臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第310號原 告 林文力訴訟代理人 張名賢律師被 告 葉明桂訴訟代理人 李慧千律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬玖仟捌佰壹拾參元，及自民國一百零七年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬玖仟捌佰壹拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：被告應給付新臺幣（下同）138萬6,574元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國107年1月26日起至交付房屋止，按日給付2,000元。嗣於108年8月5日最後言詞辯論期日確認訴之聲明變更為：被告應給付137萬8,014元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自107年1月26日起至交付房屋之日止，按日給付2,000元（本院卷第335頁），經核係屬減縮應受判決之事項，符合上開規定之情形，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告向被告購買坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（權
利範圍：全部），及其上同段32建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街○○巷○○號建物（權利範圍：全部，上開建物下稱系爭房屋，上開土地及建物下稱系爭房地），並於106年10月7日簽立不動產買賣契約（下稱系爭房地買賣契約）及「價金信託履約保證申請書」，委託訴外人第一建築經理股份有限公司辦理「買賣價金信託履約保證」，約定買賣價金為1,010萬元，被告最遲應於106年11月17日前辦理交屋，如違約交屋應賠償每日按原告已付價款萬分之2計算之違約金。詎被告未依約辦理交屋，爰依系爭房地買賣契約書第8條第1項約定，請求被告給付已到期違約金7萬2,074元【計算式：
423元〔即211萬6,164元（106年11月21日前累計已給付之價金）×0.0002〕×38日（106年11月21日至同年12月28日）＋2,000元〔即999萬9,400元（106年12月29日前累計已給付之價金）×0.0002〕×28日（106年12月29日至107年1月25日）＝7萬2,074元】，及107年1月26日起至交付房屋之日止按日計算2,000元之違約金。
㈡被告於簽約時故意隱瞞系爭房屋有壁癌、多處漏水，及前車
庫、後天井、陽台等位置未施作防水工程之瑕疵，致原告需支出修理費15萬元（經鑑定之修理費），並致系爭房屋交易價值減損100萬元，應負物之瑕疵擔保或不完全給付之責，爰依民法第354條、第359條規定或第227條、第231條規定，請求被告給付115萬元。又因被告未依約交屋，致原告須另行租屋居住而支出租金共15萬6,000元【計算式：1萬3,000元（每月租金）×12個月（106年11月21日迄至107年11月21日）＝15萬6,000元】，爰依民法第227條及第231條規定請求被告賠償15萬6,000元。綜上，被告應給付原告合計137萬8,014（原告計算有誤，應為137萬8,074元，計算式：7萬2,074元＋15萬元＋100萬元＋15萬6,000元＝137萬8,074元）等語。
㈢並聲明：
1.被告應給付137萬8,014元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自107年1月26日起至交付房屋之日止，按日給付2,000元之違約金。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於107年1月29日進行點交時，拒絕簽立點交確認單，經
被告於107年2月2日發函通知原告盡速點交未果，依系爭房地買賣契約書第7條第8項規定，被告即已免除配合點交之義務。又系爭房屋並無多處漏水情形，且前車庫、後天井、陽台等位置是否施作防水工程，並無礙於房屋之通常使用；至於壁癌乃系爭房屋使用33年後之自然現象，不甚影響房屋之效用或價值，非屬瑕疵。況系爭房屋本為中古屋，被告並未故意隱瞞，依民法第355第2項規定自不負瑕疵擔保之責。另系爭房屋目前尚未交屋，原告物之瑕疵擔保請求權尚不得行使，原告請求減少價金應無理由等語，以資抗辯。
㈡並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地原為被告所有，兩造於106年10月7日簽立系爭房地
買賣契約，約定買賣價金為1,010萬元，並同時簽立「價金信託履約保證申請書」，委託訴外人第一建築經理股份有限公司辦理「買賣價金信託履約保證」。
㈡系爭房地買賣契約所附之「標的現況說明書」，其中「建物
現況是否有滲漏水情形」，於「無」該欄位打勾並經被告簽名確認。
㈢系爭房地買賣契約書第7條第7項約定：「買賣雙方應於產權
移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾民國106年11月17日」。另第8條第1項約定：「賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按買方已付價款萬分之2計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止）。經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。
」，其餘約定詳如原證1所示。
㈣原告於106年11月21日給付完稅款項，系爭房地於106年11月28日辦理所有權移轉登記於原告名下。
㈤原告於交屋前發現系爭房屋有瑕疵，透過房屋仲介告知被告
，兩造於106年11月27日就原告主張房屋應修繕部分進行協調，並於同年12月18日至臺南市中西區調解委員會進行調解，惟雙方意見不一致而未成立。
㈥兩造協議於107年1月29日辦理交屋手續，惟雙方於該日仍未完成點交。
㈦系爭房屋部分牆壁有壁癌之情形，兩造簽立買賣契約書時，被告未告知原告。
四、本院得心證之理由：㈠系爭房屋有無原告主張之瑕疵存在?其中房屋壁癌是否為房
屋滲漏水所引起?如有原告主張之瑕疵存在，被告是否應負物之瑕疵擔保責任?
1.原告主張系爭房屋有多處漏水、以矽酸鈣板遮蔽壁癌及前車庫、後天井、陽臺等位置亦未施作防水工程等瑕疵，並提出照片為證（本院卷第85至95頁），因被告僅就部分壁癌不予否認，仍爭執系爭房屋並無漏水之情形，故本院經兩造合意就系爭房屋有無漏水、位置、狀況、維修費用及有無影響房屋買賣價格等事項，囑託社團法人臺南市建築師公會進行鑑定，該公會分別於107年11月28日、108年3月5日委派2名建築師會同兩造至現場履勘，逐一巡視房屋情形，並予拍照紀錄及進行鑑定，於彙整現勘照片、編列維修預算後108年6月24日以108南市建師永鑑字第166號函文檢附「107年度訴字第310號請求損害賠償事件鑑定報告書」（下稱系爭鑑定報告書）到院，其中就系爭房屋有無漏水、壁癌之瑕疵，及位置、狀況、是否影響房屋而無法居住等事項，鑑定結果為：⑴車庫頂樓板（邊緣漏水已導致鋼樑及鋼承鈑銹蝕，前側、後側、外側、內側）；⑵1樓客廳東南側壁癌（現況有施作木作裝飾板）；⑶2樓洗手臺下方管線漏水（左側、右側）；⑷2樓臥室天花板水痕（2樓增建外牆連接處造成內部滲水現象）；⑷3樓更衣室水痕；⑸3樓採光罩止水墩處漏水；⑹3樓雨遮板處防水材料風化而滲水，並拍攝照片及繪製位置圖以為說明，且就上開滲漏水等情形認為系爭房屋現場狀況正常，無特殊因素導致無法居住使用之結果等情，有系爭鑑定報告書在卷可稽（參外放鑑定報告書第6、17至33頁），兩造亦不爭執上開鑑定之結果，是系爭房屋現況於上述位置應有滲漏水、壁癌之情形，惟因漏水狀況均屬甚微，且位在車庫、採光罩、雨遮及部分客廳牆面、天花板等處，屋內其他各處均呈正常狀況，尚不影響居住使用之事實，即堪認定。
2.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。次按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限；物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院95年度台上字第951號、94年度台上字第1112號判決意旨參照）。查兩造於106年10月7日簽立系爭房地買賣契約，該契約所附「標的現況說明書」，其中「建物現況是否有滲漏水情形」，於「無」該欄位打勾並經被告簽名確認等情，有系爭買賣契約及「標的物現況說明書」在卷可查（本院107年度補字第82號卷第25至34頁、第37至39頁），被告亦不否認於上開「標的現況說明書」其中「建物現況是否有滲漏水情形」之「無」一欄位打勾並簽名之事實，由此互核前揭系爭鑑定報告書之結果可知，被告就系爭房屋滲漏水此一瑕疵情形並未確實告知原告，而房屋滲漏水問題，鑑定結果固認為不影響一般正常居住使用，惟仍攸關起居環境及居住品質，不因房屋老舊或滲漏水狀況輕微而免除被告應負之物之瑕疵擔保責任，且系爭房地買賣契約第7條第8項約定被告依法對原告負有瑕疵擔保之責，並未合意予以排除，故原告主張系爭房屋有滲漏水等情形，被告應負物之瑕疵擔保責任乙節，核屬有據。
3.被告雖爭執物之瑕疵擔保請求權之行使，須於買賣標的物交付後，始得為之，因系爭房屋尚未點交與原告，原告不得依民法第354條規定予以主張云云。惟查：
⑴按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移
轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院91年度台上字第1315號判決意旨參照）。
⑵查，物之瑕疵之於房屋而言，應指建築結構體存有影響居住
使用之情形，而一般買賣不動產時要求出賣人確實填寫房屋現況表之目的，即為告知買受者買賣標的物之使用現況，以作為是否購買及價金高低之參考，苟房屋瑕疵確實存在而出賣人未予告知，致兩造以此條件下達成買賣，依前揭所述，仍不免出賣人所負物之瑕疵擔保責任，且該瑕疵如於房屋簽約後、點交前始經買受者發現，因契約已完成，買賣價金亦已合意，參酌前揭判決意旨，此時應賦予買受者可主張物之瑕疵擔保責任而請求減少價金、或拒絕給付相當價金之權利，避免點交後出賣者推諉瑕疵為買受者所造成而使事實趨於複雜，及降低舉證責任困難度、權利行使障礙之結果發生，以符合買賣誠信及契約公平原則。從而，系爭房屋於被告通知點交前，既已由原告發現有部分滲漏水之情形（參不爭執事項第㈤點），揆諸前揭說明，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任並予請求，於法即無有違，被告以系爭房屋尚未點交，抗辯原告不得主張物之瑕疵擔保請求權，難謂有據。
㈡兩造約定於107年1月29日辦理系爭房屋點交手續，係因何故
未能完成?是否可歸責於被告所致?原告依系爭房地買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付遲延交屋違約金7萬2,074元（自106年11月21日起至107年1月25日），有無理由?
1.查系爭房地買賣契約第7條第7項約定：「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾民國106年11月17日」（上開補字卷第32頁），依此可知被告應於系爭房地所有權移轉、抵押權設定及塗銷等登記手續完成無誤後5日內通知原告進行點交，並約定點交日至遲不逾「106年11月17日」。惟系爭房地於「106年11月28日」同日辦理所有權移轉及設定抵押權完畢，此有系爭房地謄本附卷可查（本院卷第47、49、51、53頁），顯然已逾上開約定最遲點交之日，則原告得否依系爭買賣契約第8條第1項約定，以被告逾期違反上開應履行之點交義務而請求違約金，自應探究原因為何以為論責。
2.次查，觀諸系爭房地買賣契約第3條有關買賣價金給付之約定，原告應於簽約時給付101萬元，後於貸款核准次日給付159萬元，尾款750萬元部分如須以系爭房地向金融機構辦理貸款以為支付，則應自「移轉登記完成『5日內』」，將核貸款項存匯入履保專戶，雙方並同時辦理「交屋」，核貸額度不足支付尾款時，其差額原告應於完稅前將此差額匯入履保專戶內明確（上開補字卷第30頁），基此再參酌上開有關點交之約定可知，原告給付款項與被告移轉登記及進行點交手續乃互有關連性，被告何時將系爭房地所有權移轉登記至原告名下及點交之前提，乃涉及原告何時可核貸給付尾款之問題，並非單純以所有權移轉、抵押權設定及塗銷於何時完成登記後，是否於5日內進行點交予以判斷，亦即為保障原告取得系爭房地所有權、被告取得買賣價金之權利，價金給付與移轉所有權登記、點交等手續須互為配合，依前揭系爭房地買賣契約第3條有關價金給付及第7條第7項之約定，顯然原告須於移轉所有權登記完成後「5日內」將款項給付完畢，被告始應於此同時點交系爭房地與原告。
3.承上，因不動產辦理買賣所有權移轉登記，出賣者僅需出具所有權狀正本、身分證明資料及印鑑證明，並配合地政士作業程序即可，而被告於簽約日即「106年10月7日」已將上開登記所需資料交付委任之地政士，此參諸被告提出之「賣方應備文件及證件收據」至明（本院卷第167頁），則後續辦理所有權移轉登記及抵押權貸款設定、給付款項，應屬地政士申請登記及原告貸款設定之責，要與被告無關。又原告係於辦理所有權移轉登記時一併辦理抵押權設定最高限額抵押權960萬元與臺灣銀行股份有限公司，已如前述，足見尾款部分原告係以辦理抵押貸款方式予以給付，且依原告提出之第一建築經理股份有限公司履保專戶收支明細表暨點交確認單、（原）抵押權設定塗銷同意書（渣打國際商業銀行股份有限公司）及代償資料（本院卷第251至255頁）可知，原告係於「106年12月26日」代償原抵押權貸款餘額，渣打國際商業銀行股份有限公司於「106年12月27日」出具抵押權塗銷同意書後，原告方於「106年12月29日」取得該同意書並辦理塗銷登記，並於「106年12月29日」及「107年1月25日」分別存入551萬9,244元（代償後餘額）、10萬600元（代償後餘額）至履保專戶，始完全付清買賣價金，足徵原告遲至「107月1月25日」方完成繳清買賣款項之義務，則被告未能於約定最遲「106年11月17日」前點交系爭房地，依上開資料及時間而論，應可推定為原告抵押貸款及給付尾款、塗銷等程序遲延所導致，此可由證人即負責辦理登記手續之地政士蘇春華到庭具結證稱：未能於106年11月17日前交屋，是因買方（即原告）貸款有更換保人，及過戶完成塗銷的貸款銀行延宕了約1、2個禮拜才發清償證明所致等語（本院卷第219、220頁）益徵該情，是被告抗辯係因原告辦理貸款、對保及抵押權設定等手續有所延誤而導致點交程序遲延之理由，顯非臨訟編纂之詞，洵堪可採。
4.再查，系爭房地既已逾最遲「106年11月17日」辦理點交之期限，揆諸前揭說明，即應視被告於何時完成移轉登記、原告何時將尾款核貸款項匯入履保專戶後，是否同時辦理點交予以認定被告有無違反履行義務而應負給付違約金之責。據此，被告雖於「106年11月28日」已將系爭房地完成所有權移轉登記於原告名下，惟原告於「107年1月25日」方將尾款代償後之餘額10萬600元匯入履保專戶內而完全付清買賣價金，則依系爭房地買賣契約第3條有關尾款價金給付及第7條第7項前段約定，被告應於上開金額匯入履保專戶之同時與原告辦理交屋手續，逾此日期（即107年1月26日後）如仍未進行點交，方負遲延之責而應給付違約金。因兩造約定延至「107年1月29日」交屋，已逾上開期日4日，被告亦未提出任何證據證明非可歸責於己之事由所造成，則其依系爭房地買賣契約第8條第1項約定即應負原告已給付價金1,010萬元按日萬分之2計算之違約金合計8,080元【計算式：1,010萬元×（0.0002×4）（遲延4日）＝8,080元，元以下4捨5入，下同】之責，原告逾此範圍請求之違約金（包括請求自107年1月29日後至交付房屋之日止，按日給付2,000元之違約金），難謂有據，不應准許。
5.按出賣人之給付遲延責任與出賣物之瑕疵擔保責任，其規範目的、構成要件與法律效果均有不同，倘出賣人已於約定期限內依債務本旨提出給付者，縱出賣物有滅失或減少其通常或契約預定效用之瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責（最高法院93年度台上字第1048號判決意旨參照）。亦即出賣人給付之責與物之瑕疵擔保責任，二者有所不同，法律效果及依據更有所異，物之瑕疵擔保責任僅涉及買受人是否主張解除契約或減少價金之權利而已，且系爭房地買賣契約第7條第8項亦約定：「賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，非有重大權利瑕疵或物之瑕疵（如兇宅、輻射屋或海砂屋等）時，買方不得無故拒絕點交或拒絕協調或怠於提起民事訴訟，並經賣方定7日期限催告，逾期買方仍拒絕點交者，則賣方得免除配合點交之義務，並由第一建經將履保專戶價金餘款依約結清予賣方。」等語明確（上開補字卷第32頁），原告僅得以系爭房屋有重大瑕疵（包括權利、物之瑕疵）情形，方得依上開約定拒絕點交。因此，系爭房屋雖有滲漏水、壁癌等瑕疵，惟此等瑕疵屬於房屋自體瑕疵，並於買賣時即已存在，且不影響一般正常居住使用，有系爭鑑定報告可供憑考，顯然非屬重大物之瑕疵，依上所述，原告僅得以被告應負物之瑕疵擔保責任而主張減少價金或請求賠償，尚不得以系爭房屋有此瑕疵為由而拒絕點交或給付價金。從而，兩造於「107年1月29日」未完成點交後，因被告已於「107年2月16日」寄發存證信函與原告，約定於函到7日內辦理交屋事宜（參本院卷第37、39頁台北光華郵局存證號碼356號存證信函），惟原告仍拒絕交屋，則依前揭系爭房地買賣契約第7條第8項後段約定，被告即可免除配合點交之義務，並得向履保之第一建經公司請求結清款項。原告固主張其並未拒絕點交，係因被告以點交必需簽署「不負物的瑕疵擔保責任協議書」（下稱系爭協議書，本院卷第97頁）為點交條件，原告不同意簽署，被告因而未予點交云云。惟查，系爭協議書係證人蘇春華於106年12月25日所繕打傳真，內容有經雙方修正乙節，此經證人蘇春華證述明確（本院卷第221、222頁），而依被告提出與房屋仲介之電子郵件內容，兩造就滲漏水等瑕疵於「107年1月2日」後尚有擬定和解契約書以促達成（本院卷第137至145頁），可見被告於「107年1月29日」約定點交時，縱有論及瑕疵補償之問題，所為之依據應非原告所提出之系爭協議書而為日後修正之和解書內容，且原告不得以系爭房屋有滲漏水等瑕疵而拒絕點交，已如前述，而點交完成與否依前揭契約約定，乃攸關被告可否取得款項之問題，如原告未簽署「履保專戶收支明細表暨點交確認單」（參系爭房地買賣契約第7條第2項約定，該確認單參本院卷第147頁），被告無從取得款項，相對而言，被告如交付所有權狀及鑰匙即無所保障，此屬雙方於點交時應互負之行為，證人蘇春華亦證述：當天（107年1月29日）我有講要簽點交書（應指「履保專戶收支明細表暨點交確認單」）才可以拿到鑰匙、權狀；需要買方簽了點交書後，賣方才能拿到履約保證專戶的錢；是買方沒有簽點交書所以賣方無法交付鑰匙而未完成點交一語綦詳（本院卷第223、224頁），由此可見係因原告不同意補償內容，進而不簽立點交書導致該日無法完成點交之結果，顯然原告就「107年1月29日」點交之情形，未予詳述完整客觀情狀而為有利於己之主張，是被告抗辯因原告於點交時不願簽立「履保專戶收支明細表暨點交確認單」而未完成交屋程序之事實，堪認可採，原告上開主張，洵非有據，有關遲延點交違約金之請求，應僅限於上開認定之4日金額。
㈢原告主張房屋有瑕疵，依民法第354條第1項、第359條規定
請求被告給付修理費用15萬元，及減少價金100萬元，有無理由?
1.查系爭房屋有滲漏水、壁癌等情形，已如前述，且被告應就該瑕疵負物之瑕疵擔保責任，亦經本院認定如前，則原告依民法第359條第1項主張被告應負瑕疵擔保之責，於法即屬有據。又依系爭鑑定報告書之鑑定結果，系爭房屋上開瑕疵進行壁癌刮除、噴塗樹脂防水、補土、刷漆、外覆鋼板及矽利康防水等修復所需之費用合計15萬元，此有該鑑定報告書檢附之修復費用表可查（參系爭鑑定報告第34頁），因上開修復費用乃鑑定機關委派之建築師，運用測量方法、工程經驗法則，經現場勘查現況及測量後，參考各項鑑定資料所為之鑑定結果，堪認具有專業及客觀性而可憑採，兩造亦不爭執上開鑑定之修復費用，則原告請求被告給付維修費15萬元，即屬有憑，應予准許。
2.原告固主張系爭房屋因滲漏水、壁癌等瑕疵而造成貶損之結果，影響交易價值而請求被告賠償100萬元云云。惟查，房屋結構體因老舊或因防水工程防水材料風化，致雨水由縫隙而滲漏至屋內，或因環境潮溼未予適當處理而造成壁癌之情形，均屬房屋正常使用之可能結果，經由修繕加強房屋結構體安全，即可不影響居住使用。而系爭房屋依上開鑑定結果，雖有滲漏水及壁癌之情形，惟多屬接縫處防水處理不佳所造成，情形並非嚴重，且鑑定結果亦認為不影響一般正常居住使用，並表示經維修後，原則上不影響買賣之價格或影響幅度甚微（參系爭鑑定報告第6、7頁）。是原告以上開理由主張系爭房地價值因有瑕疵貶損而請求被告賠償100萬元，難謂有據，尚無可採。
㈣原告主張因被告未依約交屋，致其須租屋而造成支出租金之
損害，依民法第227條、第231條規定請求被告賠償，有無理由?
1.查被告未於原告「107年1月25日」匯款付清款項之同時進行點交，遲至「107年1月29日」始約定交屋，應就已逾4日點交負遲延責任，惟「107年1月29日」未能完成點交，乃因原告未於該日簽立「履保專戶收支明細表暨點交確認單」所致，而被告已於日後寄發存證信函與原告，通知於7日內點交而仍未完成，依系爭房地買賣契約第7條第8項約定，被告即不負配合點交義務之結果，均經本院認定如前，故可歸責於被告未交屋所應負之賠償範圍，即應限於上開4日之損害內容。
2.原告主張其在外承租房屋，因被告逾期交屋致其須繼續承租房屋（每月租金1萬3,000元）而受有損害，依民法第227條、第231條規定請求被告負損害賠償責任，並提出房屋租賃契約書及相關水電費收據為證，經核應非虛捏，堪認可採，而被告遲延4日點交，原告因此仍須續行承租而受有金錢損失，二者間應有所關連，是原告依上開法條規定請求被告賠償因遲延交屋所生損害金額按比例計算合計為1,733元【計算式：1萬3,000元×（4/30）＝1,733元】，逾此金額之請求，則屬無據，不應准許。
㈤按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查原告請求被告給付之上開金額合計15萬9,813元【計算式：8,080元（遲延4日違約金）＋15萬元（瑕疵修復費）＋1,733元（遲延4日租金損害賠償金額）＝15萬9,813元】，係屬給付未定確定期限之金錢債權，是其依上開規定併予請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即107年3月8日起（送達證書參本院卷第25頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被告應僅就遲延4日點交依系爭房屋買賣契約第8條第1項約定及民法第227條、第231條規定負違約金及損害賠償責任。從而，原告請求被告給付15萬9,813元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年3月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之主張，則屬無據，應予駁回。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔，民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌兩造之勝敗比例，認本件訴訟費用由被告負擔百分之12，餘由原告負擔，應屬適當，爰判決如主文第3項所示。
七、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請，自無須為准駁及擔保金額之諭知。另併依被告聲請酌定相當擔保金額如主文第4項後段所示，於其預供擔保該金額後得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
民事第五庭 法 官 林勳煜上開正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 2 日
書記官 吳佩芬