臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第900號原 告 凃呈儒（凃邱金枝之承受訴訟人）
凃夙蓁（凃邱金枝之承受訴訟人）兼 共同訴訟代理人 凃呈勳（凃邱金枝之承受訴訟人）被 告 鄭環慧訴訟代理人 黃紹文律師
黃溫信律師徐美玉律師上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，本院於民國106年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第168條、第175條及第176條分別定有明文。本件起訴時，原告原係凃邱金枝，然凃邱金枝在本件訴訟過程中，已於民國106年5月7日死亡，原告凃呈儒、凃夙蓁、凃呈勳為凃邱金枝之繼承人，且均未聲請拋棄繼承，原告凃呈儒、凃夙蓁、凃呈勳並已具狀聲明承受訴訟等情，有戶籍謄本、聲明承受訴訟狀、本院民事紀錄科查詢表（見調字卷第27至30頁、本院卷第53至55頁）等件在卷可稽，經核與前開規定相符，應准原告凃呈儒、凃夙蓁、凃呈勳承受訴訟。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依上開規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例參照）。查本件原告起訴主張凃邱金枝與訴外人洪美珍、侯寬仁等人共有之臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），由洪美珍與侯寬仁處分，並委託沈昌憲律師事務所通知他共有人行使優先承購權及依相同條件繳足價金，凃邱金枝及另一共有人即訴外人翁至弘主張優先承購權並繳足價金，應已有優先承購權而成為系爭土地之合法買受人，惟為被告所否認，且被告向鹽水地政事務所聲明其有優先承購權並對系爭土地移轉登記申請案聲明異議，則兩造間就被告是否有優先購買系爭土地之權利一事，即不明確，此不明確之狀態使原告作為凃邱金枝繼承人得應買系爭土地之地位有受侵害之危險，且得以本件確認判決予以排除，是原告提起本件確認訴訟，自有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠凃邱金枝與被告均為系爭土地共有人之一，系爭土地由他共
有人即訴外人翁寬仁、洪美珍於104年11月6日與訴外人翁梓峰、翁啟晃簽訂不動產買賣契約書，約定由翁寬仁、洪美珍將系爭土地出售與翁梓峰、翁啟晃，買賣價金為新臺幣（下同）1,408,516元（下稱系爭買賣契約書）。翁寬仁、洪美珍委託沈昌憲律師事務所通知他共有人是否主張優先承購權及請求依相同條件繳足價金，而凃邱金枝與翁至弘均主張優先承購權並繳足價金，合法取得買受人之地位，亦經出賣人代理人沈昌憲律師事務所正式通知。
㈡被告前雖亦以書面主張優先承購權，惟沈昌憲律師所寄發之
存證信函記載：「二、…惟依土地法第34條之1第1項規定，台端有優先承購權，故委任本所向台端催告限於收受本信函十日內，向本所以書面明確表達是否以同一價格同一條件承購之意思表示，並攜帶足額款項至本所處（台南市○○區○○街○○○號）繳清價款，不為意思表示或逾期表示者，視同放棄；未繳交足額價款者，亦視同放棄。」等語，而被告未於期限內繳納價金，依法被告已不具備優先承購人之地位。被告卻向鹽水地政事務所聲明有其優先承購權，並對出賣人洪美珍之土地移轉登記案聲明異議，鹽水地政事務所以私權爭執為由，依土地法相關之規定駁回洪美珍土地登記申請案，致原告與另一優先承購人無法申請土地移轉登記，為此提起本訴，請求確認被告就系爭土地之優先承購權不存在等語。㈢並聲明：確認被告對系爭土地之優先承購權不存在。
二、被告抗辯：原告雖以被告並未依期繳納買賣價金，故當然喪失優先承購之權利。但查所謂之優先承購權利，僅指依原買賣契約之條件締結契約之權利，依系爭買賣契約書第3條付款之約定係載明：「甲方應支付乙方之價款，經雙方同意按下列付款方式，由甲方開立以該期付款日當天之即期支票或台支交付乙方（一）於雙方簽訂本契約書及備妥移轉過戶登記所須交付之文件書類及證件時，由甲方一次給付總價款新台幣壹佰肆拾萬捌仟伍佰壹拾陸元整予乙方，或逕匯入乙方帳戶」，惟本件出賣人並未告知或交付相關之移轉過戶文件書類，難認被告即已有付款之義務，縱被告有應支付款項而逾期之情形，被告既已於104年11月12日以存證信函表明以同樣條件優先承購之意思，即已發生契約締結之效果（締約當事人之人數依實際表示行使優先承購權之人數而定，本件似除被告外另有二人），縱有價金給付遲延之情事，亦僅生買賣義務履行遲延之問題，應依民法給付遲延之規定或依契約書第八條違約之罰則規定處理，並不發生優先承購權當然喪失之效果，原告主張被告未依所定之期間行使優先承購權及交付價金，即認被告已喪失系爭土地之優先承購權自無理由。又被告已於106年5月15日，依行使優先承購權人之共有比例計算應付之土地價金與代出賣人通知被告之沈昌憲律師1,001,609元，故被告已依期表示行使優先承購權，亦已給付價金，原告主張被告就系爭土地之優先承購權不存在自無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠系爭土地之共有人及權利範圍如附表所示。
㈡翁寬仁、洪美珍於104年11月6日與翁梓峰、翁啟晃訂定系爭
買賣契約書，約定由翁寬仁、洪美珍將系爭土地（權利範圍全部）出售與翁梓峰、翁啟晃，買賣價金為1,408,516元（買賣契約書內容詳如調字卷第8至10頁、本院卷第66至67頁）。
㈢翁寬仁、洪美珍委託沈昌憲律師事務所於104年11月7日以新
營中山路郵局第427號存證信函通知系爭土地其他共有人行使優先承購權，記載略以：「…限於收受本信函十日內，向本所以書面明確表達是否願意以同一價格同一條件承購之意思表示，並攜帶足額款項至本所處（臺南市○○區○○街○○○號）繳清價款，不為意思表示或逾期表示者，視同放棄；未繳交足額價款者，亦視同放棄。…」，該存證信函並將如不爭執事項㈡所示買賣契約作為附件（見本院卷第69至75頁），經被告收受。
㈣被告委託王永茂律師於104年11月12日以台北仁杭郵局第372
號存證信函就系爭土地行使優先購買權，內容略以：「…本人願依翁寬仁、洪美珍出售首接土地之同一價格及條件為購買」等語（存證信函內容詳如本院卷第38至39頁、第76至78頁），前開存證信函經翁寬仁、洪美珍、沈昌憲於104年11月13日收受（見本院卷第79至81頁），凃邱金枝亦有收受被告寄發之此份存證信函。
㈤翁至弘於104年11月17日匯款1,408,516元至「沈昌憲律師事
務所暨沈昌憲」設於臺灣銀行新營分行、帳號000000000000之帳戶。匯款申請書暨取款憑條之附言欄並記載：「購買三興段1012地號土地」（見調字卷第17頁）。
㈥翁寬仁、洪美珍委託沈昌憲律師事務所於105年7月1日寄送新
營民生郵局第20號存證信函通知訴外人王蕭阿雀及凃邱金枝行使優先承購權，記載略以：「…限於收受本信函十日內，向本所以書面明確表達是否願意以同一價格同一條件承購之意思表示，並攜帶足額款項至本所處（臺南市○○區○○街○○○號）繳清價款，不為意思表示或逾期表示者，視同放棄；未繳交足額價款者，亦視同放棄。…」，該存證信函並將如不爭執事項㈡所示買賣契約作為附件（詳如調字卷第11至14頁、本院卷第63至67頁），上開存證信函經凃邱金枝收受。
㈦被告委託王永茂律師於105年7月4日寄送台北仁杭郵局第234
號存證信函予洪美珍、翁寬仁、沈昌憲，內容略以：「…本人既已依法行使優先購買權生效，何來受取價金遲延？詎彼等二人竟於前述之提存通知書上記載：經催告本人領取應受領價金，因本人遲延受理故為提存云云，實屬不實…」等語（詳如本院卷第40至42頁）。
㈧凃邱金枝於105年7月7日以新營民生郵局第27號存證信函行使
優先承購權，記載略以：「…本人願意以同一價格同一條件承購系爭土地…本人將於期限內攜帶足額價金至貴所繳清價款…」等語（詳如調字卷第15頁、本院卷第62頁），凃邱金枝並於105年7月11日交付面額1,408,516元之支票與沈昌憲律師收執（見調字卷第16頁）。
㈨翁寬仁於106年1月21日以新營中山路郵局第18號存證信函通
知被告，記載略以：「…臺端雖以存證信函應買，但未繳足價金，故業已失權，視同放棄優先購買權。」等語（存證信函內容詳如本院卷第43、59頁）。
㈩沈昌憲律師於106年1月21日以新營中山路郵局第19號存證信
函通知凃邱金枝、翁至弘，記載請其2人於收受該存證信函起30日內自行協調登記比例等語（詳如調字卷第19至20頁）。
翁寬仁、洪美珍與凃邱金枝、翁至弘於106年3月6日簽訂協議
書，約定由凃邱金枝承購系爭土地權利範圍9248分之5369.28，翁至弘承購系爭土地權利範圍9248分之3436.72；承購後，凃邱金枝權利範圍為100分之61，翁至弘權利範圍為100分之39（詳如調字卷第18頁）。
凃邱金枝於106年5月7日死亡，其繼承人為原告凃呈儒、凃呈勳、凃夙蓁3人。
被告於106年5月15日匯款1,001,609元至沈昌憲律師事務所暨
沈昌憲設於臺灣銀行新營分行、帳號00000000000之帳戶。匯款申請單附言欄記載：○○○區○○段○○○○○號依土地優先承買權持分比例鄭環慧應付價金」。（見本院卷第25頁）。
四、得心證之理由：本件兩造爭點在於：原告主張被告未於催告之存證信函所訂期間內繳足價款，已無優先承購權，請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，有無理由？經查：
㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。次按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於法律規定，對出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院100年度台上字第432號判決、65年台上字第853號判例意旨參照）。再按徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力，土地法第34條之1執行要點第10條第2項定有明文。再按土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，旨在解決土地共有權利行使之困難，便捷共有人對共有土地之迅速有效處分，是共有人及其應有部分達一定比例時，即得將其他共有人之應有部分一併加以處分。且為減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，故於同法條第4項規定不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪（最高法院87年台上字第2776號判決意旨參照）。
㈡系爭土地共有人翁寬仁、洪美珍於104年11月6日依土地法第
34條之1第1項規定，與翁梓峰、翁啟晃訂定系爭買賣契約書，約定由翁寬仁、洪美珍將系爭土地（權利範圍全部）出售與翁梓峰、翁啟晃，買賣價金為1,408,516元；翁寬仁、洪美珍委託沈昌憲律師事務所於104年11月7日以新營中山路郵局第427號存證信函通知系爭土地其他共有人行使優先承購權，被告收受後，即於104年11月12日委託王永茂律師以台北仁杭郵局第372號存證信函就系爭土地行使優先購買權，載明其願依翁寬仁、洪美珍出售系爭土地之同一價格及條件為購買等語，該存證信函並經翁寬仁、洪美珍、沈昌憲於104年11月13日收受等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠至㈢）。被告既已於出賣系爭土地之共有人通知行使優先承購權之期限內，表示願「依系爭買賣契約書之同一價格及條件為購買」，揆諸上開說明，因優先承購權為形成權，被告已表示承購，自得請求出賣之共有人翁寬仁、洪美珍與之簽訂與系爭買賣契約書同樣條件之買賣契約。
㈢原告雖主張：依土地法第34條之1第1項處分共有土地之出賣
人，通常會要求主張優先承購權人先依相同繳納等額價金，而非待所有承購人確定後再依其承購比例之應付款項支付價金，被告主張優先承購權，卻未依系爭土地出賣人存證信函內所載期限內繳清價款，遲至106年5月15日方匯款1,001,609元與沈昌憲律師，顯未依出賣人之通知意旨辦理，並違反系爭買賣契約書與土地法第34條之1之立法意旨，已喪失優先承購權，且無法補正云云。然查，觀諸該通知系爭土地其他共有人行使優先承購權之存證信函，固附有「於收受本信函十日內，…攜帶足額款項至本所處（臺南市○○區○○街○○○號）繳清價款，…未繳交足額價款者，亦視同放棄」之承購條件，惟土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權，已如前述，而本件出賣人翁寬仁、洪美珍與翁梓峰、翁啟晃所簽訂之系爭買賣契約書中，就買賣價金如何給付，業載明於系爭契約書第3條，其第一項為「於雙方簽訂本契約書及備妥移轉過戶登記所須交付之文件書類及證件時，由甲方一次給付總價款新台幣壹佰肆拾萬捌仟伍佰壹拾陸元整予乙方」（見調字卷第8頁），該買賣契約書並無「買受人需在10日內繳足價款」之約定，出賣人翁寬仁、洪美珍所寄發上開存證信函中所附加「須於收受該存證信函10日內繳清價款，未繳交足額價款者視同放棄優先承購權」之條件，等同係對共有人優先承購權之限制，而優先承購權為法定形成權，不容當事人任意予以限制或剝奪，已如前述，是以，尚不能因被告未於收受該存證信函後10日內繳足價金，而履行上開出賣人於系爭買賣契約書外另對優先承購權人所附加之條件，即謂其未合法行使優先承購權或其優先承購權已因失權而不存在，且此亦無須事後補正之情形。至原告所舉最高法院82年度台上字第2175號判決意旨雖謂：「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，旨在第三人買受共有人應有部分時，承認他共有人優先承購權，簡化共有關係。苟他共有人無購買能力竟任意主張權利，致延誤出賣之共有人與原買受人第三人間之買賣關係當非立法之本旨。」等語，然該案之基礎事實與本件未盡相同，且原告就本件被告並無承購系爭土地之能力乙節，並未提出積極證據資料證明，是其據上開實務見解主張被告已喪失優先承購權等語，亦非可採。
㈣原告雖主張：即使被告不知系爭買賣契約書第3條第1項「文
件書類」為何，亦非其拒絕支付價款之充分理由，且被告至今皆無詢問出賣人前述文件書類為何，卻於106年5月15日匯款與沈昌憲律師1,001,609元，則被告以未知文件書類內容為何而得以拒絕支付買賣價金之理由，自無可採；且被告於104年11月20日將其就系爭土地之應有部分設定抵押權給其配偶即訴外人顏永發，顏永發於105年間聲請查封拍賣，於106年5月25日進入特別拍賣程序，被告仍於106年5月15日匯上開款項給沈昌憲律師，令人匪夷所思云云。然被告已於收受催告行使優先承購權存證信函之10日內，向出賣人表示願依系爭買賣契約書之同一價格及條件為購買等語，而合法行使其優先承買權，已如前述，至被告有無詢問出賣人關於系爭買賣契約書第3條第1項「文件書類」為何，對其優先承買權尚不生影響，不得僅以被告未詢問出賣人上開「文件書類」內容為何，即認其優先承買權不存在。又縱被告向出賣人為優先承購系爭土地之意思表示後，有將其就系爭土地之應有部分設定抵押權之情形，然其於行使優先承買權時，既然係系爭土地之共有人，即不因其事後有將應有部分設定抵押權而影響其已合法行使優先承購權之事實，況被告至今仍係系爭土地之共有人（不爭執事項㈠），故原告上開主張尚非得否認被告優先承購權存在之事由。
㈤原告固又主張：出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之
一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權，倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，如本件被告未依約付款或自為決定付款時間或付款金額，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力；且出賣人已於105年7月間以新營中山郵局第18號存證信函通知被告因未繳足價金，故業已失權，視同放棄優先購買權，被告至起訴前皆未向出賣人表示異議云云。然查，被告寄發與出賣人之存證信函中已載明其願依翁寬仁、洪美珍出售系爭土地之「同一價格及條件」為購買，而本件出賣人翁寬仁、洪美珍與翁梓峰、翁啟晃所簽訂之系爭買賣契約書中，就買賣價金如何給付，業載明於系爭契約書第3條，而該份買賣契約並無「買受人需在10日內繳足價款」之約定，故縱然被告未於受出賣人催告後10日內付款，亦非「對於系爭買賣契約書之約定部分不接受或擅自變更買賣條件」。又是否已合法行使優先承購權或已喪失，均應按法律相關規定為認定，尚不得僅因出賣人已發函通知被告已生喪失優先承購權之效果，視同放棄優先購買權等語，即認被告已無優先承購權。從而，原告上開主張，亦非可採。
五、綜上所述，土地法第34條之1第4項所規定優先承購權，係屬法定形成權之性質，不容許當事人任意予以限制，被告為系爭土地之共有人，於其他共有人依土地法第34條之1第1項出售系爭土地時，既已於收受催告行使優先承購權之存證信函後10日內，向出賣人表示願依系爭買賣契約書之同一價格及條件為購買，已合法行使優先承購權，而得請求出賣之共有人翁寬仁、洪美珍與之簽訂與系爭買賣契約書同樣條件之買賣契約。原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 6 日
民事第四庭 法 官 余玟慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 6 日
書記官 李俊宏┌──┬─────┬───────┬────────┐│編號│共有人姓名│權利範圍 │備註 │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 1 │凃哮 │34分之1 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 2 │凃炎興 │136分之1 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 3 │凃明山 │204分之2 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 4 │王蕭阿雀 │6800分之53 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 5 │凃東 │510分之1 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 6 │凃東南 │510分之1 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 7 │凃瑞清 │510分之1 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 8 │凃瑞田 │510分之1 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 9 │凃邱金枝 │34分之1 │已於106年8月15日││ │ │ │以分割登記為原因││ │ │ │登記為原告涂夙蓁││ │ │ │所有。 │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 10 │凃重銘 │272分之1 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 11 │中華民國（│2040分之7 │ ││ │管理者財政│ │ ││ │部國有財產│ │ ││ │署） │ │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 12 │臺南市（管│510分之37 │ ││ │理者臺南市│ │ ││ │政府工務局│ │ ││ │） │ │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 13 │鄭環慧 │17分之2 │本件被告 │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 14 │王詠淇 │68分之1 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 15 │梁如儀 │6800分之47 │ │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 16 │洪美珍 │272分之161 │出賣人 │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 17 │翁寬仁 │272分之21 │出賣人 │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 18 │翁至弘 │272分之5 │另一行使優先承買││ │ │ │權者 │├──┼─────┼───────┼────────┤│ 19 │凃佩娟 │510分之1 │ │└──┴─────┴───────┴────────┘