱系爭房屋有6分之1部分無法使用，以及被告已於106年3月將系爭土地部分搬遷完成，原告均應按比例退還部分租金云云。惟查，被告對於系爭房屋部分無法使用，以及被告已於106年3月將返還系爭土地部分，均未舉證以實其說，被告抗辯已難採信。況租賃契約為雙務契約，雙方之給付，依其經濟上之交換目的具有整體性，本件系爭租約之租賃標的為系爭房地及其連同使用土地部分，是以原告既將系爭房地整體出租交予被告，被告亦應整體交還，是即便被告已於106年3月返還系爭土地其中一部分，亦應支付原告相當於全部租金之價額，無從分割減少租金，被告上開抗辯，自無理由。
六、綜上所述，原告依據系爭租約及民法第 179 條之規定，請求被告將系爭房地騰空返還原告；及給付積欠租金12,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日即106年4月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；且給付105年10月相當於租金之不當得利6,000元及自106年3月5日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告6,000元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；且各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。本件原告請求違約金金額雖敗訴，然請求交還系爭房地為全部勝訴，而原告所繳納之裁判費係依據請求返還之不動產而為核定，是訴訟費用部分爰命由被告全部負擔之。本件訴訟費用為21,691元（即第一審裁判費），應由被告負擔。
八、另就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額，併准許之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 21 日
民事第四庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 21 日
書 記 官 趙彬