臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1884號原 告 林南宏
林南興林南昌共 同訴訟代理人 蔡淑文律師被 告 蘇榮華
蘇建宏蘇正成蘇鴻傑共 同訴訟代理人 涂欣成律師
洪梅芬律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國108年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：
(一)興訊廣告有限公司（下稱興訊公司）於民國107年4月22日與被告簽定土地買賣契約書（下稱系爭契約）購買臺南市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），約定價金為新臺幣（下同）1530萬元，並將第一期款項160萬元存入第一建築經理股份有限公司履保專戶（永豐商業銀行城中分行，戶名：永豐商銀受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000，下稱系爭專戶）。嗣後經買賣雙方同意，將系爭契約之買受人變更為原告3人，並由林南宏擔任買方代理人。被告係委託鴻茂房屋企業社（下稱鴻茂房屋）銷售系爭土地，提供之售屋資料表標明系爭土地為「建地」，週邊環境「臨路寬8米」，物件特性「地形方正、用途廣」，惟被告及鴻茂房屋就系爭土地無法指定建築線之重大瑕疵，予以隱瞞未向原告揭示，致原告陷於錯誤而購買。而兩造交付簽約款前，原告林南宏表明現金不足，仲介林柏茂為說服原告，甚至表示若無法向金融機構貸足尾款，可無條件取消該買賣。然原告以系爭土地向臺南市第三信用合作社洽辦貸款時，該信用合作社因發現無法指定建築線而不准貸款。鴻茂房屋仍加以隱瞞，要求原告另以所開設之公司名義借貸，但因不合公司法之規定作罷。
(二)系爭土地經原告洽詢專業建築師及臺南市政府，確定無法指定建築線。另系爭契約之附件「不動產標的現況說明書」（下稱系爭現況說明書）建築線資訊欄為空白，且就「是否須與鄰地協議調整地形或合併，始得申請建築」欄勾選「否」。雖被告抗辯得以承租國有土地方式，達到指定建築線以合法建築房屋之目的，惟此與現況說明書中「毋需與林地協議調整地形或合併」之說明不合，況本件情形不符合承租、標租條件，標租亦有高度不確定性。又系爭土地出售時標榜為建地、用途廣，系爭現況使用說明書亦寫明無須與鄰地協議或調整地形，實際上卻無法請領建築執照興建房屋，不符合建地應有的使用效益，此為重大且無法補正之瑕疵，不能強令原告購買，爰先位主張依民法第359條、系爭契約第7條、第10條、民法第259條規定，請求解除系爭契約並回復原狀，請求被告返還買賣價金160萬元；若認被告就系爭契約無瑕疵擔保責任，因被告故意隱瞞系爭土地無法指定建築線之資訊，致原告陷於錯誤而簽定系爭契約，原告備位主張依民法第92條、第179條規定，主張撤銷前開受詐欺之意思表示，以民事準備㈠書狀繕本送達被告作為上開意思表示之送達，並請求被告給付已無法律上原因所受領之買賣價金160萬元等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
(一)原告購買系爭土地僅為囤放鐵管，並無興建建物之需求，故不論有無建築線，均不影響系爭土地之約定效用，從系爭現況說明書「是否已申請指定建築線？」項目勾選「否」亦可知兩造在未確定能指定建築線前，即已合意買賣契系爭土地，可見無論能否指定建築線，原告皆欲購買系爭土地，故系爭土地即便不能指定建築線，對原告而言亦非屬重大瑕疵。縱認系爭土地能指定建築線時原告始有購買意願，位於系爭土地南方同段795之3地號國有土地（下稱系爭國有地）為具有公用地役關係之既成道路，可指定建築線，或可透過承租系爭國有土地之方式指定建築線，亦不違反系爭現況說明書第16條之記載。且原告亦得自行檢附建築線指示圖等資料，向主管機關申請指定建築線或以給付通行費方式通行系爭國有地後以此指定建築線。
(二)又原告無法獲得貸款之原因，係原告將買受人改為原告3人，導致收支比不足，另公司法第15條係限制公司不得任意將資金貸與他人，並非不得借款。林柏茂亦未曾向原告表示若無法向金融機構貸足買賣尾款時可以無條件取消買賣。原告購買系爭土地前，有到現場查看系爭土地，且締約後丈量時，原告亦未爭執系爭土地臨路寬度不足8米等情，故於系爭契約簽約當時，原告明知系爭土地與8米計畫道路間有相隔一筆約6坪大的建地，系爭土地目前須由系爭國有地出入，原告不能就臨路狀況主張受詐欺、瑕疵擔保、不完全給付。是以，系爭土地並無瑕疵，原告應依約給付價金，其主張受詐欺、瑕疵擔保解除系爭契約，顯無理由，併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
(一)不爭執事項：
1.興訊公司於107年4月22日與被告簽定系爭契約，約定由被告出售其所有之系爭土地（權利範圍全部）予興訊公司，買賣總價為1530萬元，興訊公司已將第一期款項160萬元存入系爭專戶。嗣後經買賣雙方同意，系爭契約變更買受人為原告3人，並由原告林南宏擔任買方代理人。
2.系爭契約其中記載：第8條第4項：「產權移轉時，買賣雙方所需負擔之各項費用（下列稅費同時皆有勾選者由買賣雙方平均分擔）...：買方：地政規費、印花稅、地政士業務執行費、簽約費、指定建築線；賣方：地政規費、印花稅、地政士業務執行費、簽約費、指定建築線」。
第10條：「賣方如違反本契約應履行之各項義務時...經買方定七日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因賣方...給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，應返還買方已給付之價金.....」。
3.被告係委託鴻茂房屋銷售系爭土地，鴻茂房屋銷售廣告之售屋資料表記載：「案名：明興建地」、「周邊環境臨路寬度：8米」、「物件特性：1.灣裡鬧區，學校、郵局、夜市在旁邊。2.地形方正，用途廣」等語。鴻茂房屋承辦系爭土地銷售業務之營業員為林柏茂。
4.系爭契約附有系爭現況說明書作為附件，為陳秀華（委託人）、林柏茂（營業員）簽章。其中第16項「是否須與鄰地協議調整地形或合併，使得申請建築？」欄位勾選「否」，第21項「是否已申請建築線？」欄位勾選「否」。
5.原告於107年9月3日以臺南興華街郵局第81號存證信函通知被告，主張因系爭土地未直接鄰近八米道路又難以指定建築線，建地用途受限，連金融機構均不核貸，顯有重大瑕疵，故解除系爭契約等語，被告於同年月3日至10日間收受，被告全體嗣於107年9月11日以臺南市○○路○○○○○○○號存證信函回覆原告不同意解除系爭契約等語。
6.系爭土地並無臨接計畫道路或臺南市建築管理自治條例第6條所稱之現有巷道，無法依前開條例第2條申請指定建築線。
(二)爭執事項：
1.原告主張解除系爭契約部分：⑴系爭土地無法指定建築線，是否屬重大買賣瑕疵？⑵原告依照民法第359條規定，解除系爭契約並請求返還已付
價金，是否有據？
2.原告主張撤銷系爭契約部分：⑴被告之委託人陳秀華、林柏茂是否提供不實訊息以致原告陷
於錯誤而買受系爭土地？⑵原告依民法第92條規定撤銷其買受系爭土地之意思表示，依
民法第179條規定請求被告返還已付價金，是否有據？
四、得心證之理由：
(一)查興訊公司於107年4月22日與被告簽定系爭契約，約定由被告出售其所有之系爭土地予興訊公司，買賣總價為1530萬元，興訊公司已將第一期款項160萬元存入系爭專戶。嗣後經買賣雙方同意，系爭契約變更買受人為原告3人，並由原告林南宏擔任買方代理人等情，為兩造所不爭執，上情堪以認定。原告主張所買入之系爭土地有無法指定建築線之重大瑕疵，導致日後無法興建房屋，依民法物之瑕疵擔保法則等規定，請求解除系爭契約回復原狀，並請求被告返還買賣價金160萬元等語，為被告所否認，並以前詞置辯，則原告自應就系爭土地具有重大瑕疵得以主張解約等有利於己之事實，負舉證之責。
(二)系爭土地無法指定建築線，屬重大買賣瑕疵：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
2.經查系爭土地並無臨接計畫道路或臺南市建築管理自治條例第6條所稱之現有巷道，無法依前開條例第2條申請指定建築線等情，為兩造所不爭執。是本件原告主張系爭土地無法指定建築線等語，洵屬有據。被告辯稱系爭土地得透過承租系爭國有地之方式指定建築線，並非無法指定建築線云云。惟依據財政部國有財產署108年4月2日函文所載略以：「按國有財產法第42條第1項第2款規定，國有非公用不動產於82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得予出租，倘使用情形符合上開規定，得由地上建築改良物所有權人依國有非公用不動產出租管理辦法第22條規定檢附相關證明文件送本處申請。惟是否符合出租及得出租範圍，仍應俟送件後在憑審辦...國有非公用不動產標租作業要點第3點規定，國有非公用不動產無預定用途者，得辦理標租，惟本案國有土地現況部分為明興路1055巷17弄巷道，需俟查明無需保留供公共通行使用後，始得辦理全筆或無保留公用部分土地標租...」等語（見本院卷第231至232頁），可見系爭國有地之承租需符合前開所述法定要件，則原告是否可藉由承租系爭國有地之方式指定系爭土地之建築線，仍具高度不確定性且需額外支出承租成本，就兩造簽約當時系爭土地本身現況而言，仍應認定為無法指定建築線，被告前開所辯，尚非可採。
3.被告雖辯稱依照系爭契約第8條約定及系爭現況說明書記載並未申請指定建築線，可見兩造在未確定能否指定建築線之前，已合意買賣系爭土地，故系爭土地不能指定建築線之情形並非重大瑕疵云云。惟查：
①被告委託鴻茂房屋銷售系爭土地，鴻茂房屋銷售廣告之售屋
資料表記載：「案名：明興建地」、「周邊環境臨路寬度：8米」、「物件特性：1.灣裡鬧區，學校、郵局、夜市在旁邊。2.地形方正，用途廣」等語為兩造所不爭執，足認被告係標榜系爭土地屬建地性質而對外廣告宣傳，且系爭契約附有系爭現況說明書作為附件，其中第16項「是否須與鄰地協議調整地形或合併，使得申請建築？」欄位勾選「否」等情，亦為兩造所不爭執，可知兩造於簽約當時就系爭土地興建房屋相關問題已有特別留意。佐以系爭土地使用分區屬「住三」住宅區，有系爭土地使用分區證明書（見本院卷第378頁），而依通常建地買賣之交易觀念，土地建築線之指定與否直接影響可否合法建築房屋，此應為成交考量重要因素，如無法指定建築線之建地，因此減少其交易價值，應有通常效用之重大瑕疵存在。
②被告雖辯稱原告購入系爭土地之目的並非建築房屋，故系爭
土地是否得以指定建築線並不重要云云，並舉證人林柏茂之證述（見本院卷第354至367頁）及錄音譯文（見本院卷第505至615頁）為證。查證人林柏茂雖於本院到庭證稱：「簽約當時沒有確定可不可以指定建築線，原告來看土地時沒有說要蓋房子，要當倉庫，放壓克力等廢棄物而已...當時沒有提到指定建築線的問題」等語（見本院卷第356至360頁），然簽約當時承辦代書陳福財於本院到庭證稱略以：「系爭契約書第8條第4項會寫指定建築線等字，是因為買方要貸款，送臺南三信合作社說要有路權，如果沒有路權無法核貸，所以才跟兩造說要申請指定建築線...本件一開始買方是指定土銀新式市分行辦貸款，但土銀說因為是建地，一定要用土地建築融資方式貸款，買方說暫時沒有要蓋房屋，所以不用這方式，後來找農會、三信，三信說要臨路，不然要有通行的道路使用同意書才願意貸款，系爭土地南側看起來是道路，但實際上是國有財產署的土地，三信也無法核貸，所以買方收支比不夠、沒有取得路權證明、南側土地為國有地都是系爭土地無法核准貸款的原因...本件我們有將資料送環興測量公司量測建築線，但該公司電腦查詢發現指定建築線有困難，電話告知我就沒有收費...」等語（見本院卷第481至484頁），參以原告林南宏於107年7月29日就系爭土地買賣糾紛與本件仲介林柏茂協商時，亦曾明確表示：「我要用這塊土地，我要借錢能不能借錢，不是買這塊土地放在那裡...我要買這塊地要有價值性我才會想買...」等語（見本院卷第561至562頁），足見即便原告現階段並未計畫建築房屋，仍合理期待系爭土地未來得以興建房屋，原告購入系爭土地主要是考量其具有相當之市場價值，而衡情建地無法合法建築房屋時交易行情勢必降低，是系爭土地如無法指定建築線，確實因此減少其交易價值。
③綜上，堪認原告於簽約當時表明以系爭土地向金融機構申辦
貸款方式給付剩餘買賣款項，故對原告而言，系爭土地有無相當價值而能否順利核貸為決定其是否購買之重要因素，依前開證人陳福財之證述可知，系爭土地確實因不能指定建築線而無法順利申辦貸款，因此系爭土地不能指定建築線，因此減少其交易價值，對原告而言確屬買賣交易上之重大瑕疵。
(三)原告依照民法第359條規定，解除系爭契約，並依民法第259條規定請求被告返還已付價金160萬元，洵屬有據：
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1項第1款定有明文。
2.經查，系爭土地無法指定建築線，無法依一般建築用地之通常使用，因此減少其交易價值等情，已如前述。而原告購買系爭土地主要是因考量其具備得以建築房屋使用之價值存在，業如前述，足認系爭土地存有不能指定建築線之重大瑕疵，原告因此主張解約，於法相合。而原告於107年9月3日以臺南興華街郵局第81號存證信函通知被告，主張因系爭土地未直接鄰近八米道路又難以指定建築線，建地用途受限，連金融機構均不核貸，顯有重大瑕疵，故解除系爭契約等語，被告於同年月3日至10日間收受等情，為兩造所不爭執，足認系爭契約已經原告向被告為解約之意思表示，並合法送達於被告，系爭契約業已合法解除。原告依前揭規定，請求被告返還系爭契約已繳付買賣價金160萬元，要屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第359條、系爭契約之規定，請求解除系爭契約，並請求被告給付原告已經繳付之買賣價金160萬元，為有理由，應予准許。又原告另依民法第92條及第179條之法律關係為備位請求權基礎之部分，因本件已就先位部分判決原告有理由，是本院就此部分無再審酌有無理由之必要，附此敘明。
六、至被告雖聲請函詢臺南市府南戶政事務所、臺南市政府都市發展局、臺南市南區區公所，欲以證明系爭國有地為既成道路。然系爭土地現階段無法指定建築線，已經認定如前，即便系爭國有地調查後確實為既成道路，亦無法直接推論系爭土地將因此經主管機關變更認定為得以指定建築線，被告前開調查證據即欠必要性。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
民事第五庭 法 官 許育菱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
書記官 楊意萱