臺灣臺南地方法院民事判決
107年度訴字第1790號原 告 黃久芳訴訟代理人 黃瓈瑩律師被 告 王福山訴訴代理人 王正宏律師
楊雨錚律師上列當事人間因請求所有權移轉登記事件，本院於民國108年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用新臺幣玖仟零參拾元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：因坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地未鄰路無法指定建築線以興建建物，為上揭土地開發以興建建物之目的，上開土地所有權人即被告及訴外人王福枝、王天財、陳壽南、王炳鎔、王金等人，於民國106年11月8日與原告簽立協議書（下稱系爭協議書），約定由原告處理上開困境，並由上揭土地所有權人以每坪新臺幣（下同）57,000元出售上揭土地予原告，並約定由原告以被告之名義向財政部國有財產署（下稱財產署）申購臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地（新分割地號為同段1151之6地號，下稱系爭土地）及辦理同段492地號土地分割（新分割地號492-1地號），系爭協議書第10條約定因申購衍生相關費用由原告負擔，被告因申購取得系爭土地後，須無償一併過戶於原告不得請求價金；且被告又於107年8月23日簽立收據（下稱系爭收據），載明被告已收取原告交付之向財產署購買系爭土地所需之買賣價金1,542,649元，且被告於取得系爭土地後，被告須將系爭土地無償過戶予原告，然原告耗費近1年時間，排除萬難以被告名義取得系爭土地，被告竟事後置之不理，爰依系爭協議書關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告等語。並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：兩造雖簽有系爭協議書及被告曾簽立系爭收據，然系爭收據載有「合約書另行補簽，口說無憑特立此據」之約定，顯見兩造均認應另以書面之方式簽訂系爭土地之買賣契約，是在未簽立買賣契約前，尚難認買賣契約已成立；又系爭協議書第4條約定「經雙方同意待台南市○○區○○段○號1151-3為中華民國之土地，買賣成功後且完成地目由原交通用地變更為鄉村乙種建築用地後，才正式簽約開始支付價金」、第14條約定「正式買賣合約會分成兩份，一份為提高單價之合約書，一份為實際成交價之合約書。」及第16條約定「所有相關流程完成後，點交尾款及土地權狀，本協議書及上開第十四點之實際成交價之合約書需由承買人收回銷毀，出賣人不得有異議。」可知，系爭協議書並非土地買賣契約書，雙方必須另行簽訂「正式買賣合約」，是兩造既尚未另行簽立買賣契約書，兩造就系爭土地並無買賣契約存在；且系爭協議書第10條記有「…申購後須無償一併過戶於承買人…」，即是在正式簽訂土地買賣契約中，一併約定過戶給原告，而非另行單獨一筆土地過戶移轉登記予原告；再查系爭協議書第3條約定「承買人支付訂金如附件（一）所有出賣人違約不遵守協議除要退還全部訂金外，再另外加上全部訂金的1倍作為違約金之用，衍生相關費用須出賣人全額負擔；如承買人違約，所支付之訂金全額無條件作為違約金之用，衍生相關費用須承買人全額承擔。」此約款乃係不動產相關協議之制式約款，上開約款既稱賣方應「退還」訂金，即是有終結契約關係之意思，自衡平觀點而言，應係買賣雙方雙方各自保留解除權之約定，被告當得行使解約權以解除本件協議書，而毋庸將系爭土地所有權移轉登記予原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張：為解決上開土地未鄰路無法指定建築線以興建建物，上開土地所有權人與原告於106年11月18日簽立系爭協議書，系爭協議書載明由上揭土地所有權人以每坪57,000元出售上揭土地予原告，並約定由原告以被告之名義向財產署申購系爭土地及辦理同段492地號土地分割（新分割地號492-1地號）；又系爭協議書第8條約定：「台南市○○區○○段地號1151-3號地主為中華民國，部分土地須以台南市○○區○○段地號756-2、756-3、756-4、756-5等鄰地之原所有權人名義申購，原所有權人要無條件配合及提供申購所需之相關證件、資料、銀行開戶，因申購衍生相關費用由承買人全額負擔」、第10條約定：「因取得台南市○○區○○段地號1151-3土地相關費用係由承買人全額負擔，申購後須無償一併過戶於承買人不得請求支付價金」；又被告已收取原告所交付之向財產署購買系爭土地所需之買賣價金1,542,649元，並於107年8月23日簽立系爭收據，載明「茲收到新台幣壹佰伍拾肆萬貳仟陸佰肆拾玖元整作為向財產署承購台南市○○區○○段○○○○○○號面積為73.05平方公尺之價金，先由買方支付本金額待承購程序完成後過戶到王福山先生名下時……都要由王福山先生無條件過戶到買方名下，合約書另行補簽，口說無憑特立此據」等語；嗣原告以被告名義向財產署申購系爭土地完成，系爭土地業於107年9月20日登記於被告名下等情，為被告所不爭執（見本院卷第95、96頁），並有系爭協議書、地籍圖謄本、臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地登記第二類謄本、臺南市○○區○○段0000○0地號土地登記第二類謄本、臺南市地籍異動索引、系爭收據、財政部國有財產署南區分署臺南辦事處107年9月5日台財產南南二字第10722022110號函、財政部國有財產署南區分署出售國有土地產權移轉證明書、土地登記申請書、土地增值稅（土地現值）申報書、臺南市000000○○○區○○段○○○○○○○號土地所有權狀各1份附卷可稽（見本院卷第13至17、23至25、29至41、69頁），上開事實堪以認定。
四、本院得心證之理由：㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。易言之，所謂「探求當事人之真意」，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。再，契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院98年度台上字第1925號判決、96年度台上字第286號判決、106年度台上字第2730號判決、106年度台上字第40號判決意旨均足資參照）。
㈡本件原告主張被告應依系爭協議書無償將系爭土地移轉登記
予原告，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本院應審究者應係為：依據系爭協議書，被告是否有無償移轉登記系爭土地予原告之義務？經查：
⒈查系爭協議書前言載明「茲因臺南市○○區○○段地號756
-2、756-3、756-4、756-5土地未臨路無法指定建築線，必須先解決（第一、）緊臨臺南市○○區○○段地號1151-3之土地，所有權為中華民國、地目為交通用地之問題。（第二、）另一土地臺南市○○區○○段地號492號部分為現有道路、部分為建地…」、第1條約定「臺南市○○區○○段地號756-2面積為116.01平方公尺（35.09坪）、756-3面積為2
80.86平方公尺（84.96坪）、756-4面積為93.62平方公尺（
28.32坪）、756-5面積561.75平方公尺（169.93坪）經雙方同意以每坪新臺幣伍萬柒千元成交且須以地政事務所鑑界完成後實際坪數計價」、第2條約定「臺南市○○區○○段○○○○號面積為291.69平方公尺（88.24坪），因現況部分為現有道路、部分為鄉村乙種建築用地，申請分割後鄉村乙種建築用地以每坪新臺幣伍萬柒千元成交」，足見系爭協議書所載買賣事項部分係針對與系爭土地相鄰之上揭土地，系爭土地則非兩造買賣之標的；另由系爭協議書第8條係約定：「台南市○○區○○段地號1151-3號地主為中華民國，部分土地須以台南市○○區○○段地號756-2、756-3、756-4、756-5等鄰地之原所有權人名義申購，原所有權人要無條件配合及提供申購所需之相關證件、資料、銀行開戶，因申購衍生相關費用由承買人全額負擔」、第10條又約定：「因取得台南市○○區○○段地號1151-3土地相關費用係由承買人全額負擔，申購後須無償一併過戶於承買人不得請求支付價金」，已如前述，又按所謂買賣契約，係指當事人約定一方（出賣人）移轉財產權於他方（買受人），他方支付價金之契約而言，出賣人移轉財產權之義務與買受人支付價金之義務間有對價關係，是為典型之有償契約（最高法院72年度台上字第2435號裁判意旨參照），據此，系爭協議書既已約定被告同意由原告出資以被告名義向財產署申購系爭土地後，再由被告「無償」移轉登記系爭土地予原告，被告不得請求價金，益徵就系爭土地並非雙方買賣之標的，進而，原告既已依據系爭協議書，以被告名義向財產署申購系爭土地並於107年9月20日登記於被告名下，業如前述，則原告依據系爭協議書之約定，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，自非無據。
⒉又被告雖辯稱：依據系爭收據可知，兩造就系爭土地尚應另
行簽立合約書，兩造既尚未另行簽立合約書，原告自無權請求被告移轉登記系爭土地所有權予原告之權利云云，惟查系爭借據係載明「茲收到新台幣壹佰伍拾肆萬貳仟陸佰肆拾玖元整作為向財產署承購台南市○○區○○段○○○○○○號面積為
73.05平方公尺之價金，先由買方支付本金額待承購程序完成後過戶到王福山先生名下時……都要由王福山先生無條件過戶到買方名下，合約書另行補簽，口說無憑特立此據」等語，業已前述，據此可知，兩造間就被告向原告收取向財產署申購系爭土地所需價金並登記為系爭土地所有權名義人後，被告應無條件將系爭土地移轉登記予原告乙節確已達成合意，至其雖另載有「合約書另行補簽」乙詞，然系爭收據既載有「……王福山先生無條件過戶到買方名下，……」，既被告願「無條件」將系爭土地過戶予原告，豈有要求必須另行簽立合約書，該合約始為成立之必要，又其既係載為「另行『補』簽」，衡其使用「補」字，其文意自應係兩造雖應另行簽立合約書，然該另行之合約書並非契約成立之要件，僅係事後補行簽立合約書以作為兩造確有上揭約定之證明，或作為向地政機關辦理被告移轉登記系爭土地所有權予原告所需公契之用，是縱使兩造間尚未另行補簽上揭合約書，因兩造已就被告應將系爭土地過戶予原告有所合意，被告仍無拒絕移轉登記系爭土地所有權之理，被告猶執前詞予以爭辯，並不足採。
⒊另被告雖執系爭協議書第4、14、16條之約定，辯稱：兩造
須另行簽訂「正式買賣合約」，而兩造就系爭土地尚未正式簽訂買賣合約，被告自無移轉系爭土地有權予原告之義務云云，然系爭協議書所約定買賣部分係針對與系爭土地相鄰之上揭土地，已如前述，是系爭土地既非兩造買賣之標的，則縱認依據系爭協議書第4、14、16條之約定，兩造應另行簽訂正式買賣合約書，亦與系爭土地無涉，則被告上揭辯詞，自屬誤會，並不足採。
⒋再者，被告以系爭協議書第3條已為兩造各自保留解除權之
約定為由，辯稱：被告得依該約定行使解除契約之權利，並給付違約金後，免除移轉系爭土地之義務云云，然系爭協議書第3條係約定：「承買人支付訂金如附件（一）所有出賣人違約不遵守協議除要退還全部訂金外，再另外加上全部訂金的1倍作為違約金之用，衍生相關費用須出賣人全額負擔；如承買人違約，所支付之訂金全額無條件作為違約金之用，衍生相關費用須承買人全額負擔」，觀之該約定所使用「承買人」、「訂金」、「出賣人」之用語，可知上揭約定顯係關於上揭土地買賣關係之合意，該約定既係針對土地買賣關係，而系爭土地並非兩造買賣之標的，已如前述，該約定自與系爭土地無關，是縱認被告所辯：該約定係就買賣關係雙方各自保留解除權之約定，被告亦無以該約定為由拒絕移轉系爭土地予原告之餘地。
五、綜上所述，原告本於系爭協議書關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 2 月 21 日
民事第二庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 22 日
書記官 程伊妝