臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1377號原 告 周致沛訴訟代理人 林春雄被 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 黃耀光複代理人 曾友和上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟伍佰參拾參元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明文。本件原告起訴時原以財政部國有財產署南區分署台南辦事處為被告，並聲明：⒈請求確認兩造就民國107年2月7日國有非公用不動產(標號11號）座落「臺南市○○區○○段○○○號地號」，面積2032.03平方公尺，持分2500分之9及其283建號，門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號8樓之買賣關係不存在。⒉被告應塗銷臺南市地政事務所就上開房地於107年8月30日以拍賣為登記原因所有權移轉登記。⒊被告應返還原告新臺幣（下同）1,666,000元，及自107年2月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋第3項部分，願供擔保請准予宣告假執行。嗣於本院審理中，更正被告為「財政部國有財產署南區分署」(見本院卷㈠第264頁)，及更正訴之聲明第3項利息起算日為自起訴狀繕本送達被告翌日起算（見本院卷㈡第82頁）。經核原告更正被告名稱，不變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，非屬訴之變更；更正利息起算日，係減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：被告於107年2月7日公告標售107年度第6批國有非公用不動產共18宗標的物件，原告以1,666,000元得標買受第11標號物件即坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地(權利範圍2500分之9)及其上同段283建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號8樓之17房屋（下稱系爭房屋，與坐落基地合稱系爭不動產），於107年2月22日給付買賣價金完畢，惟原告於辦畢所有權移轉登記後，前往現場勘查時，始獲悉系爭不動產位於臺南市舊「延平商業大樓」，該大樓曾發生火災、嚴重漏水，無公用電梯或手扶梯，多年來缺水缺電，大樓之配電機房，早已連基本電纜線及電纜線接頭都被偷走，配電室空無一物，自來水管支管與主幹管年久失修而破損，共用之屋頂蓄水池破裂，勢必須重新架設水管、修繕管線，始能復水，且系爭不動產僅有基本外牆、樓地板，房屋無大門、門窗，屋內衛浴設備均損毀破裂，牆壁壁紙因雨水滲入斑剝脫落，地面有滲水痕跡，形同廢墟，電梯不能使用，1樓共用樓梯遭營業中之政大書城封死，需自後方另一共用樓梯抵達5樓，而無法通行至8樓，只能在政大書城營業時段，打開側面鐵捲門步行通往8樓。系爭不動產顯已欠缺上開一般房屋所應具有之通常效用，不堪為一般人通常居住之合理使用，自屬物之瑕疵，且因瑕疵而減少物之通常效用，及減低經濟上之價值。該瑕疵係發生在原告投標前，被告故意隱匿未誠實公開揭露，僅在拍賣公告上記載系爭不動產為「商四⑴商業用地」，顯示系爭不動產為可供居住之建築物，而未於拍賣公告揭露「系爭建物曾有火災、嚴重漏水現實使用狀況，形同廢墟或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項」，致原告不知有瑕疵存在仍為標買，被告顯有違反行政執行法第26條準用強制執行法第81條第1項、第2項第1款等規定之情事，系爭不動產之買賣契約應屬自始主觀不能而無效，縱非屬無效，亦有不能補正之物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，及不完全給付之債務不履行損害賠償責任。又本件標售投標須知雖記載「標售之土地及建築物，請投標人自行向當地市政府查詢，並請逕至現場參觀，未保證瑕疵，不負擔保責任」，然此記載有違誠信平等原則，參照最高法院88年度台上字第1671號判決意旨，法院應斟酌事實、交易上之習慣及經濟目的，依誠信及平等互惠原則，為較有利於原告之解釋。原告於107年5月2日以高雄地方法院郵局第655號存證信函知被告解除契約並請求返還已支付價金，已生買賣契約合法解除之效力，如認買賣契約尚未合法解除，依民法第359條、227條第1項、第226條規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，依民法第259條第1項第1款、第2款及第179條之規定，被告負有回復原狀及返還買賣價金之義務等語。並聲明：
㈠確認兩造間就系爭不動產之買賣關係不存在。
㈡被告應塗銷臺南市地政事務所就系爭不動產於107年8月30日以拍賣為登記原因所為之所有權移轉登記。
㈢被告應返還原告1,666,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈣前開第3項請求，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯：原告購買之系爭不動產位於臺南市延平商業大樓8樓，屋內並無漏水，亦無發生火災，2樓以上雖無水電，但原告可自行申請復水復電，公用電梯雖因無電可使用，原告仍可走樓梯通行至系爭不動產，是系爭不動產縱目前無水無電，但有牆壁及屋頂，具備遮風避雨之功能，已達房屋供人居住使用之一般通常效用。縱系爭不動產有物之瑕疵存在，惟被告在公告標售時，並未保證無物之瑕疵，且於107年2月7日台財產南南二字第10722003500號公告載明「請逕至現場參觀」，並將標售資料刊登在被告網址http：// www.fnps.
gov.tw/，於招標資訊亦明載「以書面方式按現狀點交，地上物概由得標人自理」，原告於投標前可自行查明屋況，原告未至現場參觀，致不知系爭不動產有其所指稱物之瑕疵，逕為投標之意思表示，係因自己重大過失而不知，依民法第355條第2項規定，被告不負物之瑕疵擔保之責。本件買賣契約有效成立，系爭不動產已移轉登記在原告名下，原告主張解除契約，於法無據等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，請准提供現金或等值之有價證券為擔保，免為假執行。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項為：
㈠被告於107年2月7日刊登標售107年度第6批國有非公用不動
產共18宗(含系爭不動產)之標售公告，其中第4點訂明：「標售房地之都市計畫使用分區或非都市土地使用分區及使用地類別，係依當地縣、市政府核發之都市計畫使用分區證明書、政府機關網站公布之使用分區或地政事務所核發之土地登記簿謄本記載，有關土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、市政府、地政機關查詢，並請逕至現場參觀。」。並在招標資訊上關於「使用分區或使用編定」欄記載「商四⑴商業區」；「備註」欄記載「2....以書面方式按現狀點交，地上物概由得標人自理。」，原告以高於底價1,610,997元之1,666,000元標價參與投標，並由原告以最高價得標。原告已依被告要求於107年2月22日繳清全部價款，並於107年8月31日辦妥系爭不動產所有權移轉登記及交屋。
㈡被告標售107年度第6批國有非公用不動產投標須知第3點規
定：「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀。得否建築使用，應請自行依建築法規評估。」、第14點規定：「點交方式以書面點交為原則。...。標售後之房屋契稅、產權移轉費用及重新接(復)水、電、瓦斯等費用概由得標人負擔，並自本分署產權移轉證明書填發日次月起由得標人負擔標售不動產之賦稅(房屋稅、地價稅及工程受益費等)、大樓管理費(包含公共水、電費)。」㈢系爭不動產在被告標售及原告買得時，已存有無水、無電、
無電梯可供通行，且其所在大樓之共用電梯無法使用，須等1樓政大書局營業時打開側面鐵捲門，從共用樓梯通行至8樓等情況。
㈣原告於107年5月2日寄發高雄地方法院郵局第655號存證信函
予被告，主張解除契約。被告收受後，於107年5月17日以台財產南南二字第10706066080號函回覆原告。
五、本院判斷之理由：㈠系爭不動產之買賣契約成立時已有物之瑕疵：
⒈按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立
，民法第345條第2項定有明文。系爭不動產為國有非公用不動，被告於107年2月7日公告標售系爭不動產，由原告以1,666,000元標價參與投標並得標，原告已於107年2月22日繳清全部價款，並於107年8月31日辦理所有權移轉登記及交屋等情，業據其提出被告標售107年度第6批國有非公用不動產投標須知、繳款書、系爭不動產登記第二類謄本及地籍圖謄本為證(見本院卷㈠第27-33頁、第53-138頁)，且有臺南市臺南地政事務所107年9月14日臺南地所登字第1070090575號函、臺南市佳里地政事務所107年9月17日所登記字第1070092148號函附系爭不動產登記申請書在卷可憑(見本院卷㈠第249-260頁)，復為兩造所不爭執(見不爭執事項㈠)，堪信系爭不動產之買賣契約業已成立。
⒉按以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有
部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者，均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。而物之通常效用，係指一般交易觀念上應有之效用而言，一般人為供居住或營業用之建築物，莫不期望所購買之房屋堅固、安全、美觀、耐用，然中古房屋之買賣，其通常效用因老化或缺損程度，多已形諸於外，依一般交易通念可由其屋齡直接估算。系爭不動產在被告標售及原告買得時，已存有無水、無電，且共用電梯無法使用，須等1樓政大書局營業時打開側面鐵捲門，始能自共用樓梯通行步行至8樓之事實，為兩造所不爭執(見不爭執事項㈢)，並有原告提出系爭房屋現況照片為證（見本院卷㈠第139-165頁、卷㈡第27-54頁）。本院衡以建築物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住使用，且依社會通念，人員出入房屋之通行便利及安全，屬一般房屋得供居住使用之通常效用，然系爭不動產有無水、無電、公用電梯因無電不能使用等情形，縱尚得使用樓梯步行至系爭不動產所在8樓，亦有時間限制，明顯有降低居住之品質，妨害原告對系爭不動產之一般使用，依通常交易觀念，應認其效用、品質有欠缺，確有減少其通常效用及價值之瑕疵存在甚明。又系爭房屋並非新屋，固有折舊，但買受人買受房屋，客觀上預期出賣人所交付之房屋不致有無水、無電、不能使用電梯抵達所位在8樓高樓層之瑕疵存在，且不問造成該瑕疵之原因如何，自已減少房屋之通常效用。原告主張系爭不動產有無水、無電，不能使用電梯通往系爭不動產所在8樓，須等1樓政大書局營業時打開側面鐵捲門，始能自樓梯步行通往8樓，而無法為通常之使用，應認為具有物之瑕疵乙情，為可採信。被告抗辯系爭不動產有牆壁及屋頂，已足以遮風避雨，即已具備房屋之通常效用，並無瑕疵云云，顯非足取。
㈡原告有重大過失且被告並無保證無物之瑕疵，亦非故意不告知瑕疵，被告不負物之瑕疵擔保責任：
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。又以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第355條、第366條分別定有明文。是如兩造間有特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，而出賣人非故意不告知其瑕疵者，其特約當然有效。本件原告主張被告故意隱匿未誠實公開揭露系爭不動產有物之瑕疵，致其不知而買受等情，惟為被告所否認之，並以前開情詞為辯，是本院應審究為原告是否因重大過失，不知有上開物之瑕疵存在，及被告有無保證無瑕疵或故意不告知瑕疵，以及有無以特約免除或限制被告關於物之瑕疵擔保義務。
⒉次按所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人應盡之注意而言；
一般知悉標的物瑕疵程度，必須認識標的物之價值或效用，已因該瑕疵而有所影響，若買受人僅對物之瑕疵之現象有所知悉，則非屬之。而判斷買受人在何種情況下，對於買受標的物不知其瑕疵存在，具有重大過失，應以買受人於締約時已獲查看標的物之機會（事實上已看到或只要其願意即能看到），處於可為檢查之狀態，並依交易上習慣，可認定買受人亦應檢查標的物者，買受人即負有事先檢查之義務，倘買受人不履行該檢查義務（根本不看；或只看外觀，卻不進一步檢查；或雖有檢查，但過程草率），致不知標的物具有瑕疵時，應可認定買受人具有過失，且該瑕疵如屬一般人依通常程序檢查即可發現者，堪認買受人具有重大過失，而不知買受標的物之瑕疵。依系爭不動產登記謄本所示，系爭房屋建築完成日期為68年6月19日(見本院卷㈠第247頁)，係近39年屋齡之中古屋，而一棟逾30年之大樓中古屋，經過時間推移，在一般情形下，其建物專有部分或共用部分之相關設備或設施，如出現與其屋齡相當之老舊或鏽蝕之情形，固屬合於情理之現象，然系爭不動產有無水、無電、不能使用電梯抵達所位在8樓高樓層之瑕疵，已如上述，又被告公開標售系爭不動產，相關標售公告已載明不動產標示、面積、都市計劃使用分區、公告底價等資訊，原告買受前自然可預見系爭不動產可能有損耗、老化等情形存在，則依投標公告及投標須知已明示「投標人逕(自行)至現場參觀」之旨，及一般房屋買賣之通常交易習慣及生活經驗，衡情買受人應會於買受前查看、檢視買賣標的物，且客觀上原告亦無不能或難以查看、檢視之情事。況觀諸原告所提出之系爭不動產現況照片(見本院卷㈠第139-165頁)，原告當可於買受前事先至現場經通常檢查即可得知系爭不動產有無水、無電、公共電梯不能通行至8樓之瑕疵，然原告自承其於投標前僅透過網路查看系爭不動產所在大樓外觀，未曾到場實地察看系爭不動產現況等語(見本院卷㈠第265頁)，是不問原告於投標前未察看之原因為何，原告既未盡其通常注意義務，於投標前事先檢查系爭不動產現況，其有重大過失，至屬明確。
⒊復依被告公告標售107年度第6批國有非公用不動產之公告事
項記載「其他事項詳見投標須知」，而投標須知第16條規定：「標售公告，視為要約之誘引，但對出最高之投標人，除別有保留外，應視為要約」(見本院卷㈠第32頁)，系爭不動產由原告以最高價得標，則該標售公告及投標須知，查無被告另有保留之情事，視為要約，經原告於相當期限內與被告簽訂買賣契約，亦即被告允諾後，標售公告及投標須知當為系爭不動產買賣契約之一部分。又標售公告記載「標售房地之都市計畫使用分區或非都市土地使用分區及使用地類別，係依當地縣、市政府核發之都市計畫使用分區證明書、政府機關網站公布之使用分區或地政事務所核發之土地登記簿謄本記載，有關土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、市政府、地政機關查詢，並請逕至現場參觀。」；投標須知第1條記載：「本批標售不動產之標示、面積、都市計畫使用分區或非都市土地使用分區及使用地類別、標售底價及投標保證金金額，詳如附表。」；投標須知第3條記載：「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀。得否建築使用，應請自行依建築法規評估。」；第14條記載：「點交方式以書面點交為原則。」、「標售後之房屋契稅、產權移轉費用及重新接(復)水、電、瓦斯等費用概由得標人負擔，並自本分署產權移轉證明書填發日次月起由得標人負擔標售不動產之賦稅(房屋稅、地價稅及工程受益費等)、大樓管理費(包含公共水、電費)。」，後附招標資訊其中第11標號即系爭不動產，關於「使用分區或使用編定」欄記載「商四⑴商業區」；「備註」欄記載「1.抵稅房地。2.地上為西門路二段120號八樓之17國有房屋，其主建物面積50.40㎡，另共同使用部分為234建號(面積856.77㎡，權利範圍36/10000)、267建號(面積354.3㎡，權利範圍463/10000)，依登記面積辦理移轉。以書面方式按現狀點交，地上物概由得標人自理。3.標售底價含建物價格403,200元，得標價格扣除建物價格後之金額，均屬土地價格。」；位置示意略圖附註事項記載：「以上房地座落略圖僅供參考，有關確實地籍資料及現場狀況，請自行向地政機關查閱及自行前往實地勘查」等語(見本院卷㈠第307-322頁)。足徵被告於標售系爭不動產時，已在標售公告、投標須知、招標資訊、位置示意略圖一再載明「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀」、「點交方式以書面點交為原則」、「土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、市政府、地政機關查詢，並請逕至現場參觀」、「以書面方式按現狀點交」、「有關確實地籍資料及現場狀況，請自行向地政機關查閱及自行前往實地勘查」之旨，原告基於知悉且同意前開標售公告、投標須知、招標資訊、位置示意略圖所載，進而投標買受，足認被告出賣系爭不動產係採依現況出賣、現況書面點交，且無保證系爭不動產無物之瑕疵，兩造間確有排除物之瑕疵擔保之特約，堪可認定。
⒋本件原告雖非經由法院拍賣程序取得系爭不動產，惟一般行
政機關所為之不動產拍賣，多已履行類似強制執行程序不動產拍賣之公示原則，強制執行法規範之精神，如不負物之瑕疵擔保責任，及出賣人之完全給付義務悉依公告內容判斷等，除非拍定買受人能證明出賣人故意不揭示買受物之瑕疵於拍賣公告，否則，即不能將買受人不查拍賣公告所負之風險，轉嫁予出賣人，以維持交易秩序。原告在投標買受系爭不動產前，被告已公告週知系爭不動產採依現況出賣、現況書面點交，並無何故意隱瞞情事，原告本得依通常檢查預為查明標的物之現況，然其因可歸責於己之重大過失，事先不予查明現況，且兩造間已有特約免除被告關於物之瑕疵擔保義務，被告並非故意不告知其瑕疵者，其特約當然有效，原告主張被告故意隱瞞物之瑕疵，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，尚非可採。
⒌基上各節，原告於投標買受系爭不動產時，因重大過失而不
知系爭不動產已存有無水、無電、及共用電梯因無電致不能使用等物之瑕疵存在，且被告並無保證無瑕疵，及故意不告知瑕疵之情，兩造間亦已有特約免除被告關於物之瑕疵擔保義務，被告不應負物之瑕疵擔保責任，已可認定。原告以被告應負物之瑕疵擔保責任為由，主張依民法第359條規定解除契約，即非有據。
㈢被告不負不完全給付之債務不履行責任：
原告主張系爭不動產具有無水、無電、無門、無窗及無共用電梯可使用等瑕疵，被告所為給付之內容不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任乙節。惟按所謂「不完全給付」，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨而言，又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故出賣人若依契約成立時買賣標的物之現狀交付，即屬依債務本旨給付，尚不構成不完全給付。申言之，於買賣契約倘係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。是以出賣人就其交付之買賣標的物縱有應負擔保責任之瑕疵，尚需該瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人始除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。否則，即仍難令出賣人負不完全給付之責。原告向被告買受之系爭不動產，被告已依約定以現況書面點交，並將系爭不動產移轉登記予原告，原告所稱系爭不動產有無水、無電、無門、無窗及無共用電梯可使用等物之瑕疵，然上開瑕疵既於買賣契約成立前早已存在，依前揭說明，被告之給付仍屬依債務本旨而為給付，並不構成不完全給付。原告以被告應負不完全給付責任為由，主張依民法第227條第1項、第226條及第256條之規定解除買賣契約，自非可取。
㈣末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。是以主張不當得利請求權之原告，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害；如受利益人係因給付而得利時，則所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院99年度台上字第1009號判決參照）。本件原告解除契約並非合法，已如前述，是系爭不動產之買賣契約仍有效成立，被告受領原告給付之買賣價金1,666,000元，係本於兩造間買賣契約之法律上原因，原告依民法第179條規定請求被告返還價金1,666,000元本息，洵非正當，不應准許。
六、綜上所述，系爭不動產買賣契約，被告不負物之瑕疵擔保責任，亦不負不完全給付之債務不履行賠償責任。從而，原告依物之瑕疵擔保責任或不完全給付之法律關係，主張解除兩造間之買賣契約，並依民法第179條規定，請求被告返還價金1,666,000元及加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因原告之訴駁回而失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證方法與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為17,533元（即第一審裁判費），依上開規定，自應由敗訴之原告負擔。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
民事第六庭 法 官 張桂美以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
書記官 蘇冠杰