臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第442號原 告 嚴文成訴訟代理人 蔡文斌律師
吳俊宏律師林冠廷律師林亭宇律師被 告 吳永鏗
吳永霖上列一人之訴訟代理人 吳永海被 告 吳淑華
吳美嬌吳永瑞上列一人之訴訟代理人 蘇靖惠
羅金龍上列一人之訴訟代理人 陳敏雲
陳昭成律師上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國108年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就附表所示租約字號左鄉字第86-3號租約即臺南市○鎮區○○○段○○○○○○號土地之耕地租佃關係存在。
被告吳永鏗、吳永霖應會同原告向台南市左鎮區區公所就前項土地及租約辦理耕地租約之續訂及變更登記。
原告其餘訴駁回。
訴訟費用原告負擔2分之1，其餘由被告吳永鏗及吳永霖負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文（下簡稱耕地三七五條例）。查本件耕地租佃爭議係由原告申請調解，嗣經臺南市左鎮區公所耕地租佃委員會調處，因原告不服調解結果，而移送本院審理等情，有臺南市政府民國107年3月20日府地籍字第1070324910號函暨所檢送之耕地租佃爭議卷宗可憑(見卷二第15頁)，經核於法並無不合，先予敘明。
二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。原告主張其與被告就如附表所示之土地(下稱系爭土地)有耕地三七五租約之法律關係存在，並就系爭土地425-3部分訂有如附表所示租約字號左鄉字第86-3號及就系爭土地425、209-2、209-4及209-5部分訂有左鄉字第86-2號之租約(下稱租約字號86-2、租約字號86-3)，此為被告所否認，是原告以其私法上之地位有受侵害之危險，訴請確認以排除此危險，認合於民事訴訟法第247條規定，亦應准許。
三、被告吳淑華、吳美嬌、吳永瑞均合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，附此敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣原告之父即訴外人嚴沛然(下稱嚴沛然)前於44年起向原地主吳栢榕及吳璠琮承租系爭土地，其中吳栢榕為租約字號86-2、吳璠琮為租約字號86-3，均作為耕作使用。嗣嚴沛然於87年間去世，系爭耕地租約乃由原告繼承承租人地位。另系爭土地嗣後輾轉由被告等因繼承或買賣而取得，被告現分別為系爭土地之所有權人(詳如附表備註欄所示)。再系爭土地於嚴沛然去世後，由原告持續種植香蕉等農作物，並按年繳納租金予地主至106年，惟於105年間新地主羅金龍竟雇用怪手鏟除系爭土地農作物，且不承認耕地租佃關係存在。經原告查詢始知臺南市左鎮區公所於92年間逕為註銷租約登記。惟原告當時並未收到任何註銷租約登記之通知，原告於作物遭剷除後，向臺南市左鎮區公所申請續訂租約及變更登記租約內容，然因被告不同意，經臺南市左鎮區公所調解不成立在案。惟原告就系爭土地仍有繼續耕作並給付租金，故系爭耕地租約依然存在等語。並聲明：㈠請求判決確認原告就租約字號86-2、租約字號86-3租約即系爭土地之耕地租佃關係存在。㈡被告應會同原告向臺南市左鎮區公所就前項土地及租約辦理耕地租約之續訂及變更登記。
二、被告抗辯：
(一)就租約字號86-2部分(即系爭土地425、209-2、209-4及209-5部分）：
1、被告吳淑華部分未於最後言詞辯論期日到庭，惟於107年6月5日具狀表示(卷二第156-165頁)：原告於87年至 92年間因未繳納租約字號86-2租約之租金，故左鎮區公所於92年即依耕地三七五條例第17條第1項第3款、第20條，及臺灣省耕地租約登記辦法第11條就租約字號86-2部分之租約為註銷登記，現原告竟因系爭土地價格上揚，而否認收受被告就租約字號86-2租約所寄發之通知書。且因原告與共同耕作人及訴外人黃清榮共同耕作系爭209-2地號土地，故其上之零星作物究否為原告親自耕作實有疑義。並聲明：原告之訴駁回。
2、被告吳永瑞、吳美嬌部分未於言詞辯論終結期日到庭，惟於107年4月16日言詞辯論期日，到庭稱：左鎮區公所租約名冊(見本院卷第76頁)上，並無原告及相關承租之註記之記載，即可得知被告與原告間並無租約；另系爭土地系繼承而得，吳永瑞、吳美嬌、吳淑華及訴外人吳永海均為系爭425、209-2、209-4、209-5地號土地原所有人吳栢榕之繼承人，且被告均未聽聞被繼承人吳栢榕提及系爭土地有三七五租約存在，顯然原告所述不實在。並聲明：原告之訴駁回。
3、被告羅金龍部分：伊於104年向第三人即吳永海購買系爭209-2地號土地，並確認其上無種植作物後，始購買之。故認原告係於發覺系爭土地有買賣行為之時，始搶種香蕉，縱其上有零星作物，亦非原告所耕作，而為共同耕作人及黃清榮所耕作，是原告實有無正當理由不自任耕作而任令荒蕪之情事。故原告無自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項，自無待於被告另為終止表示，系爭耕地租約當然無效。又羅金龍及原地主吳永海亦曾於103年5月27日以存證信函通知原告終止租約字號86-2租約。並聲明：原告之訴駁回。
(二)就租約字號86-3部分(即系爭土地425-3部分：
1、被告吳永鏗部分：原告之父親過世後，原告於5年內均無耕作，故左鎮區公所註銷其佃農之身分。且伊就租約字號86-3租約部分從未收到租金，當時認原告已經遭取消佃農資格，故認伊未收到租金為正常程序，且其後原告主張回復佃農身分時，伊亦未收到通知。且為處理其系爭土地425-3部分其所有之部分，而查詢佃農名冊，亦未見原告姓名之記載。並聲明：原告之訴駁回。
2、被告吳永霖部分：就系爭土地係從父親吳璠琮名下繼承而來；伊認原告因無自任耕作之事實，且未按期繳納租金，而遭左鎮區公所註銷租約字號86-3租約，且因不認識原告，亦不認為原告為佃農，故並未催告原告繳納系爭耕地租約之租金。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)臺南市○鎮區○○○段○○○○○○號土地分為二部分，一部分為黃清榮承租區，他部分為原告承租區。
(二)系爭土地之所有人及租約字號分別如附表「備註欄」及「租約字號欄」所示。
(三)吳淑華、吳美嬌、吳永瑞、羅金龍之被繼承人為吳栢榕；吳永鏗及吳永霖之被繼承人為吳璠琮。
四、兩造爭執事項：
(一)原告是否有自任耕作之事實？或非因不可抗力繼續一年不耕作之情形？
(二)原告是否有按期繳納租金，若原告未按時繳納租金達三期以上，被告是否取得或已行使終止系爭耕地契約？
(三)93至103年繳納租金是否為系爭土地之租金？
五、得心證之理由：
(一)原告是否有自任耕作之事實？或非因不可抗力繼續一年不耕作之情形？
I、【就租約字號86-2部分(即系爭土地425、209-2、209-4及209-5部分)】：
1、按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂不自任耕作，係兼指轉租即將耕地借予他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由而不自耕作而任其荒蕪者而言。該條例於72年12月23日修正公布時，於第17條第1項增列第4款，條文規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，得終止之，乃對耕地承租人消極不作為耕作之行為予以規範，自不在同條第16條所稱之「不自任耕作」之列。換言之，耕地三七五減租條例於72年12月23日修正公布『後』，第16條所謂承租人「不自任耕作」，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，同條例17條第1項第4款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒蕪者而言。綜上所述，該條例增訂『前』，任令耕地荒蕪不為耕作，應屬「不自任耕作」範圍。該條例增訂『後』則不屬之，此臺灣高等法院88年12月法律座談會可資參照。是該條例第17條第1項第4款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言。
2、次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效，此最高法院91年度台上字第 1447 號判決可資參照。再依前所述，「不自任耕作」既為積極行為之事實，依舉證責任分配之法則，自應由出租人即被告負舉證責任，此先予敘明。
3、本件原告主張其父親嚴沛然自44年起向吳永海等人之被繼承人吳栢榕承租系爭425、209-2、209-4及209-5地號土地，並簽訂租約字號86-2租約，雖嚴沛然於87年間去世，但原告仍持續種植香蕉並按年繳納租金，僅因無故遭左鎮區公所註銷租約字號86-2租約之註記，並無不自任耕作之情形等語，此為被告所否認，是本件原告於系爭425、209-2、209-4及209-5地號土地上有無自任耕作即為本件之重點。惟前已述及，耕地三七五減租條例於72年12月23日修正公佈時，增訂第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之條款後，同條第16條所謂承租人「不自任耕作」，應限指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言；若承租人消極不予耕作，任令荒蕪，則應屬第17條第1項第4款所謂「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，僅得為終止租約事項，非當然無效。本件原告就於上開土地持續「自任耕作」之情形，業據其提出左鎮區公所派員至土地現場履勘之意見書及土地現場照片為證(見卷2第132頁之證據清單)。經查，左鎮區公所於106年1月24日至現場履勘，現場425-3地號土地現況有種植香蕉、425地號土地現況有零星作物，209-2地號土地有種植香蕉，209-4地號土地為道路，209-5地號土地零星酪梨無其他耕作；106年10月27日調處前現勘照片，425-3地號現況有種植香蕉、芭樂；209-2地號土地種植香蕉、芭樂；425地號無作物、209-4為道路、209-5地號無作物，此有左鎮區公所函文1紙附卷可查(見卷1第496頁)及照片附卷可查(見卷1第627-630頁)。而本院依被告聲請調閱系爭209-2地號土地於98年10月及101年10月之空照圖，系爭209-2地號土地顯示綠色植披，但究竟為農作物或雜草不明，此有林務局農林航空測量所之空照圖2紙附卷可查(見外放卷)。由上開現勘意見書、照片及空照圖可知，系爭土地並無擅自變更用途(例如作工廠使用)，且無將承租土地供耕作使用(例如建築房屋或傾倒廢棄物)之情形。而前已述及，被告應就「不自任耕作」之積極事實負舉證責任，而本件被告除聲請調閱系爭209-2地號土地98、101年空照圖外，並無提出其他證據證明原告有轉租；或將承租土地借與他人使用；或與他人交換耕地等不合耕地租佃目的之積極行為等情，是被告單憑空照圖並不足以證明原告就系爭土地有「不自任耕作」之情形，故其抗辯自不可採。
4、再前已述及，同條例17條第1項第4款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒蕪者而言，此既屬於消極事實，自應由主張積極事實之人負舉證責任。本件原告主張其父親嚴沛然自47年間即一直於系爭土地存在有三七五租約並持續耕作，僅因其父死亡後，左鎮區公所於92年間無故註銷系爭租約註記云云，此為被告所否認，揆諸上開舉證責任分配法則，自應由原告就其於系爭土地持續耕作之積極事實負舉證責任。經查，本件原告雖提出106年1月24日及同年10月27日左鎮區公所現勘意見及照片為證，證明系爭425地號零星農作物，209-2地號土地有種植香蕉，209-5地號零星酪梨之情形，惟因吳永海於105年4月間將系爭209-2地號土地出售給羅金龍，此有土地建物查詢資料1紙附卷可查（見卷1第327頁），吳永海出售期間即與系爭209-2地號土地共同耕作人即訴外人黃清榮達成和解補償事宜。衡諸常情，原告獲有得知消息後搶種植作物之可能，是吳永海於105年6月間僱人剷平系爭209-2地號土地前之香蕉(此有切結書1紙，見卷2第152頁)及106年1月24日、同年10月27日所拍攝照片香蕉，均有可能原告得知補償消息後搶種行為，是自不得以上開照片及現勘意見書為有利於原告之認定。
5、再本院依被告聲請調閱系爭209-2地號土地於98年及101年之航空空照圖，該空照圖僅見系爭209-2地號左側部分雖有綠色植披，但無法看出為農作物或雜草。然比較系爭209-2地號土地右側黃清榮所耕作之土地，有明顯挖掘溝渠痕跡、農作物種植行列明顯、農作物團狀形亦非常清楚。而原告主張耕作之左側部分完全無溝渠、行列，亦無作物團狀之痕跡。是以，以系爭209-2地號土地於98年及101年間之空照圖觀之，原告於該時是否有確實種植農作物？已令人生疑。
6、又原告於108年1月14日本院言詞辯論時陳稱98年種植甘蔗、101年種植香蕉(見卷2第366頁)；於108年2月18日本院言詞辯論時又改稱98、101年均種植南瓜或休耕養地(見卷2第413頁)，其前後說詞不一，是否為真實亦令人生疑。再無論甘蔗、香蕉或南瓜等作物，均非水耕作物，故種植上開作物，首重灌溉及排水，故需設置溝渠以利灌溉及排水，否則豪雨來至，農地將會淹水無法排出，作物根部將會浸泡水腐爛；再甘蔗、香蕉及南瓜等作物，種植農法均非噴灑種子種植，而是以一株一株插枝或種苗栽種，故種植時會有行列間隔，否則無法預留作物生長空間。是以，無論甘蔗、香蕉及南瓜等作物，種植農法均會設置溝渠，作物會有明顯的行列間隔，作物團型亦會明顯。此觀乎原告自己提出於106年1月及10月所拍攝之農作物照片就系爭209-2地號土地即有明顯溝渠設置；種植作物(應為瓜類，見卷1第624頁第1張照片)四周舖設有塑膠布(此有利排水及防止雜草生長之用)；有行列間隔；農作物形狀亦明顯。簡言之，原告於106年1月及10月發生爭議後所種植之作物，無論香蕉、甘蔗或瓜類，其均有設置溝渠、作物種植亦有行列間隔，作物團形明顯，與系爭209-2地號土地於98年及101年間之空照圖顯然不同，是其主張於98年及101年間在系爭209-2地號土地上種植香蕉及南瓜等情，應不可採。再雖原告抗辯空拍時均屬休耕期間，此機率實在不高。故此，本院綜合上開98、101年之空照圖、左鎮區公所現勘意見書及原告於法庭上之陳述，認定原告於98年至101年間就系爭209-2地號土地均消極不為耕作任其土地荒廢，已達繼續一年以上不為耕作甚明。
7、末按承租人承租土地非因不可抗力繼續一年不為耕作者，出租人既得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，則不問承租人不為耕作之承租土地為一部或全部，出租人均得終止租約，收回全部耕地，此有最高法院82年第11次民事庭會議決議可資參照。前已述及，本院就租約字號86- 2部分，既認定系爭租約之一部分土地即系爭209-2地號土地有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情形，出租人即吳永海等人自得依該條款項原告就系爭租約字號86-2租約土地全部為終止租約之意思表示而收回全部租地。而原告亦自認吳永海於103年5月27日曾以存證信函向原告為終止租約之意思表示，此有被告提出吳永海出具之存證信函1紙附卷可查(見卷1第293頁、卷2第412頁)，是被告等人抗辯系爭租約字號86-2租約業已終止，應為有理由。從而，原告主張確認附表所示之左鄉字第86-2號租約存在及吳淑華、吳美嬌、吳永瑞及羅金龍應會同原告將左鄉字第86-2號租約續訂及變更登記等主張均為無理由，應予駁回。
II、【就租約字號 86-3 部分 (即系爭土地 425-3部分 )】：
1、吳永鏗及吳永霖雖抗辯原告於系爭425-3地號土地不自任耕作、非因不可抗力繼續1年不為耕作以及未繳納租金云云。惟查，左鎮區公所於106年1月24日及同年10月27日派員至現場現勘時，當時425-3地號土地有種植香蕉及芭樂，此有現勘意見書及照片附卷可查(見卷1第496頁、第621-630頁)。
是系爭425-3地號土地於106年間並無擅自變更用途(例如作工廠使用)，未將承租土地供耕作使用(例如建築房屋或傾倒廢棄物)之情形，而吳永霖2人亦無提出證據證明原告有將425-3地號土地轉租；或將承租土地借與他人使用；或與他人交換耕作等不合耕地出佃目的等情形。揆諸上開說明，吳永霖2人並無法舉證證明原告就系爭425-3地號土地有耕地三七五減租條例第16條「不自任耕作」之情形，是吳永霖2人抗辯租約無效，為無理由。
2、再依前所述，系爭425-3地號土地上於106年時有種植甘蔗，除此以外，綜觀卷內資料，並無法看出425-3地號土地於106年前之農地狀況，故是否有「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情形，實無法遽斷。然無論是否有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之情形，吳永霖2人並未提出任何證據證明其如吳永海曾以存證信函終止系爭左鄉字第86-3號租約，是其抗辯租約業已終止亦無理由。
3、末按民法第440條第1項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止契約時，亦適用之，此有最高法院45年台上字第205號判例可資參照。經查，兩造對於原告是否有支付租金雖有爭執，然揆諸上開說明，即便原告未支付租金，吳永霖2人亦須定相當期限催告原告支付，原告不為支付時，吳永霖2人始得依該條款終止租約。而本件吳永霖於開庭時自認因為不知道有租約，故未曾定期催繳等情(見卷2第414頁)。揆諸上開說明，吳永霖2人既未曾定期催繳租金，自無從依第17條第1項第3款之規定終止系爭租約字號86-3租約，是被告此部分抗辯為無理由。
(二)末兩造爭點第2項及第3項，均已於前開判決理由審究敘明，而羅金龍亦於108年2月18日言詞辯論期日自認未就租金催告，捨棄租金部分之抗辯（見卷2第414頁），是就此2爭點已毋庸另列段詳論之，末予敘明。
六、綜上所述，吳淑華、吳美嬌、吳永瑞、羅金龍與原告間就系爭租約字號86-2租約已終止，故原告請求確認系爭425、209-2、209-4及209-5地號土地之租賃關係存在及會同租約註記等，均無理由，應予駁回；另吳永鏗、吳永霖與原告間之系爭租約字號86-2租約尚未終止，故原告請求確認系爭425-3地號土地之租賃關係存在，吳永鏗、吳永霖應會同原告向臺南市左鎮區公所就系爭425-3地號土地及租約字號86-3租約辦理耕地租約之續訂及變更登記，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
民事第三庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
書 記 官 林彥汝附表：
┌─┬───────┬────┬────┬───────┬────────────┐│編│ 坐落地號 │土地面積│承租面積│ 租 約 字 號 │ 備 註 ││號│ │(公頃) │(公頃) │ │ │├─┼───────┼────┼────┼───────┼────────────┤│1 │臺南市左鎮區內│0.1775 │0.1775 │左鄉字第86-3號│①使用分區：一般農業 ││ │庄子段425-3 │ │ │ │②使用地類別：農牧用地 ││ │ │ │ │ │③106年公告現值：480元 ││ │ │ │ │ │④土地所有權人：吳永鏗、││ │ │ │ │ │ 吳永霖 │├─┼───────┼────┼────┼───────┼────────────┤│2 │臺南市左鎮區內│0.0214 │0.0214 │左鄉字第86-2號│①使用分區：一般農業 ││ │庄子段425 │ │ │ │②使用地類別：農牧用地 ││ │ │ │ │ │③106年公告現值：480元 ││ │ │ │ │ │④土地所有權人：吳淑華、││ │ │ │ │ │ 吳美嬌、吳永瑞 │├─┼───────┼────┼────┼───────┼────────────┤│3 │臺南市左鎮區內│0.8946 │0.4473 │左鄉字第86-2號│①使用分區：一般農業 ││ │庄子段209-2 │ │ │ │②使用地類別：農牧用地 ││ │ │ │ │ │③106年公告現值：790元 ││ │ │ │ │ │④土地所有權人：羅金龍 ││ │ │ │ │ │⑤共同耕作人：黃清榮 │├─┼───────┼────┼────┼───────┼────────────┤│4 │臺南市左鎮區內│0.0875 │0.0427 │左鄉字第86-2號│①使用分區：一般農業 ││ │庄子段209-4 │ │ │ │②使用地類別：農牧用地 ││ │ │ │ │ │③106年公告現值：790元 ││ │ │ │ │ │④土地所有權人：吳淑華、││ │ │ │ │ │ 吳美嬌、吳永瑞 ││ │ │ │ │ │⑤共同耕作人：黃清榮 │├─┼───────┼────┼────┼───────┼────────────┤│5 │臺南市左鎮區內│0.1328 │0.0664 │左鄉字第86-2號│①使用分區：一般農業 ││ │庄子段209-5 │ │ │ │②使用地類別：農牧用地 ││ │ │ │ │ │③106年公告現值：790元 ││ │ │ │ │ │④土地所有權人：吳淑華、││ │ │ │ │ │ 吳美嬌、吳永瑞 ││ │ │ │ │ │⑤共同耕作人：黃清榮 │└─┴───────┴────┴────┴───────┴────────────┘