臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1903號原 告即反訴被告 林昕訴訟代理人 曾獻賜律師複代理人 王婷儀律師被 告即反訴原告 黃靖媚訴訟代理人 鄭承洋
汪玉蓮律師蘇清恭律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經本院於民國108年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告向合作金庫商業銀行股份有限公司臺南分行領取「合作金庫商業銀行受託信託財產專戶」帳戶（帳號：0000－000－000000）內之款項新臺幣150萬元，並給付原告自民國107年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣26,250元，由被告負擔新臺幣15,750元，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣144,000元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠被告與其夫鄭承洋於民國107年5月20日向原告表示欲購買所
有坐落臺南市○區○○段○○○○○○號土地及其上同段1407 建號即門牌號碼臺南市○區○○路○○號建物（下稱系爭房地），兩造於107年5月27日至麻豆麥當勞簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價新臺幣（下同）1,500萬元，付款方式：被告⑴於簽約時，給付「簽約款」（含定金）100萬元；⑵於107年6月8日前給付「備件用印款」150萬元；⑶於稅務機關核發稅單後三日內給付「完稅款」150萬元；⑷「尾款」1,100萬元，並至遲於107年8月26日完成交屋手續。兩造於107年5月28日與合作金庫商業銀行（下稱合庫）簽立不動產買賣價金信託契約（下稱系爭信託契約），約定由被告（即買方）依系爭買賣契約約定之各期款項，按期將買賣價款存入系爭信託契約之受託信託財產專戶，俟系爭房地產權點交完成後，由合庫將扣除系爭信託契約第8、9條各項費用後結餘交付予原告（即賣方）。被告嗣雖依系爭買賣契約給付第一期「簽約款」100萬元及第二期「備件用印款」150萬元，惟訴外人陳照美代書於106年6月20日通知被告臺南市政府財政稅務局已核發稅單，被告開始稱伊向銀行貸款有困難云云，要求原告與伊重新簽訂買賣契約及更換代書，並拒絕依系爭買賣契約約定期限內給付完稅款150萬元及尾款1,100萬元，原告均已回覆被告拒絕伊上述要求。
茲因被告未依系爭買賣契約約定於稅單核發後三日內給付完稅款150萬元，訴外人陳照美代書並於107年7月16日以通知單再次通知被告給付完稅款150萬至合庫受託信託專戶，原告嗣亦於107年8月10日定期限催告被告依約履行給付完稅款150萬元，無奈被告仍不履行，原告遂於107年8月27日向被告發函通知依系爭買賣契約第11條約定解除契約並沒收被告已給付之款項，自屬有據。
㈡次參最高法院92年度台上字第2747號判決意旨及內政部公布
之成屋買賣契約書範本第11條第3項記載：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。」被告遲延給付完稅款及尾款，甚於原告限期催告後，仍明白表示拒絕履行，原告遂於107年8月27日依系爭買賣契約依第11條第1項約定解除契約，從而，被告自原告催告後均未再給付任何款項，且經原告解除契約在案，自堪認被告已毀約不買，符合系爭買賣契約第11條第2項後段之約定。再者，系爭買賣契約第11條第2項前段約定，應僅指被告於系爭買賣契約之最末履行期間內有遲延交付證件、款項等情形而言，惟本件買賣契約約定之最遲交屋日既為107年8月26日，被告所遲付之完稅款及尾款，最晚亦應於107年8月26日給付完畢，倘被告未於上述期限完成款項之給付，或更有拒絕給付之情事，自應屬毀約不買之違約。縱認系爭買賣契約第11條第2項係屬關於違約金之約定而有過高之情事，然參諸上述成屋買賣契約書範本之規定，原告依系爭買賣契約約定解除契約後，得沒收被告已給付之價款以225萬元（即總價款1500萬元之15%）為限，是揆諸上開實務見解，並衡酌本件被告本身有豐富購屋經驗仍恣意違約，且被告對外為不實陳述污衊原告、濫行對原告提起刑事訴訟，均已導致原告疲於奔命、心力交瘁、恐懼不安而受有嚴重損害，又上述成屋買賣契約書範本係由消費者保護委員會議通過而已考量消費者之權益，本件原告於225萬元之範圍內，主張沒收被告所給付之款項，仍屬相當。
㈢本件兩造既簽訂系爭信託契約，並約定被告應將系爭買賣契
約約定之各期款項，按時存入合庫受託信託財產專戶（帳號：0000－000－000000）帳戶（下稱系爭信託專戶）內，系爭買賣契約第11條第2項所稱「沒收甲方已給付之全部款項」，即指系爭信託專戶內之款項，又依系爭信託契約第6條第5項約定，原告必須以本件判決（即被告應同意原告向合庫領取系爭信託專戶內款項）向合庫請求交付系爭信託專戶內之款項，是原告訴之聲明係因系爭信託契約第6條第5項所列，然仍不得僅以原告訴之聲明係請求被告應「同意」原告向合庫領取系爭信託專戶款項，而扭曲本件原告對於被告係為金錢給付請求之本質。職此，本件原告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。綜上所述，原告依系爭買賣契約第11條第1項、第2項、系爭信託契約第6條第3項、第5項之約定，提起本件訴訟。
㈣並聲明：被告應同意原告向合作金庫商業銀行股份有限公司
臺南分行領取「合作金庫商業銀行受託信託財產專戶」帳戶（帳號：0000－000－000000）內之款項250萬元，並給付原告自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告答辯意旨：㈠訴外人陳照美代書係107年7月16日才通知被告臺南市政府財
政稅務局已核發稅單，被告並未拒絕給付完稅款150萬元及尾款1,100萬元，反而於107年7月19日被告之代理人鄭承洋即告知有關完稅款150萬元，等房貸1,100萬元撥款完成再匯入交屋完成。且因系爭房屋有出租，多家銀行不承作貸款，且若承作，亦要求提供租賃契約，但原告不提供租賃契約供被告辦理貸款。又行政院規定之買賣契約版本，貸款金額少於預定貸款金額，不可歸責於雙方時，買賣雙方得解除契約，可歸責於賣方時，買方得解除契約，其已付價款於解除契約後，賣方應連同遲延利息一併返還買方，故被告於106年6月20日即通知原告可否重新依行政院版本簽定買賣契約。而被告於107年9月19日亦以斗六大崙郵局第63號存證信函通知原告，上海銀行通知已通過貸款，但須補租賃契約，原告委請之代書向合庫申請僅能貸900萬元，被告無法貸得所需房貸成數，皆歸責於原告將系爭房屋出租之因素，不可歸責於被告。再者，依系爭買賣契約第11條第1項、第2項係分別規範不同之雙方履約違反之效果，如一方不按本契約約款履行，經他方催告仍不履行時，他方固得解除契約，但契約解除後，除雙方另有約定外，違約之一方即應負擔所有之損害賠償，此乃第1項約定之本意。而同條第2項係關於違約金之約定，前段已列舉買方應給付違約金之情形，限於遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等事由，而不及於其他遲延之事由。至於中段約定乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，仍係承續前段所為違約金之約定，惟其情形，僅限於甲方毀約不買或有其他違約情事，經乙方解除契約時，始有適用之餘地。此與前段約定僅限於甲方遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等事由者，顯然有別。何況，兩造既於其他違約情事之前以甲方毀約不買為例示，則該違約情事必類同或情節重於甲方毀約不買之事由，始克相當。是以甲方縱有遲延給付購屋款或繳納稅費等情事，當不能視為與毀約不買同視之違約事由，而得由乙方沒收甲方已給付之全部款項，此細繹該款前後約定內容即明。
㈡次依系爭買賣契約第4條、第6條第2項約定貸款1,100萬元，
係兩造訂約當時被告所預期，並為原告所同意而默許擔保所確定為被告依約應給付買賣價款之尾款金額，與簽約款、備件用印款及完稅款構成被告應依約給付之全部買賣價款。又依上開貸款之約定，倘因貸款條件不符而無法獲准時，原告既同意或容許被告於完稅同時以現金一次補足，而該「於完稅同時以現金一次補足」之約定，雖與系爭買賣契約原約定之付款時程齟齬，亦即貸款前所有權應先移轉登記於被告名下，方能進行申貸等手續，倘因貸款條件不符而無法獲准時，距完稅款應納時間已過相當時間，自無法「於完稅同時以現金一次補足」，是該一次補足之時間，即為不能的時間，核與未約定補足時間同，自不能以該不能之時間為認定被告是否履約之基準時。然除去該不能之時間，仍可認為：兩造已預見倘貸款不順時，原告同意被告得將完稅款與貸款（尾款）合為一起給付之合意。是以本件當不能將完稅款與貸款（尾款）切割，單以完稅款是否履行乙節，遽爾主張被告違反應給付買賣價款之約定。又被告簽訂系爭買賣契約後，隨即積極向中國信託、台新、永豐等多家銀行申請房貸，但均因系爭房屋1樓店面出租、2樓套房出租，因而無法貸款，並多次催告原告改善，以期得以順利貸得款額。而系爭房屋於系爭買賣契約簽訂時，早由原告出租，則被告無法申貸如系爭買賣契約第6條第2項所定之額度以給付尾款，顯係因原告出租系爭房屋所造成，當不能因有特別約定事項之記載，遽認被告知悉該出租之情事，因而歸責於被告應負無法順利貸得上開尾款之責任。且依系爭買賣契約第6條第1項約定，代書陳照美負有指定得貸足該款額之金融機構之義務，而非任由被告洽貸無著。況在被告洽貸過程中，原告並未配合引導銀行人員現場勘估，致被告無法早日貸足款額，本件貸款不順係可歸責於原告之事由所致，則原告以被告已逾兩造約定之點交房地日期，而可據以解除契約，顯違誠信原則，殊無可取。
㈢又查系爭買賣契約關於價款之給付及用以給付尾款之貸款額
度，既經雙方合意為如前述之約定，雙方既已合意以約定之貸款額度給付尾款，又預見倘貸款不順時，原告同意被告得將完稅款與貸款（尾款）合為一起給付之合意。是以原告在排除因自己之原因而造成被告申貸買賣契約所約定額度之障礙前，自屬尚未履行移轉系爭房地之所有權及交付系爭房地予被告之出賣人義務，被告依民法第264條第1項前段規定，本得為同時履行之抗辯。是以原告自不能切割完稅款與貸款（尾款）而為請求，否則，系爭買賣契約第6條第2項關於「於完稅同時以現金一次補足」之約定即成具文，並剝奪被告給付買賣價款之選擇權，實非該約定之本意，並侵害被告所得行使之民法第264條第1項前段規定之同時履行抗辯權。是以原告以107年8月10日麻豆郵局存證號碼第000118號存證信函催告被告單獨給付完稅款及同年月27日麻豆郵局存證號碼第000129號存證信函表示解除系爭買賣契約，均非合法，而不生效力。何況，系爭買賣契約第11條第1項所約定者，僅係「違約之一方應負擔所有之損害賠償」。而被告遲延給付買賣價款，究造成原告如何之損害及其損害額若干？並未據原告舉出實證加以證明，則原告徒據該條款之約定而以上開存證信函表示沒收被告已付之價款，即屬無據，不應准許。且原告無權沒收被告已繳付之全部價款，因系爭買賣契約第11條第2項前段及後段分別規範甲方違約之效果，為不同態樣之違約情節，兩者不容混淆，不容原告任意選擇適用解除權行使之效果。又原告依系爭買賣契約第11條第1項約定表示解除契約，顯非同條第2項後段，則原告依系爭買賣契約第11條第2項後段主張沒收被告已繳全部價金，並非有據。
㈣本件原告請求被告「同意領取」款項，並非命被告直接給付
金錢，乃在命被告為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，視為自其確定時，被告已為意思表示，根本不生遲延給付之問題，此乃法律所定之基本概念，本不能與命被告直接給付金錢者同視，並無請求被告給付遲延利息之餘地。且依系爭信託契約之約定應經結算後，始能確定原告得取回之信託價金，是以原告請求被告同意其領取該250萬元之信託價金，並以該金額計請法定遲延利息，即嫌無據，不能認為有理由。綜上所述，原告依系爭買賣契約第11條第1項解除系爭買賣契約，顯非合法；而其跳脫第1項所約定之法效果，遽爾引用同條第2項因不同原因所造成之法效果而主張沒收被告已繳付信託專戶之款項，顯然割裂系爭買賣契約約定之要件與效果而選擇的適用，違反契約適用之基本原則，殊非有理。
㈤並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：㈠本件反訴原告想買系爭房地，但因系爭房地有出租，銀行不
承作有出租之房地，若願意承作，亦要屋主（賣方）提供完整之租賃契約書，反訴原告怕貸款辦不下來或貸不足額，故希望反訴被告能依內政部公布之版本訂立買賣契約，以保障反訴原告權益，但反訴被告不肯另行依內政部公布之版本訂立買賣契約，等反訴原告辛苦的找到上海銀行願意貸1,100萬元，但因反訴被告拒不提供完整之租賃契約，以致上海銀行無法撥款，故此係可歸責於反訴被告，反訴被告解除契約違反誠信原則，反訴原告願給付剩餘價金，但反訴被告要提供完整之租賃契約及塗銷系爭房地抵押權，並移轉系爭房地所有權予反訴原告，及點交予反訴原告。為此，依系爭買賣契約第6條、第7條第2項、民法第349條、第264條第1項本文及系爭信託契約第6條第1項之規定，提起本件反訴。
㈡並聲明：
1.反訴被告應提供反訴原告臺南市○區○○路○○號1、2樓之全部租賃契約給反訴原告。
2.反訴被告應將臺南市○區○○段○○○○○○號土地，權利範圍全部及同上段1407建號房屋，權利範圍全部，第一順位及第二順位各900萬元及216萬元之抵押權設定登記全部塗銷。
3.反訴原告給付1,250萬元給合作金庫商業銀行受託信託財產專戶時，反訴被告應將臺南市○區○○段○○○○○○號，面積72平方公尺，權利範圍全部之土地及坐落其上同上段1407建號（門牌號碼：台南市○區○○路○○號）四層樓鋼筋混凝土造，權利範圍全部之房地全部移轉登記與反訴原告，並將上開房地（含增建部分）點交給反訴原告。
4.反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯意旨：㈠反訴原告不僅未依系爭買賣契約約定之期限給付完稅款，本
件承辦之代書陳照美亦已通知反訴原告匯款，詎反訴原告仍一再拒絕給付，反訴被告業已於107年8月10日催告反訴原告履行契約，惟反訴原告竟仍不履行，從而，反訴被告遂於107年8月27日通知反訴原告依系爭房地買賣契約第11條第1項約定解除契約，是系爭買賣契約已經解除，反訴原告請求反訴被告履行系爭買賣契約內容，並無理由。又本件反訴被告及代書陳照美於系爭買賣契約履約期間內，均如實配合反訴原告及銀行行員至現場看屋拍照、提供租賃契約或其他相關文件等一切要求，而反訴原告或上海銀行於107年9月14日要求反訴被告或代書陳照美提供完整租約時，反訴被告係因反訴原告違約且系爭買賣契約業已解除，始拒絕提供。
㈡並聲明：
1.反訴原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、兩造於107年5月27日簽訂如原證2所示之不動產買賣契約書（即系爭買賣契約），約定被告（即買方）向原告（即賣方）購買坐落臺南市○區○○段○○○○○○號土地及其上同段1407建號即門牌號碼臺南市○區○○路○○號建物（即系爭房地），買賣總價為1,500萬元，價款給付如下：被告應於1.簽約日給付簽約款100萬元；2.107年6月8日前給付備件用印款150萬元；3.稅務機關核發稅單後3日內給付完稅款150萬元；4.尾款1,100萬元（賣方原有銀行貸款需由買方代清償時，依第5條第2項規定支付尾款，始辦理點交）。又其第5條第2項約定：「乙方（賣方）原有銀行貸款由甲方（買方）所申貸之銀行代為轉帳清償，或甲方不辦貸款而由甲方尾款代為清償時，其約定如下：…。」第6條約定：「甲方貸款約定：一、甲方應於備件用印後3日內指定其融資貸款之金融機構，逾期則雙方同意由特約地政士指定金融機構辦理貸款。二、本買賣預定貸款金額為新台幣壹仟壹佰萬元整。甲方應於乙方支付文件書類同時提供辦理貸款必備之文件，並依承辦代書通知之日期親自辦理開戶、對保，且將存摺、取款條，密碼等資料交由特約地政士專責保管，俟核貸後通知雙方會同領款交付或授權逕予撥入乙方指定之帳戶以代交付，甲方始得領回產權證件。貸款事宜倘因甲方延誤、拒辦、政令改變、或貸款條件不符而無法獲准、或核貸金額不足抵付尾款時，除本約另有約定外，甲方均應於完稅同時以現金一次補足。三、甲方應配合最遲於完稅後20日內辦妥貸款與撥款手續，支付乙方尾款。」第10條約定：「…九、本房地點交日期：雙方約定至遲民國107年8月26日前可交屋。」第11條約定：「違約責任：一、甲方雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有損害賠償。二、…如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…。」第14條約定：「一、本件不動產買賣雙方同意辦理合作金庫銀行分行不動產價金信託業務，並簽訂不動產價金信託契約書，買方依約按期將買賣價款存入價金信託專戶，俟產權點交完成後，由價金信託銀行將給餘款匯入賣方指定帳戶。…四、本買賣標的目前出租中，甲方繼受租約，以點交日為租金分算日。」
二、系爭買賣契約之制式印刷字體係由訴外人陳照美地政士所提供並交由兩造簽訂完成。
三、兩造於107年5月28日與合庫簽立如原證3所示之不動產買賣價金信託契約（信託契約編號：AA-0000-0000，即系爭信託契約），約定被告（即買方）依系爭買賣契約約定之各期款項，按期將買賣價款存入系爭信託契約之受託信託財產專戶（信託財產專戶開立分行：合庫臺南分行，帳號：0000-000-000000，即系爭信託專戶），俟兩造依買賣契約完成系爭房地所有權移轉登記並點交完畢後，由兩造以指示書共同指示合庫將系爭信託專戶實際保管之信託財產金額，扣除系爭信託契約第8條、第9條得逕自信託財產扣收之款項及費用後之餘額（下稱結餘款）支付予原告（即賣方）。如兩造對系爭買賣契約所定義務之履行有爭議致無法共同以書面通知合庫終止系爭信託契約時，原告或被告應檢附法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書，且依該確定判決或文書所載之內容，價金權利人應為對待給付者，尚應檢附對待給付已履行之證明文件，並以書面通知合庫終止系爭信託契約。合庫依該確定判決或文書所載之內容交付系爭信託專戶結算後之餘額（第3條第1項、第6條第1項、第5項）。
四、被告已依系爭買賣契約給付第1期簽約款100萬元及第2期備件用印款150萬元至系爭信託專戶。
五、訴外人陳照美地政士於107年7月16日通知被告有關臺南市政府財政稅務局已核發稅單，請被告給付完稅款150萬元至系爭信託專戶。
六、被告配偶鄭承洋或被告（代理人即被告配偶鄭承洋）分別於107年6月20日、107年7月19日、同年月30日以通訊軟體、郵局存證信函要求原告更換代書後重新簽訂買賣契約。
七、原告於107年8月10日定期催告被告依約履行給付完稅款150萬元，又於107年8月27日通知被告依系爭買賣契約第11條第1項規定解除系爭買賣契約，分別經被告於107年8月13日、107年8月28日收受無誤。
八、被告於107年8月20日以通訊軟體通知原告有關上海銀行要約時間到系爭建物2樓以上拍照辦貸款，經原告告知直接與代書聯絡；又於107年9月15日以通訊軟體通知原告有關上海銀行已經通過貸款，租賃契約不完整，必須補件，請原告跟上海銀行聯絡，但經原告已讀未回；再於107年9月19日以存證信函通知原告有關上海銀行已通過貸款，但須補租賃契約。
九、訴外人連千慧於107年8月10日以通訊軟體通知被告配偶表示目前可申貸金額為900萬元。
十、原告與被告配偶鄭承洋於107年5月20日曾簽訂本院卷第221頁之房地買賣定金收授證明書。
、上開事實，為兩造所不爭執（本院卷第378至380頁），且有
土地及建物登記第一類謄本、系爭買賣契約、系爭信託契約、通知單、通訊軟體對話、郵局存證信函、掛號郵件收件回執及房地買賣定金收授證明書等影本附卷可稽（本院107年度補字第886號卷〈下稱補字卷〉第25至31、33至38、39至4
4、45至67、73至82頁、本院卷第109、111、113至114、117、221頁），堪信為真實。
肆、兩造爭執事項：
一、本訴部分：㈠訴外人陳照美地政士有無於107年6月20日通知被告有關臺南
市政府財政稅務局已核發稅單乙事？㈡原告有無於107年8月28日前，經被告要求而拒不提供系爭房
地租賃契約供被告申辦貸款之情事？被告當時因無法獲得銀行同意申辦1,100萬元貸款，而未依約給付原告完稅款150萬元，是否屬不可歸責於被告之事由所致？㈢原告以被告未依約履行給付買賣價金即完稅款150萬元為由
，主張依系爭買賣契約第11條第1項約定解除系爭買賣契約，是否合法？有無違反誠信原則？被告主張同時履行抗辯，是否有據？㈣原告依系爭買賣契約第11條第2項約定沒收被告已給付之全
部款項，有無理由？是否違反誠信原則？㈤上開約定之性質為何？若為違約金之性質，原告依約沒收被
告已給付之250萬元，如有理由，是否有過高之情事？如是，依民法第252條之規定，應酌減至何數額始為相當之數額？㈥原告依系爭買賣契約第11條第1項、第2項、系爭信託契約第
6條第3項、第5項及民法第249條第2款規定，請求被告應同意原告向合庫臺南分行領取系爭信託專戶內之款項250萬元，並給付原告法定遲延利息，是否有理由？
二、反訴部分：㈠反訴原告依系爭買賣契約第6條第2項、第7條第2項規定，請
求反訴被告應提供系爭房屋1至2樓之全部租賃契約予反訴原告，有無理由？㈡反訴原告依民法第349條及系爭買賣契約第7條第2項規定，
請求反訴被告應將系爭房地之第一順位（擔保債權總金額900萬元）及第二順位（擔保債權總金額216萬元）之最限額抵押權設定登記全部塗銷，有無理由？㈢反訴原告依民法第264條第1項本文規定，請求反訴被告於反
訴原告給付1,250萬元予系爭信託專戶時，應將系爭房地所有權移轉登記與反訴原告，並將系爭房地（含增建部分）點交予反訴原告，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠訴外人陳照美地政士曾於107年6月20日通知被告有關臺南市政府財政稅務局已核發稅單乙事：
原告主張訴外人陳照美地政士於107年6月20日曾通知被告有關臺南市政府財政稅務局已核發稅單乙節，雖為被告所否認；然查，依證人陳照美於本院審理時具結證稱：稅單核發後，其於107年6月份有電話通知被告，嗣因完稅款項後續沒有入帳，我們認為還是要謹慎一點，所以還是用書面通知被告等語（本院卷第281、286頁），並提出土地增值稅繳款書及107年契稅繳款書為憑（本院卷第301、303頁），參以兩造簽訂之系爭買賣契約第3條記載「…完稅款：稅務機關核發稅單後3日內，新臺幣150萬元整。（約於107.6.20）…」等語（補字卷第34頁），以及原告與被告代理人即其配偶鄭承洋於107年6月20日之通訊軟體對話內容，雙方除對於是否換約以利被告貸款及是否更換代書有所爭執外，被告配偶鄭承洋尚且向原告表示「你的代書剛剛有打電話過來，我再給你們處理看看」等語（補字卷第45至53頁），足見證人陳照美前揭所證及原告上開主張，信而有徵，且與系爭買賣契約之履約流程相符，堪信屬實。被告空言否認，並非可採。
㈡原告於107年8月28日前，並無經被告要求而拒不提供系爭房
地租賃契約供被告申辦貸款之情事。被告當時因無法獲得銀行同意申辦1,100萬元貸款，而未依約給付原告完稅款150萬元，並非屬不可歸責於被告之事由所致：
1.本件原告於107年8月10日定期催告被告依約履行給付完稅款150萬元，又於107年8月27日通知被告依系爭買賣契約第11條第1項規定解除系爭買賣契約，分別經被告於107年8月13日、107年8月28日收受無誤，已如前述。被告雖辯稱：原告當時有經被告要求而拒不提供系爭房地租賃契約供被告申辦貸款之情事云云；惟查：
⑴根據證人陳照美具結證述：被告要向銀行貸款，核貸銀行要
我提供的買賣合約書、房屋謄本、權狀貸款資料及後續拍照，我們都有配合。上海銀行部分我有配合提供租約，於系爭買賣契約所約定之最晚交屋日前，我都有配合被告要貸款所提出之要求。買賣契約簽定之時，賣方好像有準備一些租約影本給我，但沒有齊全，好像有缺二樓2B及2A第2頁部分，簽約當時印鑑證明等資料都齊全了。之後上海銀行於審查是否核貸時候通知我，表示有缺資料要補正。接到上開訊息時，我有跟賣方要求請她提供相關資料，當時跟我們講的時候已經超過最遲點交日（107年8月26日），這中間他們有一些存證信函的往來，賣方是表示買方違約了，就不再提供相關文件給我，該時間點是買方未依約繳納完稅款，賣方依該理由解除契約，賣方就未再依照我的通知提供缺的二樓租約影本資料，是銀行直接跟我聯繫提供相關文件，上海銀行是在9月14日跟我要求補正資料等語（本院卷第276至277、284至
286、289頁）。⑵勾稽：①被告配偶鄭承洋與訴外人連千慧（合庫行員）之通
訊軟體對話內容：被告配偶鄭承洋於107年7月29日向連千慧表示擬向合庫辦理房屋貸款；連千慧嗣於107年8月10日回覆目前可申貸金額為900萬元（本院卷第115至117頁）。②被告配偶鄭承洋與訴外人上海銀行行員羅先生於000年0月00日之通訊軟體對話內容：上海銀行行員羅先生通知被告配偶鄭承洋房屋貸款目前沒有缺件，已完成初步估價，但因查詢聯徵後，發現被告不適用該行菁英專案，成數及利率都無法達到被告原所期待的（本院卷第131至133頁）。③被告配偶鄭承洋與原告之通訊軟體對話內容：被告配偶鄭承洋於107年8月20日通知原告上海銀行要約時間到2樓以上拍照辦貸款，經原告表示請其直接與代書聯絡，代書會帶銀行人員去看（本院卷第109頁）。被告配偶鄭承洋於107年9月15日通知原告上海銀行已經通過貸款，但原告的租賃契約不完整，必須補件，請原告與上海銀行聯絡，但原告已不予理會等情（本院卷第111頁）。
⑶準此可認，原告於107年8月28日向被告為解除系爭買賣契約
之意思表示之前，並無經被告要求而拒不提供系爭房地租賃契約供被告申辦貸款之情事，否則訴外人連千慧（合庫行員）豈會於107年8月10日通知被告配偶鄭承洋合庫可申貸金額為900萬元，另上海銀行行員羅先生又豈會於107年8月14日通知被告配偶鄭承洋有關房屋貸款目前沒有缺件，已完成初步估價之情？是以被告辯稱：原告當時有經被告要求而拒不提供系爭房地租賃契約供被告申辦貸款之情事云云，難謂可採。
2.被告雖又辯稱：當時被告係因無法獲得銀行同意申辦1,100萬元貸款，始未依約給付原告完稅款150萬元，此係屬不可歸責於被告之事由所致云云；然查：
⑴本件原告與被告配偶鄭承洋於107年5月20日曾簽訂本院卷第
221頁之房地買賣定金收授證明書，約定雙方應於107年5月27日之前簽定房地買賣契約書。又兩造嗣後於107年5月27日使用訴外人陳照美地政士提供之制式印刷字體買賣契約，並填載相關內容，而完成簽訂系爭買賣契約，已據證人陳照美於本院審理中具結證稱：兩造及被告先生鄭承洋於簽定系爭買賣契約均有詳閱該買賣契約書，整個簽約過程約兩個小時左右。就本件買賣之簽約款、備件用印款、完稅款及尾款應給付時間，被告與其先生鄭承洋均知道，並清楚系爭房地出租情形、屋況，而同意購買。系爭買賣契約第14條特別約定事項手寫部分是我寫的，一般合約書都是較制式化，有針對比較特別部分，我們會手寫，就手寫部分是雙方溝通過，沒有問題，我才會寫上去，我寫完之後會唸過一次，才請他們簽名，第14條㈣是針對當時系爭房地出租情形所寫的。系爭買賣契約約定最晚交屋日為107年8月26日，是因為買方有提及他自己的價金有一些分配之關係，所以他有要求壓到該期日，不然一般買賣若有貸款的話會壓45天。簽約當下我們無法知悉買方個人資力狀況，而且貸款要於正式送件時才會知悉銀行准貸之金額為若干，所以買賣價格我們一般會問買方希望貸款金額為若干，但我們也會跟他說，若是貸款有差額，例如沒有要借這麼多，或銀行准貸金額有落差，差額部分必需在過戶之前以現金補足到專戶中。系爭買賣契約書第6條第2項約定之貸款金額是買方定該金額，我們會詢問他們希望貸款金額為若干，賣方也同意。正式簽約的時候我只是詢問買方付款方式，因為買方要貸款，我會詢問買方的資力，就買方的資力而言，我認為是OK的，但因為正式送件我不敢打包票一定是1,100萬元，這個部分我絕對不會去跟買方做核貸保證等語明確（本院卷第273至275、277、282頁），且有系爭買賣契約在卷足憑（補字卷第33至38頁），據此可認原告所為之同意，係同意被告得以系爭買賣契約約定之預定貸款金額作為尾款金額之支付方式，但於核貸金額不足抵付尾款時，被告仍負有以現金一次補足之義務，要難謂系爭買賣契約第6條第2項之約定，係指原告對被告負有使其可貸得系爭買賣契約第6條第2項所定1,100萬元貸款額度之擔保義務。另被告辯稱為兩造處理系爭買賣契約簽約事宜之代書陳照美有向其保證系爭房地可核貸1,100萬元云云，並未立證以實其說，要難憑信。
⑵次依系爭買賣契約第3條之約定，被告應於稅務機關核發稅
單後3日內給付完稅款150萬元，足見兩造對於完稅款150萬元部分之給付定有確定期限。又有關尾款1,100萬元部分，揆諸系爭買賣契約第5條第2項及第6條之約定，可知被告如欲以貸款方式清償尾款者，應於備件用印後3日內指定其融資貸款之金融機構，逾期買賣雙方同意由特約地政士指定金融機構辦理貸款。而依照證人陳照美具結證述：我記得當下買方較關心的是貸款的利率，他希望找利率低的銀行，且當下他表示銀行他會找自己認識的銀行，基本上我們就不太會再去介入該貸款之區塊，僅就他想送哪間，我們就送哪間去為之。貸款銀行都是由買方自行處理，當下他也有問我意見，我提供幾家銀行給他，給他建議，但最終還是要送他自己指定的銀行。因為他找的第一家銀行是台新銀行，台新婉拒之後，他又再繼續尋找可貸款之銀行，包含利率低之部分等語（本院卷第279至280頁），參酌被告配偶鄭承洋與合庫行員、永豐銀行行員、上海銀行行員之通訊軟體對話內容（本院卷第115至117、123至129、131至151頁），足認證人陳照美證稱被告表示其會自己處理貸款銀行之貸款事宜，應為真實。是以被告既已依約於備件用印後自行決定其欲融資貸款之金融機構，並自行向相關銀行申辦貸款，自不生因被告逾期指定而得由特約地政士指定金融機構辦理貸款之問題。再者，衡諸系爭買賣契約當事人為兩造，並非兩造與特約地政士，而依該契約第6條第1項約定：「…逾期則雙方同意由特約地政士指定金融機構辦理貸款。」之文義，亦僅係買賣雙方同意授與特約地政士有指定金融機構辦理貸款之權限，並非課予其義務。則被告辯稱特約地政士負有指定得貸足1,100萬元款項之金融機構之義務，而非任由被告洽貸無著云云，顯非可採。
⑶又依系爭買賣契約第6條第2項：「本買賣預定貸款金額為新
台幣壹仟壹佰萬元整。…。貸款事宜倘因甲方延誤、拒辦、政令改變、或貸款條件不符而無法獲准、或核貸金額不足抵付尾款時，除本約另有約定外，甲方均應於完稅同時以現金一次補足」之約定，可知買賣雙方並無法事先預知確認金融機構同意買方申辦貸款之具體條件或貸款金額為何，惟因買方對於賣方負有依約給付買賣價金之義務，因而方會約定如買方無法貸款或核貸金額不足抵付尾款時，原則上買方應於完稅同時以現金一次補足。由是觀之，兩造對於被告之價金尾款之支付，並未合意限於以貸款1,100萬元為支付方式甚明。再者，上揭約定，對照同條第3項：「甲方應配合最遲於完稅後20日內辦妥貸款與撥款手續，支付乙方尾款。」之約定，可知原告對於被告給付價金尾款之義務，雖同意被告得以貸款方式為清償，惟兩造亦明定被告至遲應於完稅後20日內辦妥貸款與撥款手續以支付尾款，貸款事宜如有因被告貸款條件不符而無法獲准、或核貸金額不足抵付尾款時，除系爭買賣契約另有約定（如第6條第3項）外，被告均應於完稅同時以現金一次補足。是以，訴外人陳照美地政士先後於107年6月20日、107年7月16日通知被告有關臺南市政府財政稅務局已核發稅單乙事，被告依約原應於107年7月19日前給付完稅款，並至遲應於107年8月9日前辦妥貸款與撥款手續以支付尾款，且有關完稅款之給付義務，亦未以被告可獲得銀行同意申辦1,100萬元貸款為前提條件。嗣因被告仍未依約繳納完稅款，原告方於107年8月10日再次以麻豆郵局存證號碼118號郵局存證信函催請被告於文到7日內依約給付完稅款至系爭信託專戶，並預告逾期未為將依系爭買賣契約第11條第1項（誤載為第1款）規定解除系爭買賣契約，沒收所付款項，而該存證信函並經被告於107年8月13日收受無誤（補字卷第73至77頁），則被告依約至遲亦應於107年8月20日前給付完稅款150萬元，惟被告仍未依約給付原告完稅款150萬元，自難謂係出於不可歸責於被告之事由所致。
⑷被告雖辯稱其於簽訂系爭買賣契約後，隨即積極向中國信託
、台新、永豐等多家銀行申請房貸，均因系爭房屋1樓店面出租、2樓套房出租，而無法貸款，並多次催告原告改善，以期得以順利貸款1,100萬元，顯見被告無法順利貸得系爭買賣契約所約定貸款額度1,100萬元之金額，而未依約給付原告完稅款150萬元，應係可歸責於原告，而非可歸責於被告之事由所致云云。然查：
①依原告與被告配偶鄭承洋於107年5月22日之通訊軟體對話
內容，可知：被告於簽訂系爭買賣契約之前，已洽詢銀行公教貸款事宜，並經銀行告知商店不能用公教貸款；次依其二人於107年5月23日之通訊軟體對話內容，可知：被告於簽訂系爭買賣契約之前，原告已告知系爭房地1樓店面出租，租金為13,000元，2樓2間房間均有出租，107年7月1日開始會有4間空房間；又依其二人於107年6月20日之通訊軟體對話內容，可知：被告因公教貸款申請，須自住不能出租，銀行貸款有問題，沒通過，要求原告重訂買賣契約及更換代書，其有購買意願，但無法通過貸款，有問多家銀行，但僅承作自住，不承作出租型商店。而被告上開要求，為原告所拒，並經原告表示依照買賣契約規定流程進行，買方貸款狀況非賣方應擔心的問題（本院卷第101至105、223至225、229至235頁）。而上情對照被告配偶鄭承洋與訴外人連千慧（合庫行員）、上海銀行行員羅先生之通訊軟體對話內容（本院卷第115至117、131至133頁），足認原告主張被告於系爭買賣契約簽訂前，已知銀行對於公教貸款有限制，及系爭房地有出租等情形，嗣才與原告簽訂系爭買賣契約，被告事後不得以銀行貸款成數及利率未合其主觀期待，而未完成貸款手續，即將之歸咎於原告乙節，顯非無稽。
②其次，觀諸被告代理人即其配偶鄭承洋於107年8月17日以
東和郵局存證號碼27號郵局存證信函表示：由於原告拒不更改契約，亦不願解約，在雙方有爭議情形下，被告自然不願再投入150萬元以免曝險更多金額，今合庫同意以900萬元核貸，與買賣合約中1,100萬元尚缺200萬元，建議原告同意200萬元以5年攤還（本院卷第179頁）。嗣後又對原告提起背信等刑事告訴，依其告訴意旨略以：被告因無法順利核貸所需額度貸款，向原告尋求解約，並要求使用行政院消費者保護委員會（下稱消保會）範本之買賣契約書，惟遭原告拒絕等語，此有臺灣臺南地方檢察署檢察官108年度偵字第96號、108年度偵字第1518號不起訴處分書在卷可考（本院卷第154-3至154-6頁）。由此亦可認，被告係因銀行貸款成數及利率未符合其主觀期待，遂單方面要求原告重訂買賣契約，並為免增加給付完稅款後遭沒收之風險，因而選擇拒依原告107年8月10日定期催告履行給付完稅款150萬元之義務。則被告未依約給付原告完稅款150萬元，實難謂係出於不可歸責於被告之事由。
③又衡諸被告所提出內政部公告頒行（消保會通過）之「成
屋買賣契約書範本」及「定型化契約應記載及不得記載事項」（本院卷第47至97頁），係作為特定類型之定型化契約條款之參考，並非要求訂定該等特定類型之定型化契約條款均須依其範本訂立始生效力。且上開範本關於貸款金額少於預定貸款金額時，亦建議依下列方式擇一處理：「
1.不可歸責於雙方時：⑴買方應於貸款核發同時以現金一次補足。⑵買賣雙方得解除契約。」（本院卷第51、79頁）。是以貸款金額少於預定貸款金額時，買方應於貸款核發同時以現金一次補足差額，本係買賣雙方得合意作為買方貸款金額少於預定貸款金額之處理方法。且觀諸該契約書範本亦提醒貸款處理問題，買方應衡量個人債信或先向金融機構洽辦貸款額度（本院卷第71頁）。足見於一般成屋買賣交易市場，賣方對於買方之財務狀況及經濟能力本無從調查置喙，買方對於貸款成數及利率等問題，應衡量自身財務狀況以為契約簽訂與否之決定，並藉由買賣契約之訂立，明確規範雙方之權利義務，以兼顧雙方之權益，買方若就自身申貸資格或可申貸額度及利率之評估與主觀期待有所落差時，應屬買方自行承擔之履約風險，尚難以此歸咎於賣方。
④準此，系爭買賣契約第6條第2項：「…貸款事宜倘因甲方
延誤、拒辦、政令改變、或貸款條件不符而無法獲准、或核貸金額不足抵付尾款時，除本約另有約定外，甲方均應於完稅同時以現金一次補足。」之約定，既經兩造合意作為被告貸款金額少於預定貸款金額之處理方法，被告自不得僅因洽詢之申貸金額少於其預定貸款金額，而遽謂系爭買賣契約並非消保會版本，係違法之契約，原告負有重新訂約之義務，被告未依約繳納完稅款價金，係屬不可歸責於被告之事由所致云云。再者，系爭買賣契約第14條特別約定事項㈣記載「本買賣標的目前出租中，甲方（被告）繼受租約，以點交日為租金分算日。」等文字，係經買賣雙方同意將系爭房屋之使用收益狀況如實填載，並作為兩造日後分配取得系爭房屋租金基準日之明確依據。而此項特別事項約定之記載，是否會影響被告申貸系爭買賣契約所期待預定之貸款金額，應屬被告於簽訂系爭買賣契約之際，即應審慎考量評估之因素，尚難於事後因無法順利申辦其期待預定之足額貸款1,100萬元，而遽謂原告負有排除造成申貸系爭買賣契約所約定貸款額度障礙之義務。從而，被告買受系爭房地，是否可如願申貸系爭買賣契約所期待預定之貸款金額，應屬被告與申貸銀行間之問題，原告依系爭買賣契約關係，並未負有反於真實而重新締約之義務。被告抗辯其無法獲得足額貸款之不利益，係因原告出租系爭房屋所造成，原告負有排除造成申貸系爭買賣契約所約定貸款額度障礙之義務，原告拒絕配合重新訂約，其未依約給付原告完稅款150萬元，自屬可歸責於原告之事由所致云云，為不足採。
㈢原告以被告未依約履行給付買賣價金即完稅款150萬元為由
，主張依系爭買賣契約第11條第1項約定解除系爭買賣契約，是否合法？有無違反誠信原則？被告主張同時履行抗辯，是否有據？
1.按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考慮權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。經查，訴外人陳照美地政士先後於107年6月20日、107年7月16日通知被告有關臺南市政府財政稅務局已核發稅單乙事，被告依約本應於107年7月19日前給付完稅款，嗣因被告仍未依約繳納完稅款，原告又於107年8月10日再次以麻豆郵局存證號碼118號郵局存證信函催請被告於文到7日內依約給付完稅款至系爭信託專戶，並預告逾期未為將依系爭買賣契約第11條第1項規定解除系爭買賣契約，沒收所付款項，而該存證信函已經被告於107年8月13日收受無誤，惟被告經催告通知後，仍未依約於107年8月20日前履行給付完稅款150萬元之義務，則原告於107年8月27日以麻豆郵局存證號碼129號郵局存證信函，通知被告依系爭買賣契約第11條第1項（誤載為第1款）規定解除系爭買賣契約，沒收所付價款，並經被告於107年8月28日收受該存證信函無誤（補字卷第79至82頁），自已發生合法解除系爭買賣契約之效力。又系爭買賣契約第11條第1項約定內容，無非係將民法給付遲延法制（民法第229條第1項、第254條參照）形諸於契約文字而生意思表示合致之法律效果，則原告依此向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，自與誠信原則無違。
2.被告雖辯稱：系爭買賣契約關於價款之給付及用以給付尾款之貨款額度，既經雙方合意以約定之貸款額度給付尾款，又預見倘貸款不順時，原告同意被告得將完稅款與貸款合為一給付之合意。原告在排除因自己之原因而造成被告申貸買賣契約所約定額度之障礙前，自屬尚未履行移轉系爭房地所有權及交付系爭房地予被告之出賣人義務，被告依民法第264條第1項前段規定，本得為同時履行之抗辯，原告不能切割完稅款與貸款（尾款）而為請求。是以原告依系爭買賣契約第11條第1項約定解除系爭買賣契約，並非合法云云；惟查：
⑴根據系爭買賣契約第4條及第6條第2項、第3項之約定，可知
被告應於稅務機關核發稅單後3日內給付完稅款150萬元，並應於完稅後20日內辦妥貸款與撥款手續，支付原告尾款1,100萬元；又貸款事宜倘因被告延誤、貸款條件不符而無法獲准或核貸金額不足抵付尾款時，被告均應於完稅同時以現金一次補足，原告並未負有使被告得以貸得系爭買賣契約第6條第2項所定1,100萬元貸款額度之擔保責任，且有關完稅款、尾款之給付義務，亦未以被告獲得銀行核准足額貸款作為先決條件。其次，揆諸被告依約本應於107年7月19日前給付完稅款，並應於107年8月9日前辦妥貸款與撥款手續以支付尾款。嗣因被告並未依約繳納完稅款，原告曾以107年8月10日麻豆郵局存證號碼118號郵局存證信函寬限被告至遲應於107年8月20日前給付完稅款150萬元，已如前述。而稽之被告代理人即其配偶鄭承洋於107年8月17日以東和郵局存證號碼27號郵局存證信函表示：由於原告拒不更改契約，亦不願解約，在雙方有爭議情形下，被告自然不願再投入150萬元以免曝險更多金額，今合庫同意以900萬元核貸，與買賣合約中1,100萬元尚缺200萬元，建議原告同意200萬元以5年攤還等情（本院卷第179頁），足徵被告依系爭買賣契約前揭約定及原告定期催告履約之存證信函，被告即應於107年8月20日前同時履行給付完稅款150萬元及貸款不足額之義務，且該完稅款、貸款或貸款差額之給付期限亦非不能確定。從而，被告辯稱系爭買賣契約第6條第2項有關甲方（被告）貸款約定之「甲方均應於完稅同時以現金一次補足」，該一次補足之時間為不能的時間，核與未約定補足時間同，不能以該不能之時間認定被告是否履約之基準時，且不能將完稅款與貸款（尾款）切割，單以完稅款是否履行而主張被告違反應給付完稅款價金之義務云云，並非可採。
⑵次按物之出賣人所負交付買賣標的物於買受人，並使買受人
取得該物所有權之義務，與買受人交付約定價金於出賣人之義務，依民法第369條之規定，原則上雖係立於互為對待給付之關係，惟若法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣時，應從其規定。此觀民法第264條第1項「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」之規定亦明。又基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，而該當事人間之規範，雙方均應受其拘束。經查：
①依系爭買賣契約第4條、第5條、第6條、第7條、第8條及
第10條之約定，兩造就價款給付、買方貸款、產權移轉、稅費負擔及房地移交均已有約定，則雙方之權利義務關係即應受其拘束。衡諸原告就系爭買賣契約第6條第2項約定「本買賣預定貸款金額為新台幣壹仟壹佰萬元整。」之同意，僅係同意被告得以系爭買賣契約約定之預定貸款金額作為尾款金額之支付方式，但於核貸金額不足抵付尾款時，被告仍負有以現金一次補足之義務，並非指原告依約負有使被告貸得所定額度1,100萬元之擔保責任。又被告於簽訂系爭買賣契約之前，即已獲原告告知系爭房屋1樓店面出租，租金為13,000元，2樓2間房間均有出租，107年7月1日開始會有4間空房間之情事。而系爭買賣契約第14條特別約定事項㈣所為「本買賣標的目前出租中，甲方（被告）繼受租約，以點交日為租金分算日。」之記載，亦僅係將系爭房屋之使用收益狀況據實填載，並作為兩造日後分配取得系爭房屋租金基準日之依據，要難以此遽謂原告負有排除造成被告申貸系爭買賣契約所約定額度障礙之義務。
②其次，依系爭買賣契約第8條第4項及第5項之約定，買賣
雙方於辦理產權移轉時，均有各應負擔之稅費。稽諸原告於簽約時已將辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件交付陳照美地政士，已據證人陳照美證述明確（本院卷第286頁），且陳照美地政士嗣亦已於107年6月20日通知被告有關臺南市政府財政稅務局核發稅單乙事，惟被告代理人即其配偶鄭承洋隨即於同日以通訊軟體要求原告重訂買賣契約及更換代書，嗣並於107年7月19日以東和郵局存證號碼25號郵局存證信函再次要求原告重訂買賣契約及更換代書，並請求原告寄回被告證件、印章，及將房屋所有權人更改為鄭承洋（本院卷第45至46、99頁），足徵原告並未遲延履行辦理系爭房地所有權移轉登記手續之給付義務。又依系爭買賣契約第10條之約定，房地移交（占有之移轉即點交）與買方給付尾款係立於對待給付關係。是以，被告依約雖得自行選擇以貸款或現金方式給付尾款，然不論其選擇付款方式為何，其既應於稅務機關核發稅單後3日內給付完稅款150萬元，並應配合最遲於完稅後20日內辦妥貸款與撥款手續支付尾款1,100萬元，倘因貸款條件不符而無法獲准，或核貸金額不足抵付尾款時，被告均應於完稅同時以現金一次補足而支付原告尾款，且此項義務之履行，係基於系爭買賣契約之規範而來，雙方均應受其拘束，被告如選擇以貸款方式給付尾款，其完稅款及尾款之給付期限，依約最遲均應於完稅後20日內即予屆至。因之，被告依系爭買賣契約前揭約定，至遲即應於107年8月9日前一併給付完稅款及尾款，原告並於被告依約給付尾款時，始負有履行交付系爭房地予被告之義務。準此，原告嗣因被告並未依約繳納完稅款，而以107年8月10日麻豆郵局存證號碼118號郵局存證信函催告被告至遲應於107年8月20日前給付完稅款150萬元，雖未一併請求被告給付尾款，惟此舉係對被告有利，自為法之所許。又原告並未遲延履行辦理系爭房地所有權移轉登記手續之給付義務，亦未請求被告一併給付買賣價金之第4期尾款，則被告辯稱其得行使同時履行抗辯權云云，即非有據。
③綜上所述，被告經原告定期催告通知後，仍未依約於107
年8月20日前履行給付完稅款150萬元之義務，則原告依系爭買賣契約第11條第1項規定，於107年8月28日向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並無不合。被告嗣於系爭買賣契約解除後之107年9月15日，雖曾通知原告上海銀行已經通過貸款，但原告的租賃契約不完整，必須補件，請原告與上海銀行聯絡（本院卷第111頁），然因系爭買賣契約已於107年8月28日發生合法解除之效力，則原告自無再依系爭買賣契約關係提出給付之義務。從而，被告以原告在排除因自己之原因而造成被告貸款額度障礙前，尚未履行移轉系爭房地所有權及交付系爭房地予被告之義務，且原告不能切割完稅款與貸款而為請求，被告本得主張同時履行抗辯權，惟原告剝奪被告給付買賣價款之選擇權，侵害被告所得行使之同時履行抗辯權，僅以被告未給付完稅款即解除系爭買賣契約，並非合法云云置辯，委非可採。
3.被告雖又辯稱：被告洽貸過程中，原告並未配合引導銀行人員現場勘估，致被告無法早日貸足款額，本件貸款不順係可歸責於原告之事由所致，被告並無不買之意思，原告據以解除契約，顯違誠信原則云云；然查，參諸被告配偶鄭承洋於107年8月10日與訴外人連千慧（合庫行員）之通訊軟體對話：合庫可申貸金額為900萬元（本院卷第117頁），以及被告配偶鄭承洋與訴外人羅先生（上海銀行行員）於107年8月14日之通訊軟體對話：房屋貸款目前沒有缺件，已完成初步估價，那就進行接下來的流程（本院卷第131頁），可見被告所稱其貸款不順係因原告未配合銀行現場勘估云云，難謂有據。又被告經原告定期催告通知後，仍未依約於107年8月20日前履行給付完稅款150萬元之義務，則原告依系爭買賣契約第11條第1項規定，於107年8月28日向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，核與誠信原則無違，被告所辯前詞，亦非可採。
㈣原告依系爭買賣契約第11條第2項約定，主張沒收被告已給付之款項，並無違反誠信原則：
1.按契約乃當事人間在對等基礎下，本諸自主意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，契約當事人於權衡損益後決定締約，自應受該約定之拘束，並以此作為其行為規範。經查，審究系爭買賣契約第11條：「違約責任：一、甲方雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有損害賠償。二、甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…。」之內容，係就買賣雙方債務不履行之違約責任為約定，而依其條文文義及規範體系，可知其第1項應屬解除契約損害賠償之原則性規定，第2項則為例示第1項違約、解約事由及損害賠償方法之特別規定。又細繹該條第2項前段及後段之約定，可知其前段係對買方於買賣契約關係仍存在之情形下，應負遲延給付責任之違約金損害賠償之約定；而其後段則係以可歸責於買方之違約事由（買方毀約不買或有其他違約情事），經賣方解除契約後，賣方得以沒收買方已給付之全部款項，作為買方賠償違約損害賠償方法之約定。準此而言，被告未依系爭買賣契約之約定給付第3期買賣價金，陷於給付遲延，經原告定期催告後仍未履行，已構成債務不履行之情事，且係屬可歸責於被告之違約事由，業如前述，則原告依系爭買賣契約第11條第1項約定解除系爭買賣契約，並依同條第2項損害賠償之特別約定，主張沒收被告已給付之款項，於法有據。被告辯稱：原告係依系爭買賣契約第11條第1項規定解除系爭買賣契約，被告並無毀約不買或類同該事由之違約情事，原告不得依系爭買賣契約第11條第2項約定沒收被告已付之價款云云，難謂可採。
2.被告雖又辯稱：兩造係於107年5月27日簽訂系爭買賣契約，被告已依系爭買賣契約第4條約定給付簽約款及備件用印款合計250萬元，原告迄未移轉所有權以備被告辦理貸款，又未能履行被告得以系爭房地貸得1,100萬元以付尾款之擔保，經被告多次向原告反應，亦不得要領，足使被告信原告以設下該得高額貸款之優惠條件，誘使被告簽約，如認原告得據此解除系爭買賣契約，沒收被告已繳付之全部價金，顯違誠信原則云云；惟查，依據證人陳照美具結證稱：賣方（原告）於簽約當下已將辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件交給我了等語（本院卷第286頁），並參諸陳照美地政士於107年6月20日通知被告有關臺南市政府財政稅務局已核發稅單乙事後，隨即經被告代理人即其配偶鄭承洋於同日以通訊軟體要求原告重訂買賣契約及更換代書，嗣並於107年7月19日以東和郵局存證號碼25號郵局存證信函再次要求原告重訂買賣契約及更換代書，並請求原告寄回被告證件、印章，及將房屋所有權人更改為鄭承洋，已如前述，足認系爭房地所有權移轉登記手續尚未完成辦理，並非可歸責於原告之事由所致。又被告如欲以貸款支付價金尾款者，本應自行衡量個人債信或先向金融機構洽辦貸款額度，原告依約並未負有使被告貸得所定額度1,100萬元之擔保責任，且被告依前揭價款給付之約定，至遲亦應於107年8月9日前一併給付完稅款及尾款，惟被告並未依約繳納完稅款，且又將其個人貸款問題要求無法律上義務之原告為處理，嗣經原告以107年8月10日麻豆郵局存證號碼118號郵局存證信函催告請求被告至遲應於107年8月20日前給付完稅款150萬元，亦未置理，則原告依約解除系爭買賣契約，並沒收被告已給付之價款，難謂有違反誠信原則之情形。至於原告因被告違約而沒收被告已給付之價款，是否與被告違約應負擔之損害賠償責任相當，應屬另一問題，並不影響原告主張依約沒收被告已給付之款項，核與誠信原則無違之認定。
㈤上開原告得依約沒收被告已給付全部款項之約定，該款項應
屬違約金之性質，原告主張沒收被告已給付之250萬元，尚有過高之情事，茲依民法第252條之規定，予以酌減至相當之數額：
1.按定金，係指由一方締約當事人因締結契約及確保契約履行之目的，對他方締約當事人所為之給付；而違約金，係締約當事人約定債務人於債務不履行時，應支付一定之金額給付，具有確保契約履行之目的。是以，定金與違約金之性質尚有不同。經查，揆諸系爭買賣契約第11條：「違約責任：一、甲方雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有損害賠償。二、…如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…。三、…如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項之一倍金額予甲方，以為違約損害賠償。」之約定（補字卷第36頁），係契約當事人對其違約責任應負擔一定金額損害賠償之約定，並非著重於締約之一方當事人因締結契約及確保契約履行之目的，而向他方當事人所為一定金額之給付。準此以論，該條第2項關於「…如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」之約定，應係規範買方有違約情事而遭賣方解除買賣契約時，賣方得將買方已給付之全部款項沒收，充作違約之損害賠償，是該款項應屬違約之損害賠償之性質，並非定金之性質。
2.次按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。衡酌系爭買賣契約第11條第2項僅約定賣方於解除該契約後得沒收買方已給付之全部款項，並未明定其為懲罰性違約金，則依民法第250條第2項規定，應視為因債務不履行而生損害之賠償總額。
3.又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
4.本院審酌被告所提出內政部公告頒行之「成屋買賣契約書範本」第11條違約之處罰，其中有關於買方違約之情形，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限（本院卷第57頁），雖屬主管機關之建議事項，對於本件買賣雙方並無拘束力，惟仍不失為斟酌一般成屋買賣交易市場、社會經濟狀況及衡平買賣雙方權益所為違約金相當數額衡量標準之參考。綜合考量兩造均應同受該違約金約定之拘束，原告為履行系爭買賣契約所需負擔之履約成本，及兩造之履約爭議過程：自兩造於107年5月27日簽訂系爭買賣契約至原告於107年8月28日合法解除系爭買賣契約之時，被告匯至系爭信託專戶之價款為250萬元（約占總價款1,500萬元之百分之17），而當時系爭房地因履約爭議尚未完成辦理所有權移轉登記及點交事宜。嗣後被告對原告提起背信等刑事告訴，已經臺灣臺南地方檢察署檢察官為不起訴之處分（本院卷第154-3至154-6頁），兩造迄今仍處在履約爭議階段，原告尚未能現實沒收被告給付至系爭信託專戶之價款等情，因認原告依系爭買賣契約第11條第2項之約定，主張沒收被告已給付之全部款項250萬元，尚有過高之情事，爰依民法第252條之規定，酌減至房地總價款百分之10即150萬元（計算式：1,500萬元×10%＝150萬元），較為允當。
㈥原告依系爭買賣契約第11條第1項、第2項、系爭信託契約第
6條第3項、第5項約定，請求被告應同意原告向合庫臺南分行領取系爭信託專戶內之款項150萬元，並給付原告法定遲延利息，為有理由：
1.經查，本件兩造因簽訂系爭買賣契約，為使買賣價金順利支付，雙方即委託人兼受益人同意被告將依系爭買賣契約應給付原告之價金交付訴外人即受託人合庫信託管理，並由合庫依系爭信託契約之約定及委託人之書面指示辦理信託財產（買賣價金）之收付事宜，為兩造所不爭執，且有系爭信託契約在卷可稽（補字卷第39至44頁），堪予認定。又系爭買賣契約已經原告合法解除，原告依約得沒收被告存放於系爭信託專戶內之買賣價金150萬元，業如前述。根據系爭信託契約第6條第3項、第5項：「甲（被告）、乙（原告）方共同以書面通知丙方（合庫）終止本契約時，本契約終止。丙方依甲、乙方共同之指示交付信託專戶結算後之餘額。」、「除本契約另有約定外，甲、乙方對買賣契約所定義務之履行有爭議致無法共同以書面通知丙方終止本契約時，甲方或乙方應檢附法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書，且依該確定判決或文書所載之內容，價金權利人應為對待給付者，尚應檢附對待給付已履行之證明文件，並以書面通知丙方終止本契約。丙方依該確定判決或文書所載內容交付信託專戶結算後之餘額。」之約定，斟酌兩造發生本件履約爭議，被告並不同意原告得沒收該價金，足認原告並無法藉由被告自願與原告共同以書面指示受託人合庫交付系爭信託專戶結算後餘額之方式，以實現沒收被告已給付款項150萬元之契約履行目的。因此，原告依系爭買賣契約第11條第1項、第2項、系爭信託契約第6條第3項、第5項之約定，請求被告應同意原告向合庫臺南分行領取系爭信託專戶內之款項150萬元，符合系爭買賣契約及系爭信託契約之規範意旨及權利實現目的，應予准許。至逾此部分之請求，要難准許。又受託人合庫依法院確定判決所載內容交付信託專戶結算後之餘額，係其基於系爭信託契約履行兩造與受託人間之約定而為之給付義務，並不影響原告前述對被告所為之請求。被告辯稱：系爭信託契約第6條第3項、第5項均在規範如何終止系爭信託契約及如何向受託銀行取得信託專戶款額之程序，並非原告得據以請求被告給付（即同意之意思表示）之實體法上請求權之基礎，原告所為是項請求不合權利保護要件云云，難謂可採。
2.被告雖又辯稱：原告請求被告同意領取款項，並非命被告直接給付金錢，乃在命被告為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，視為自其確定時，被告已為意思表示，根本不生遲延給付之問題，原告並無請求被告給付遲延利息之餘地云云。惟查：
⑴按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。揆諸民法第233條揭示「金錢債權，債權人於清償期仍未受給付者，債務人當然任遲延之責，應使債權人得依法定利率，（第203條）請求遲延利息。」之立法理由，足見遲延之債務，是否為金錢債權，應以債權人與債務人間之債權性質定之。
⑵經查，本件兩造為管控履約風險，雖共同委託第三人合庫為
不動產買賣價金之受託人，負責管理不動產買賣價金之收付事宜，惟第三人合庫僅係立於代收代付之受託人地位，並不影響兩造間基於系爭買賣契約關係所生之違約金債權本屬金錢債權之性質。又原告本於違約金債權人及信託人兼受益人之地位，請求被告應同意受託人合庫將其保管之買賣價金交付原告，以現實履行被告之違約金給付義務，被告既不同意受託人合庫將其保管之買賣價金交付原告，自屬遲延履行以支付金錢為標的之違約金債務，則原告請求被告應就其遲延給付之違約金債務依法定利率即週年利率百分之5計算法定遲延利息，自屬有據。至於被告援引之最高法院37年上字第8014號判例要旨，係基於當事人間積欠之債務為黃榖並非金錢之基礎事實所表示之法律見解，尚與本件兩造間之債權債務關係係屬違約金之金錢債權性質不同，自難比附援引而為有利於被告之認定。則被告辯稱本件請求標的為意思表示，不得請求法定遲延利息云云，要非可採。
⑶被告雖又辯稱：兩造與合庫簽訂之系爭信託契約第7條已約
明：「信託存續期間除本契約另有約定外，不為信託收益之分配。甲（被告）、乙（原告）雙方並同意信託財產不計付利息，且不受信託業法第27條之限制。」足見兩造約定之買賣信託價金，不會因生息而增加云云。惟查，被告前揭所述，僅係合庫基於系爭信託契約並無交付以該信託價金計算法定遲延利息之問題，惟此並不影響被告本於系爭買賣契約關係所生應履行給付原告違約金150萬元之義務，而其經原告起訴請求仍拒不同意給付，則原告依前揭規定，請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按該150萬元計算之法定遲延利息，委非無據。
3.從而，原告依系爭買賣契約第11條第1項、第2項、系爭信託契約第6條第3項、第5項之約定，請求被告應同意原告向合庫臺南分行領取系爭信託專戶內之款項150萬元，並給付原告自起訴狀繕本送達翌日即107年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：本件承上所述，系爭買賣契約已經反訴被告合法解除，而使契約效力溯及既往消滅，則反訴原告依系爭買賣契約第6條第2項、第7條第2項規定，請求反訴被告應提供系爭房屋1至2樓之全部租賃契約予反訴原告；依民法第349條及系爭買賣契約第7條第2項規定，請求反訴被告應將系爭房地之第一順位（擔保債權總金額900萬元）及第二順位（擔保債權總金額216萬元）之最限額抵押權設定登記全部塗銷；依民法第264條第1項本文規定，請求反訴被告於反訴原告給付1,250萬元予系爭信託專戶時，應將系爭房地所有權移轉登記與反訴原告，並將系爭房地（含增建部分）點交予反訴原告，均非有理由，應予駁回。
陸、綜上所述，原告依系爭買賣契約第11條第1項、第2項、系爭信託契約第6條第3項、第5項之約定，請求被告應同意原告向合庫臺南分行領取系爭信託專戶內之款項150萬元，並給付原告自起訴狀繕本送達翌日即107年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。另反訴原告依系爭買賣契約第6條第2項、第7條第2項規定，請求反訴被告應提供系爭房屋1至2樓之全部租賃契約予反訴原告；依民法第349條及系爭買賣契約第7條第2項規定，請求反訴被告應將系爭房地之第一順位（擔保債權總金額900萬元）及第二順位（擔保債權總金額216萬元）之最限額抵押權設定登記全部塗銷；依民法第264條第1項本文規定，請求反訴被告於反訴原告給付1,250萬元予系爭信託專戶時，應將系爭房地所有權移轉登記與反訴原告，並將系爭房地（含增建部分）點交予反訴原告，均非有理由，應予駁回。又反訴原告既獲敗訴判決，則其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
柒、本訴及反訴之兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本訴及反訴之判決結果，爰不一一論駁，附此敘明。
捌、本訴之訴訟費用為第一審裁判費25,750元及證人旅費500元，合計為26,250元，而原告之請求為一部有理由，一部無理由，由本院斟酌本訴之兩造訴訟勝敗之比例，確定訴訟費用應由被告負擔15,750元，餘由原告負擔。另反訴之訴訟費用為第一審裁判費144,000元，反訴原告之請求為無理由，爰確定反訴訴訟費用應由敗訴之反訴原告負擔。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 108 年 7 月 10 日
民事第二庭 法 官 張季芬以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 10 日
書 記 官 李慈容