臺灣臺南地方法院民事判決 107年度簡上字第179號上 訴 人 胡舜昌被 上訴人 江于屏上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國107年5月29日本院臺南簡易庭107年度南簡字第99號第一審判決提起上訴，經本院於民國107年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人（即原告）起訴主張：兩造昔為男女朋友，於民國94年至103年間，雙方經濟上往來密切，資金流通頻繁，被上訴人基於雙方情誼之考量，自95年起即將其所有坐落於臺南市○區○○路○段00巷0○0號之5樓房屋（下稱系爭房屋）無償出借予上訴人居住，且未約定返還期限。詎現今2人之情感關係已告終結，實無繼續供上訴人居住使用系爭房屋之理，加諸上訴人就系爭房屋已另有其他使用計畫或用途，而有自己使用之必要，遂於105年11月2日寄發存證信函通知上訴人，要求上訴人於同年11月30日前搬離系爭房屋，惟上訴人卻置若罔聞，拒絕搬遷，被上訴人復於106年11月17日送達存證信函，再次對上訴人為終止兩造間使用借貸契約之意思表示，請上訴人於函到7日內遷讓交還系爭房屋，然上訴人仍未加理睬，迄今仍未遷出系爭房屋，致被上訴人受有損害，爰依民法第470條第2項使用借貸之法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，併依民法第179條規定，請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）5,000元等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓交還上訴人，上訴人應自107年1月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元。
二、上訴人（即原審被告）主張：
(一)被上訴人因於94年至103年間陸續向上訴人借貸款項，合計共積欠492萬元(下稱系爭債務)未清償，被上訴人遂提供系爭房屋予上訴人居住，以使用系爭房屋之租金抵償系爭債務之利息，兩造間應係成立租賃契約，並非無償之使用借貸關係。
(二)於104年3月16日，被上訴人透過通訊軟體LINE向上訴人承諾要將系爭房屋之所有權移轉予上訴人，上訴人亦同意以系爭債務其中300萬元作為買受系爭房屋之價金，兩造因而達成買賣之合意，雖被上訴人迄今遲未依約履行辦理移轉登記，惟兩造間既已成立買賣契約，上訴人為系爭房屋之買受人，難認無合法占有使用之權源。
(三)又縱認系爭債務並非借貸債務，而係上訴人基於彼此情感因素所為之餽贈，惟亦附有被上訴人須無償提供系爭房屋予上訴人居住之條件，應認兩造間已成立附負擔之贈與關係，被上訴人須依約履行負擔，上訴人亦無遷讓系爭房屋之義務等語。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審就被上訴人之主張，為勝訴之判決，即：上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，上訴人應自107年1月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元；本判決得假執行。但上訴人以246,800元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
(一)不爭執事項：
1.系爭房屋為被上訴人所有。
2.兩造另有因清償借款事件涉訟，業經臺灣高等法院臺南分院以105年度上字第48號判決，兩造於該案就下列事項不爭執：
(1)上訴人於94年至103年間與被上訴人金錢往來頻繁，共匯款492萬元予被上訴人。
(2)上訴人與其表妹自95年8月起入住被上訴人系爭房屋迄今，期間被上訴人未向上訴人或其表妹另收取金錢以償付租金。
3.被上訴人於105年11月2日、106年11月17日分別以存證信函通知上訴人終止系爭房屋之使用借貸關係，並各請求上訴人於105年11月30日、文到7日內返還系爭房屋等語，上訴人均已收受上開存證信函。
4.系爭房屋坐落之臺南市○區○○路○○○○○○號土地，位在臺南市○區○○路2段上，鄰近東門圓環，以長榮路、勝利路、東門路、林森路及東寧路為主要幹道，附近有臺南火車站、國立成功大學、國立臺南第一高級中學、長榮女中、勝利國小、台灣基督長老教會新樓醫院、成大醫院、臺南醫院、各銀行分行、遠東百貨台南成功店等地標，位處學區及商圈中心。
5.若上訴人依法應給付被上訴人因占有系爭房屋之相當於租金之不當得利，上訴人同意每月租金以5,000元計算。
6.上訴人曾對被上訴人提起刑事妨害信用告訴，前經臺灣臺南地方檢察署檢察官以107年度偵字第8376號為不起訴處分，上訴人不服提起再議，復經臺灣高等檢察署臺南檢察分署以107年度上聲議字第1071號駁回再議聲請。
(二)爭執事項：
1.上訴人占有系爭房屋有無合法權源？
(1)上訴人主張被上訴人因積欠其借款債務492萬元，兩造合意以其居住使用系爭房屋之租金抵償借款利息，有無理由？
(2)上訴人主張兩造於104年3月16日成立買賣契約，被上訴人同意以300萬元之價格出售系爭房屋予上訴人，是否有據？
2.如否，被上訴人依民法第470條第2項、第179條規定，請求上訴人遷讓房屋，及自107年1月10日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付相當租金不當得利5,000元，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。，民事訴訟法第277條前段定有明文，故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決可資參照）。本件被上訴人為系爭房屋之所有權人，現為上訴人占有使用乙節，為兩造所不爭執，被上訴人主張上訴人對於系爭房屋無合法使用權源，既為上訴人所否認，依上揭說明，上訴人自應就其所主張係基於租賃關係、買賣關係等有權占有系爭房屋之事實負舉證之責。
(二)上訴人主張兩造合意以系爭房屋租金抵償系爭債務利息，其係基於租賃關係合法占用系爭房屋，並無理由：
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文；當事人締結不動產租賃之債權契約，對於契約必要之點意思必須一致，租賃契約以租金及標的物為其要素，租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院99年度台上字第1553號判決可資參照）。
2.經查，上訴人主張因被上訴人積欠其債務492萬元，雙方約定以欠款利息抵償租金，故兩造間有租賃契約存在等語，固提出兩造於98年1月18日手機文字簡訊為證（見原審卷第132頁），然觀兩造於當日簡訊往來內容：「被上訴人：房子我想委託仲介賣，你們當然可以繼續住，因為可能一、二年都無法成交。上訴人：房子我會付妳房租。被上訴人：不是房租問題，而是我沒工作後不想再繳這間房貸了」等語，足見被上訴人已婉拒上訴人給付房租之提議，則兩造是否確就系爭房屋達成租賃關係之合意，已有疑義。
3.再觀兩造於103年9月24日LINE對話紀錄所記載之前後語意（見原審卷第47至49頁）：「小江（被上訴人）：你長榮路要讓我賣嗎？要進去拍照。胡舜昌（上訴人）：我要住哪。如果要賣就打租賃契約，長期的。小江：還租賃那怎麼賣。胡舜昌：付租給買方。...小江：那買方若要住呢？胡舜昌：
不破租賃阿。小江：那誰要買，除非想出租的。胡舜昌：對我不公平，我只是在跟你談，沒再逼你，我也沒要逼妳賣妳家。小江：是我自己要賣的啦。...胡舜昌：如果妳賣只夠還妳的，賺錢只能應付你的開支，那我呢？小江：還錢給你比較重要，我只欠你，所以賣了可以還你」等語可知，被上訴人僅係一再表示欲以拋售系爭房屋換取現金之方式償還對上訴人之系爭債務，而上訴人雖有提議簽訂租約，然被上訴人並未允諾，亦未提及系爭債務之利息，且兩造並未進一步就租金金額、給付方式、給付時點、租期長短等涉及租賃契約之核心事項為任何討論或商議。據此，實難認兩造當時已經就系爭房屋達成租賃之合意，遑論達成以系爭債務利息抵償租金之共識。衡諸社會一般通念，房屋所有權人提供房屋予熟識之親友居住使用之原因多端，並非必然基於有對價給付之租賃關係，本件被上訴人固積欠上訴人系爭債務，然兩造於當時本具有相當情誼關係，被上訴人將系爭房屋提供上訴人使用，未必即可認定係以使用系爭房屋作為抵償系爭債務利息之對價，兩者間不具有必然之關連性，上訴人並未提出證據證明與被上訴人間確實達成以系爭債務利息抵償租金及已就系爭房屋成立租賃契約，其主張基於兩造間之租賃契約合法占有系爭房屋云云，即非有理。
(三)上訴人主張兩造間已成立系爭房屋買賣契約，其係基於買賣關係合法占用系爭房屋等語，亦屬無據：
1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條規定甚明。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判例意旨可參）。
2.查上訴人主張兩造間已成立以300萬元買賣系爭房屋之合意云云，無非係以兩造於104年3月16日間之LINE對話紀錄為憑（見本院卷第21頁）。惟查：前開LINE對話全文詳細內容實為：「上訴人：你說一套，做一套。陳媽媽南山保單已經夠多，不會再做。被上訴人：...我對你會盡量作，但我現在都還要人幫了，更何況滿足你的期待，目前可以承諾你的，就是房子，因為我再如何苦，我都不會動要給你的房子的主意。上訴人：不用再跟陳媽媽聯絡，南山扣不到錢的」等語，細譯前開對話前後文，被上訴人雖提及「要給上訴人」的房屋，然被上訴人並未說明究竟何時、如何給予、有償與否等等相關具體內容，且亦不見上訴人有何同意買受系爭房屋之回應或討論買賣細節之後續，故兩造間是否確已就系爭房屋買賣價金之必要之點達成合意，顯屬有疑。
3.再者，佐以被上訴人早於103年9月間即曾向上訴人表示：「房子我委託住商了；只是要讓你看，我委託360萬，底價330萬；還錢給你比較重要，我只欠你，所以賣可以還你」等語，有兩造之LINE對話紀錄翻拍照片在卷可稽（見原審卷第33至39頁）；與兩造之後於103年10月19日通話時，被上訴人亦再次提出轉售系爭房屋而以價金清償系爭債務之提議，然當時上訴人並未欣然同意，反就抵償數額、買賣價金、出售方式等節多有質疑，更要求其他保障，雙方意見分歧，更因積怨而互有齟齬，最終不歡而散等情，此觀前開通話譯文略以：「江（即被上訴人）：所以就只能把它賣掉阿。...長榮路的房子阿。胡（即上訴人）：長榮路，我昨天就印一張實價登陸的讓妳看。...江：你為什麼要用這樣子？實價登錄什麼？你為什麼不讓我賣耶？...胡：現在我是在跟你談.. .，如果那個房子過戶給我，那總是要有個價值就實價登錄是最好的參考...錢是你答應還我的。...江：對方沒錢，你就一直逼一直逼，我就跟你講說我可以給你三百，你就硬不肯，你這樣子不是很過份嗎？...胡：那剩下的部分呢？江：剩下的部分再來談嘛。....我想賣啦，我也不想過戶給你，你也不用跟我講說現在合理的價錢是多少...你為什麼不讓我賣呢？...什麼叫實價登錄的價錢，你拿巷底的東西來跟我講這個三號的東西...你找那什麼實價登錄，最好的方法就是我那一間賣掉。胡：...好阿，那妳賣也可以。江：先去設定。胡：...賣的錢是入你的口袋，設定給我又怎麼樣，...入妳的口袋妳一樣翻臉不認人...我又一毛錢又沒有，錢也沒有，房子我也沒得住。江：如果你要用你的方法去思考的話，那我們沒得談啦...胡：就是你在騙我...讓妳騙到一毛錢都沒有了，我還幫妳。...保命錢都借給妳了...結果妳時間到不還我。江：是不還你嗎？房子賣掉有現成的，你不要說好有三百，有現成的至少有二百五、二百八，我覺得我可以賣掉這個價錢...你就是不讓我賣...胡：我說要讓妳賣，但是前提我的保障在哪裡？江：你就住那個房子一輩子，一直講說我欠你錢好了，為什麼可以解決的你不解決.. .胡：我要拿，我現在是怕你不給我。江：那我先過給妳，你再賣嘛，現在換我信任你，好嗎？我們先過戶，你賣，賣多少你告訴我，這樣可以嗎？...胡：妳這個房子過戶的問題還很多，還有日盛的貸款...誰要幫妳背日盛的貸款？江：你要過戶就是你阿。胡：日盛貸款我要幫妳還喔？...這間房子賣掉三百萬，還要幫妳還八十萬，我才拿到二百二十。江：我要賣三百八耶...胡：你是頭腦有問題嗎？...我現在是說房子要讓妳賣，前提是我要有保障。江：你保障的頭阿...我錢要給你，你一直說要有其他的保障這樣是不是頭殼壞掉...我今天可以先三百，賣房子給你，你還在質疑剩下的怎麼辦...胡：這個是我該要的...你用詐術騙我...江：我不想跟你講了...」等語至明（見原審卷第125至135頁）。
4.綜上以觀，顯見於兩造於系爭債務協商清償過程中，被上訴人於103年9月間係提出拋售系爭房屋予他人，而以價金清償系爭債務之提議，然當時兩造間就價金抵償系爭債務之數額並未達成共識，因而後續協商未成，被上訴人未曾表示欲將系爭房屋直接出售予上訴人以抵償系爭債務，其於104年3月16日LINE談話所述「目前可以承諾你的，就是房子」，實係指前開以系爭房屋之買賣價金抵償系爭債務之提議，是上訴人主張兩造就系爭房屋已成立買賣契約，其基於買賣契約而得以合法占有使用系爭房屋云云，要無可採。
(四)又上訴人復主張：系爭債務性質為贈與，其係基於情感因素贈與被上訴人，惟附有被上訴人須無償提供系爭房屋予上訴人居住之條件，而主張其亦得依照附負擔之贈與關係，合法使用系爭房屋云云，惟查，姑且不論上訴人就系爭債務屬贈與性質乙節，並未提出任何證據加以證明，其主張與被上訴人間有贈與契約存在，顯乏依據，況縱認系爭債務可定性為贈與債務，由上開LINE對話內容觀之，亦難以認定兩造係以系爭房屋居住使用權利作為條件，上訴人此部分之主張，亦無理由。
(五)被上訴人得依使用借貸法律關係，請求上訴人返還系爭房屋：
1.按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；借貸未定期限，亦不能依借貸之目的，而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464條、第470條第1項、第2項分別定有明文。
2.經查上訴人與其表妹自95年8月起入住被上訴人系爭房屋迄今，期間被上訴人未向上訴人或其表妹另收取金錢以償付租金等情，為兩造所不爭執，而雙方間亦未成立以利息抵償租金之協議，業經認定如前，兩造既為舊識，被上訴人基於彼此間情誼而無償出借系爭房屋予上訴人使用，尚與社會常情相符，堪認被上訴人主張其係基於使用借貸關係而無償出借系爭房屋予上訴人使用，且未定期限等語，洵屬可採。又被上訴人於105年11月2日、106年11月17日皆分別以存證信函通知上訴人終止系爭房屋之使用借貸關係，並請求上訴人於105年11月30日、文到7日內返還系爭房屋，上開存證信函均已送達上訴人等情，亦為兩造所不爭執，本院審酌被上訴人提供系爭房屋予上訴人使用時並未約定使用期間，而該使用借貸契約之目的乃繫諸於兩造之情感信賴關係，現今2人之情誼既已告終，則兩造間就系爭房屋之使用借貸目的，自應隨同完畢，被上訴人主張兩造間之使用借貸契約業經終止，洵屬有理。上訴人迄今仍無權占有系爭房屋，揆諸前揭規定，被上訴人自得依民法第470條第1項規定，請求上訴人遷出交還系爭房屋。
(五)上訴人應給付被上訴人相當於租金之不當得利：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。
2.經查，本件被上訴人為系爭房屋之所有權人，而上訴人係無權占有系爭房屋，業經認定如前，則依社會之通常觀念，上訴人無權占有使用系爭房屋當可獲得免於支付租金之利益，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，被上訴人自得依民法第179條前段規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利。再查兩造就以每月5,000元計算相當系爭房屋相當租金之不當得利，並不爭執，依此，被上訴人主張上訴人應自使用借貸契約終止時即107年1月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5,000元予被上訴人，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人主張兩造就系爭房屋之使用借貸契約已合法終止，上訴人應遷讓返還系爭房屋，並自107年1月10日起按月給付相當於租金之不當得利5,000元等情，均有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 李杭倫
法 官 余玟慧法 官 許育菱以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 楊意萱