臺灣臺南地方法院民事判決 107年度消字第7號原 告 吳宜玲訴訟代理人 徐建光律師複 代理人 姜讚裕律師被 告 張紳豪上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國１０７年９月４日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國１０７年５月３１日就系爭不動產（即臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地、臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號〔門牌號碼為臺南市○○區○○路○段○○○巷○○○○號〕建物）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並約定：「雙方議定總價款計……壹仟肆佰萬元（１４００萬）元……付款方式如下：……第一期款（簽約款）……１４０萬元……簽約時買方應給付第一期款……交由特約地政士存匯入履保專戶……」，惟系爭不動產前遭行政機關函囑辦理禁止處分登記及查封登記，被告於１０７年５月１８日填寫標的物現況說明書時，應於該標的物現況說明書第４７項欄位內補充說明此查封狀態，嗣原告因系爭不動產遭查封登記無法貸足所需金額新臺幣（下同）１１２０萬元，始知原告消極隱匿而不告知此查封登記之事實，爰依民法第９２條規定撤銷購買系爭不動產之意思表示，並依不當得利之法律關係請求被告給付１４０萬元。若認原告不得依民法第９２條規定撤銷購買系爭不動產之意思表示，由於原告就該定型化契約（即上開不動產買賣契約書）未享有合理審閱期間之權利，原告應得據此主張解除系爭買賣契約，並依民法第２５９條規定請求被告給付１４０萬元。如認原告不得因未有合理審閱期間而主張解除契約，原告亦應得依消費者保護法第１２條、同法施行細則第１４條規定解除契約，並依民法第２５９條規定請求被告給付１４０萬元。倘認原告均不得撤銷意思表示或解除契約，違約金也應酌減至１０萬元較為適當，故原告應得請求被告返還其餘１３０萬元等語。並聲明：「被告應給付原告……壹佰肆拾萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」（見本院１０７年度消字第７號民事卷宗〔下稱院卷〕第１３頁）。
二、被告則以：「我們是照買賣合約走，原告之訴為無理由。至於原告所說之限制登記，對於買賣過程沒有影響。買賣成立之後我有去塗銷。我有跟仲介說系爭不動產處於限制登記狀況。請原告證明其於簽訂系爭不動產買賣契約時尚未知悉系爭不動產處於查封（限制登記）狀態」（見院卷第１１９頁至第１２２頁）等語置辯。並聲明：原告之訴聲請駁回。
三、兩造不爭執之事實㈠被告於１０７年５月１８日簽立標的物現況說明書給仲介使用，再由仲介提供給買方。
㈡兩造於１０７年５月３１日簽訂上開不動產買賣契約書，當時系爭不動產處於查封（限制登記）狀態。
㈢兩造於１０７年５月３１日向第一建築經理股份有限公司（
下稱第一建經）提出價金信託履約保證申請書，第一建經同意承辦該價金信託履約保證。
㈣原告於１０７年６月１日匯款１０萬元（此筆款項係由斡旋
金轉為簽約款）進入履保帳戶、於１０７年６月４日匯款５０萬元進入履保帳戶、於１０７年６月７日匯款８０萬元進入履保帳戶。以上簽約款共１４０萬元仍在履保帳戶內。
四、本院得心證之理由㈠原告因無法證明被詐欺而不得依民法第９２條規定撤銷其訂立系爭買賣契約之意思表示。
⒈原告如果因為遭被告詐欺而為訂立系爭買賣契約之意思表
示，得依民法第９２條第１項前段：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」之規定撤銷意思表示，但依民事訴訟法第２７７條前段：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」之規定，原告必須先證明其因遭被告詐欺而為訂立系爭買賣契約之意思表示，如果原告無法證明就不能依民法第９２條第１項前段規定撤銷該意思表示。
⒉原告雖稱：「被告委託……出賣系爭房地時，於１０７年
５月２１日簽署『標的物現況說明書』４７欄所詢『其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有補充說明）逕行勾選為否。……房地遭查封而不得為移轉登記自係買賣過程中之重要事項，即係為被告所明知，而對原告負有告知義務，卻消極隱匿而不告知，即有構成民法第９２條之詐欺行為」（見院卷第１７頁）等語，惟被告對原告是否負有告知義務應有法律或契約或交易習慣為依據，原告未能說明即率謂被告負有上開告知義務（如認依據為契約或交易習慣並應就此舉證），已有未合。況系爭不動產於被告負移轉登記義務時，若已因被告補繳稅捐或設想他法除去查封狀態，即無礙於被告依系爭買賣契約履行義務，標的物現況說明書內又未定義何為其他重要事項，故上開查封狀態是否屬於其他重要事項恐有不同看法，得否因被告未填載上開查封狀態即謂有"故意"詐欺行為，實非無疑。⒊依前揭說明，原告無法先證明其因遭被告詐欺而為訂立系
爭買賣契約之意思表示，故不能依民法第９２條第１項前段規定撤銷該意思表示。
㈡原告不可主張其因未享有合理審閱期間而得解除系爭買賣契
約，也不可主張系爭買賣契約違反誠信原則而得解除系爭買賣契約。
⒈原告雖依消費者保護法第１１條規定主張其得解除系爭買
賣契約，但依消費者保護法第１１條規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」，可知當企業經營者違反消費者保護法第１項規定時，法律效果應為「其條款不構成契約之內容」而非「解除契約」，原告依消費者保護法第１１條規定主張其得解除系爭買賣契約，恐有誤會。
⒉何況消費者保護法第１１條僅適用於「企業經營者與消費
者訂立定型化契約」之情形，本案雖是由仲介「幸福家不動產」提供制式契約書給兩造使用，但系爭買賣契約之當事人（即兩造）均非經營企業之個人，無人符合消費者保護法第２條第２款：「企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」之定義，原告卻認本件適用消費者保護法，亦有誤會。
⒊原告雖又援引消費者保護法第１２條及同法施行細則第１
４條為依據，但消費者保護法第１２條：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」及同法施行細則第１４條：「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者之情形者。」均為定型化契約相關規定，依消費者保護法第２條第９款規定：「定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約」，仍僅適用於「企業經營者與消費者訂立定型化契約」之情形，兩造訂立系爭買賣契約既非「企業經營者與消費者訂立定型化契約」，原告援引消費者保護法第１２條及同法施行細則第１４條為依據，即有誤會。
㈢原告尚不得主張酌減違約金。
⒈原告雖主張：「縱認原告之解約、撤銷並無理由，則因此
沒入原告已給付價金0000000元為違約金亦嫌過高，衡諸雙方所支出奔波勞費，應以１０００００元為適當」（見院卷第２０頁）等語，但依系爭買賣契約第８條第２項中段規定：「如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」（見院卷第２８頁），可知被告得沒收已支付全部價款做為違約金之前提為「如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時」。如該前提尚未成立，被告自無從依約沒收已支付全部價款做為違約金，本院亦無從依民法第２５２條酌減至相當之數額。
⒉原告雖欲主張撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示或解除系
爭買賣契約，惟上開主張均經本院認定為無理由而不得撤銷或解除，依卷內證據又無法認定本件有因「原告擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於原告之事由」致系爭買賣契約解除之情形，被告自無從依約沒收已支付全部價款做為違約金。也就是說系爭買賣契約目前尚未解除而仍然有效，所以被告還不可以沒收已支付全部價款做為違約金，本院當然也不可以依民法第２５２條酌減至相當之數額。
㈣原告誤以被告為請求返還之對象。
⒈兩造於１０７年５月３１日向第一建經提出價金信託履約
保證申請書，第一建經同意承辦該價金信託履約保證，嗣原告所匯簽約款（即第一期款）１４０萬元仍在履保帳戶內等情，為兩造所不爭執並有第一建經價金信託履約保證申請書影本１份、第一建經價金信託履約保證書影本１份在卷可稽（見院卷第３６頁至第３７頁、第３８頁至第３９頁），足堪認定。
⒉依上開價金信託履約保證書申請書第１條約定：「保證書
之核發及生效……於甲乙雙方簽訂不動產買賣契約及本申請書後，由第一建經核發履約保證書予甲乙雙方收執」、上開價金信託履約保證書第３條第１項及第２項規定：「
一、對買方：㈠賣方違反買賣契約應履行之各項義務，經買方以書面催告履約，表明逾期未履約者，將依約解除買賣契約及返還價金等相關之程序，並副知第一建經，由第一建經定七日期限催告賣方，賣方於期滿未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經將履保專戶之買賣價金扣除應支付之稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費、應給付仲介服務報酬及其他相關費用後之餘額返還予買方。若賣方於催告期限內以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將起訴狀繕本送達第一建經者，則履保專戶內之價金由第一建經保管至法院終局判決確定。……二、對賣方：㈠買方違反買賣契約應履行之各項義務，經賣方以書面催告履約，表明逾期未履約者，將依約解除買賣契約及沒收已付價金等相關之程序，並副知第一建經，由第一建經定七日期限催告買方，買方於期滿未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經將買方已存匯入履保專戶之買賣價金扣除應支付之稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費、應給付仲介服務報酬及其他相關費用後之餘額交予賣方沒收。若買方於催告期限內以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將起訴狀繕本送達第一建經者，則履保專戶內之價金由第一建經保管至法院終局判決確定」，可知當原告（即買方）主張返還履保帳戶內買賣價金之對象應為第一建經，被告尚未取得履保帳戶內買賣價金做為違約金，縱原告主張為有理由，被告亦因尚未取得違約金而無從返還。原告未依上開價金信託履約保證契約行使其權利，逕依不當得利或民法第２５９條之規定請求被告返還買賣價金，亦有未恰。
五、綜上，原告依不當得利或民法第２５９條之法律規定，請求被告給付１４０萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之５計算之利息，洵屬無據，應予駁回。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第７８條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 16 日
民事第六庭 法 官 陳谷鴻以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後２０日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後２０日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第９條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第４４２條第２項及第４４４條第１項但書之程序）。
中 華 民 國 107 年 10 月 16 日
書記官 曾盈靜