臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1974號原 告 何文智訴訟代理人 劉哲宏律師
陳廷瑋律師鄭猷耀律師被 告 何東諺上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國108年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠原告前於民國101年6月27日向其胞妹即訴外人何淑娟買受其
所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地及其上同段285建號即門牌號碼為臺南市○○區○○路○○巷○○弄○號建物（下稱系爭建物），並已完成所有權移轉登記。詎被告未經原告之同意將其私人物品放置於系爭建物內，無權占用系爭建物，妨害原告所有權之行使，嗣經原告函催後仍怠於遷讓系爭建物，爰依民法地767條第1項之規定提起本件訴訟，請求被告遷讓並返還系爭建物。
㈡原告為系爭建物之實際所有權人：
⒈系爭建物非為訴外人何國猛所有而借名登記於訴外人何淑
娟名下，即訴外人何國猛與訴外人何淑娟間就系爭建物並無借名登記之法律關係存在：
⑴據證人何淑娟證稱：「（目前住的房子於94年間登記在
你名下，為何如此？）我父親說要給我的，我爸爸就拿我的證件去辦理。（既然是祖厝，父親有可能把房子給你嗎？）當然有可能，因為只有我一個女孩子，女生比較沒有能力。」等語，可知兩造之父親即訴外人何國猛生前慮及何淑娟未結婚、未育有子女，為照顧何淑娟，始將系爭建物贈與何淑娟。
⑵被告固以被證一之協議書，主張系爭建物乃何國猛借名
登記於何淑娟名下云云。然自該協議書之內容以觀，至多亦僅能證明何國猛將系爭建物借名登記於訴外人蔡陳阿麗（兩造之姑姑）名下，尚無足推認何國猛與何淑娟之間因此成立借名登記契約之法律關係，是被告抗辯系爭建物係何國猛借名登記於何淑娟名下，迄今卻未提出任何證據以實其說，顯不足採。退步言，縱認系爭建物係何國猛借用何淑娟名義登記（原告否認），惟何淑娟既為出名人，其既登記為系爭建物之所有權人，則其將系爭建物移轉登記予原告，自屬有權處分，亦無礙於原告為系爭建物所有權人之認定。
⒉原告與訴外人何淑娟間就系爭建物有成立買賣之法律關係：
⑴依證人何淑娟證稱：「（你房子共賣何文智多少錢？）
就是他償還剩餘的貸款後再給我新臺幣（下同）500萬元。」等語，可知原告與何淑娟係約定由原告清償系爭建物貸款後，再由原告給付500萬元予何淑娟，作為系爭建物之買賣價金。
⑵原告於101年6月27日向何淑娟買受系爭建物，向第一銀
行竹溪分行貸款480萬元，第一銀行於101年6月28日放款後，原告隨即於同日代償何淑娟於國泰世華銀行永康分行之房屋貸款之總額4,262,837元，此後，原告則按月繳納近26,000元之房貸迄今；嗣原告另於107年3月30日、107年5月15日、107年6月30日分別開立面額100萬元、200萬元、200萬元之支票交予訴外人何淑娟收執並兌現，是系爭建物實際係由原告給付合計9,262,837元之買賣價金向何淑娟買受取得，並辦理所有權移轉登記，而為真正之所有權人。倘若原告與何淑賴係通謀虛偽意思表示，則原告何須於101年6月28日後，長期按月繳付貸款，並另再實際給付何淑娟500萬元，故被告抗辯原告與何淑娟為通謀虛偽意思表示，與實情未合。
㈢被告占用系爭建物並無合法權源：
⒈被告固抗辯系爭建物係屬訴外人何國猛之遺產，於尚未分
割前，屬兩造公同共有，而非原告單獨所有云云，惟系爭建物並非何國猛借名登記於何淑娟名下，已如前述。
⒉復參諸由被告自行繕打、兩造簽立之被證五號遺產分割協
議書「不動產部分」之記載，亦無包括系爭建物在內，顯見兩造均明知系爭建物非屬何國猛之遺產範圍，否則被告為何未將系爭建物列入遺產分割協議，原告亦大可直接基於繼承之法律關係向何淑娟請求為繼承登記，又何須支付近千萬元向何淑娟買受系爭建物？是被告之抗辯與事理常情不符，顯無足採。
㈣並聲明：被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號即門牌號碼臺南市○○區○○路○○巷○○弄○號建物遷讓返還原告。
二、被告則以：㈠原告非為系爭建物之實際所有權人：
⒈系爭建物為訴外人何國猛所有而借名登記於訴外人何淑娟
名下，即訴外人何國猛與訴外人何淑娟間就系爭建物有借名登記之法律關係存在：
⑴系爭建物原為兩造之先父何國猛所購入，因故借名登記
於兩造之姑姑即訴外人蔡陳阿麗名下，而就此借名登記事項，何國猛與蔡陳阿麗曾於88年12月11日簽立協議書，約定系爭建物之貸款由何國猛繳納，並約定蔡陳阿麗有移轉所有權登記予何國猛指定第三人之義務。然因當時何國猛之三位兒子（含兩造）皆有債務問題，故何國猛僅得先請蔡陳阿麗將系爭建物於94年9月間以買賣為原因先移轉登記予何國猛唯一之女兒即何淑娟名下，並將所有權狀交由被告保管，當時何國猛尚無處分該不動產之意思。
⑵又倘何國猛確有以贈與意思移轉登記予何淑娟，豈會於
贈與後再以何淑娟名義就系爭建物向銀行抵押貸款使用？此情即與一般單純贈與之情況不同，就此原告雖主張何國猛生前考量小女兒未結婚及養育小孩，為照顧何淑娟始贈與系爭建物云云，果爾，何國猛卻又讓何淑娟負擔銀行貸款債務，顯與常情不符；況依何淑娟所述，何國猛乃國泰世華銀行貸款之真正借款人，嗣亦自行繳納該貸款，種種跡象均顯示何國猛當時僅係借用何淑娟之名義登記系爭建物，其仍為系爭建物之真正所有權人，而為所有權人意思使用收益系爭建物無疑。
⑶系爭建物之原登記名義人蔡陳阿麗亦知悉該建物之所以
會登記在何淑娟名下，乃係因何國猛其他子女債信皆有狀況所不得不為之舉，此有被證6、7被告與蔡陳阿麗之對話錄音譯文可證，顯見何國猛係以借名登記之意思移轉系爭建物予何淑娟無疑。
⒉原告與訴外人何淑娟間就系爭建物並無成立買賣之法律關係：
⑴訴外人何國猛嗣於98年6月6日死亡，其法定繼承人中之
訴外人何文男、何淑娟辦理拋棄繼承，並由兩造簽立被證五之遺產分割協議書約定就當時登記於何國猛名下之財產先為繼承，然因繼承人間就系爭建物如何繼承尚無共識，且因所有權狀仍於被告持有中，故被告即未積極與其他繼承人協商系爭建物之繼承事宜。豈料，原告竟趁被告前往大陸工作期間，未與被告協商系爭建物之處理方式，逕與訴外人何淑娟通謀虛偽意思表示，取得系爭建物之所有權登記，故依民法第87條第1項規定，原告該移轉登記之意思表示應屬無效，原告自不得以所有權人自居請求被告遷讓系爭建物。
⑵又由證人何淑娟之證述可知，原告雖主張其與何淑娟間
就系爭建物成立買賣關係，然何淑娟買賣前既未瞭解系爭建物市價，詳細買賣內容又僅以口頭協議，已與一般人買賣不動產時會注意市場行情以決定買賣價金、會簽立書面契約以示慎重之常情不符，況何淑娟既證述其與原告基於信任關係而無庸簽立買賣契約，則又何必於101年6月27日辦理所有權移轉登記後將近6年之時間，始簽署原證四之協議書？原告邀同何淑娟簽署系爭協議書後，為何旋即向被告提起本件訴訟？原告與何淑娟間所謂之買賣契約存有諸多不合常情之處，自可反證渠等間並無買賣系爭建物之真意，而僅係為向被告請求返還系爭建物之通謀虛偽意思表示。
⑶至原告雖提出買賣價金所給付之支票兌現紀錄4紙，然
兌現現紀錄中僅有2紙有提示人為何淑娟之字樣，事實上是否為何淑娟所兌現領取，尚不得而知，故被告就此證據能否證明原告確已支付何淑娟所謂賣賣價金，仍予以否認之。
㈡系爭建物係屬訴外人何國猛之遺產，於尚未分割前，屬兩造
公同共有，而非原告單獨所有，是被告占用系爭建物有合法權源：
⒈系爭建物乃何家祖厝，被告自小即經何國猛同意使用系爭
建物並放置個人物品於其內，絕無無權占用之事實，且原告自幼亦於該處所成長生活，兩造皆知悉系爭建物乃何國猛之遺產，僅因故接續借名登記於他人名下。
⒉被告主觀上既自始皆係認知系爭建物乃何國猛之遺產，其
為合法繼承人之一，則系爭建物在尚未分割前，屬兩造公同共有，而非原告單獨所有，是原告提起本件訴訟自屬無理。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造為兄弟關係；訴外人何國猛、何文男、何淑娟、蔡陳阿麗則分別為兩造之父親、胞弟、胞妹、姑姑。
㈡坐落臺南市○○區○○段○○○○號即門牌號碼臺南市○○區
○○路○○巷○○弄○號建物（即系爭建物）原登記（第1次所有權登記）於原告名下，嗣於88年11月19日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記為訴外人蔡陳阿麗所有；其後訴外人蔡陳阿麗於94年9月19日將系爭建物以買賣為原因（原因發生日期為94年9月6日），辦理所有權移轉登記為訴外人何淑娟所有，訴外人何淑娟於101年6月27日又將系爭建物以買賣為原因（原因發生日期為101年6月15日），辦理所有權移轉登記為原告所有。
㈢訴外人蔡陳阿麗於88年12月20日以系爭建物及其坐落之土地
為共同擔保，向合庫銀行借款並設定第一順位最高限額抵押權，擔保債權總金額7,440,000元；嗣訴外人何淑娟於94年9月19日以系爭建物及其坐落之土地為共同擔保，向國泰世華銀行借款並設定第二順位最高限額抵押權，擔保債權總金額6,830,000元，合庫銀行之上開抵押權則於94年9月22日因清償而塗銷。另原告於101年6月27日以系爭建物及其坐落之土地為共同擔保，向第一銀行借款並設定最高限額抵押權，擔保債權總金額10,500,000元，第一銀行於101年6月28日放款480萬元入原告所有之第一銀行00000000000號帳戶內，原告於同日自該帳戶匯款4,262,897元至國泰世華銀行00000000000號帳戶內代償抵押債務，國泰世華銀行之上開抵押權乃於101年7月2日因清償而塗銷。
㈣兩造就系爭建物於88年間係由訴外人何國猛借名登記於訴外人蔡陳阿麗名下乙情，不爭執。
㈤訴外人何國猛於98年6月6日死亡，訴外人何文男、何淑娟向
本院聲明拋棄繼承，並經本院以98年度繼字第1828號通知准予備查在案。
㈥兩造於98年8月1日簽立遺產分割協議書，約定訴外人何國猛
所有坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上同段1377、1372、1371建號建物分別由兩造繼承（未包含本案系爭建物）。
㈦原告與訴外人何淑娟於107年3月30日簽立協議書，其上記載
略以：「一、甲方（即原告）曾因乙方（即訴外人何淑娟）提供臺南市○○區○○段○○○號土地，及地上建號285，門牌臺南市○○區○○路○○巷○○弄○號房屋，向銀行設定抵押權貸款，甲方為連帶保證人。適乙方無法繳納貸款，為銀行催債，甲方乃出面替乙方清償銀行貸款。乙方即於甲方幫其清償貸款塗銷抵押權後，於101年6月27日，將上開土地及房屋所有權移轉登記予甲方。二、甲方願意再支付乙方上開土地及房屋之差額500萬元。三、甲方支付金額分三期給付：第一期，甲方於簽訂本協議書公證時，提出面額100萬元銀行即期支票給付；第二期，甲方於隔1個半月後（107年5月15日），提出面額200萬元銀行即期支票給付；第三期，乙方於107年6月30日搬離房屋，並將房屋鑰匙及鐵門遙控器交出時，提出面額200萬元銀行即期支票給付。」並於同日經臺灣臺南地方法院所屬民間公證人蔡長林公證在案。
四、本院之判斷：㈠原告與訴外人何淑娟間就系爭不動產，有無成立買賣之法律
關係？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效，但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1項定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。本件被告主張原告與訴外人何淑娟間就系爭不動產之買賣、移轉行為係屬通謀虛偽意思表示，既為原告所否認，依前開說明，自應由被告對原告與何淑娟間就系爭不動產之買賣、移轉行為係屬通謀虛偽意思表示乙節負舉證之責。另當事人就其提出之事實，應為真實及完全之陳述；且當事人對於其請求及抗辯所依據之原因事實，應為具體之陳述，以保護當事人之真正權利，此觀民事訴訟法第195條第1項之規定及其修正理由自明。惟當事人違反應為真實陳述義務者，並非因此而生舉證責任倒置或舉證責任轉換效果（最高法院99年度台上字第2019號判決參照）。是以，本件原告主張其與何淑娟間就系爭不動產之買賣、移轉行為並非係通謀虛偽意思表示，雖負有真實陳述之義務，然此真實陳述之義務並不生舉證責任轉換之效果；易言之，被告就原告與何淑娟間之系爭不動產之買賣、移轉行為係屬通謀虛偽意思表示乙節，應負其舉證之責，先予敘明。
⒉原告雖主張系爭不動產之買賣、移轉行為並非通謀虛偽意
表示，並提出協議書、收據（何淑娟簽收支票3張）、支票4張（本院卷第132、168-170頁及原證8），及原告帳戶明細、系爭土地及房屋登記謄本為證，並聲請傳訊證人何淑娟。然查：
⑴何淑娟係於101年6月27日將系爭不動產以買賣為原因（
原因發生日期為101年6月15日），辦理所有權移轉登記為原告所有，然系爭協議書簽立之時間為107年3月30日，此為兩造所不爭執之事實，則原告與何淑娟就系爭不動產若真有買賣之合意，為何未於辦理移轉登記時（101年6月27日）即簽立協議書並交付買賣價金？而遲至107年3月30日始簽立協議書，更遲至107年3月、5月、6月始陸續交付款項，此與一般不動產買賣之交易習慣顯有悖離之處。況依證人何淑娟之證述，其簽立系爭協議書之目的，係要確保原告付錢後，其餘兩位兄弟會搬離系爭房屋，若未搬離，何淑娟則需返還500萬元及抵押貸款金額予原告，現因兄弟不搬，何淑娟要返還500萬元及抵押貸款金額等語（本院卷第209-210頁），則抵押貸款金額及500萬元若真為系爭不動產之買賣價金，自無於系爭房屋占用人不搬離即需返還之理，是原告主張其與何淑娟就系爭不動產之買賣並非通謀虛偽意思表示，尚難憑採。
⑵而原告雖主張系爭不動產之買賣價金為9,262,897（清
償國泰世華銀行之抵押貸款4,262,897元+補償金額500萬元），然原告於101年6月27日以系爭不動產為共同擔保，向第一銀行借款並設定最高限額抵押權，擔保之債權總金額為10,500,000元，則原告所主張之買賣價金顯低於金融機構所評估之系爭不動產之價額，且證人何淑娟到庭結證時亦無法明確證述系爭不動產買賣價金之數額，均與常情有違，益徵被告主張原告與何淑娟間就系爭不動產之買賣係屬通謀虛偽意思表示為可採。
⑶再觀諸原告與訴外人何淑娟所簽立之協議書內容（不爭
執事實㈦），原告係以系爭不動產抵押債務之連帶保證人身分清償該抵押債務，其就該債務之清償本為利害關係人，並非第三人；況系爭不動產係屬何國猛之遺產（詳如後述），原告為何國猛遺產之繼承人，就系爭不動產有繼承之權利，則原告清償該抵押債務，亦難認有非債清償之情事。
⒊綜上，原告雖提出前開資料以說明其與何淑娟間就系爭不
動產確有買賣契約存在，然為被告所否認，本院審酌原告提出之資料實尚難以認定其已盡其真實陳述之義務，且被告又以原告所提出之前開資料用以證明原告與何淑娟間就系爭不動產之買賣契約不存在，是被告主張系爭不動產之買賣係屬通謀虛偽意思表示，應堪憑採。
㈡原告主張依據民法第767條第1項之規定，請求被告遷出並返
還系爭建物，有無理由？⒈又按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。本件被告主張系爭不動產係訴外人何國猛所有而借名登記於訴外人何淑娟名下，何國猛與何淑娟間就系爭不動產，有借名登記之法律關係存在乙節，雖為原告所否認，然證人何淑娟到庭結證稱：系爭不動產移轉登記於其名下之後，其父親何國猛曾以其名義向銀行辦理抵押貸款，於其父親過世前，該貸款之分期清償款項均係由其父親繳納等語，顯見系爭不動產於移轉登記於何淑娟名下後，仍由何國猛管理、使用、處分，依前開說明，被告主張系爭不動產僅係借名登記於何淑娟名下，應堪憑採。而系爭不動產既係屬訴外人何國猛之遺產，於尚未分割前，屬兩造公同共有，被告占有系爭建物自屬有權占有。原告主張依據民法第767條第1項之規定，請求被告遷出並返還系爭建物，自無理由。
⒉況系爭不動產縱非係何國猛借名登記於何淑娟名下，而屬
何淑娟所有，然何淑娟與原告間之買賣係屬通謀虛偽意思表示而無效，已如前述，則原告自非系爭不動產之所有權人，其主張行使民法第767條第1項之權利，於法亦難謂有據。
五、綜上所述，被告已舉證證明原告與何淑娟間就系爭不動產之買賣係屬通謀虛偽意表示而無效，是原告主張依民法第767條第1項之規定，請求被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號即門牌號碼臺南市○○區○○路○○巷○○弄○號建物遷讓返還原告，自為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，爰判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
書記官 林政良