臺灣臺南地方法院民事判決 106年度重訴字第202號原 告 和欣汽車客運股份有限公司法定代理人 順翊投資股份有限公司上 一 人法定代理人 許惠萍訴訟代理人 邱基峻律師
賴柏宏律師蘇建榮律師被 告 杜美秀訴訟代理人 凃禎和律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國107年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)兩造於民國106年5月17日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約書），約定由原告以新臺幣（下同）66,396,010元價金買受被告所有如附表所示3筆土地（下各稱系爭868地號、系爭868之1地號、系爭871之2地號土地，合稱系爭土地）所有權（下稱系爭契約）。原告已依約給付被告第一期簽約款660萬元及第二期用印款1,500萬元。惟被告卻於原告依約給付第一、二期款後拒不履約，並來函表示欲解除系爭契約，經原告去函告知被告解約依法無據，並請求被告履行系爭土地買賣契約，然被告又委請律師來函表示欲撤銷系爭土地買賣契約，原告認為被告之主張顯無理由，且被告經催告後，仍拒不履行契約，原告方提起本件訴訟。
(二)原告自始即表明係以原告公司名義買受系爭土地，以作為停車場使用：
1.原告所營事業包括公路汽車客運、遊覽車客運、市區汽車客運及停車場經營業等，並不包含農地耕作或土地開發。原告係基於購買停車場用地之目的，而先委由訴外人王敏星代為尋覓，輾轉透過訴外人謝阿欽找上理想家房屋實業社之仲介王鐿樺，原告於磋商議價期間亦向王鐿樺言明購地係作為停車場使用，而先以自然人名義簽發票面金額200萬元之支票支付斡旋金，並交代倘買賣事成，另由原告公司簽發支票支付價款，該張支票不得充抵定金，而須退還訴外人許惠萍。嗣兩造分別偕同訴外人許秀盡、林麗月兩位地政士，及合作金庫銀行佳里分行黃梅芳襄理、高振展專員，於106年5月17日簽訂系爭契約書，約定由原告公司以66,396,010元向被告買受系爭土地，並表明係以原告公司名義買受系爭土地，原告亦依約支付第1期簽約款予被告，並將第2期用印款匯入兩造約定之信託專戶，足見系爭土地之買受人自始即為原告公司。
2.原告為股份有限公司，公司之經營交易及盈虧均須對各該股東負責，甚或召開股東會議決之，與自然人相比，其購買不動產有其一定程序，原告公司之負責人倘欲購買土地或建物，大可直接以原告公司負責人名義購買即可，何須捨易取難，堅持以原告公司名義簽約及付款，益徵被告主張本件係以自然人名義買受系爭土地，顯然背於常理。本件土地買賣價金高達66,396,010元之鉅，其所生之土地增值稅金額亦高達1千多萬元，倘兩造間確有如被告所稱之提供自然人名義，供被告辦理系爭土地所有權移轉登記之合意，斷無可能不於系爭契約書之約款明白記載之理。惟遍觀系爭契約書內容，並無隻字載明「原告應提供『自然人』名義予被告辦理系爭土地所有權移轉登記」此類權利義務之約款，顯與被告主張抵觸。此外，兩造既已簽訂系爭契約書，原告並依約定方式付款，嗣後倘欲改以自然人名義辦理土地所有權移轉登記，尚須另行提出該自然人與原告間之買賣契約書，並由該自然人另行支付價金，惟姑不論另行製作買賣契約書是否涉及刑事偽造文書等罪嫌，然更改由自然人名義買受系爭土地乙事，茲事體大，兩造就此實無不先行約定之理。是以，足徵原告絕無同意提供自然人名義以辦理移轉登記之情事。
3.再參系爭契約書第5條第3項、第12條第5項之規定，系爭契約書所生之土地增值稅本係由被告負擔，被告縱主張欲將發佈都市計劃使用分區歸類於住○區○道路用地之土地，試圖以農業發展條例第38條之1規定，向稅捐機關申請暫不課徵土地增值稅，然原告既無同意提供自然人名義以供被告節稅，則被告申請未果者，本應回歸系爭契約書第12條第5項後段規定，由其依一般稅率繳納之。
(三)兩造簽約時討論之重點在於買賣價金，並非土地增值稅，且未約明原告有提供自然人名義，以供系爭土地移轉登記之義務：
1.參諸農業發展條例（下稱農發條例）第37條第1項、第3項、第38條之1等規定，可知農業用地移轉與私法人時，本應課徵土地增值稅，如作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅，但該自然人仍須作農業使用，否則仍會課徵土地增值稅。然系爭868地號土地於發佈實施都市計畫時之使用分區為「住四-1」住宅區、系爭868之1地號土地之○○○區○○道路用地」、系爭871之2地號土地之使用分區為「住四」住宅區，均非屬農業區，故被告辯稱本件係以農地為出售云云，與上開都市計畫土地使用分區證明書所載之內容，已有違背。
2.又一般不動產買賣，買受人如未要求將買賣標的移轉過戶至指定之人名下，出賣人自應將買賣標的移轉至買受人名下，方屬踐履出賣人之義務，此為原則，買賣雙方約定將不動產過戶至第三人名下，則屬例外。系爭契約書第12條第5項僅記載「賣方主張依農業用地做合法使用向稅捐機關申請暫不課徵增值稅，經買方同意並願會同申請」等語，然就買方應如何會同申請、是否應提供自然人名義、提供何自然人等節均付之闕如，尚難以此推斷買方有配合提供第三人名義，以便辦理系爭土地所有權移轉登記之義務。
3.本件承辦土地買賣過戶之代書林麗月，係先以原告公司為買受人名義申報稅捐，因被告無法取得系爭868之1地號土地之農業證明書，或因被告仍須負擔土地增值稅，方轉而要求原告須提供自然人名義以供移轉登記，故原告並無義務、且未提供自然人名義以供辦理土地所有權移轉登記之情事，凡此，均可說明兩造及承辦地政士自始即係以原告公司為買受人，及土地移轉過戶之對象。
(四)綜上，兩造就系爭土地之買賣討論重點僅在買賣價金而已，並非土地增值稅，且兩造於討論當時亦未約定係以法人或自然人名義為登記名義人，且依系爭契約書之約定，原告並無提供自然人作為登記名義人之義務，再依系爭契約所載，倘系爭土地無法辦理農業使用證明，即須依照一般稅率繳款，足認被告應係認繳納稅款過高，反悔不欲出賣，原告並無任何違約情事。爰依民法第348條、第371條及兩造間買賣契約之法律關係，請求被告移轉土地所有權登記等語。並聲明：
1.被告應將如附表所示土地所有權移轉登記予原告，並將上開土地騰空交付原告。2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯以：
(一)原告就系爭契約之約定事項違約未履行，其請求移轉系爭土地所有權登記，並無理由：
1.約106年4、5月間，訴外人21世紀不動產五福安中加盟店店長王鐿樺主動與被告聯繫，欲仲介被告所有之系爭土地買賣，被告即向王鐿樺表明系爭土地係以農地出售，即要以申請農業使用證明而不課徵土地增值稅之方式買賣，被告並提供土地使用分區證明書及農業使用證明書予王鐿樺為憑。嗣經王鐿樺仲介後，兩造於106年5月17日簽立系爭契約書，因被告一再表明系爭土地要以農地出售，即申請農業使用證明以不課徵土地增值稅，雙方始於系爭契約書載明「有關申請農用證明費用由賣方負擔」，並於系爭系爭契約第12條第5項約明「賣方主張依農業用地做合法使用向稅捐機關申請暫不課徵增值稅，經賣方同意並願會同申請…」等語，承辦代書林麗月更於兩造簽約時，特別說明系爭土地如依農發條例第38條之1規定視為農用，而得申請核發農業使用證明書，以為申請不課徵土地增值稅。買方（即原告）應同意配合會同賣方（即被告）申請，因屬重要約定事項，林麗月更於系爭契約第12條第5項打上☆號，並特別註明「農業發展條例第38條之1）視為農用」，及於「經買方同意並願會同申請」下方加註畫線，足徵系爭土地之買賣，於被告申請取得農業使用證明書時，原告即應會同被告申請不課徵土地增值稅，誠為明確。
2.詎被告於取得臺南市安南區公所於106年6月7日核發之土地農業使用證明書後，一再委請代書林麗月請原告提供自然人名義登記資料，以配合申請不課徵土地增值稅，惟原告卻拒不提供，嗣經林麗月電催後，原告仍無意履行，被告乃於106年6月28日以存證信函通知原告解除契約。系爭土地既經解除，原告基於系爭契約書之買賣契約請求被告移轉系爭土地所有權，即無可採。
(二)被告出售系爭土地係以農地較低價格為出售，目的即在取得農業使用證明以不課徵土地增值稅，而兩造就系爭契約已有特約約定，只要賣方即被告符合農發條例第38條之1規定之農業用地做合法使用情事，買方即原告即須會同申請不課徵土地增值稅。被告既已取得農業使用證明書，原告自須依農發條例第38條之1規定，配合被告申請不課徵土地增值稅，是系爭契約上有無約定要以自然人名義為登記，並不影響兩造就前開特約之約定事項。原告本即係以購買低價農地為前提，其應知悉只有於農地農用不課徵土地增值稅時，方能購得低價農地，且證人王鐿樺、林麗月亦證述原告之代理人於簽約時已言明渠等知道農地如何辦理登記，在在可徵原告事後拒不提供自然人名義會同申報登記以不課徵土地增值稅，實違反誠信原則。
(三)退步言之，兩造間就系爭契約應各負對待給付義務，衡以本件買賣價金為66,396,010元，原告僅給付第一期款項660萬元，及第2期用印款項1,500萬元，其餘款項均未給付，倘認系爭契約尚未解除，原告請求被告移轉土地所有權登記，被告亦主張同時履行抗辯。
(四)再退步言之，若認被告解除系爭契約並無理由，因被告自始即主張農地農用申請不課徵土地增值稅，方能以較低價格出售，惟因原告主張欲以其公司主體為登記名義人，致被告無法依農業發展條例規定申請不課徵土地增值稅，是倘被告知悉原告係欲以其公司名義為登記，自不願出售系爭土地，被告爰依民法第88條第1項規定，以其意思表示錯誤為由，主張撤銷系爭契約。
(五)綜上，原告起訴請求被告移轉系爭土地予原告公司名義，與系爭契約內容相違背，自無理由，且因原告違約拒不履行，經被告解除契約，原告本件請求，自屬無據等語。並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
(一)不爭執事項：
1.兩造於106年5月17日簽訂系爭契約書，約定由原告公司以66,396,010元向被告購買系爭土地。
2.兩造係經由任職於21世紀不動產之王鐿樺仲介，承辦代書為林麗月。
3.原告已依約給付第一期簽約款6,600,000元予被告，及將第二期用印款15,000,000元匯入兩造約定之合作金庫信託專戶。
4.系爭契約書其中：第1條土地標示及權利範圍之約定，以手寫方式加註：有關申請農用證明費用由賣方負擔。
第5條第3款約定：土地增值稅納稅義務人為賣方，其稅額由賣方繳納負擔。
第12條第5款約定：賣方主張依農業用地做合法使用向稅捐機關申請暫不課徵增值稅，經買方同意並願會同申請，但若未經稅捐機關核准時，賣方同意依一般稅率開單繳納。
上開條款並以手寫方式在行首標註星號，且於「依農業用地做合法使用」文字上方手寫註記：（農發條例第38條之1）視為農用。
5.系爭契約書於簽約時，有一併檢附系爭868、871之2地號土地之「台南市安南區農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，及系爭3筆土地使用分區證明書；被告復於106年6月7日取得台南市安南區公所核發之系爭868地號土地「台南市安南區農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」。
(二)爭執事項：原告依系爭契約請求被告移轉系爭土地所有權登記，有無理由？
1.原告依照系爭契約之約定，是否有提供「自然人」名義予被告以辦理系爭土地移轉所有權登記之義務？
2.被告主張同時履行抗辯，有無理由？
3.被告主張因原告拒絕配合以自然人名義申請不課徵土地增值稅，業已解除系爭契約，有無理由？
4.如被告解除系爭契約無理由，被告另主張意思表示錯誤為由，依民法第88條第1項規定，撤銷系爭契約，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，在兩造就其意思表示真意有爭執時，即應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第1710號判決意旨參照）。再按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，以為判斷之基礎，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，尤應避免因解釋契約致生輕重失衡等不合理之情況（最高法院105年度台上字第639號判決意旨參照）。
(二)原告依照系爭契約之約定，是否有提供自然人名義予被告以辦理系爭土地移轉所有權登記之義務？
1.按作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅；農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，經都市計畫主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書者，得分別檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件，向主管稽徵機關申請適用第37條第1項、第38條第1項或第2項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦：依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市○○○○區段徵收，於公告實施市○○○○區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者，農發條例第38條之1第1項規定甚明。又系爭868地號土地，如依土地稅法第39條之2第1項規定或經農發條例第37條第1項規定，自可據以准予不課徵土地增值稅，若移轉與法人，則不適用不課徵土地增值稅之規定等情，亦有臺南市政府財政稅務局安南分局106年10月20日函文存卷可稽（見本院卷第83頁）。據此，系爭土地之買賣依照農發條例第38條之1規定得暫不課徵土地增值稅之要件，除需被告依法申請農用證明、都市計畫土地使用分區證明經稅捐機關審核通過外，尚需移轉對象為自然人，應可認定。
2.查兩造於106年5月17日簽訂系爭契約書，約定由原告公司以66,396,010元向被告購買系爭土地；原告已依約給付第一期簽約款6,600,000元予被告，及將第二期用印款15,000,000元匯入兩造約定之合作金庫信託專戶等情，為兩造所不爭執，上情堪信為真實。而由系爭契約書全文觀之，兩造雖未明文約定原告需提供自然人名義予被告辦理系爭土地之移轉登記以便向稅捐機關申請暫不課徵土地增值稅等文字，然查系爭契約書其中第1條土地標示及權利範圍之約定，以手寫方式加註：「有關申請農用證明費用由賣方負擔」；第5條第3款約定：土地增值稅納稅義務人為賣方，其稅額由賣方繳納負擔。第12條第5款約定：賣方主張依農業用地做合法使用向稅捐機關申請暫不課徵增值稅，經買方同意並願會同申請，但若未經稅捐機關核准時，賣方同意依一般稅率開單繳納。上開條款並以手寫方式在行首標註星號，且於「依農業用地做合法使用」文字上方手寫註記：（農發條例第38條之1）視為農用等情，亦為兩造所不爭，可見兩造簽約當時確實有討論系爭土地之土地增值稅課徵問題，進而約定就系爭土地由賣方即被告依農發條例第38條之1規定向稅捐機關申請暫不課徵增值稅時，原告負有配合申請之義務，被告亦同意於無法通過前項申請時，仍依一般稅率開單繳納系爭土地之土地增值稅。
3.而兩造簽約時之詳細磋商經過，業據簽約當時在場之證人即本件承辦代書林麗月到庭證稱略以：「兩造是透過21世紀介紹的，我是21世紀的特約代書，雙方委託我承辦；由我填寫系爭契約書的內容，系爭契約書第1條的特別註記，是因為賣方為了省土地增值稅要申請農用證明，一般農用證明是賣方負擔。系爭合約書第12條第5項我打星號寫農發條例第38條之1視為農用等字，是因為系爭土地使用分區是住字，被告要用農發條例第38條之1做農業用地，申請不課徵增值稅，這很特別，因為登記簿謄本上的使用分區是空白，只能根據使用分區證明，因為當事人拿出農發條例第38條之1，所以我當然要特別加註，以免誤會。系爭合約書記載依照農發條例第38條之1視為農用，就是要依照該規定來辦理不課徵土地增值稅，要以自然人名義登記。被告簽約時強調系爭土地要以農地出售，我問有沒有農地之證明，被告有拿出申請證明。被告的要求就是不課徵土地增值稅，所以我在合約書上也有特別劃線強調兩造要協同辦理。拿到農用證明後，要買方同意，賣方才能申請不課徵土地增值稅，所以我才特別在合約書上寫經買方同意會同申請。本件原告公司會同配合申請辦理不課徵土地增值稅，需要原告提供自然人名義，當初被告拿農用證明出來時，當時王憶樺坐我右邊，許秀盡坐我左邊，許惠萍坐我左斜前方，他旁邊坐他婆婆還有合庫的人，杜美秀、她妹妹坐我右斜前方，因為我擔心增值稅的部分產生誤會，所以我才打星號，被告有提出農發條例第38條之1的農業證明，我當時有提出公司要如何登記的疑問，許惠萍及其婆婆有說他們知道如何登記，因為原告公司已經在那裡買很多土地了，我認為既然原告都同意了，那我也沒有話說。依照系爭合約書第7條，原告是可以指定自然人登記，一般的合約都會有這一條。當初確實講的是要出售農地，應該是有講增值稅，我才會特別在合約上打星星，我還跟被告講如果本件農用證明沒有通過，增值稅要由被告繳納，被告有講為了農用證明，如果有必要，系爭土地上的圍牆要拆除。被告後來也有取得系爭868地號土地之農用證明，拿到農用證明後，我有跟許惠萍說要拿身分證辦理登記，許惠萍才跟我說本件是要用原告公司名義登記，我說拿到農用證明後無法以公司名義登記，後來才衍生這些爭議。我有通知王憶樺及被告說原告要用公司行號登記，無法拿自然人名義出來登記，後來經過協調，但協調沒有成功，我有跟許惠萍聯絡兩、三次，許惠萍的意思是他不能作主，說本件是他小叔處理的，本件就是要以原告公司為登記名義人，我說當初有說好本件要以農地出售，簽約時也沒有任何人對合約書有質疑。當初賣方有講本件要以農地出售，不課徵土地增值稅，原告都沒有提出意見，只說他們會處理。拿到農用證明後，要拿一般自然人身分登記，許惠萍的婆婆跟我講他們會處理，王憶樺當初是說原告買了很多農地，他們知道要如何登記，許惠萍的婆婆也說他們會處理，所以我一直以為原告知道要以自然人名義登記」等語明確（見本院卷第94至97頁反面）。本院審酌代書林麗月為系爭契約書之撰寫人，且於本案簽約前與兩造均素不相識，其係因系爭契約書之簽定始受雙方委任，理應不致偏頗一方，所為之證述應較為公允可信，應認其前開證述，洵屬可採。
4.參以證人即簽約當時在場之21世紀不動產仲介王鐿樺亦到庭證稱略以：「原告已經在我這裡透過王敏星找農地兩年了，我知道被告有系爭土地要賣，我就直接透過民間仲介找被告。我有找過安南區幾個物件，都是農地；我找被告仲介時，被告強調系爭土地是農地，農地農用是免稅，被告有提及出售農地之目的是要不課徵土地增值稅。簽約時買方有婆媳在場（媳婦為許惠萍）、許秀盡代書，我一直強調本件未經重劃，是以農地做買賣，賣方是被告姊妹在場。簽約時，被告有當場提出本案土地之農業使用證明書，也有強調買方需要配合賣方申請農地農用免稅，代書在合約書內有寫得很清楚，因為要申請不課徵土地增值稅，所以才要申請農用證明。代書有向許惠萍的婆婆楊太太提及公司要如何登記農地才能不課徵土地增值稅，許惠萍的婆婆向代書說他們一直在買農地，知道要如何登記，王敏星與我看地、下定金的時候有講他知道如何登記，簽約時，楊太太當場有跟代書說他們知道如何登記。因為原告沒有提供他們沒有提供自然人名義讓代書登記，所以後來無法辦理登記。如果系爭土地為建地，1坪15萬元，總價約1億5千萬，因為本件是農地，所以總價才6千多萬元。許秀盡代書在簽約時有提及本件土地是建地，分區證明是因為重劃以後是建地，我有特別強調本件未經重劃前是農地。買方也知道要買的是農地，否則他們怎麼知道要配合農地農用，合約裡面有農地農用，買方要配合。賣方要申請農地農用通過，如果沒有通過，賣方要繳稅，所以買方要配合，這是他們當下互相都有溝通的。我知道原告公司不能作為農地買賣移轉過戶的對象，但原告公司可以提供自然人名義登記。王敏星也知道系爭土地是農地，王敏星有跟我討論他買的農地與原告公司目前有的農地可以合併做規劃。簽約當天有針對農業發展條例第38條之1討論，代書有強調，但買方沒有做任何說明，他們也沒有提出什麼異議。」等語（見本院卷第90至94頁反面）；
5.以及在場證人謝阿欽到庭證稱：「買賣雙方要依照農業發展條例第38條之1之規定申請農業證明，這樣就不用繳納增值稅。當初代書說農地不能以公司名義登記，原告就說他們會處理，原告要如何處理我不清楚，代書唸這些條例時，就有強調系爭合約第12條第5項，有說不能以公司的名義登記，要以自然人的名義過戶，這是林麗月在簽約時當場講的。原告簽約時沒有堅持一定要用公司的名義登記」等語（見本院卷第182頁）；而上開證人就簽約當時兩造確有談及被告就系爭土地將申請不課徵土地增值稅等節，亦核與簽約當時在場之受原告委任之代書許秀盡所證稱：「賣方有特別要求系爭土地要做農地出售，且要申請不課徵土地增值稅；而農地出售要不課徵增值稅，要先申請農用證明，取得農用證明後，要移轉給自然人才能不課徵土地增值稅」等語相合（見本院卷第101至102頁）。由此可證明本件簽約當時，被告確實有明白表示將申請不課徵土地增值稅之訴求，原告不僅明知此事，且原告所委任之代書更知悉移轉予自然人為本件買賣得不課徵土地增值稅要件之一。
6.再系爭契約書於簽約時，有一併檢附系爭868、871之2地號土地之「台南市安南區農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，及系爭土地使用分區證明書；被告復於106年6月7日取得台南市安南區公所核發之系爭868地號土地「台南市安南區農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」等情，亦為兩造所不爭執；佐以系爭土地如為一般買賣，而需課徵之土地增值稅額，系爭868地號土地預估為9,764,434元、系爭868之1地號土地預估為1,088,445元、系爭871之2地號土地預估為12,228元等情，亦有臺南市政府財政稅務局安南分局107年5月30日函文附卷供考（見本院卷第235頁），總計系爭土地如無法以農地農用方式為買賣，預估課徵之土地增值稅高達10,865,107元，占系爭土地買賣價金近6分之1，顯見被告確有強力訴求以農地農用方式為買賣以達到暫時不課徵土地增值稅之動機存在，否則被告如需負擔如此高額之土地增值稅，理應將此項成本風險反應於本件買賣價金上，然證人謝阿欽、王鐿樺均證稱兩造就系爭土地所約定之價金顯低於市價等語（見本院卷第91頁反面、第181頁反面），由此益證兩造確實係立於以農地農用申請暫不課徵土地增值稅之目標為本件買賣之共識下，就系爭土地之買賣價金進行磋商。
7.是由上開證人之證述及前揭系爭契約書之全文前後記載、農用證明書等各證據綜合以觀，足認兩造於簽立系爭契約書當時，確實曾就「系爭土地被告將以申請農發條例第38條之1所定暫不課徵土地增值稅方式進行買賣」乙事進行協議，並達成原告需配合辦理之共識，始為系爭合約書所載之前開約定，且原告對於因此導致系爭土地移轉登記對象不得為公司法人之限制，不僅知悉，更表明會配合處理；而由系爭契約書第7條第1項約定，原告得自由指定第三者為登記名義人等語（見本院卷第16頁）觀之，系爭契約並無系爭土地移轉登記對象僅限於原告公司之約定，綜合上情，堪認被告主張兩造對於系爭土地移轉登記對象需為自然人乙情已達成合意等語，洵屬有據。原告雖主張其自始即表明系爭土地移轉登記對象需為原告公司等語，然倘原告主張屬實，本件於一開始即不可能符合農發條例第38條之1之規定，依法本需課徵土地增值稅，簽約當時兩造根本無須再特別就原告需配合被告辦理不課徵土地增值稅等事項進行任何討論及約定，系爭合約書上亦無庸特別註記申請農用證明等語句，是原告前開主張，尚難採信。
8.原告公司雖又主張其購入系爭土地目的為停車之用，原本就不符合農發條例第38條之1規定，且原告公司始終係以原告公司作為系爭土地之買受人及登記名義人等語，並提出王敏星、許秀盡、黃梅芬、高振展等人證述等文件（見本院卷第238頁）為據。惟查：
①按賣方將買賣之不動產移轉登記至何人名下，並不影響買賣
契約當事人之認定及兩造原本依約應負之給付或對待給付義務，此觀系爭買賣契約書第7條第1項原告得自由指定第三者為登記名義人之約定甚詳。是以，原告主張因系爭契約之買賣當事人為原告公司，系爭土地為原告公司基於停車之用而決定買受，故系爭土地即應登記為原告公司所有，如以第三人為登記名義人，則需重行簽定買賣契約等語，已難認有據。
②況觀證人王敏星於本院到庭所證略以：「本件是原告公司總
經理楊尚書找我的，說公司最近有多買幾部車，請我幫他找地買來當停車場，我找謝阿欽，謝阿欽介紹我21世紀的王憶樺，我才拜託王憶樺幫我找。我跟王憶樺說原告公司要買地當停車場，請王憶樺幫我找；當時說只要價格便宜就好，建地、農地都可以，價格便宜就好。簽約時我在場，但我沒有進辦公室參與討論，我沒有聽到兩造在討論本件是何種土地、稅務如何處理，簽約過程我不清楚」等語（見本院卷第99至100頁反面），可見證人王敏星對於本件簽約過程並不清楚，所為之證述不足以證明本件簽約當時之實際狀況。
③證人許秀盡雖於本院到庭證稱略以：「簽約時我在場，因為
原告公司的案件都是我在處理，本件也請我幫忙。系爭契約書第1條備註欄申請農用證明之費用由賣方負擔的部分，我不清楚為何要做此註記。增值稅是由賣方負責，至於如何申請，原告公司是配合被告，但是要以原告公司之名義登記。簽約時兩造有討論到土地增值稅之部分原告會配合，但要以什麼方式原告不過問。當天沒有討論到原告要提供自然人名義給賣方申請過戶。當時只有提到要用公司的名義登記，沒有提到要做停車場使用。因為系爭土地使用分區是住宅區，我的認知是做住宅區使用，是不是做農地買賣我不清楚。我沒有看到被告提供系爭土地可以依照農發條例第38條之1之農業使用證明書，我的資料內沒有這份。原告當時只是說要配合申請農用證明，沒有說要提供自然人名義。簽約時有說要以公司名義登記，但要如何申請就是賣方的事了。合約書內沒有提及要以公司名義移轉登記，但支票都是公司開立，所以大家就是認為要以公司名義移轉登記。他們都知道要以原告公司作為登記名義人，簽約時有講，我印象中是許惠萍的婆婆說這是公司買的，要登記公司的名字，賣方也沒有什麼反應」等語（見本院卷第100至102頁反面）。然查證人許秀盡所述與證人林麗月就登記名義人所述已有矛盾之處，且證人許秀盡與原告公司間有5、6年之合作關係，與原告法定代理人間亦有相識，亦非全然記得本件簽約經過等情，業經其證稱在卷（見本院卷第103頁），衡情其所為之證述有偏頗原告公司之可能，自難遽以作為對原告公司有利之認定。
④至證人即合作金庫佳里分行襄理黃梅芬雖於本院到庭證稱：
「本件雙方有在合庫開立信託專戶，簽訂不動產買賣價金信託書，是與系爭合約書一起簽的。我們信託契約簽約的對象就是買賣雙方，就是以簽約的人為信託契約的權利義務人，原告在委託時，就說要登記在原告公司名下。要登記給何人一定要事先言明，因為如果是公司簽約，但不是登記給公司，我們程序上無法處理，甚至契約會無效。我們一開始的認知是公司要跟地主簽約，也是登記在公司名下，如果之後要轉換程序，所有程序都要重新來過，本件買方已經將一期款匯入，如果要轉換程序，價金就要返還，程序會很繁雜。如果要登記給第三人，我的認知是信託契約需要重新簽立，如果說要登記給第三人，需要附註在信託契約上，如果沒有另外附註，銀行無法更改信託契約，當初是講說要公司簽，所以也沒有附註條件」等語（見本院卷第175至180頁）。然其前開就當時原告表示要登記在原告公司名下此節，核與證人即合作金庫佳里分行行員高振展於本院到庭證稱：「當時我沒有聽到系爭土地要登記在何人名下」等語所述有所出入（見本院卷第179頁），其證述是否可採，已屬有疑，況證人黃梅芬與高振展於兩造討論系爭契約內容時均未在場，待兩造談妥後才與兩造直接簽立信託契約，亦據渠等證述在卷（見本院卷第175、180頁）。渠等既未全程參與簽約磋商經過，所為之證述不足以證明本件簽約當時之實際狀況。
9.原告又以本件承辦代書林麗月辦理土地移轉登記申請時，送件之申請書上所有權人載明為原告公司為由，主張兩造所約定之系爭土地移轉登記對象應為原告公司，並非自然人云云，並舉證人許惠萍之證述及系爭土地增值稅申請單撤回清單、系爭土地登記申請書等文件為證（見本院卷第238、255至281頁）。然查：
①觀證人林麗月於本院到庭所證稱略以：「稅捐處我們助理有
作業疏失，事先我有全部備件完成，在鑑界當天我去找許惠萍蓋備件的章，就是說支付價金以後，地政士要將賣方的所有證件都備齊，還缺原告公司的，但是原告公司是鑑界完後我才跟許惠萍碰到面，我跟許惠萍到原告公司去用印，用完印回來我就把案件放桌上，當初我還沒有拿到農用證明，被告曾電話告知我說農用證明可能只能拿到一筆，被告拿系爭868地號土地農用證明給我助理時我不在，所以助理就把農用證明申報出去，隔了一個假日，我打電話向被告詢問，才知道助理說他已經報出去了，我就趕快撤件，因為有這個錯誤，我們所有證件都沒有附。」、「我在系爭土地鑑界完有去找許惠萍在要移轉過戶所需要的文件即書契上蓋備件章，許惠萍蓋的原告公司的大章叫做預備章，因為本件金額很大，所以需要兩造先用印，但我尚未拿取兩造的資料，原告公司的負責人是順翊公司，我還沒有跟順翊公司拿資料，也還需要農用證明，真正要申辦時還要檢附公契、原告公司及順翊公司的公司登記卡，一起送到稅捐處。要等到確定登記名義人為何人，我們會再檢送公契。因為雙方在22日已經付了1500萬元，所以我需要先蓋預備章，不代表現在就要移轉給原告公司，因為我還不知道農用證明會通過幾筆，所以我先蓋預備章而已，不代表是要移轉，因為還不肯定要登記何人的名義，所以先預備蓋起來。在網路申報時以原告公司作為新的所有權人，這是助理的錯誤，我用完印後，我就將文件置於桌上，我當天不知道農用證明已經申請好了，助理何時去申報的我並沒有注意，我是隔天問助理農用證明是否已經拿到時，助理說已經拿到且已經申報，這時發現錯誤，才趕快撤件。在蓋備件章時，因為農用證明還沒有出來，我不知道原告公司是要繳稅後將土地登記到原告公司名下，或是原告公司要拿私人名義登記，所以我要等農用證明拿到才能問原告公司到底要登記給何人，我是說要拿人出來登記，如果農用證明沒有通過，當然就是登記到原告公司名下，有通過的話，才看通過幾筆，要登記給何人，原告公司的人員一直說他們會處理，所以雖然我準備的土地登記申請書上順翊公司的名字是錯的，打成順『益』，我當時也沒有請原告更正，因為到時候不一定會登記到原告名下。我當時是說沒有關係，等農用證明拿到後，如果要登記給原告公司再改就好，不然如果是要找人出來登記，就沒有關係。就我的職責，我就是要等農用證明拿到，才能向原告公司確認要將土地登記到何人名下，我的認知是買方就是原告公司，賣方就是被告，所以我的備件才會讓原告公司與被告蓋章。農用證明拿不拿得到會影響登記名義人，影響很大。1500萬元付款完隔天我就去找被告備件用印，蓋了5份備件，因為農用證明還沒有確定能通過幾筆土地，也不確定是要移轉登記給公司或是私人，也不知道私人會有幾名，所以我申請書上權利人欄有空一欄的，也有空兩欄的。我也有解釋給被告聽，因為已經付了大筆的款項，所以需要先蓋備件。我準備的5份土地申請書，其中權利人有空1欄、有空兩欄、移轉土地有3筆、有1筆，第1份是承買人是原告公司，而買賣雙方都已經完成備件，用在3筆土地農用證明都沒有拿到的情況下，這份文件只是要告訴買賣雙方資料都已經備件完成。第2份是我想像的可能性，有可能原告公司要登記給兩個私人。第3份是原告公司可能要每1筆土地找不同的私人為登記名義人。」等語（見本院卷第98、242至245頁），參以前開系爭土地增值稅申請單撤回清單亦已載明撤回事由為「所有權人基本資料錯誤」（見本院卷第238頁），可見證人林麗月持以向原告要求用印之土地移轉登記申請書，僅為預備之用，非即作為本件買賣之正式公契及正式稅捐機關申報書，否則證人林麗月並無須事先設計5份權利人欄位及申請土地筆數相異之土地移轉登記申請書以便因應系爭土地農用證明通過情況之必要，且當時送件之土地移轉登記申請書屬人為疏失，證人林麗月於發現後已旋即撤回申請，自不得以系爭土地增值稅申請單撤回清單、系爭土地登記申請書為據，推認兩造當時約定之系爭土地移轉登記對象為原告公司。
②至證人許惠萍雖於本院到庭證稱略以：「簽約當下，雙方沒
有說過要將系爭土地移轉給自然人或私人6月8日土地鑑界後，林麗月到公司蓋系爭土地移轉申請書，我當時就有表明土地要過戶給原告公司，林麗月沒有表示這樣跟簽約內容不一致，林麗月也沒有說等農業使用證明書出來以後，再由原告公司找其他自然人來用印，也沒有說要再準備原告公司印章來用印，我當時還問林麗月章蓋完後，何時要付尾款，因為公司還要準備錢，林麗月說約要1個星期。林麗月沒有告知你這份文件只是備件使用而已，我認知是這次的用印就是移轉的公契的相關資料用印」等語（見本院卷第247至248頁）；然證人許惠萍於本件簽約當時並未全程始終在場，且非有權決定本件買賣價格之人等情，業據其自承在卷（見本院卷第248至250頁），自難以期待證人許惠萍全程見聞及瞭解簽約癥結及相關細節，況審之證人許惠萍為原告公司法定代理人順翊公司之股東，且負責保管原告公司大小章及帳務處理（見本院卷第250頁），又係當時代表原告公司簽約之人，與本件顯有利害關係，其所為之證述顯有偏頗原告之可能，尚不足以其前開所證即認定原告公司於簽約當時並未與被告就系爭土地移轉登記對象為自然人乙事達成合意。
(三)綜上所述，原告所提證據，均不足以證明兩造依系爭契約，係約定以原告公司作為系爭土地移轉登記對象。至被告抗辯兩造對於系爭土地移轉登記對象需為自然人乙情，已達成合意，原告公司依約應提供自然人名義辦理系爭土地移轉登記等語，則屬有據。從而，原告依系爭契約書及買賣之法律關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記至原告公司名下，而非其指定之自然人，要與系爭契約約定不符，原告本件請求自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告主張依民法第348條、第371條規定，請求被告移轉系爭土地所有權登記予原告，並將系爭土地騰空交付原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 10 日
民事第四庭 法 官 許育菱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 10 日
書記官 楊意萱附表：
┌──┬──────────────┬────┬────────┬──────┐│編號│土地地號 │權利範圍│面積（平方公尺）│使用分區 │├──┼──────────────┼────┼────────┼──────┤│1 │臺南市○○區○○段○○○○號 │全部 │3,071.46 │住四-1住宅區││ │ │ │ │ │├──┼──────────────┼────┼────────┼──────┤│2 │臺南市○○區○○段○○○○○○號│全部 │322.76 │道路用地 │├──┼──────────────┼────┼────────┼──────┤│3 │臺南市○○區○○段○○○○○○號│全部 │8.59 │住四住宅區 │└──┴──────────────┴────┴────────┴──────┘