臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第313號原 告 劉建興訴訟代理人 施承典律師被 告 鄭佳玟
鄭佳琪兼上二人共同訴訟代理人 鄭鴻儀上列當事人間請求鄰地使用權存在等事件，經本院於民國109年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告所有坐落臺南市○區○○○段○○○○號土地及其上同段5
156建號即門牌臺南市○區○○路○段000號房屋（下稱原告房屋），與被告所有同段779地號土地及其上同段25826建號即門牌臺南市○區○○路○段000號房屋（下稱被告房屋）緊鄰，因原告房屋與被告房屋毗鄰之屋內牆壁長期滲水，造成剝落及鋼筋鏽蝕，經原告委請臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定結果，研判乃被告房屋外牆施工縫（伸縮縫）隙滲漏水所致，修復建議則為於兩楝建物之交接伸縮縫處，阻斷水源之滲入，並設置導流水道將水源加以引流排除，使水源不再滲入伸縮縫中，施工人員則須進入被告房屋之中庭內施工。
㈡民法第792條創設鄰地使用權之目的，在於發揮土地之利用
價值，使地盡其利，以增進社會經濟之公益，是以鄰地無論是由所有人或其他利用權人使用，周圍地之所有人及其他利用權人應均有容忍其使用之義務。本件因鄰地即被告之土地上業已蓋有房屋，致原告防水施工需利用者為土地及其上之房屋，以目前社會經濟發展現況，都市建物之相鄰土地多已蓋屋而非空地之狀況，參酌民法創設鄰地使用權之目的，原告應得類推適用民法第792條規定，使用鄰地及其上建物以為修繕。
㈢本件經中華民國全國建築師公會（下稱建築師公會）指派李
澤昌建築師（下稱鑑定建築師）鑑定，鑑定建築師實地勘驗現場後提出鑑定報告書（下稱鑑定書），認為原告房屋牆壁滲水之損害，係因原告房屋牆壁有裂紋，雨水藉由外牆之裂縫滲入，導致室內牆壁潮濕滲水。鑑定建築師建議，阻絕原告房屋滲水方式有5點。依民法第800條之1規定，鄰地使用權得使用者，不再只限於土地，建築物亦包括在內（謝在全著，民法物權論（上），修訂六版）。而鑑定書認定原告房屋滲水有修繕之必要，依據民法第792條及第800條之1之規定，原告有權進入被告房屋以修繕原告房屋之必要。
㈣並聲明：被告應容許原告進入其所有門牌臺南市○區○○路
○段000號房屋，修繕原告所有門牌臺南市○區○○路○段000號房屋之防水工程。施工期間按日曆計算42天。
二、被告答辯意旨：㈠被告房屋5樓比原告房屋5樓先搭設，而依土木技師公會第1
次鑑定報告第5頁第3行述明「工程實務上此部分滲漏水問題之防止應於新建工程相關人員須加以處理之範圍」，即兩造房屋間之防漏水應由較後建造之原告施作。又原告在搭設5樓側面鐵皮浪板前未先清除兩屋頂間髒物及未施作防滲水層，可能是造成屋內滲漏水之原因之一。被告認為鄰居應以和為貴，若有使用鄰地需求，本於互利原則，協調對方意願，惟原告於被告搭建房屋時，不僅拒絕被告借用原告之屋頂搭設施工鷹架，且於被告搭建房屋時，多次向行政主管機關檢舉噪音、鷹架未依法設置…等，被告亦已於民國93年10月22日支付其自稱之樓地板龜裂及滲水問題等新臺幣（下同）40萬元賠償金。
㈡本件原告並未遵守法律，加蓋違章建築，包括1樓至4樓之天
井處、法定空地處及五樓之增建，即有背於公共秩序，自不得主張民法之適用。在都市計畫法中為維持都市景觀、救災等用途，且兼具房屋自身或與鄰屋採光、通風、日後維護等功能，而訂有建蔽率與容積率。原告房屋所屬地區使用分區規定，建蔽率為60%，容積率為180%，原告房屋中間原設有1樓至4樓之天井，及後方應留有法定空地，但原告違法蓋滿達建蔽率100%，並於4樓上方再搭建5樓鐵皮屋，且達屋頂面積100%，原告所稱之滲漏水處即為違章建築，原本應為露天，雨水當自然落下土地處，應留設排水口管，導引雨水至外溝渠，若無此違建，當不致於有牆壁滲漏水，即使滲漏水，亦可使用自有之天井處搭設鷹架施作防水工程，斷無被告合法房屋受原告非法支配使用之理。
㈢於93至94年間，原告為阻擾被告搭建房屋，於被告5樓外牆
模板搭設後，即行故意搭設5樓鐵皮屋，當時被告亦曾商請原告慢點搭設，俟被告模板拆除抹平混凝土牆壁面後即可讓原告使用為內牆，惟原告仍執意甚至故意搶先在被告混凝土乾涸拆模板前搭設鐵皮外牆，致被告5樓鄰界處模板迄今仍無法拆除及外牆抹平施工。基於此理由，原告拒絕被告鄰地使用在先，被告當有權利拒絕原告不符合平等互惠原則及比例原則之訴求。再者，民法第792條所規定鄰地使用權，係指土地所有人雖有容許鄰地所有人營造或修繕建築物時，使用其土地之義務，但不包括鄰地之建築物在內。原告訴請使用者，為被告房屋一部分之中庭空間，非單純之土地而已，且必須由被告房屋室內樓梯始可進入，室內樓梯尚可直通2樓至5樓所有房間及屋頂平台，且3樓中庭有出入門兩扇，3樓至5樓玻璃窗戶均無設置鐵窗，從中庭空間亦可直接看到被告房屋住所或內部其他處所，為保護被告之隱私權及生活之平穩，原告不得僅以施工便利等理由，率爾使用被告土地及房屋，應由兩造親自協調方能解決原告所稱滲水問題。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告房屋之牆壁滲水是否可歸責於被告？
1.原告主張其所有之原告房屋及坐落基地，與被告共有之被告房屋及坐落基地相鄰，而原告房屋與被告房屋相鄰之1樓、2樓牆壁有滲水情形等節，已據其提出土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本及地籍圖謄本為證（本院臺南簡易庭107年度南司調字第27號卷〈下稱調字卷〉第7至8頁、第62至66頁），且有建築師公會鑑定書附件十編號9至16照片在卷可參（鑑定書外放），復為被告所不爭執，堪信為真實。
2.原告主張原告房屋之滲水，係因與被告房屋之外牆施工縫隙滲水所致乙情，雖據提出其委請土木技師公會鑑定製作之106年3月6日（106）省土技字第南0107號鑑定報告書（下稱系爭107鑑定書〉為憑（調字卷第12至53頁）；惟查：⑴土木技師公會鑑定技師於實施鑑定時，於105年12月1日至原
告房屋現場會勘，發現原告房屋有明顯因滲水造成牆面產生油漆剝落、白華及部分有鋼筋鏽蝕之損壞現象，嗣訂於105年12月14日前往被告房屋進行現場會勘，然因故無法進入被告房屋中庭天井處作現場會勘，僅能由外觀並依工程實務及相關工程之施工慣例研判其可能之損壞原因（見系爭107鑑定書第3至4頁），是以鑑定技師所研判原告房屋之滲水原因及其責任歸屬之鑑定結果：「一般而言鄰接屋（指被告房屋）之新建工程施工時，其與鑑定標的物（指原告房屋）鄰接之結構體外牆，其模板工程施工時，該位置會設置木夾板或保麗龍等材料，由於上述之材料施工實務上並無法拆除，為避免雨水流入此施工縫（或伸縮縫），造成牆面滲漏之現象，實務上施工人員須於上述施工縫（或伸縮縫）外緣處設置止水材或止水蓋板，以避免雨水滲入此施工縫中。工程實務上此部分滲漏水問題之防止應屬於新建工程相關人員須加以處理之範圍，因此本會研判認為造成鑑定標的物滲漏水損壞其修復及補強責任歸屬，應與鄰接屋之新建工程有關。」（見系爭107鑑定書第4至5頁），因有欠缺完整鑑定資訊及基礎資料之情形，難謂全然可採。
⑵其次，參酌土木技師公會就系爭107鑑定書如後所述之相關
疑義，於108年1月14日以（108）省土技字第南0009號函復（本院卷1第243至244頁、第267至269頁）略以：
①鑑定書第3頁「初步研判鑑定標的物相關之滲漏水損壞之
情形，可能與212號相鄰牆面之防水工程失敗（或未施作防水工程）有關」之記載，係指214號房屋（原告房屋）之外牆牆面。
②鑑定書第5頁「其滲漏水之原因主要為兩棟建物之交接伸
縮縫有水源滲入」之記載，所稱之滲入水源，經研判應包含自然降下之雨水及相鄰212號房屋（被告房屋）植栽區排水因防水失效滲入等，皆可能是其水源滲入原因之一，惟由先前鑑定會勘時鑑定標的物214號房屋屋主所述其滲出之水量及鑑定標的物之現況加以綜合研判，其水源主要來源應為自然降下之雨水，再由兩棟建物間之交接伸縮縫滲水，至於是由交接伸縮縫之何處滲入，該會無法確認。
至於滲漏至交接伸縮縫之水源是否會造成相鄰212號房屋室內有滲漏水之情形，該會認為這取決於212號房屋之施工品質與施工情形，若混凝土之材料水密性良好且無裂縫產生；亦或是212號房屋施工時於該處係採用鋼板作為外牆之模板等，則212號房屋之室內並不一定會有滲漏水之情形產生。
③鑑定報告書第4-2頁「伸縮縫可能滲水之原因：1.無完善
的防水措施。2.防水措施失效、防水層失敗。」、第4-3頁「伸縮縫可能滲水之原因：1.無完善的防水措施。2.防水措施失效、防水層失敗。3.澆置作業未拆除之木夾板含水。」之記載，所指稱無完善的防水措施係指針對「交接伸縮縫處」並無施工完善之防水措施（如水切或止水擋板等防止水源進入之措施）。由於鑑定標的物與212號房屋之外牆之間僅有一個交接伸縮縫，因此該處位於無法目視之隱蔽處，該會並無法實際目視看到該位置之現場狀況，僅能依工程之施工實務經驗加以判斷，由於現場狀況明顯於混凝土澆置後，該處之模板即無法拆模，因此工程實務上該處一般皆採用木夾板或保麗龍亦或是鋼板等材料，成本最經濟之材料為木夾板，也最常採用，因此將其列為滲水之可能原因之一。
⑶是綜合土木技師公會之上述鑑定意見加以判斷，土木技師公
會既認原告房屋滲漏水，係因原告房屋外牆牆面之防水工程失敗（或未施作防水工程），而水源主要來源為自然降下之雨水，由兩造房屋間之交接伸縮縫滲水，惟由交接伸縮縫之何處滲入，該會並無法確認。足見系爭107鑑定書關於造成原告房屋滲漏水損壞，其修復及補強責任歸屬，應與被告房屋之新建工程有關之鑑定結果，尚難遽採。
3.嗣於本件訴訟審理中，本院囑託建築師公會鑑定有關原告房屋牆面滲水原因及其水源來自於何處、應如何阻絕及責任歸屬等事項，經該公會作成如下之鑑定分析與結果、鑑定結論與建議（見鑑定書第8至16頁）：
⑴鑑定分析與結果：
①Ⅰ、由現場會勘觀察及紀錄之照片可以看出，原告房屋緊
鄰被告房屋這一側的1F室內牆壁滲水、水漬特別重（詳附件九、十，照片8-15）；2F室內牆壁水漬水痕較少及天花板受潮變形（詳附件九、十，照片16、17）；3F、4F僅有天花板受潮變形（詳附件九、十，照片18、19），此現況損害的分佈可知，最下層即1F室內滲水損害最為嚴重。
Ⅱ、原告房屋牆面滲水原因係因其自身房屋牆壁存有裂紋，防水措施也未確實，再加以其5F有A、B、C、D，4處寬約10cm高約3m開口（詳附件五-十，p26-p54，照片1-8、30-36、38），下雨時雨水由此貫入並聚積於與被告房屋1F相鄰處，藉由裂紋滲入原告房屋室內。
Ⅲ、原告房屋中段之3F、4F、5F的右側外牆為裸露（詳附件九、十，照片23-37），且直接緊鄰被告房屋的3F、4F、5F天井，前開原告房屋裸露之3F、4F，RC外牆出現裂紋、水漬及白華損害（詳附件九、十，照片23-29）。至於其他隱蔽部位，也難以排除，也是具類似之裂紋瑕疵。
Ⅳ、原告房屋右側牆壁內，1F設有醫療營業用之給、排水管及廁所（詳附件九、十，照片11-14）；且2F、3F亦分別設有廚房、廁所所需之給、排水管（詳附件九，p31-p33），這些埋設於牆壁內之給、排水管是否鬆脫、破裂而滲水，難以排除。
Ⅴ、原告房屋中段之3F的右側裸露外牆，有部分與被告之裝飾牆壁緊密相連，相連處沒有出現縫隙（詳附件九、十，照片24-26）；被告房屋天井3F、4F的過樑，與原告房屋中段之3F、4F的右側裸露外牆緊密相連沒有出現縫隙（詳附件九、十，照片23-29）；被告天井3F、4F的過樑內側設置的「鐵架花台」與原告房屋中段之3F、4F的「右側裸露牆壁」沒有相連（詳附件九、十，照片27-30）。
Ⅵ、被告房屋緊鄰原告房屋這一側，係配置樓梯、電梯、房間，並沒有配置需要給、排水管的廁所或廚房（詳附件九，p31-p35）。
②Ⅰ、房屋室內會滲水，其原因有三種，第一種是房屋外牆
有裂縫，雨水由此裂縫滲入；第二種是房屋本身埋設於牆壁、樓板內的排水老舊破裂或鬆脫的漏水；第三種是鄰房的生活雜排水滲入緊鄰的此房屋室內。
Ⅱ、由原告、被告的房屋平面圖觀之（詳附件九，p31-p35），原告房屋的左側係空地，其右側為被告房屋。被告房屋的左側空間配置，從1F到5F為樓梯、電梯或房間，並無廁所浴室或廚房等空間必然會埋設於牆壁內之給、排水管，故可以排除原告房屋室內滲水，係由鄰房的被告房屋生活雜排水滲入的因素。
Ⅲ、混凝土由水、骨料、水泥組合而成，其外表看似堅固密不透風，整體上卻存有許多細小孔隙，若再加上施工不良、年久失修、環境濕度、地震外力等等影響，會使混凝土內部形成微觀裂紋而逐漸擴大成巨觀裂縫，通常在其外觀可用肉眼觀察到裂縫時，其內部已遭到嚴重的連續性裂縫損害，其外部徵兆則呈現水漬或白華現象。
Ⅳ、觀之國內外的浴室之地板及四周牆壁、屋頂平台施工方式，在貼地磚、壁磚前，必須先作防水層保護，當沒有做防水層保護時，濕氣容易由混凝土的孔隙滲透而持續傳遞到牆壁、地板的另一側，進而使緊臨的空間牆壁、平頂之油漆，受潮出現白華、或裝潢物損壞，若廁所浴室的牆壁、地板進一步嚴重到出現裂縫，則滲水損害會更嚴重，滲水時已可明顯看見水滴或濡濕情形。
Ⅴ、早期的房屋，只會在廁所浴室地板、牆壁及屋頂平台施作防水，而建築物的「四面外牆」則往往不會施作防水。當混凝土在物理性質老化的過程，漸漸出現微小裂紋，以及地震力水平上下扭動，再加上混凝土本身既存的小孔隙，逐漸形成由外到內的連續性裂縫，漸漸開始產生滲水至室內的損壞現象，若加上房屋牆壁內埋設的給、排水管因年久失修、地震扭動等而鬆脫或破裂，沒有下雨時室內仍舊滲水，則室內滲水損害則更加嚴重。
Ⅵ、一般防水的設計方法，除了塗佈防水層以外，另外可以降低滲水機率的設計手法如下：（Ⅰ）以斜屋頂或具洩水坡度之平台，引導雨水排放避免聚積；（Ⅱ）以具遮擋雨水接觸功能之「水切設備」遮蔽不易察覺，但有裂縫或孔隙之結構體。
③Ⅰ、原告房屋5F女兒牆上方的鐵皮牆壁退縮約10公分，此
舉與被告房屋外牆形成寬約10cm、長約4m的縫隙共二段，該縫隙高約3m，因每段縫隙前後各有寬10cm、高3m的開口，造成雨水由此A、B、C、D，4處開口寬10cm、高3m的開口（詳附件五-十，p26-p54，照片1-4、30-36、38），落入原告5F女兒牆與被告房屋5F左側外牆之間的縫隙，並因重力關係，雨水大量積存於原告1F右側牆壁與被告1F左側牆壁之間的空隙中。
Ⅱ、退一步來看待這些縫隙，若是原告右側牆壁緊貼著右側地界建築，而被告改採退縮10cm建築，一樣在兩屋之間形成10cm空隙，因此誰退縮建築並非徵結點，因為同樣是會造成雨水、雜物的積存，而雜物又會吸飽水份，兩戶外牆皆共同同時接觸潮濕不見天的帶狀潮濕區域。不讓雨水滲入室內而能不受滲水之苦的，一定是作好防水設計、良好防水施工品質、健全的監造過程、妥善的保養維護之建物。本案即是如此，原告、被告的牆壁共同位處10cm寬細長條不見天日潮濕空隙左右側，這個縫隙平日必定很潮濕，甚至下雨時會累積存水，體質差的建物，例如牆壁有裂紋、外牆沒有施作防水層、防水施工失敗…等瑕疵，必然在此不利的環境中飽受牆壁滲水之苦。
Ⅲ、原告的房屋已有40年屋齡，觀之右側中段裸露的3F、4F外牆，目前呈現的是不規則裂紋、水漬滲水水痕、白華（詳附件九、十，照片23-29），正反映了一般老舊房屋普遍的損壞特徵，也無法排除原告房屋其他部位也是有相同瑕疵，再加上與被告房屋5F左側外牆交接處有4處10cm高3m的縫隙（詳附件五-十，p26-p54，照片1-4、30-36、38），下雨時正是從這4處缺口縫隙灌入雨水，並且聚積在原告房屋1F底部，進而滲入原告1F室內，此種結果並不意外，就如照片9-15（詳附件九、十，p31-p35、p40-p43）所示，滲水進入室內最嚴重即是1F，而2F、3F室內滲水較少，是因為牆壁雖然有裂紋瑕疵，但雨水因重力關係被沖刷至1F，雨水只是少量滲入2F、3F。
⑵鑑定結論與建議：
①滲水原因（其水源來自何處）？
Ⅰ、原告房屋5F女兒牆上方加建鐵皮牆壁，且自地界退縮10cm，共有2段與被告房屋形成寬約10cm、長約4m之縫隙，因每段縫隙有寬約10cm、高約3m開口，前後共有2處合計A、B、C、D，4處寬約10cm、高約3m開口，下雨時雨水由5F之此4處原告地界範圍開口貫入，從上而下流至1F聚積加以外牆防水措施未確實，導致原告房屋1F室內滲水最為嚴重。
Ⅱ、原告房屋中段右側之3F、4F裸露牆壁有不少裂紋，加以外牆防水措施未確實，雨水由此裂紋滲入，並藉重力及毛細管作用，水份大量聚積於1F牆壁。
Ⅲ、原告、被告正立面2F-4F交接處有l-3mm縫隙，雨水由此滲入從上而下流至1F聚積，藉由1F牆壁之裂縫滲入，導致原告房屋1F室內濡濕、滲水、白華。
Ⅳ、原告房屋埋設於牆壁內之給、排水管可能有鬆脫或破壞，導致給、排水管滲出水源而濡濕室內牆壁。
Ⅴ、原告房屋左側為空地，右側為被告房屋，但被告房屋緊臨原告房屋之左側，並沒有配置有給、排水管之空間，僅是樓梯、電梯、房間等空間，故可以排除是被告房屋生活雜排水滲入原告房屋之因素。原告房屋室內會滲水，係外部雨水藉由其自身有裂縫之外牆滲入，導致室內牆壁濡濕、滲水。②阻絕原告房屋滲水方式？
Ⅰ、原告房屋右側牆壁中段之3F、4F裸露外牆，以EPOXY填補裂縫並作外牆全面PU防水。
Ⅱ、原告房屋5F右側鐵皮牆壁緊鄰被告房屋，前段及後段共有A、B、C、D，4處寬約10cm，高約3m之縫隙，若以不銹鋼擋水板固定於原告、被告房屋，作為阻擋雨水由此4處縫隙貫入雨水，此舉為原告右側已存有裂紋之瑕疵牆壁，事實上也無法從外面修補裂紋或作防水PU，可藉由不銹鋼擋水板之封閉來完全阻絕雨水之接觸，其外側牆壁縱使有裂紋也可達到1F室內牆壁不再滲水。
Ⅲ、原告房屋5F右側中段鐵皮牆壁下方，作不銹鋼水平排水天溝，排水管接至原告5F露台排放。
Ⅳ、原告、被告正立面及背立面相連處，從2F至4F有寬約l-3mm裂紋，以發泡劑及EPOXY填補裂紋。
Ⅴ、原告房屋右側牆壁內埋設給、排水管全面檢修，或將舊有給排水管廢棄不用，改採明管設置。
③鑑定方法（責任歸屬）：
Ⅰ、原告房屋牆壁會滲水，經現場勘查其滲水源歸納四種可能：第一種可能是原告房屋與其自身的地界有10cm的縫隙，共有A、B、C、D，4個開口，每個開口寬10cm、高3m，雨水由此4個開口貫人並聚積1F處，再由存有裂紋的1F外牆滲入室內；第二種可能是原告房屋中段右側牆壁有裂紋，雨水由此裂紋滲入室內；第三種可能是原告房屋牆壁內之給、排水管鬆脫或破裂，給、排水管再由鬆脫或破裂處滲入室內牆壁；第四種可能是被告的生活雜排水滲入緊鄰的原告房屋牆面，進而滲入原告房屋室內。
Ⅱ、可以確認原告房屋與其自身的地界有10cm的縫隙，且有4個寬10cm、高3m的開口，雨水由此4個開口貫入並聚積1F與被告外牆之縫隙，再由存有裂紋的原告1F牆壁滲入室內為主要原因之一；再者可以確認第二種可能，原告房屋本身右側3F、4F牆壁存有裂紋，雨水藉由開口或牆壁裂紋滲入，導致室內牆壁濡濕及產生白華為主要原因之二；另外原告房屋屋齡已達40年，牆壁內給、排水管可能鬆脫或破裂為次要原因之一，但仍需進一步檢修後再行確認是否仍為次要原因之一。現況被告房屋緊臨原告房屋的這一側，係配置電梯、樓梯及房間，並沒有配置有水源的廁所、浴室或廚房，故可以排除第四種可能，係因被告房屋漏水導致原告房屋滲水之可能。
Ⅲ、綜合以上理由，原告房屋牆壁滲水之損害，其責任歸屬係原告房屋牆壁有裂紋，雨水由此裂紋貫入，並非被告房屋所生損害於原告房屋。
4.本院審酌建築師公會之鑑定建築師，本於專業知識與經驗，觀察現場環境與現況損害分佈所作成之上開鑑定結果，為兩造所不爭執（本院卷2第376頁），且該鑑定結果與鑑定書所附之兩造房屋現況照片所示情形相符（鑑定書第36至54頁），復觀之其中自被告房屋3樓露台及4樓觀察原告房屋3樓、4樓外牆，確實明顯存有裂縫、白華及水漬，又原告房屋5樓鐵皮牆壁與其地界則留有約10公分之縫隙（鑑定書第47至54頁），足認建築師公會之專業鑑定意見，堪予採憑。是故，綜合上開調查證據之結果，原告房屋與被告房屋相鄰處牆壁之滲水情形，要難認係可歸責於被告所造成。
㈡原告依據民法第792條及第800條之1之規定或類推適用民法
第792條之規定，請求被告應容許原告進入被告房屋，修繕原告房屋之防水工程，有無理由？
1.按土地所有人因鄰地所有人在其地界或近旁，營造或修繕建築物或其他工作物有使用其土地之必要，應許鄰地所有人使用其土地。但因而受損害者，得請求償金。又第774條至前條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。民法792條及第800條之1分別定有明文。揆諸其立法理由，係考量各土地之所有人，在其地界或其旁近營造修繕建築物或其他工作物者，應許其使用鄰地，否則應於地界線上酌留空地，備日後修繕之用。棄地既多，於經濟上所損實大，故應於鄰地之所有權，略加限制，以防其弊。又為調和相鄰關係之利用與衝突，民法第774條至第800條相鄰關係規定不僅規範相鄰土地所有人間，即地上權人、地役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人間，亦宜準用，以符民法規範相鄰關係之宗旨，並期立法之精簡。至於建築物所有人為土地之利用人，當然有民法第800條之1之適用，不待明文。而該條所謂「準用」，係指於性質不相牴觸之範圍內，始得準用，故何種情形可以準用，應依具體個案分別認定之。
2.準此而言，民法第792條規定之鄰地使用權，其規範之權利人、義務人為相鄰土地之土地所有人，而義務人之義務內容，為容許權利人使用其土地以營造或修繕建築物或其他工作物。是以該條明定權利人之權利範圍，為使用鄰地所有人之土地，並未包括鄰地所有人之建築物在內。次依民法第800條之1之文義及體系解釋，可知其係將相鄰關係之權利人範圍，由民法第774條至第800條各該條原規定之權利人，擴張及於包括地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人，並非義務標的之擴張。是以民法第800條之1準用同法第792條之規定，僅係使民法第800條之1所稱之人亦受鄰地使用權之權利義務之規範，而非使其適用範圍擴張及於鄰屋使用權甚明。
3.原告雖援引學者謝在全之見解，而為有利於己之主張。惟查，學者謝在全固認鄰地使用權得使用者原僅限於土地，但於民法第800條之1準用規定下，建築物「似」亦有準用之餘地（參閱謝在全著，民法物權論（上），103年9月修訂六版第三刷，第219頁）。然此僅係學者之個人見解，並無拘束本院之效力。又民法第800條之1準用同法第792條之規定，土地所有人所負擔之義務內容，係容許民法第800條之1所規定之人，得使用該土地所有人之土地，以營造或修繕建築物或其他工作物，並不及於該土地所有人之建築物在內，已如前述，則原告欲進入使用被告房屋空間，以修繕原告房屋之防水工程，仍應徵得被告之同意，始得為之，尚不得本於民法第792條或同法第800條之1準用第792條之規定，而主張被告負有容許原告進入被告房屋，以修繕原告房屋防水工程之義務。
4.其次，所謂類推適用，係指法律未備出現漏洞，基於平等原則，乃以比附援引與其性質相類似事項之規定加以適用，而予以填補法律漏洞之造法方法。又法律漏洞，係指法規範出現違反法律計劃、意旨之不完整性之情形而言。故法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，須視其是否違反法規範意旨、計劃及立法者是否有意沉默而定。因此，得否類推適用，即是否得基於同一法律理由，依平等原則將該法律規定類推適用及於該未經法律規範之事項，應先探求法律規定之規範目的，再判斷是否有法律漏洞之情形，倘無法律漏洞，自不生類推適用之問題。
5.衡諸民法第774條至第800條之1對於不動產所有權之擴張或限制，所為相鄰不動產關係之利用與衝突之調和，須以合乎比例原則為其界限。而建築物之利用，除具有財產權之經濟效益外，尚涉及個人私生活領域之自主控制及免受他人侵擾之隱私權之保護問題。審酌相鄰房屋之利用關係，可能發生財產權與隱私權之衝突，依照法益權衡原則及比例原則，如以侵害隱私權之手段，容許不相干之第三人進入鄰人私生活領域之方式，而為財產權之維護，由於該手段之侵害性甚大，不安全之風險性甚高，稍有不慎，極可能造成難以彌補之損害。是以，民法第792條規定限於土地之使用，而不及於建築物之利用，顯係立法者裁量後之立法決定，並無規範不完整之情形，且依其立法理由觀之，民法相鄰關係係著重在相互利害關係之調和，而非偏重一方之利益。因此，立法者既已認定不宜使土地所有人負擔過重之容忍義務，方未允許鄰地所有人有使用該土地所有人土地上建築物之權利，而此情形，並非規範不足之法律漏洞，自無類推適用之餘地。從而，原告主張本件類推適用民法第792條之規定，被告負有容許原告進入被告房屋，以修繕原告房屋防水工程之義務云云，並非可採。
6.準此，原告依據民法第792條及第800條之1之規定或類推適用民法第792條之規定，請求被告應容許原告進入被告房屋，修繕原告房屋之防水工程，尚非有據。又原告提起本件訴訟之目的，係為處理原告房屋之滲水問題，而被告依前揭規定，雖無容忍原告使用被告房屋之義務，惟參酌被告於本件訴訟中曾提出如果原告讓被告將被告房屋5樓外牆抹平，被告亦同意原告經由被告房屋進出施作鑑定報告第6-3頁黃色位置之水切之建議（本院卷1第304頁），是以兩造仍得本於互惠互利及私法自治之精神，共同協商兼顧雙方權益之方案，俾妥適解決兩造房屋之相關問題。
四、綜上所述，原告本於民法第792條及第800條之1或類推適用民法第792條規定之法律關係，請求被告應容許原告進入被告房屋，修繕原告房屋之防水工程，施工期間按日曆計算42天，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認為均與本判決結果不生影響，故不一一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
民事第三庭 法 官 張季芬以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
書 記 官 李慈容