臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1384號原 告 蘇東治訴訟代理人 林祺祥律師被 告 蘇東華
蘇慶麟前列二人之訴訟代理人 郭國益律師上列當事人間請求核定土地租金等事件，經本院於民國107年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告蘇慶麟就其所有門牌號碼臺南市○○區○○村○○○街○○○號房屋占有坐落原告所有坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，面積661.49平方公尺，自民國102年7月12日起，每月租金為新臺幣伍仟陸佰肆拾伍元。
被告蘇慶麟應給付原告新臺幣貳拾捌萬陸仟柒佰陸拾貳元；及自民國107年7月13日起至前項租賃關係終止之日止，按月給付原告新臺幣伍仟陸佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬貳仟玖佰柒拾陸元，新臺幣壹萬柒仟壹佰玖拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾捌萬陸仟柒佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地(下稱系爭土地)為原告所有，其上有原告所建同段218、219建號即門牌號碼臺南市○○區○○村○○○街○○○號建物(下稱系爭建物)；惟前於民國77年2月7日原告將系爭建物出賣與被告蘇東華(下稱蘇東華)，蘇東華於82年間請求原告履行契約義務判決取得系爭建物所有權；嗣於96年9月12日蘇東華將系爭建物贈與被告蘇慶麟(下稱蘇慶麟)。按民法第425條之1第1項、第2項，系爭土地及系爭建物原同屬原告所有，然經原告移轉系爭建物所有權與蘇東華，嗣經蘇東華移轉系爭建物所有權與蘇慶麟，是就系爭土地，原告與蘇東華、蘇慶麟間因民法第425條之1之規定推定有租賃契約存在。惟就系爭土地之租金，雙方協議不成，爰依民法第425條之1第1項、第2項提起本件訴訟等語。
(二)被告占有系爭土地，均未給付原告每月之租金，被告未付任何代價而使用原告所有之系爭土地，既受有租金之利益，原告自得請求被告給付其使用期間相當於租金之不當得利。又系爭土地107年1月申報地價為2,560元，系爭建物占有系爭土地面積為661.49平方公尺，依土地法第97條規定計算每月租金為新臺幣(下同)14,112元(661.49平方公尺×2,560元/平方公尺×10%÷12＝14,112元)。是原告得請求之金額如下：
1、蘇慶麟現仍占有系爭土地，故其應自原告提起訴訟之日即107年7月13日，按月給付原告租金14,112元。
2、蘇慶麟自96年9月12日至107年7月12日止，占有系爭土地10年10個月，自應給付原告相當於租金之不當得利共計1,834,560元(14,112元/月×130月＝1,834,560元)。
3、蘇東華自92年7月12日起至96年9月12日止，占有系爭土地4年2個月，應給付原告相當於租金之不當得利共計705,600元(14,112元/月×50月＝705,600元)
(三)並聲明：
1、核定蘇慶麟就系爭建物占有坐落之系爭土地，每月租金為14,112元。
2、蘇慶麟應給付原告1,834,560元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年9月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3、蘇慶麟應自107年7月13日起按月給付原告14,112元。
4、蘇東華應給付原告705,600元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年9月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
5、第2項、第4項請求部分願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)蘇東華部分：原告請求自92年7月12日起至96年9月12日止，4年2個月之租金，按民法第126條，此部分之請求逾5年時效，已罹於消滅時效。
(二)蘇慶麟部分：原告請求自96年9月12日起算給付租金，迄今107年7月13日止共10年10個月，抗辯逾5年部分時效消滅。
系爭建物現租賃他人作為家具工廠之用，每月租金約2、3萬元，惟系爭建物地處偏僻，非鬧區或精華地帶，原告依土地法第97條最高額10%計算租金，自屬嚴重偏高，其認以4%計算，較為公允。另102年之申報地價應為1,680元，故就此部分原告之計算式有誤。
(三)均聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
1、系爭土地為原告所有，系爭建物現為蘇慶麟所有；又系爭建物占有系爭土地面積共計661.49平方公尺。
2、蘇東華、蘇慶麟乃本於民法第425條之1推定租賃關係，於系爭建物得使用之期限內，有權合法占有系爭土地。
四、得心證之理由：
(一)本件原告主張其為系爭土地所有權人，系爭建物坐落於系爭土地上，又蘇東華曾為系爭建物之所有權人，而蘇慶麟現為系爭建物之所有權人；原告與蘇東華、蘇慶麟間推定租賃關係。原告前曾以被告等人無權占有為由對被告起訴，經本院以105年度重訴字第292號事件審理，並以該案被告乃本於推定租賃關係，於系爭房屋得使用之期限內，有權、合法占有系爭土地，而判決駁回確定在案等情，業據其提出系爭土地之土地登記謄本(卷1第19-23頁)為證，且為被告2人所不爭執，並經本院依職權調取上開民事卷宗全卷審閱無訛，自堪信原告此部分之主張為真實。
(二)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。兩造間推定為租賃關係，已如前述，然關於系爭土地租金之爭議，前經原告以存證信函(高雄瑞峰郵局第000000號)，請求被告為協議未果，有該存證信函在卷可參(卷1第29-31頁)。被告對此亦不爭執，從而，原告依據民法第425條之1規定，訴請核定系爭土地租金，即屬有據。
(三)再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，亦有最高法院75年度台上字第378號裁判意旨可資參照。原告雖主張本件應同於最高法院92年度台簡上字第20號判決，而認租金之核定無土地法第97條規定之適用云云。惟本件乃土地租金之核定，自與房屋租金之核定不同，故本件關於土地之租金數額，仍應受系爭土地之申報地價額年息10%計算基準之限制，要無疑義。經查：
1、系爭土地於107年1月之申報地價為每平方公尺2,560元，業據原告提出系爭土地第一類登記謄本在卷為證(卷1第19-23頁)，而系爭建物占有系爭土地之面積為661.49平方公尺，亦經本院105年度重訴字第292號判決認定在案，是此部分事實應可認定。
2、本件系爭建物坐落於臺南市○○區○○村○○○街，附近多為住家，且後方為魚塭、二仁溪，現蘇慶麟出租與他人作為家具工廠之用乙節，除有原告提出之地圖、現況照片可參外(卷2第71-95頁)，亦經本院當庭以GOOGLE地圖勘驗屬實，並有系爭建物周邊街景照片、衛星地圖數紙附卷足憑(卷2第41-5 3頁)。是被告所有之系爭建物既占有系爭土地661.49平方公尺，其應給付之租金數額自得以此可受利益之範圍為核算基準，而租額之多寡原應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，且並須受前述建築房屋基地租金法定租率即系爭土地之申報地價額年息百分之10計算基準之限制。
然系爭建物所有轉之移轉，係因原告於77年2月7日將系爭建物出賣與蘇東華，建物無法脫離基地之占有而單獨存在，應認原告就出賣系爭建物自有使被告使用系爭土地之附隨義務無誤。又蘇慶麟目前將系爭建物出租他人收取租金，每月3萬元，此業經蘇慶麟提出房屋租賃契約書1紙附卷可查（見卷2第129-140頁），以及原告就系爭土地每年繳納地價稅為19322元，有原告提出之地價稅繳款書1紙附卷可查(見卷2第149頁）等情。本院審酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況等上情，暨被告利用基地之經濟價值與所受利益等情事間參酌原告就出賣系爭建物負有上開之附隨義務、蘇慶麟出租建物之利益、併原告每年繳納地價稅之金額等情綜合判斷，認被告建物使用系爭土地之法定租金數額，應依系爭土地申報地價年息4%核定，即為適當。原告於此範圍之請求顯屬過高，並無可取。依此核定原告得請求被告給付之租金數額，應為每月5,645元【計算式：
661.49平方公尺×2,560元×4%÷12＝5,645元，元以下四捨五入】。
(四)又按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條亦有明文。雖請求法院核定租金，其訴之性質為形成之訴，然被告於就核定租金前之占有，仍因兩造間推定租賃關係，而為「有權使用」，自應適用租金之時效，是原告請求起訴前已超過5年期間之租金，因已罹於消滅時效，被告就該部分，為時效之抗辯，並據以拒絕給付，於法即屬有據，該部分原告自不得請求返還；故原告僅得請求自起訴時(即107年7月13日)往前回溯5年(即102年7月12日至107年7月13日間)之租金。是原告對於蘇東華之請求部分，因已罹於消滅時效，自屬無據。另系爭土地102年1月、105年1月及107年1月之申報地價分別為每平方公尺1,680元、2,560元及2,560元(見105年度重訴字第292號卷第193-197頁；卷1第19-23頁)，故原告請求蘇慶麟給付自102年7月12日至107年7月13日間之租金為286,762元【計算式：詳如附表】，為有理由，逾此部分，則無理由。
(五)再按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院著有84年度台上字第2707號判決意旨參照），揆諸前揭最高法院判決意旨所示，土地所有人既須經法院核定地租數額後，始得據以請求，則在法院核定地租前，債務人雖有支付地租之義務，惟斯時確切之給付數額為何，非待法院核定尚非明確，則縱未為給付，亦難謂已陷於給付遲延，土地所有人須待法院核定租金數額後，始合於民法第229條第2項所謂「得請求給付時」之要件，依該條項之規定，又須再經催告地上權人而未獲給付時，始得請求遲延利息。是本件被告應給付之租金數額，既仍有待法院確定，原告於本訴訟中一併請求被告給付遲延利息，尚屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告請求蘇慶麟給付286,762元，及自107年7月13日起至前項租賃關係終止日止，按月給付原告5,645元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；民事訴訟法第79條定有明文。查本件訴訟費用除第一審裁判費為42,976元外，無其他費用，原告之訴為一部有理由，一部無理由，自應依兩造勝敗比例命由兩造分別負擔，爰判決如主文第1項所示。
八、本判決第2項原告雖聲請供擔保請准宣告假執行，惟本判決第2項原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。又被告就本判決第1項陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
民事第三庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
書 記 官 林彥汝┌──────────────────────────────┐│附表： 元以下四捨五入│├─┬────────┬─────────────┬─────┤│編│ 期間 │ 計 算 式 │ 金 額 ││號│ │ │ │├─┼────────┼─────────────┼─────┤│ 1│自102年7月12日起│(661.49平方公尺×1,680元/ │109,574元 ││ │至104年12月31日 │平方公尺×4%÷12月)×(29+1│ ││ │ │ 8/31)＝109,574元 │ │├─┼────────┼─────────────┼─────┤│ 2│自105年1月1日起 │(661.49平方公尺×2,560元/ │177,188元 ││ │至107年7月12日 │平方公尺×4%÷12月)×(31＋│ ││ │ │12/31)＝177,188元 │ │├─┼────────┼─────────────┼─────┤│ │ │ │總計： ││ │ │ │286,762元 │└─┴────────┴─────────────┴─────┘