臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第132號原 告 吳百勝被 告 朱建德上列當事人間請求給付仲介費等事件，本院於民國107年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按起訴後，原告不得為訴之變更追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告起訴時原訴之聲明為：㈠被告承認有同意委託原告仲介販賣房屋。㈡被告承認販賣房屋與買主是由原告仲介。㈢被告與買主完成房屋買賣後，不承認是由原告仲介，應向原告道歉。㈣被告與買主完成房屋買賣後，應感謝原告仲介，使該房屋買賣迅速成交。㈤被告與買主完成房屋買賣後，應給付原告仲介介紹費。㈥原告提臺南市東區調解委員會，調解不成立，提起訴訟事，訴訟費應由被告負擔。
嗣變更其聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）440,000元（見本院卷第97頁）。經核其請求之基礎原因事實相同，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
二、原告主張：臺南市○區○○段4063建號（門牌號碼臺南市○區○○路○段000號）建物（下稱系爭建物）原為被告所有，被告前曾同意委託原告幫忙販賣系爭建物，原告亦介紹多人看屋，其中訴外人吳采蓉於民國106年11月6日前往看屋，被告亦會同解說，並出示建物所有權狀。原告介紹之朋友中，訴外人林郁薰對系爭建物購買意願極高，原告於106年11月17日在南寧路2號波哥餐飲店，向林郁薰詳細解說系爭建物之價格、改建狀況、購買後仍需出租給目前承租人即茶水攤餐飲12年、投資報酬率等情。嗣林郁薰偕同其夫即訴外人邱成文，未透過原告即自行於106年11月18日前往找被告談論系爭建物買賣事宜，原告獲悉後即告知其等要收取介紹費。嗣其等就系爭建物以11,000,000元成交，並於106年12月19日完成登記。按房屋仲介業之規矩，房屋買賣成交應給付仲介人介紹費，一般行情買二賣四，故買受人應給付原告成交價2％即220,000元、出賣人即被告應給付原告成交價4％即440,000元。因原告與雙方均為朋友，故僅要求買受人給付110,000元、出賣人給付200,000元，買受人部分經原告與邱成文協調後，達成給付仲介費66,000元之協議，邱成文亦已匯款完畢，然被告仍拒不給付仲介費，調解時亦堅持僅付6,000元。為此，依居間契約之法律關係起訴等語。並聲明：被告應給付原告440,000元。
二、被告辯稱：被告未曾委託原告仲介販賣系爭建物，兩造並未成立居間契約，更無給付仲介費或居間報酬之約定；且邱成文此一買家並非原告所介紹，被告與邱成文就系爭建物買賣成交完全與原告無關，原告未提供任何消息或協助，故原告依居間契約之法律關係請求被告給付仲介費或仲介報酬，並無理由。至原告與邱成文間如何約定，在系爭建物買賣成交前有任何接觸或洽談，與被告無關，被告亦不知情，縱然原告與邱成文間有委託仲介之約定，亦不能據此要求被告也要比照與邱成文間之約定給付原告仲介費等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭建物原為被告所有。
㈡原告曾於106年11月間，與吳采蓉就系爭建物有如本院卷第19至27頁所示之LINE對話內容。
㈢被告於106年11月27日以11,000,000元將系爭建物出售邱成
文（林郁薰之配偶），並於106年12月19日將系爭建物所有權移轉登記於邱成文之子邱子豪名下。
㈣邱成文於106年12月4日，有匯款66,000元至原告郵局帳戶內。
四、得心證之理由：本件兩造爭執事項在於：㈠兩造間是否有成立居間契約？被告是否應給付原告居間報酬？㈡原告主張被告應按系爭建物成交金額4％給付居間報酬440,000元，有無理由？經查：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法定第277條前段亦有明文。本件原告主張其與被告間已成立居間契約，其得依兩造間居間契約請求被告給付居間報酬等情，既為被告所否認，揆諸上揭說明，原告自應就其與被告間已成立居間契約之事實，負舉證責任。
㈡原告雖主張：被告曾同意委託原告幫忙販賣系爭建物，原
告曾介紹多人前往看屋，其中吳采蓉前往看屋時，被告亦會同解說，並出示建物所有權狀；另林郁薰、邱成文亦透過原告之仲介，而自行於106年11月18日找被告談論買賣事宜，嗣邱成文亦有匯款66,000元給原告以支付仲介費用等情，並提出系爭建物所有權狀、原告與吳采蓉、邱成文及被告間之LINE對話紀錄、系爭建物之建物謄本、原告之郵政存簿儲金簿影本為證（見本院卷第17至33頁、第125至151頁）。惟查：
⒈經本院請原告敘明，被告係如何與其約定仲介買賣系爭
建物，原告於107年4月11日言詞辯論程序中陳稱：被告要賣系爭建物給我，我不能買，我跟被告講說我是否可以找朋友來買，被告同意，我就去找朋友去看系爭房屋，其中吳采蓉表示有意願，被告也有到場，並出示建物所有權狀給吳采蓉拍照，但吳采蓉覺得價錢太貴就沒有繼續談；後來我在波哥與林郁薰聚會時，有談到系爭建物可以買，林郁薰回去與邱成文談論，就直接去找被告洽談系爭建物之買賣等語（見本院卷第101頁），核與被告所辯：當初我原本是要賣系爭建物給原告，但原告說他沒有辦法買，並說要帶一位朋友過來看屋，問我是否可以，我說可以過來看看，後來就是吳采蓉來看屋，原告提出之所有權狀，是吳采蓉看屋時我提供給吳采蓉拍照，之後原告跟我說吳采蓉沒有意願要買；嗣後有一對夫妻挨家挨戶詢問大同路有無房子要賣，他們有聽到消息，問到我母親，我母親就留下我的電話給對方，買家邱成文就與我聯繫，原告沒有帶邱成文來跟我見面等語相符（見本院卷第99頁）。依兩造上開所述，可知被告原係要將系爭建物賣與原告，係因原告表示無法買受，並詢問被告是否可以帶其他朋友來看屋後，被告始表示同意被告可帶其他朋友前來看屋，被告並非主動委託原告為其介紹他人來看屋或居間仲介系爭房屋之買賣，兩造間亦無約定仲介費或居間報酬之情形；參以原告自承其並非房仲業者，其係被告高中時期之師長等語（見本院卷第155、160頁），則被告在原告表示無法購買系爭建物，而詢問被告可否介紹友人前來看屋時予以同意，應僅是單純同意原告得帶同友人前來看屋，主觀上應無與原告成立居間契約，而委託原告「為其報告訂約之機會或為訂約之媒介」、並由其「給付報酬」之意，被告辯稱其並未委託原告居間、仲介系爭建物之買賣，兩造間並未成立居間契約等語，應屬可採。又縱然原告曾介紹吳采蓉前往系爭建物看屋，被告並有在場陪同，另林郁薰、邱成文等2人亦係透過原告知悉系爭建物欲出售，邱成文並有給付原告仲介費用，然該等事實與被告是否有委託原告居間系爭建物買賣之意思，以及兩造間是否有居間契約之成立等節，並無必然之關係，故亦不能以原告主張之上情，即認兩造間已成立居間契約。
⒉原告雖又主張：被告曾表示只要給原告6,000元仲介費
或仲介報酬，此與被告辯稱兩造間未成立居間契約、被告不曾委託原告仲介販賣系爭建物之詞相互矛盾等語。然依原告所述，可知被告表示要給與原告6,000元乙情，係發生在系爭建物已成交，經原告向被告表示要收取仲介費後之事，並非兩造原本即有約定居間報酬或仲介費用；且被告對此已稱：因原告知道我與邱成文有談到買賣系爭建物，原告就打電話給我說要把仲介費給他，我說邱成文並非原告介紹，若邱成文是從原告那邊聽到消息，那我就包6,000元紅包給原告，我的意思是這樣等語（見本院卷第156頁），可知被告雖曾表示願給付6,000元給原告，然其並非肯認兩造間有居間契約之成立，故原告上開主張，亦難採認。
⒊如上所述，依原告所提出之證據資料，尚難認被告有委
託原告仲介系爭建物買賣之意，被告既無與原告成立居間契約之意，兩造間即未有居間契約之意思表示合致，自無由成立居間契約。從而，原告主張被告應按系爭建物成交金額4％給付其居間報酬440,000元云云，自屬無據。至原告雖另引用最高法院52年度台上字第2675號判例，主張依該判例意旨，被告應給付其居間報酬等語；然依最高法院52年度台上字第2675號意旨謂：「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」等語，可知上開判例內容係在闡明居間契約可分為「報告居間」、「媒介居間」2種情形，及該2種情形分別得請求報酬支付之時點。惟本件兩造間並無居間契約之成立，已如前述，故原告援引上開判例主張被告應給付居間報酬，亦非可採。
五、綜上所述，兩造間並未有居間契約之意思表示合致，故並未成立居間契約，故原告依居間契約之法律關係，主張被告應按系爭建物成交金額4％給付原告居間報酬440,000元，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 15 日
民事第四庭 法 官 余玟慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 20 日
書記官 李俊宏