臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1155號原 告 吳明正訴訟代理人 蘇建榮律師被 告 吳詠珅被 告 吳婉純上列1人訴訟代理人 陳幸君被 告 楊佳怡
楊歆怡上列2人共同訴訟代理人 吳淑惠
楊信生上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國108年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○區○○段○○○○○號（面積143.67平方公尺）、同段1025地號（面積17.61平方公尺）、同段1026地號（面積3.60平方公尺）土地合併分割，分歸被告楊佳怡、楊歆怡共同取得，並按應有部分各2分之1之比例保持共有。
被告楊佳怡、楊歆怡各應提出及分別補償原告吳明正、被告吳詠珅、吳婉純之金額如附表三所示。
訴訟費用由兩造各按附表一所示應負擔訴訟費用之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
本件原告起訴時原請求分割兩造共有坐落臺南市○區○○段○○○○○號（面積143.67平方公尺，重測前：竹篙厝段696之129地號）土地。嗣於民國108年1月28日具狀主張兩造共有同段1025、1026地號土地為1048地號建築基地前之道路用地，追加請求將兩造共有同段1025、1026地號土地與1048地號土地合併分割，核其上開追加所據以請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應予准許。
二、本件被告吳詠珅經合法通知，未於言詞辯論期日到場，被告吳婉純經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭3筆土地）為兩造所共有，各共有人應有部分比例各均如附表一所示，兩造間就系爭3筆土地並無不分割之約定，而依系爭3筆土地之使用目的，亦無不能分割之情事，惟兩造無法達成協議分割，系爭1048地號土地上有被告楊佳怡、楊歆怡之父親楊信生及母親吳淑惠所興建之門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷0弄00號4層樓房屋1棟（下稱系爭建物），並於106年間以買賣為登記原因登記為被告楊佳怡、楊歆怡所有，系爭1025、1026地號土地則位於系爭建物前方之道路，全部土地實際均由被告楊佳怡、楊歆怡使用，原告願將土地應有部分出售予被告楊佳怡、楊歆怡，惟就買賣價金無法達成協議，故爰依民法第823條、第824條之規定，訴請分割系爭3筆土地，將土地全部分歸予被告楊佳怡、楊歆怡共同取得，而由被告楊佳怡、楊歆怡以價金補償原告及被告吳詠珅、吳婉純等語。並聲明：求為判決如主文第1項所示，並由被告楊佳怡、楊歆怡補償價金予原告、被告吳詠珅、吳婉純。
二、被告方面：
（一）被告吳詠珅未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
（二）被告吳婉純之訴訟代理人陳幸君於108年2月20日到庭陳稱同意依原告主張之方式分割，對補償價金金額無意見。
（三）被告楊佳怡、楊歆怡則答辯以：楊信生與吳淑惠係經原系爭1048地號土地所有權人即被告楊佳怡、楊歆怡之外祖母吳王清梅同意而在系爭1048地號土地上興建系爭建物，被告楊佳怡、楊歆怡之外祖父、母在系爭建物居住近20年，並接受楊信生與吳淑惠照顧，被告吳明正及被告吳詠珅、吳婉純之父親吳明哲亦居住在系爭建物近20年，各共有人無償居住於系爭建物多年，今竟要求被告楊佳怡、楊歆怡補償價金，被告無法接受，不同意分割系爭土地，可由各共有人繼續保持共有，維持原來之使用方式等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經調查，兩造對下列事實不爭執，並有原告提出之土地登記謄本、建物登記謄本及被告楊佳怡、楊歆怡提出之土地使用權同意書在卷可憑，堪信為事實：
（一）系爭3筆土地為兩造經以繼承為登記原因登記為共有，並經本院以106年度司家調字第798號調解筆錄辦理共有型態變更登記為分別共有，各共有人應有部分之比例如附表一所示，兩造並未約定不為分割，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法無法達成協議。
（二）系爭1048地號土地上有同段853、854、855、856、857建號建物，上開建物係屬門牌號碼台南市○區○○路○段000巷0弄00號樓鋼筋混凝土造四層樓房，有獨立出入口，各樓層有獨立之建號之建物即系爭建物，系爭建物係由訴外人楊信生、吳淑惠經原土地所有人吳王清梅同意所興建，已於106年12月12日以買賣為登記原因分別登記為被告楊佳怡、楊歆怡所有，各建號所有權人如附表二所示等情，並有原告所提出之現場照片、被告楊佳怡、楊歆怡所提出之土地使用權同意書、臺南市東南地政事務所107年8月31日東南地所登字第1070085723號函附附表二5筆建號之建物登記公務用謄本在卷可憑。
四、本院得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文，此項規定，旨在消滅共有狀態，以利融通與增進經濟效益。查原告主張系爭1048地號土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示，系爭土地依其使用目的並無不能分割情事，兩造並未曾以契約約定不分割之期限，為被告所不爭執，則原告依前揭法條規定，訴請分割系爭1048地號土地，自屬有據。
（二）又按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項亦有明文。另查都市○○○○道路預定地在尚未闢為道路，共有人之一人可訴請裁判分割，又民法第823條第1項但書所謂因物之使用目的不能分割，係指該共有物現在依其使用目的不能分割者而言。倘現在尚無不能分割之情形，則將來縱有可能依其使用目的不能分割情事，亦無礙於共有人之分割請求權。又依都市計畫法第42條、第50條、第51條之規定，道路預定地屬於公共設施用地，於一定期限內以徵收等方式取得之，逾期即視為撤銷，且於未取得前，所有權人仍得繼續為原來之使用或改為妨礙指定目的較輕之使用，並得申請為臨時建築使用。故經都市○○○○○道路預定地而尚未闢為道路之共有土地，其共有人非不能訴請分割。」（最高法院75年度第5次民事庭會決議參照）。原告主張系爭1025、1026地號土地同為兩造共有，應有部分均相同，且為1048地號土地前方之道路等情，業據提出土地謄本及華聲科技不動產估價師事務所報告書（下稱華聲科技報告書）內所附之地籍圖及現場照片為證，且為被告所不爭執，亦可信為事實。而觀之現場照片，上開道路係私人建物前所留設之道路，且仍登記為兩造共有，顯尚未經徵收，依前揭說明，非不可訴請分割，且上開2筆土地與系爭1048地號土地相鄰，為系爭建物前方之道路用地，為土地將來之整體規劃使用之整體考量，原告請求與系爭10 48地號土地合併予分割，亦符合前開民法第824條第5項之規定，自屬有據。被告楊佳怡、楊歆怡辯稱道路地不得分割，應繼續保持共有云云，揆諸前揭說明，為無可採。
（三）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難者，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。為民法第824條第1至第4項定有明文。而裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判要旨參照）；再定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。查系爭1048地號土地已興建有現為被告楊佳怡、楊歆怡所有之系爭建物，又系爭1025、1026地號土地面積僅各為17.61平方公尺、3.6平方公尺，○○○區○道路用地，並坐落於系爭1048地號土地北側為系爭建物前方所需使用之道路，亦即系爭3筆土地已規劃為一完整區域建築系爭建物使用等情，已如前述，又系爭建物之興建前有經土地所有權人出具使用權同意書，係合法建物，乃系爭土地合法之負擔，如將系爭土地變價分割，顯將影響系爭建物之權益，並有損土地價值，難以拍賣，考量系爭3筆土地目前使用狀況及維持系爭建物及未使用系爭3筆土地之原告及其他共有人所有權權益，及讓系爭3筆土地共有關係單純化等情節，原告主張採原物分割，由被告楊佳怡、楊歆怡共同取得原物即系爭3筆土地，並以金錢補償方式補償未受土地分配之原告及被告吳詠珅、吳婉純之分割方式，應能符合系爭3筆土地之使用效用、經濟價值，並能使房地權利歸屬一致，並可兼顧兩造之利益，應屬妥適之分割方法，且該分割方法亦經被告吳婉純認同，被告楊佳怡、楊歆怡共同訴訟代理人於本院審理伊始亦表示同意該分割方式，僅係就補償價金有意見，且未提出其他分割方案，顯見該分割方式乃系爭3筆土地目前最適當之分割分式，是本院斟酌上情，認原告主張以原物分配予被告楊佳怡、楊歆怡，而由其等按其他共有人應有部分比例以金錢補償之方式分割，應屬允當，爰依此將系爭3筆土地判決分割如主文第1項所示。
（四）承上，本院認依原告所提出之方案而為將系爭3筆土地原物分割予被告楊佳怡、楊歆怡按原應有部分保持共有之結果，固屬可採，然其中共有人即原告、被告吳詠珅、吳婉純並未受原物分配，揆諸上開說明，自有以金錢補償之必要。而原告所提之分割方案前經本院囑託華聲科技就該方案分割後共有人間應為如何之補償為鑑定，經該估價師事務所估價方式採比較法估價方法之估價後，就比較標的為房地結合效益修正，調整30%，然原告認依此估價方式未考量比較標的房屋屋齡，致估價結果過低，嗣再經本院囑託長信不動產估價師聯合事務所（下稱長信事務所）鑑定，該長信事務所估價方式兼採比較法、土地開發分析法兩種估價方法之估價結果，再考量各共有人取得土地臨街深度修正條件、面寬狹窄修正條件、寬深比例修正條件、道路條件、不規則土地條件、鄰地條件、市場接手性等各種因素，進行價格調整為鑑價分析，以此計算各共有人分得部分之價值，並與各共有人應有部分價值比較增減差額，認兩造間應提供補償人及受補償人暨補償金額如附表三所示，此有長信事務所報告書在卷可憑。本院審酌長信事務所報告書係由專業之不動產估價師所製作，該估價師與兩造間並無利害關係，應無偏頗之虞，且估價方式兼採比較法、土地開發分析法兩種估價方法較符合系爭3筆土地現況，估價結果較合於系爭3筆土地現值，且原告亦主張引用長信事務所估價結果補償價金，被告楊佳怡、楊歆怡等人雖抗辯不同意華聲科技報告書及長信事務所報告書之估價結果，惟未提出其他更詳實之補償方式及依據，本院自難憑採。是本院認長信事務所報告書之鑑價結果應為可採，是爰依長信事務所報告書鑑價結果判命被告楊佳怡、楊歆怡各應提出及分別補償原告吳明正、被告吳詠珅、吳婉純之金額如附表三所示，以符衡平。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件雖准依原告請求分割兩造共有土地，然分割方法係法院考量全體共有人利益，認原告主張之分割方案為可採，兩造均同受其利，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依前揭規定，就訴訟費用命由兩造按附表一所示應負擔訴訟費用之比例負擔，始為公平合理，爰判決如主文第3項所示。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
民事第三庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
書記官 郭純瑜附表一：
┌──┬─────┬──────┬──────────┬───┐│編號│ 姓 名 │應有部分比例│應負擔之訴訟費用比例│備 註│├──┼─────┼──────┼──────────┼───┤│ 1 │原告吳明正│12分之8 │12分之8 │ │├──┼─────┼──────┼──────────┼───┤│ 2 │被告吳詠珅│12分之1 │12分之1 │ │├──┼─────┼──────┼──────────┼───┤│ 3 │被告吳婉純│12分之1 │12分之1 │ │├──┼─────┼──────┼──────────┼───┤│ 4 │被告楊佳怡│12分之1 │12分之1 │ │├──┼─────┼──────┼──────────┼───┤│ 5 │被告楊歆怡│12分之1 │12分之1 │ │└──┴─────┴──────┴──────────┴───┘附表二：
┌──┬────────────┬──────────────────┬──────────┬─────┐│編號│建 物 建 號 │門 牌 號 碼 │ 層 次 及 面 積 │ 所有權人 ││ │ │ │ （平方公尺） │ │├──┼────────────┼──────────────────┼──────────┼─────┤│ 1 │臺南市○區○○段○○○○號 │臺南市○區○○路○段000巷0弄00號 │ 一層：83.44 │被告楊歆怡││ │ │ │電梯樓梯間：8.31 │ │├──┼────────────┼──────────────────┼──────────┼─────┤│ 2 │臺南市○區○○段○○○○號 │臺南市○區○○路○段000巷0弄00號三樓│ 三層：83.44 │被告楊佳怡││ │ │ │電梯樓梯間：8.31 │ │├──┼────────────┼──────────────────┼──────────┼─────┤│ 3 │臺南市○區○○段○○○○號 │臺南市○區○○路二段449巷 │防空避難室：42.91 │未載 ││ │ │ │ 騎樓：9.64 │ │├──┼────────────┼──────────────────┼──────────┼─────┤│ 4 │臺南市○區○○段○○○○號 │臺南市○區○○路○段000巷0弄00號二樓│ 二層：83.44 │被告楊佳怡││ │ │ │電梯樓梯間：8.31 │ │├──┼────────────┼──────────────────┼──────────┼─────┤│ 5 │臺南市○區○○段○○○○號 │臺南市○區○○路○段000巷0弄00號四樓│ 四層：83.44 │被告楊歆怡││ │ │ │電梯樓梯間：8.31 │ │└──┴────────────┴──────────────────┴──────────┴─────┘附表三：
┌─────────────────────────────────────────┐│ （新臺幣，元）│├──┬─────┬───────────┬──────┬──────┬──────┤│編號│姓 名 │長信不動產估價師聯合事│應提出補償或│得自被告楊佳│得自被告楊歆││ │ │務所估價報告書分割後土│受補償金額 │怡受補償之金│怡受補償之金││ │ │地應有部分增減價額 │ │額 │額 │├──┼─────┼───────────┼──────┼──────┼──────┤│ 1 │原告吳明正│減少5,726,832元 │5,726,832元 │2,863,416元 │2,863,416元 │├──┼─────┼───────────┼──────┼──────┼──────┤│ 2 │被告吳詠珅│減少715,854元 │715,854元 │357,927元 │357,927元 │├──┼─────┼───────────┼──────┼──────┼──────┤│ 3 │被告吳婉純│減少715,854元 │715,854元 │357,927元 │357,927元 │├──┼─────┼───────────┼──────┼──────┼──────┤│ 4 │被告楊佳怡│增加3,579,270元 │3,579,270元 │無 │無 │├──┼─────┼───────────┼──────┼──────┼──────┤│ 5 │被告楊歆怡│增加3,579,270元 │3,579,270元 │無 │無 │└──┴─────┴───────────┴──────┴──────┴──────┘