臺灣臺南地方法院民事判決 106年度重訴字第11號原 告 經濟部法定代理人 李世光訴訟代理人 郭群裕律師
林世勳律師被 告 亞鈿股份有限公司法定代理人 廖偉婷
廖天來大木勇
參 加 人 第一商業銀行股份有限公司法定代理人 蔡慶年訴訟代理人 許智傑上列當事人間請求塗銷地上權等事件，本院於民國106年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之地上權登記予以塗銷。
被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號１部分面積九百五十六點五五平方公尺之四層混凝土建物、編號２部分面積二十六點四七平方公尺之守衛室、編號３部分面積一點０七平方公尺之門柱、編號４部分面積三點八二平方公尺之門柱、編號５部分面積一點七０平方公尺之水泥招牌、編號６部分之鐵捲門、編號７部分之圍籬、編號８部分面積五點０三平方公尺之白鐵電箱，以及編號９部分面積十五點八七平方公尺之擴建鐵皮拆除，並將臺南市○○區○○段○○○○號土地返還原告。
被告應自民國一百零三年十一月二十九日起至返還前項土地之日止，按日給付原告新臺幣參萬玖仟捌佰捌拾貳元。
訴訟費用由被告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按解散之公司，除因合併、破產而解散者外，應行清算，並於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算，除公司法或章程另有規定，或股東會另為選任者外，以董事為清算人；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權，清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權；前開清算人代表公司之職權，於股份有限公司之清算準用之，公司法第24條、第25條、第322條第1項、第8條第2項、第84條第2項、第85條第1項前段、第334條分別定有明文。是以，公司解散後，應進行清算程序，在清算完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，公司之人格始歸於消滅。本件被告雖經主管機關即臺北市政府於民國105年11月24日以府產業商字第1059472060號函為解散登記在案，然被告尚未向法院陳報清算人，有被告公司變更登記表、臺北市政府106年2月6日府產業商字第10650988000號函、臺灣臺北地方法院106年2月20日北院隆民科知字第1060003264號函在卷可考（見本院卷第26至31頁），依上開規定，被告應以全體董事為清算人，且於清算範圍內視為尚未解散，其法人人格並未消滅，仍有當事人能力，並以其全體董事即廖偉婷、廖天來、大木勇為本件訴訟之法定代理人，合先敘明。
二、次按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條亦有明定。本件原告法定代理人已於106年9月8日由李世光變更為沈榮津，有經濟部106年9月8日經人字第00000000000函附卷可稽（見本院卷第182頁）。茲由沈榮津於106年9月21日具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。
三、再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時聲明第2項為：「被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上，面積約929.43平方公尺之地上物（詳細占用範圍、面積俟地政機關實際測量為準）拆除騰空，並返還土地予原告」，嗣經本院囑託臺南市安南地政事務所測量繪製複丈成果圖（即臺南市安南地政事務所106年4月24日土地數值字第71300號複丈成果圖，下稱附圖）後，變更該聲明為：「被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號1部分面積956.55平方公尺之四層混凝土建物、編號2部分面積26.47平方公尺之守衛室、編號3部分面積
1.07平方公尺門柱、編號4部分面積3.82平方公尺之門柱、編號5部分面積1.70平方公尺之水泥招牌、編號6部分之鐵捲門、編號7部分之圍籬、編號8部分面積5.03平方公尺之白鐵電箱、編號9部分面積15.87平方公尺之擴建鐵皮，均予以拆除，並將系爭土地全部返還原告」，經核屬更正事實上之陳述，非訴之變更，核與上開規定相符，應予准許。
四、又按按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，亦為民事訴訟法第255條第1項第3款所明定。原告起訴時聲明第3項為：「被告應自103年11月28日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告新臺幣（下同）39,882元」，嗣於訴狀送達後變更該項聲明為：「被告應自103年11月29日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告39,882元」，經核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，亦應准許。
五、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造於94年2月24日就原告所管理之系爭土地，簽訂土地租
賃契約（下稱系爭租約）供被告興建廠房使用，租賃期間自94年2月24日至114年2月23日，共計20年。嗣因被告興建廠房所需，兩造復於95年間就系爭土地簽訂地上權設定契約書並辦理地上權登記在案（登記內容如附表所示，下稱系爭地上權）；迨至103年間，被告以財務紓困為由，於103年4月23日向原告申請緩繳租金，兩造遂於103年7月2日簽訂「租賃契約書補充協議書」（下稱系爭補充協議書），延長租金繳納期限並約定最低應繳租金數額。詎被告未依約於103年8月24日繳納該期租金（租金為每3個月為1期，該期租賃期間為103年8月24日至103年11月23日），經原告催討繳納未果，原告遂依系爭補充協議書第2條第2項約定：「乙方（即被告，下同）逾期2個月以上仍未繳納最低應繳租金者，甲方（即原告，下同）得終止租約」，於103年10月27日發函終止系爭租約，被告已於103年10月28日收受之。職此，系爭租約業於103年10月28日終止。
㈡再依地上權設定契約第10條約定，被告因違反租賃契約而經
原告取消承租資格，被告應同意出具塗銷系爭地上權之同意書，若未出具者，系爭地上權應歸於消滅，足見系爭地上權已失其法律上原因。被告未塗銷系爭地上權登記，已使原告就系爭土地所有權之完整行使受有妨礙，原告自得依民法第767條第1項中段規定，請求被告塗銷系爭地上權登記。
㈢又系爭租約業於103年10月28日終止，被告無占有系爭土地
之合法權源，依系爭租約第14條第1項約定，被告應於租約終止日起1個月內即103年11月28日前回復系爭土地原狀並返還予原告，惟被告迄未返還，亦未拆除如附圖編號1至編號9所示地上物，原告自得依前開約定及民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除地上物並返還系爭土地。
㈣另依系爭租約第15條第3項約定，被告逾期返還系爭土地或
未回復原狀時，每逾1日應賠償按日租金3倍計算之違約金。而系爭土地於103年度之每月租金為406,761元，原告願以系爭土地所登記之地租數額即每月398,818元計算違約金，故被告自103年11月29日起至返還系爭土地之日止，應按日給付原告39,882元。
㈤聲明：如主文第1、2、3項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及答辯。
三、參加人則以：系爭租約並未明訂租金支付日期，被告於各期租賃期間內任何一日繳交租金即可，故原告以被告未於103年8月24日（該期租賃期間首日）繳納租金且逾2個月為由終止系爭租約，並不合法。另系爭租約所定違約金，應屬損害賠償總額預定之性質，原告如未將系爭土地出租予被告，原本未供作其他利用，原告因被告未返還系爭土地所受之損害應屬輕微，頂多僅為原告另行出租他人所獲租金之損失；況依系爭租約第4條約定、臺南科技工業區土地出租要點第15點規定，原告縱將系爭土地出租他人，承租人仍享有租金減免優惠（即前2年免租金、第3至4年租金6折、第5至6年租金8折），原告所受之損害額遠低於所約定之租金額，是原告以日租金3倍計算違約金顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：㈠系爭土地為中華民國所有，管理者為原告。兩造於94年2月
24日簽訂系爭租約，約定租期自94年2月24日起至114年2月23日止，並於95年8月7日辦理系爭地上權登記完畢；兩造復於103年7月2日簽訂系爭補充協議書，延長租金繳納期限並約定最低應繳租金等事項，惟被告未繳納第10年第3期（租賃期間103年8月24日至103年11月23日）租金，經原告函催後仍未支付，原告乃以南科工服字第1037073065號函終止系爭租約，被告雖於103年10月28日收受前開終止函文，但迄今仍未回復系爭土地原狀或返還，系爭土地上仍坐落有如附圖編號1至編號9所示地上物等情，業據原告提出系爭租約及公證書、系爭補充協議書、地上權設定契約書、系爭土地登記謄本、催繳通知書、欠繳通知書、南科工服字第1037073065號函及收件回執、租賃管理系統查詢結果等件為證（見本院105年度補字第826號卷〔下稱補字卷〕第11至33、35頁，以及本院卷第108、130、132至135、168頁及反面），並經本院會同臺南市安南地政事務所測量員履勘現場查明無訛，有勘驗筆錄、複丈成果圖（即附圖）、現場照片在卷可稽（見本院卷第73至74、78至79、97頁）；而被告經合法通知未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀或證據資料以供本院審酌，參加人對此部分事實亦未爭執，堪信為真實。
㈡依系爭補充協議書第2條約定：「一、乙方最低應繳租金金
額為延長租金繳納期限內各期租金金額之20％。二、乙方逾期2個月以上仍未繳納最低應繳租金者，甲方得終止租約」、系爭租約第15條第3項前段約定：「乙方於租期屆滿前放棄承租或經甲方終止租約或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並回復土地原狀」（見本院卷第133頁、補字卷第14頁及反面），而民法第767條第1項前段亦明定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」。被告既自103年8月24日起即未支付該期租金，經原告函催後仍未繳納，原告依系爭補充協議書第2條2項約定，以南科工服字第1037073065號函終止系爭租約，併依系爭租約第15條第3項前段約定、民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除如附圖編號1至編號8所示地上物並返還系爭土地，自屬有據。參加人雖以前揭情詞抗辯原告終止系爭租約不合法，惟查：
⒈系爭租約租賃期間係自94年2月24日起算、租金以3個月為
1期按期給付、租金給付日為「本契約（即系爭租約）公證日之相當日」，此觀系爭租約第2條、第4條、第5條約定甚明（見補字卷第11頁及反面）。
⒉又系爭租約係於94年2月24日經本院所屬民間公證人吳明
烈公證在案，此有系爭租約及94年度南院民公明字第0382號公證書在卷可考（見本院卷第130頁及反面）。
⒊再參被告自系爭土地租金減免優惠期滿結束、於租期第7
年即100年2月24日起恢復原審定租金後，直至被告於103年4月23日向原告申請緩繳租金前，均於各期租賃期間始日（即24日）前支付該期租金，此有原告100年1月31日南科工服字第1007070240號函附繳款通知書、指定租金帳戶交易明細表、被告申請緩繳租金申請書在卷可按（見本院卷第131、150至158頁）。
⒋本院審酌被告自100年2月24日起至103年4月23日止，均係
於各期租賃期間始日（24日）前繳交租金，非但合於我國常見之租賃條件（租金於各期始日支付），更與系爭租約公證日之相當日（24日）一致，因認原告主張兩造約定於各期租賃期間始日為各期租金給付日乙節，應為可採。參加人雖以前揭情詞抗辯，然未提出確切反證，即難憑採。㈢又依兩造地上權設定契約書第10條約定：「權利人（即被告
）倘提前終止租賃契約書或違反租賃契約，經義務人（即原告）取消承租資格，應同意出具塗銷地上權之同意書，未出具者，該地上權歸於消滅」（見補字卷第29頁），而民法第767條第1項中段亦規定：「對於妨害其所有權者，得請求除去之」。原告因被告未依系爭補充協議書支付租金而合法終止系爭租約乙節，既經認定如前，則原告依前揭約定及民法第767條第1項中段規定，請求被告塗銷系爭地上權，亦屬有據。
㈣另原告依系爭租約第15條第3項後段約定，請求被告給付按
日租金3倍計算之違約金乙節，為參加人陳明過高而請求酌減。經查：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、49年台上字第807號判例意旨參照）。又民法第252條之規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分擔，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
⒉依系爭租約第15條第3項約定：「乙方於租期屆滿前放棄
承租或經甲方終止租約或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1日乙方應支付按日租金（依本契約所定租金計算）3倍計算之賠償金予甲方」（見補字卷第14頁反面），系爭租約既經原告合法終止，被告即應依系爭租約第15條第3項約定，於系爭租約終止後1個月內回復系爭土地原狀並返還之，惟被告迄未返還系爭土地，則原告依上開約定，請求被告給付違約金，即非無據。
⒊參加人雖抗辯原告即使再將系爭土地出租他人，仍將依臺
南科技工業區土地出租要點提供租金優惠，原告可能獲得之租金遠低於系爭租約約定每月租金，違約金約定金額自屬過高云云。惟參酌系爭租約第15條第3項後段按日租金3倍計算違約金之約定，較之坊間一般定型化租賃契約約定如有逾期未搬遷者，按約定租金2倍計算之違約金約定，尚無過高之情；復衡酌被告為資本總額達40,020,000元之股份有限公司，非經濟上或資訊上弱勢之人，且被告承租系爭土地亦係為興建廠房，產製AC電源、DC車用裝飾燈之營業使用，有被告公司變更登記表、原告所屬工業局工業區土地或建築物租售審查小組第340次審查會議決議為憑（見補字卷第19頁、本院卷第27頁），準此，原告主張按每日租金3倍計算違約金，尚無過高之不公平情事。況原告依臺南科技工業區土地出租要點提供被告減免租金優惠之緣由，乃源於原告為協助廠商投資取得工業區土地，降低廠商初期建廠成本壓力，達成振興產業競爭力，故自91年5月起至102年止，由政府逐年編列預算共計99.34億元，方得實施上開租金優惠調整措施，有工業區土地租金優惠調整措施新聞稿為證（見本院卷第140頁及反面），可認原告雖基於公共政策而減免租金，惟此減免租金仍造成原告成本損失，尚難以原告另行出租他人亦將減免租金，遽認原告所受無法利用土地之損害即因此減少。
⒋甚且，依系爭租約4條第1項約定，系爭土地之租金逐年按
行政院主計處公布之消費者物價指數調整幅度比率調整，迄至系爭租約終止日即103年10月28日，系爭土地該期（即第10年第3期）租金已調整為每月406,761元，此據原告提出催繳通知單、欠繳通知單、租賃管理系統查詢結果可憑（見本院卷第134至135、168頁及反面），原告以系爭地上權所定地租數額即每月398,818元計算違約金，已有減縮。此外，參加人復未提出其他證據以供本院調查審認該違約金約定有何過高情事，故參加人所為上開抗辯，難認有據。從而，原告依系爭租約第15條第3項約定，請求被告應自103年11月29日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告39,882元【計算式：398,818÷30×3＝39,882，元以下四捨五入】，核屬有據，亦應准許。
七、綜上所述，原告以被告逾期2個月以上未支付租金，而依系爭補充協議書第2條第2項約定終止系爭租約，並依系爭租約第15條第3項、系爭地上權設定契約書第10條約定以及民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除如附圖編號1至編號9之地上物並返還系爭土地，暨塗銷系爭地上權登記，及自103年11月29日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告39,882元違約金，均有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2、3項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項。中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
民事第一庭 法 官 楊雅萍以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
書記官 吳昕韋┌───────────────────────────────┐│附表 │├─────────────┬─────────────────┤│不動產標示 │地上權設定登記內容 │├─────────────┼─────────────────┤│臺南市○○區○○段○○○○號 │登記機關：臺南市安南地政事務所 ││ │權利種類：地上權 ││ │登記日期：95年8月7日 ││ │登記字號：安南土字第091990號 ││ │權利人：亞鈿股份有限公司 ││ │權利範圍：全部1/1 ││ │權利價值：2,871,491元 ││ │存續期間：95年8月1日至114年2月23日││ │地租：每月398,818元 ││ │權利標的：所有權 │└─────────────┴─────────────────┘