臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1316號原 告 報恩堂法定代理人 莊景清訴訟代理人 洪仁杰律師被 告 朱志龍訴訟代理人 裘佩恩律師
王盛鐸律師楊志凱律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告如附表「應給付之租金金額」欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以附表所示「免為假執行金額」欄所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告先位聲明原為：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺南市○○區○○路○號房屋拆除，並將該部分土地返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）154,705元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付2,578元。備位聲明第1項原為：被告應給付原告579,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付9,650元。嗣於訴訟中變更先位聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A部分、面積11.47平方公尺（門牌號碼臺南市○○區○○路○號）之建物（下稱系爭建物）拆除，並將該部分土地返還原告。㈡被告應給付原告183,885元，及自民國108年3月20日民事準備狀一繕本送達被告翌日起至返還前項土地之日止，按月給付3,604元。並變更備位聲明第1項為：㈠被告應給付原告579,000元，及自108年3月20日民事準備狀一繕本送達被告翌日起至拆除房屋返還土地予原告之日止，按月給付11,470元；另追加備位聲明第2項：㈡被告應將系爭建物拆除，並將該部分土地返還原告（本院卷第257-258頁）。經核原告所為上開聲明變更或追加，核屬基礎事實同一、擴張應受判決事項，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠先位請求部分：
⒈系爭土地及同段169地號土地均為原告所有，其上有系爭
建物一幢，被告為系爭建物之事實上處分權人。系爭建物無權占用169地號土地之事實，業經本院105年度訴字第2110號判決確定，但無權占用系爭土地部分，被告拒不拆屋還地。被告固主張有向原告租用土地，然無證據證明被告繼受前手吳兆熊等人之租地建物契約。由於被告自稱承受租約未經原告同意，原告亦未同意每月租金為500元，被告長期片面寄送之租金，顯係非債清償之性質，依民法第180條第3款之規定，被給付之人無返還之義務，原告前任法定代理人莊鴻棋收受匯票不予返還之心態應可如此解釋，殊非被告一再寄送匯票或擅自提存，即可視為本件有租約之合意。且被告寄送之存證信函內，收件人之名字及所附之匯票抬頭均將「莊鴻棋」寫成「莊鴻祺」，該些匯票均為不能兌領之匯票，原告前法定代理人莊鴻棋當時未向被告糾正而默默收受，法律評價上應解釋為單純的沉默而非默認，嗣後莊鴻棋傳承予莊景清時，亦有交代一定要取回系爭土地，益徵兩造間從未成立任何租賃關係。系爭建物既無權占用系爭土地，爰依民法第767條之規定，請求被告拆除系爭建物並返還土地。
⒉系爭建物無權占用系爭土地已數十年之久，並依民法第17
9條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。復依土地法第97條第1項、第105條、第148條及土地法施行細則第25條之規定，被告每年應給付原告相當於租金之不當得利為36,777元【計算式：32,064元/平方公尺（系爭土地申報地價）×11.47平方公尺（系爭建物占用系爭土地之面積）×10％＝36,777元（元以下四捨五入）】，每月應給付之金額則為3,064元【計算式：36,777元÷12個月＝3,064元】。是以，原告請求被告應返還自起訴日起回算5年期間之不當得利183,885元【計算式：36,777元×5年＝183,885元】，及自108年3月20日民事準備狀一繕本送達被告翌日起至返還土地之日止，按月給付3,064元。
㈡備位請求部分：
⒈縱認兩造間有租賃關係，系爭建物有權占用系爭土地，然
被告片面主張每月租金僅500元，亦遠低於行情價。系爭土地上另一承租戶即門牌號碼臺南市○○區○○路○號（下稱8號房屋）之承租人，該建物占用系爭土地面積約12平方公尺，每月租金為12,000元；而系爭建物占用系爭土地面積為11.47平方公尺，依比例計算被告每月租金應給付11,470元【計算式：12,000元×11.47平方公尺÷12平方公尺＝11,470元】始合乎行情。爰依民法第442條、第179條之規定，請求提高每月租金至11,470元，被告並應返還起訴前5年之租金579,000元（按：原告於起訴時記載此部分乃係請求相當於租金之不當得利，補字卷第17頁，嗣於本院109年1月14日言詞辯論時，則同時主張民法第442條給付租金及民法第179條不當得利；另原告就逾579,000元部分不於本件請求）。
⒉另因被告自87年以來均未繳納租金，原告已於108年4月17
日當庭為終止租約之意思表示，兩造間已無租賃關係存在。依民法第767條之規定，原告亦得請求被告拆除系爭建物並返還土地。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：⑴被告應將系爭建物拆除，並將該部分之土地
返還原告。⑵被告應給付原告183,885元，及自108年3月20日民事準備狀一繕本送達被告翌日起至返還前項土地之日止，按月給付3,604元。⑶願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴被告應給付原告579,000元，及自108年3月2
0日民事準備狀一繕本送達被告翌日起至拆除房屋返還土地予原告之日止，按月給付11,470元。⑵被告應將系爭建物拆除，並將該部分之土地返還原告。⑶願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠先位請求部分：
系爭建物當初應係吳兆麟、吳兆熊、吳兆羆、吳兆鵬共同出資興建，由吳兆熊、吳兆羆向原告租用基地所建築，系爭建物稅籍登記名義人為吳兆麟，吳兆熊、吳兆羆應係依系爭建物共有人間之內部約定關係，對外將系爭建物及土地承租權讓與被告，被告於71年11月20日與吳兆熊、吳兆羆、吳兆鵬簽訂讓與契約書（下稱系爭讓與契約書）。依系爭讓與契約書及民法第426條之1規定，系爭建物係有權占用系爭土地，且被告於87年11月3日已變更為零號消防器材行之商業營業登記負責人，並於74年7月19日設籍於系爭建物，亦定期給付租金及房屋稅金30餘年，期間原告均未有異議，至105年間原告更換法定代理人後，始突請求被告遷讓房屋並拒絕收取租金，是被告與原告間絕非非債清償之關係。另原告於收受誤繕為「莊鴻祺」之匯票應退回予被告，原告卻未退回，依常理應係原告未發現有誤繕而收受之，況確有若干年份之租金匯票遭原告退回，被告再依法提存於法院，而被告所提存之租金，亦有原告領取之紀錄，原告自有受領租金之行為。原告主張兩造間無租賃關係，請求被告拆除系爭建物返還土地，自屬無據。縱法院認系爭建物無權占用系爭土地，然原告於30餘年間不行使其所有物返還請求權，足使被告信任原告不欲行使權利，原告今為本件請求，應有行使權利違反誠信原則，而有權利失效原則之適用。再退步言之，原告縱有權請求被告給付相當於租金之不當得利，被告亦否認原告所請求之金額。
㈡備位請求部分：
原告雖以8號房屋承租人張書豪每月承租租金12,000元主張計算被告之每月租金應調整為11,470元云云，惟張書豪實際可使用之租賃面積尚有其店鋪前騎樓部分，保守估計至少約為40平方公尺，與被告目前僅得使用約10平方公尺計算，自應以12,000元之4分之1即3,000元計算租金較為合理。再者，系爭建物雖坐落於臺南市○○路核心地段，但該處並無特殊景點或商業區域規劃，僅於臺南第三信用合作社與臺灣土地銀行營業時間時稍有人潮，每日15時30分後即鮮有人潮經過，系爭建物原租金僅500元，今被告願以5倍之金額即3,000元向原告繼續承租，應屬合乎行情。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、兩造不爭執事項如下：㈠系爭土地為原告所有。
㈡被告於71年11月3日變更為零號消防器材行之商業營業登記負責人，於74年7月19日設立戶籍於系爭建物。
㈢原告之前任法定代理人莊鴻棋已收受由第三人吳兆雄（87年
6月30日前部分）及被告（87年7月1日以後至105年間部分）所寄發檢附郵政匯票之存證信函。
㈣被告對系爭建物有事實上處分權，系爭建物占用系爭土地之面積、位置如附圖所示。
五、原告先位之訴主張兩造間自始無租賃契約存在，請求被告拆除系爭建物返還土地，並給付相當於租金之不當得利183,885元，及自108年3月20日民事準備狀一繕本送達被告翌日起至返還土地之日止，按月給付3,604元等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。其立法理由謂，租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟，為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第2047號等判例參照），爰參酌最高法院判例要旨，增訂本條，並明定租賃契約繼續存在，準此，基地租賃契約承租人之房屋所有權移轉於受讓人時，受讓人不須得基地租賃契約原當事人之同意，自房屋所有權移轉之時起，即承受承租人基於該租賃契約之權利義務，而發生法定承擔契約之效力。
㈡原告固主張其未曾與吳兆熊、吳兆羆就系爭土地成立租地建
屋契約等語，則為被告所否認，經參酌被告提出之提存書10紙（本院卷第223- 241頁），該提存書雖因逾保存期限而銷毀無法調取審閱核對（本院卷第245-246頁），然既均有該相關案號，足見被告提出之提存書非屬虛構，應可參採。觀諸被告提出之77年度存字第1092號、78年度存字第1009號及79年度存字第880號提存書上均載明提存人係「吳兆熊」，且提存事實均記載：「本人承租坐落臺南市○○路○○段○號基地，面積二.九二坪，每月租金四十一元四角…」，而該提存書既經法院寄送原告，原告多年來均未為反對之意思，自難認原告否認其與吳兆熊等人之租地建屋契約為可信；況吳兆熊自74年9月7日起至89年9月15日止，先後8次寄出存證信函及匯票予原告，有該存證信函及匯票可稽（本院105年度訴字第2110號卷第92-118頁），而被告亦自88年至104年均每年寄出存證信函、郵政匯票，有該存證信函、郵政匯票及回執在卷可稽（本院卷第47-99頁），各該存證信函均載明：「本人承租貴堂所有座落台南市○○路○○段○號基地，面積二.九二坪，每月租金新台幣伍佰元整」等語，原告多年來收受吳兆熊及被告之存證信函及匯票後，均未為反對之意思，再徵諸被告於87年11月3日亦變更自己為零號消防器材行之商業營業登記負責人，並於74年7月19日設籍於系爭建物等情，有商業登記查詢資料及戶籍謄本可稽（本院卷第43、45頁），若原告與吳兆熊、吳兆羆就系爭土地未成立租地建屋契約，豈有可能容任其等多年無權占用，更無收受存證信函及匯票而不為反對之意思表示，且任由被告將戶籍及商業登記設立該處之理。因此，被告辯稱原告曾與吳兆熊、吳兆羆就系爭土地成立租地建屋契約等語，應為可採。至原告主張被告寄送之存證信函內，收件人名字及所附之匯票抬頭均將「莊鴻棋」記載為「莊鴻祺」，該等匯票均屬不能兌領之匯票，原告前法定代理人莊鴻棋當時未向被告糾正而默默收受，法律評價上應解釋為單純之沉默而非默認云云，核與前開事證不符，應無可採。
㈢次查，系爭土地重測前為臺南市○○區○○段○○段0地號
土地，有系爭土地第一類謄本在卷可稽（補字卷第25頁），而被告與吳兆熊、吳兆羆、吳兆鵬於71年11月20日成立系爭讓與契約書，雙方約定：一、甲方吳兆熊、吳兆羆願將其所有未辦保存登記之坐落台南市○○路○號面積2.92坪（按該房屋5分之2）房屋所有權，及甲方吳兆鵬願將該房屋之使用權暨零號化工廠之消防器材（白蟻驅除業除外）經營權，以60萬元之價格讓與乙方朱志龍。二、甲方吳兆熊、吳兆羆係向第三人報恩堂承租坐落台南市○○路○○段○號、面積2.92坪基地建築上項房屋，故甲方吳兆熊、吳兆羆、吳兆鵬承認該土地之租賃權已隨上項建築物之讓與而移轉與乙方朱志龍，從而將來乙方朱志龍與第三人報恩堂換訂基地租賃契約時，甲方吳兆熊、吳兆羆、吳兆鵬絕無異議。三、甲方吳兆熊、吳兆羆同意乙方與報恩堂換訂基地租賃契約前，可暫時使用甲方名義向土地所有權人繳租等語，有被告提出之系爭讓與契約書可佐（本院卷第37-40頁）。是吳兆熊等人業於71年11月20日將系爭建物之事實上處分權讓與被告，應可認定。
㈣經綜核上情，系爭建物原係吳兆熊、吳兆羆向原告租地建屋
而來，嗣後吳兆熊、吳兆羆既於71年11月20日將系爭建物讓與被告，業如前述，則依上說明，系爭建物就系爭土地之租賃關係即已隨系爭建物事實上所有權移轉，而由被告繼受，亦即被告與出租人即原告均應承受系爭建物對系爭土地租賃關係之權利義務，堪可認定。
㈤從而，被告所有之系爭建物對系爭土地既有租賃關係存在，
則原告先位之訴主張兩造間自始無租賃契約存在，請求被告拆除系爭建物返還土地，並給付相當於租金之不當得利183,885元，及自108年3月20日民事準備狀一繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付3,604元，自屬於法無據，不應准許。
六、原告備位之訴主張縱認兩造間有租賃關係存在，系爭建物有權占用系爭土地，被告片面主張每月租金僅500元，亦遠低於行情價，應提高每月租金至11,470元，被告並應返還起訴前5年之租金579,000元；以及被告未繳納租金，原告已為終止租約之意思表示，原告亦得請求被告拆除系爭建物並返還土地等語，經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。又民法第442條所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言。而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準（最高法院48年12月29日民刑事庭推總會議決議參照）。本院審酌兩造目前租賃關係之租金每月僅500元，惟系爭土地之102年1月申報地價為每平方公尺公尺17,970.4元、105年1月申報地價為每平方公尺33,292元、107年1月為每平方公尺32,064元，有臺南市臺南地政事務所108年4月29日臺南地所價字第1080035551號函可稽（本院卷第191頁）；又系爭土地有未保存登記之磚造平房建物一棟，被告稱該建物目前從事販售消防器材使用，鄰接原告所有磚造平房房屋，原告稱該房屋目前供奉佛祖，未來做宗教祠堂，此處已是市定三級古蹟。系爭土地東鄰約莫3米巷道，南隔169地號土地之騎樓與中正路連接，對面有臺灣文學館，附近有消防局、林百貨、度小月、台南第三信用合作社及臺灣土地銀行，係商業區等情，有勘驗筆錄及照片附卷可稽（本院卷第127、131-151頁），其繁榮之程度已非昔比，自88年迄今至少有20年未調整，自有增加租金之必要，原告主張應調整租金自屬有據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限，土地法第97條固有明文。惟按「土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。且該條項所稱之『城巿地方』，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然」、「查城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此為本院最新之見解。原審謂城市供營業用房屋之租金，仍有土地法第97條規定之適用，而為不利於上訴人之判斷，尚屬可議」（最高法院93年度台上字第1718號、95年度台上字第138號判決意旨參照）。故非供居住住宅使用房屋及其基地之租金，揆諸上開說明，應不受土地法第97條規定之限制。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。
㈢本院先以基地申報地價為基礎，亦即以前開規定最高額年息
百分之10，並依系爭建物所占面積11.47平方公尺來計算，所得金額為每月3,065元【計算式：32,064元×11.47平方公尺×10％÷12月＝3,065元（元以下四捨五入）】，而系爭建物現作為營業使用，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡），可不受土地法第97條規定土地申報總價額年息百分之10之限制，並審酌本院上述㈠所認定系爭土地之基地位置及繁榮程度，而系爭建物現做為販售消防器材使用，獲取相當之營利利益，再與鄰地即8號房屋占用系爭土地面積約12平方公尺，每月租金為12,000元（補字卷第33、34頁），以及被告陳稱：系爭建物每月租金應以3,000元計算較為合理（本院卷第262頁），且8號房屋實際得使用範圍尚包括騎樓等語（本院卷第31頁），認該金額宜以3,065元以上，12,000元以下為適當。而系爭建物做為販售消防器材使用，雖有相當獲利，但仍非甚鉅，相鄰建物即8號房屋雖每月租金12,000元，然實際上包括騎樓可一併使用，未必能完全單純以建物坐落面積比例來當作系爭建物租金之參考，經綜合審酌上開事項，爰酌定本件租金應調整為每月5,000元核屬適當。
㈣又房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之
訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判決意旨參照）。經查，原告以起訴狀主張調整租金，被告已於107年10月8日收受原告之意思表示，此有送達證書附卷可稽（本院卷第21頁），是原告得自107年10月8日起調整租金為每月5,000元。因此，原告請求被告給付如附表所示之租金，就「應給付之租金金額」欄範圍內為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
㈤至原告另主張被告自87年以來均未繳納租金，其已於108年4
月17日當庭為終止租約之意思表示，是依民法第767條之規定，原告亦得請求被告拆除系爭建物並返還土地等語；惟按租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定；民法第440條第3項定有明文。復按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號判決意旨參照）。本件被告雖自105年7月1日起未繳納租金，然因原告並未催繳租金，其於108年4月17日當庭所為終止租約之意思表示，自不生效，是原告此部分主張，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，被告聲請傳訊洪百秀證明原告曾領取提存金部分，核無必要；又兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，均附此敘明。
八、本判決主文第1項所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰酌定相當之擔保金額予以准許。又原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回之。
九、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
民事第五庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
書記官 陳雅婷附表：
附表：（日期紀元均為民國，金額幣別均為新臺幣）┌──┬───────┬────────┬────────┬───────┬─────┐│編號│期 間│原告請求被告應給│應給付之租金金額│理 由│免為假執行││ │ │付之租金金額 │ │ │金額 │├──┼───────┼────────┼────────┼───────┼─────┤│1 │102年8月4日至 │579,000元 │13,000元 │1.原告起訴日為│13,000元 ││ │107年8月3日 │（11,470×60＝ │（500×26＝13,00│ 107年8月3日 │ ││ │ │688,200）但原告 │0） │ ，租金通常為│ ││ │ │只請求579,000元 │105年7月至107年8│ 月初給付。 │ ││ │ │ │月之租金（共26個│2.原告存證信函│ ││ │ │ │月） │ 及匯票已給付│ ││ │ │ │ │ 至105年6月30│ ││ │ │ │ │ 日。 │ ││ │ │ │ │3.被告雖有將「│ ││ │ │ │ │ 莊鴻棋」寫成│ ││ │ │ │ │ 「莊鴻祺」之│ ││ │ │ │ │ 情形，亦屬更│ ││ │ │ │ │ 正範疇，仍生│ ││ │ │ │ │ 清償效力。 │ │├──┼───────┼────────┼────────┼───────┼─────┤│2 │107年9月1日至 │（未請求） │（不在審理範圍）│ │ ││ │108年3月30日 │ │ │ │ │├──┼───────┼────────┼────────┼───────┼─────┤│3 │108年3月21日起│自108年3月20日民│自108年3月21日起│108年3月20日民│52,000元 ││ │至租約終止之日│事準備狀一繕本送│至租約終止之日止│事準備狀一繕本│ ││ │ │達被告翌日起至拆│，按月給付5,000 │係於同日送達被│ ││ │ │除房屋返還土地予│元。 │告（本院卷第17│ ││ │ │原告之日止，按月│ │7頁） │ ││ │ │給付11,470元。 │ │ │ │└──┴───────┴────────┴────────┴───────┴─────┘