臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第410號原 告 呂美娜（即呂新傳之承受訴訟人）
呂美娟（即呂新傳之承受訴訟人）呂國聰（即呂新傳之承受訴訟人）呂國賓（即呂新傳之承受訴訟人）呂國豪（即呂新傳之承受訴訟人）上5人共同訴訟代理人 王正宏律師
楊雨錚律師呂國勝（即呂新傳之承受訴訟人）被 告 陳立愷（民國000年0月00日生）法定代理人 陳岳瑋法定代理人 蘇千惠被 告 陳律安上列2人共同訴訟代理人 藍慶道律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國108年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳立愷應將臺南市○區○○段○○○○○號土地上之同段1435建號即門牌文賢路242巷25號房屋拆除，將上開土地返還予原告；並應自民國105年2月26日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣5,648元。
被告陳律安應自上開房屋遷出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按監護人於監護權限內，為受監護人之法定代理人；此於成年人之監護亦準用之，民法第1098條、第1113條定有明文。
原告呂新傳經本院於民國102年5月15日以102年度監宣字第37號、102年度間監宣字第47號裁定宣告為受監護宣告之人，並選定呂美娜為原告之監護人，有上開裁定附卷可參，故原告呂新傳起訴時之法定代理人為呂美娜。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又按民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，因可利用原訴訟資料，除有礙於對造防禦權之行使外，得適用於當事人之變更或追加（最高法院106年度第13次民事庭會議意旨參照）。再按訴之預備合併，雖有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類型。惟在被告有二人以上，於同一訴訟程序被訴，原告慮其於先位被告之訴為無理由時，始請求對備位被告之訴為裁判，此即為複數被告之主觀的預備訴之合併。此種主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，尚非法所不許。本件原告原主張坐落臺南市○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，其上有同段1435建號即門牌臺南市○區○○路○○○巷○○號房屋（下稱23號房屋）為被告陳立愷所有，惟上開23號房屋無權占用系爭土地，原告得依民法第767條第1項訴請被告陳立愷拆除上開地上物，將系爭土地返還原告。又另於本院107年8月22日言詞辯論期日追加依民法第179條之規定請求被告陳立愷並應給付不當得利。嗣於107年10月18日具狀主張因本院107年10月1日會同兩造及臺南市臺南地政事務所人員至現場勘驗時，地政人員陳稱：依地籍圖方位及現場房屋核對，系爭土地上所坐落之房屋應係門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○號房屋，可能登記有倒置之情形等語，而25號房屋登記為陳律安所有，倘系爭土地上之建物確為25號房屋，則應由25號房屋所有權人即陳律安履行拆除地上物之義務，爰追加陳律安為備位被告，暨聲明被告陳律安應拆除系爭土地上之地上物並返還系爭土地及給付不當得利。因而以被告陳立愷為先位被告，並追加提起以陳律安為備位被告之主觀預備合併之訴。原告所列先、備位訴訟標的之當事人不同，惟原訴與追加之訴之主要爭點均為系爭土地上之建物是否有權占用系爭土地，當事人於原訴所主張之事實、證據資料，攻擊防禦方法於追加之訴均可相互援用，且於第1次言詞辯論時即已浮現此爭點，不致遲滯訴訟程序之進行，又備位被告陳律安未拒卻而應訴，並委任與先位被告同一律師為訴訟代理人，堪認原告提起本件主觀預備合併之訴，請求之基礎事實同一，亦不妨礙訴訟終結。揆諸首揭規定，核無不合，應予准許。嗣又經兩造合意，由被告依臺南市臺南地政事務所來函將系爭土地上之建物至地政機關辦理門牌更正登記後，已確認系爭土地上所坐落為被告陳立愷所有同段1435建號門牌號碼更正為臺南市○區○○路○○○巷○○號房屋（下均稱系爭房屋），原告撤回對備位被告陳律安拆屋還地之起訴，惟因被告主張系爭房屋係由被告陳律安管理使用，而另追加訴請被告陳律安遷出系爭房屋之聲明，被告同意原告撤回備位被告陳律安拆屋還地之起訴，惟不同意原告追加請求被告陳律安遷出房屋之聲明，雖被告不同意上開追加，惟上開基礎事實與原起訴基礎事實除房屋門牌之更正外，並無其他不同之事實，且不妨礙被告之防禦權，是原告對被告陳律安部分為上開撤回及追加，均合於法律規定，應予准許。
三、又按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第168條、第175條、第176條及第178條分別定有明文。本件原告呂新傳於訴訟進行中之108年6月25日死亡，有戶籍謄本一紙在卷可按，因呂新傳有訴訟代理人，故本件訴訟不當然停止，惟其繼承人中之原告呂美娜、呂美娟、呂國聰、呂國賓、呂國豪（下稱呂美娜等5人）已具狀聲明承受訴訟，而呂國勝亦經本院裁定應與其他全體繼承人一併續行本件訴訟確定，是本件原告呂新傳之起訴已由原告呂美娜等5人及呂國勝承受訴訟。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）系爭土地為原告所有，土地上現有系爭房屋占用，系爭房屋原為訴外人呂國賓所有，102年間遭其債權人聲請本院以101年度司執字第77303號清償債務事件強制執行（下稱系爭執行事件）拍賣，被告陳律安明知系爭房屋日後有遭訴請拆除之虞仍向本院投標購買，並於102年1月30日拍定，同年8月12日登記取得系爭房屋所有權，其後於105年2月26日以贈與為原因將系爭房屋移轉登記為被告陳立愷所有，系爭房屋與系爭土地無基地租賃契約關係，亦無民法第425條之1規定之適用，為無權占用系爭土地，爰依民法第767條之規定，本於所有權之作用請求被告陳立愷拆除系爭房屋，並將土地返還原告。
（二）被告陳立愷所有系爭房屋無權占用系爭土地，無法律上之原因而受有相當於租金之利益，爰依民法第179條之規定，請求被告陳立愷自取得系爭房屋所有權之日即105年2月26日起至返還系爭土地止按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）7,060元【計算式：系爭土地105年申報地價8,560元×10%×占用面積98.97平方公尺÷12個月，元以下四捨五入】。
（三）被告陳律安主張系爭房屋為其使用，而房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋基地，占用基地者係房屋所有人，倘房屋無權占用該房屋基地，則請求拆屋還地時，亦得一併請求妨害原告土地所有權之被告陳律安遷出系爭房屋。
（四）並聲明：
1、被告陳律安應自系爭房屋遷出。
2、被告陳立愷應將系爭土地上之地上物拆除，並將土地返還原告。
3、被告陳立愷應自105年2月26日起至返還前開土地之日止，按月給付原告7,060元。
4、訴訟費用由被告負擔。
（五）對被告抗辯之陳述：
1、使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利（最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨參照）。本件被告陳律安係經由法院拍賣強制執行程序買受系爭房屋，是縱原建物所有權人呂國賓與原告間存在有使用系爭土地建築系爭房屋之使用借貸法律關係，然該法律關係僅為債之契約關係，依債之相對性原則，僅於契約當事人間有效力，第三人不當然受拘束，被告不得執之主張使用系爭土地為有權占有。又司法院大法官第349號解釋意旨亦認如令受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，另98年修正新增之民法第826條之1就不動產所為之共有物管理或協議分割等債權契約，乃規範於登記後始對受讓或取得物權之人具有效力，則被告辯稱援引原告與呂國賓間之使用借貸關係，為本案抗辯，顯係誤解大法官解釋第349號解釋文及理由書之意旨。
2、系爭房屋於84年9月25日辦理第一次所有權登記，登記權利人為呂國賓，系爭土地則自70年5月8日起即登記為原告所有，系爭土地及房屋自始非同屬一人所有，與民法第425條之1、第838條之1第1項規定以土地及其土地上之房屋同屬一人所有為要件不符，本件無民法第425條之1、第838條之1第1項規定之適用，且被告一再主張依民法第759條之1及土地法第43條之規定，不動產登記有絕對效力，復稱系爭土地及房屋雖登記為不同人所有，但實質上為同一人所有，並據以主張本件有民法第425條之1之適用，其所述前後矛盾。另本件並無借名登記情形，縱為借名登記，惟參之最高法院102年度台上字第1056號裁判意旨：「依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力，借名人之債權人尚不得以該不動產有借名登記契約為由，主張出名人尚未取得所有權，其無提起第三人異議之訴之權利。」，被告亦不得依此主張有權占有系爭土地。
3、系爭執行事件拍賣公告明確記載：「使用情形：...二、...建物坐落土地不在本件拍賣範圍內，拍定後會否遭訴請拆屋還地或請求給付使用土地之對價，應買人應自行查證，上開土地所有權人如符合土地法第104條規定有優先承買權」，被告在應買系爭房屋時當已知悉系爭房屋有無權占有系爭土地遭訴請拆屋還地及請求給付使用土地對價之風險，其仍予以投標買受系爭房屋，自應承受此法律上之不利，本件無民法第148條不得違反公共利益或以損害他人為主要目的或悖於誠實及信用方法之情事。
4、被告陳律安與呂美娜於102年6月19日固有簽立協議書（下稱系爭協議書），惟觀之系爭協議書所載：「惟文賢路242巷23號（即系爭房屋）優先購買之權仍有瑕疵」等語，可認呂美娜就協議時得否行使優先承買權，尚屬有疑，被告主張呂美娜有承認系爭房屋與系爭土地間有地上權或租賃關係云云，應有誤會。
二、被告則抗辯：
（一）被告陳立愷得依使用借貸之法律關係使用系爭土地，非無權占有：
1、原告呂新傳與訴外人呂葉月嬌為夫妻關係，呂國賓、呂國豪則為原告呂新傳與呂葉月嬌之子。系爭土地為原告呂新傳所有，另同段1035地號土地則為呂葉月嬌所有，83年間呂國賓提出原告呂新傳於83年11月17日出具土地使用權同意書、呂國豪提出呂葉月嬌於83年11月17日出具土地使用權同意書向臺南市政府申請建造執照，並均已於83年12月12日領取建造執照在案。嗣呂國賓在系爭土地上興建系爭房屋，於84年9月25日以第一次登記為原因為所有權登記，呂國豪在同段1035地號土地上興建25號房屋（應已更正為23號房屋），於84年9月25日以第一次登記為原因為所有權登記，系爭房屋係合法循序申請建造執照、使用執造，並於完工後辦竣所有權第一次登記，領有建物所有權狀。嗣系爭房屋及23號房屋遭呂國賓、呂國豪之債權人聲請強制執行拍賣，經本院以系爭執行事件受理，並於102年1月30日由被告陳律安以390餘萬元拍定，被告陳律安於同年8月12日辦理系爭房屋所有權登記完畢，其後於105年2月26日以贈與為原因將系爭房屋移轉登記為被告陳立愷所有。
2、原告呂新傳既出具同意書同意呂國賓在系爭土地上興建四層樓鋼筋混凝土構造之永久性建物即系爭房屋，而非簡易架構臨時性搭建之違章建築，並申請建造執照、使用執照及辦竣建物所有權第一次登記在案，顯示原告呂新傳與呂國賓間著重於公示保存系爭房屋物權登記對世效力、財產價值及日後呂國賓可憑自由交易處分變換價之價值性，並以建物可長久使用為主要目的，且依財政部頒訂「固定資產耐用年數表」，商店住宅用鋼筋混凝土構造之建物，耐用年數50年，顯見當時使用借貸之目的至少應至系爭房屋不堪使用。又原告應可預見系爭土地上所興建之房屋除由呂國賓使用收益外，呂國賓有將房屋出售轉讓他人所有，或為擔保物使用之可能，歷年來原告亦均同意系爭房屋所有權人使用系爭土地，並無於系爭房屋或系爭土地上為使社會大眾得以明瞭上開使用權源有限定之任何記載備註公示登記，亦無任何使用權源之爭執，是原告呂新傳出具同意書同意使用系爭土地之對象，應非侷限呂國賓，尚包含嗣後取得系爭房屋所有權者，且房屋及其基地在法律上為各自獨立之不動產，不論基地所有權人嗣後有無變動，基地所有權人均有承受房屋繼續占有使用土地之義務，土地上之負擔應隨房屋而移轉，原有權占有無從因房屋或基地所有權移轉變為無權占有。
3、司法實務及學說見解之「占有連鎖」理論，基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（
Be sitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之間係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。系爭房屋因呂國賓私人債務問題於102年間遭法院拍賣，由被告陳律安以195萬餘元拍定取得所有權，嗣再以贈與為原因將所有權移轉登記為被告陳立愷所有，揆諸上開判決意旨，被告陳立愷亦得本於其占有連鎖所受讓之占有，對基地所有人主張占有權利。
4、被告係信賴國家土地登記不動產權利外觀及絕對效力，買受取得系爭房屋為善意買受之人，縱前手呂國賓與原告呂新傳間有何爭議，均屬其等間債權債務關係，被告陳律安係善意自公開市場上標得系爭房屋，並為所有權登記，具有排他性之物權效力，應受國家法律保護。
（二）系爭房屋實際為系爭土地所有權人即原告呂新傳出資興建，應由原告呂新傳原始取得房屋所有權，原告呂新傳僅係借名登記將房屋登記為呂國賓所有，此由呂葉月嬌於系爭執行事件中曾具狀提出執行法院陳報「受強制執行之建物，乃陳報人與夫呂新傳借用子女名義起造登記，土地並未贈與，法律權源目前應暫屬無償借用。」等語及拍賣公告亦有上開內容之記載可憑，是系爭房屋經拍賣及贈與輾轉由被告陳立愷取得，應有民法第425條之1第1項法定租賃關係，或民法第838條之1第1項法定地上權之適用，且期限不受民法第449條第1項規定之限制。
（三）系爭房屋由被告陳律安拍定後，呂國聰、呂美娜、呂美娟於102年5月14日即曾具狀稱其等為呂葉月嬌之法定繼承人，主張得依土地法第104條第1項後段，行使系爭房屋及23號房屋優先購買權，呂美娜於102年5月9日司法事務官調查時並為相同之意思表示，均已主張系爭土地與其上之房屋有地上權、典權或租賃關係存在，其後呂美娜更與被告於102年6月19日簽立「協議書」，內容略以依土地法第104條第1項後段規定於房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，雙方協議由呂美娜優先購買23號房屋，系爭房屋則同意由被告陳律安拍定買受，現呂美娜又以原告呂新傳監護人身分提起本件拆屋還地訴訟，顯不符合呂新傳當時提供系爭土地興建系爭房屋之原意，且呂美娜起訴所為之主張顯與其於系爭執行事件時所為之主張相互矛盾，並且悖於誠實信用原則及衡平法則，亦違反民法第148條之規定，被告陳律安係善意信賴法院，及土地建物合法登記，而以高價標得系爭房屋，若容許原告以無權占用為由，請求拍定人拆屋還地，對被告、國家社會安定及交易秩序均明顯不公平、不合理，亦對國家社會公共利益及整體經濟發展亦屬不利，有損土地登記絕對效力之法律規範及交易秩序，為兼顧國家社會經濟安定秩序應受到法律之保護，在法律衝突下，應酌予調和兩造間權益平衡，使無歸責事由之被告陳律安及受贈系爭房屋之被告陳立愷受國家法律保護，始為公允。
（四）如本院認系爭房屋無權占用系爭土地，原告以申報地價百分之10請求相當於租金之不當得利亦顯屬過高，應以申報地價百分之2為計算基準。
（五）土地與建物是不同之權利義務標的，被告陳律安係基於房屋所有權人授權使用系爭房屋，有合法占有使用系爭房屋之權利，原告無權請求被告陳律安遷出系爭房屋。
（六）並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地為原告呂新傳所有，另同段1035地號土地則為訴外人呂葉月嬌所有，83年間訴外人呂國賓提出原告呂新傳於83年11月17日出具土地使用權同意書、呂國豪提出呂葉月嬌於83年11月17日出具土地使用權同意書向臺南市政府申請建造執照，並均已於83年12月12日領取建造執照在案。嗣呂國賓在系爭土地上興建系爭房屋（原登記門牌23號，已更正為25號），於84年9月25日以第一次登記為原因為所有權登記，呂國豪在同段1035地號土地上興建同段1434建號（原登記門牌25號，現應更正為門牌23號）房屋，於84年9月25日以第一次登記為原因為所有權登記。（本院卷第261頁至第273頁）
（二）101年8月6日系爭房屋及1434建號房屋經呂國賓、呂國豪之債權人呂國勝聲請本院以101年度司執字第77303號強制執行拍賣，於102年1月30日由陳律安各以1,956,600元，合計3,913,200元拍定後，呂葉月嬌（102年1月9日死亡）之繼承人呂美娜、呂國聰、呂美娟均主張優先承買1434建號房屋，嗣呂美娟代理呂美娜、呂國聰與陳律安於本院執行處102年5月30日調查期日表示願意協調，並於本院執行處所指定之102年6月21日前陳報協調結果。呂美娜於102年6月19日具狀表示依拍定價格二分之一即1,956,600元優先承買1434建號房屋，並提出陳律安與呂美娜於102年6月19日簽立之協議書，協議書內容為「惟文賢路242巷23號（即系爭房屋）優先購買之權仍有瑕疵，經遞狀主張優先購買權相關人協議，推由乙方（即呂美娜）於地院規定期限內再與拍定人協議，雙方同意依原拍定價格之二分之一將文賢路242巷25號（即1434建號房屋）由乙方優先購買。另系爭房屋由甲方（即陳律安）拍定承受，並支付原拍定價格之二分之一（即0000000元）。」其後本院執行處於102年7月12日核發系爭房屋之不動產權利移轉證書予被告陳律安，被告陳律安於102年8月12日登記取得系爭房屋所有權，嗣於105年2月26日以贈與為原因將系爭房屋移轉登記為被告陳立愷所有。後來1434建號房屋因呂美娜未依執行處通知繳納房屋價金到執行處，亦由被告陳律安繳納拍賣價金於102年8月12日以拍賣為登記原因登記為上開房屋所有權人。
（三）本院民事執行處101年度司執字第77303號拍賣公告，其使用情形4欄註明：「一、查封時債權人代理人稱：編號1建物（即系爭房屋）係由樂購文具行承租；臺南市政府警察局第五分局101年9月17日覆函稱：建物現由第三人徐銘益、黃紫玲承租使用（租約壹之內容：出租人為呂國賓、呂葉月嬌、承租人為徐銘益，租金每月5千元，租期為100年4月5日至101年4月4日止、租賃房屋門牌為台南市○區○○路○○○巷○○號2樓後面；租約貳之內容（即1434建號房屋部分）：出租人為呂葉月嬌、承租人黃紫玲、租金每月12500元、租期為101年1月20日至102年1月19日止，租賃房屋門牌為台南市○區○○路○○○巷○○號1樓）。上述租約期滿後是否轉換為不定期租賃，是否另定有新租約，應買人應自行查證，拍定後建物均不點交。二、債權人代理人稱：拍賣建物所坐落土地係債務人（即呂國賓、呂國豪）之父呂新傳向他人購得，購買後將土地上舊有建物拆除並重建本件拍賣建物，除保留登記土地為呂新傳及呂葉月嬌外，拍賣建物分別登記為債務人呂國豪、呂國賓所有；另第三人呂葉月嬌狀稱：本件拍賣建物為呂新傳借用子女名義起造登記，土地並未贈與。建物坐落土地不在本件拍賣範圍內，拍定後會否遭訴請拆屋還地或請求給付使用土地之對價，應買人應自行查證，上開土地所有權人如符合土地法第104條規定有優先承買權。」，此並有拍賣公告在卷可憑。（本院卷第135頁至第137頁）
（四）系爭土地現全部由系爭房屋所占用，系爭房屋現登記為被告陳立愷所有，惟實際係由被告陳律安占有使用，此經兩造於108年11月6日言詞辯論期日同意增列為不爭執事項。
四、兩造爭執事項：（一）原告請求被告陳立愷應將系爭土地上之地上物全部拆除後，將建物所占有土地返還予原告，並請求被告陳立愷給付不當得利，是否有理由？（二）原告請求被告陳律安遷出系爭房屋是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告則應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為有理由。本件被告不否認原告為系爭土地之所有人及被告陳立愷所有系爭房屋有占用系爭土地全部面積之事實，僅抗辯系爭房屋有權占用系爭土地，揆之前揭說明，應由被告就伊等占用系爭土地有正當權源乙節負舉證之責，是本件首應審究者即在於被告所抗辯之占用系爭土地權源是否有據：
1、被告陳立愷主張依原告呂新傳所出具之土地使用權同意書，並依占有連鎖、債權物權化之法理得對抗原告，有無理由？①按債之關係係特定人間得請求特定人為給付之法律關係，
亦即債之關係具有相對性，除法律有特別規定外，不得對抗非承受該法律關係之人，此與物權之具有對世性，得以對抗任何人之情形不同，而土地使用權同意書均係債之關係，僅於當事人間有其效力，此為實務及最高法院多數之見解，此亦有原告提出之多件實務判決可供參，本件原告固曾同意提供系爭土地予呂國賓興建系爭房屋而占用系爭土地，但該債之關係僅存在於原告與呂國賓之間，而被告陳立愷係嗣後受贈與自被告陳律安之第三人，而被告陳律安亦係嗣後買受系爭房屋之第三人，依前揭說明，被告實難執原告與呂國賓間使用系爭土地之契約關係，對抗系爭土地之所有權人。
②再基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向
他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。又物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提（最高法院104年度台上字第40號判決意旨可參）。另以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。債權物權化係契約自由原則之例外，應從嚴解釋，在法律明文規定之情形（如租賃契約及共有物分管契約），固得主張債權物權化。但在其他法無明文規定之契約，則不得任意擴張債權物權化之範圍。依前所述，原告所出具予呂國賓之土地使用權同意書，僅屬債權關係，且無償提供土地，於親人家屬間固有可能，惟房屋如移轉經由他人取得，原提供土地者是否亦願意再無償提供使用，恐亦大有疑問，況系爭房屋於系爭執行事件拍賣時之拍賣公告即有如不爭執事項（三）內容之記載，該拍賣公告並未標明拍賣之系爭房屋與系爭土地有何合法之使用權源，且註明「建物坐落土地不在本件拍賣範圍內，拍定後會否遭訴請拆屋還地或請求給付使用土地之對價，應買人應自行查證」等語，是被告陳律安於投標買受系爭房屋時即應已知悉僅能買得系爭房屋所有權，至該房屋有無占用系爭土地之權利，仍應由被告自行查證或另取得相關權利，被告陳律安既非原告與呂國賓間使用借貸契約之繼受人，即無何所謂占有連鎖，而使用借貸契約亦無何債權物權化之明文，則被告陳立愷主張得依原告與呂國賓間之使用借貸契約，並依占有連鎖、債權物權化之法理對抗原告主張屬有權占有，應無可採。
2、被告主張系爭房屋係原告出資興建借名登記呂國賓名下而遭拍賣，得適用民法第838之1第1項主張法定地上權及民法425條之1第1項租賃關係對抗原告，有無理由？①按民法第838條之1第1項所定之視為已有地上權之設定及
民法第425條之1第1項所定之推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提要件，此觀上開條文規定即明。
②本件系爭土地係原告所有，而系爭房屋係由呂國賓申請建
造執照、使用執照，並辦竣建物所有權第一次登記，此為兩造所不爭執，是系爭房屋自始即登記為呂國賓所有，原告並非系爭房屋所有權人，應可認定，被告雖以系爭執行事件拍賣公告中記載呂葉月嬌曾具狀「本件拍賣建物為呂新傳借用子女名義起造登記」等語主張系爭房屋係屬原告呂新傳所有，惟呂葉月嬌之具狀僅係其單方之陳述，而系爭房屋既係以呂國賓名義建造，足見即係欲由呂國賓取得所有權，且由系爭執行事件拍賣公告，亦可明確知悉所拍賣之系爭房屋為債務人呂國賓所有，而系爭房屋所坐落之土地則非呂國賓所有，並非系爭土地所有權及其上房屋之所有權原同屬一人，而嗣後分離之情形，與民法第838條之1第1項、第425條之1規定之情形並非相同，自無適用上開規定之餘地。是被告主張得適用民法第838條之1第1項及第425條之1條規定，對原告主張有權占有，並無可採。
3、綜上，被告尚未證實系爭房屋有合法權源得占有使用系爭土地，自屬無權占有。
（二）原告行使權利有無違反誠實信用原則？有無權利濫用？
1、被告陳律安抗辯其係基於信賴法院之拍賣而買受系爭房屋，且系爭拍賣過程中，原告之承受訴訟人呂美娜等人曾具狀行使優先承買權，其後又與被告陳律安達成協議而由被告陳律安承買系爭房屋，現卻訴請被告拆除系爭房屋，有違誠信原則且不利當事人及公共利益之權利濫用，應駁回原告拆屋還地之請求等語。
2、按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項固定有明文。惟該條文係指權利人在相當期間內不行使其權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失效。法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據（最高法院102年度台上字第1932號判決意旨參照）。本件被告抗辯系爭執行事件就系爭房屋拍定時曾通知原告是否行使優先承買權，依不爭執事項（二）所示，固可認定，惟當時呂美娜等人僅係基於呂葉月嬌繼承人之身分對1434建號房屋主張行使優先承買權，並未對系爭房屋主張行使優先承買權，雖呂美娜當時曾與被告陳律安達成如不爭執事項（二）內容同意由被告陳律安拍定系爭房屋之協議，惟觀之上開文字記載該協議效力應僅係在於呂美娜等人或呂新傳就系爭房屋不行使優先承買權，當時既未就系爭土地併成立其他協議，實難以上開協議推認原告有同意系爭房屋得使用系爭土地或不再主張土地權利之內容，而系爭執行事件之拍賣公告亦已註明「建物坐落土地不在本件拍賣範圍內，拍定後會否遭訴請拆屋還地或請求給付使用土地之對價，應買人應自行查證」等語，被告陳律安即應知悉系爭房屋與系爭土地之使用關係尚待另行處理，亦無何買受後得繼續使用之系爭土地之信賴基礎可言，被告既未能取得占用系爭土地之合法權源，則原告本於土地所有權能提起本件訴訟，自無何違反誠信原則之情形，是被告上開抗辯，應無可採。
3、又按民法第148條固有規定權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。惟若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。本件系爭房屋為三層鋼筋混凝土造之樓房，有相當之經濟價值，如拆除確屬不利益，惟系爭房屋拍賣時即已有註明將來可能被訴請拆除，已如前述，買受人既願買受，即應承受上開不利益，反觀原告固曾提出土地使用權同意書，惟該同意書僅有債權效力，亦說明如前，而系爭房屋係經法院拍賣移轉他人，並非基於原告之故意而使原土地使用權同意之契約效力中斷，是原告就系爭土地之所有權能自仍應受保障，而系爭房屋無合法使用系爭土地之權源占用系爭土地，確會使原告不能使用收益系爭土地而受有損害，再審酌被告陳律安購買系爭房屋之價格為1,956,600元，而系爭土地之價值如依公告現值計算為3,939,006元（計算式：98.97平方公尺×107年1月公告現值39,800元/平方公尺），兩相比較，原告不能使用收益系爭土地之損害顯遠高於系爭房屋拆除所受之損失，倘不准原告行使土地所有權，顯難達保護土地所有權之立法意旨，對原告亦屬不公平，綜上情節，本院認原告基於系爭土地所有權人地位，訴請系爭房屋之所有權人拆屋還地，係正當行使所有權人之物上請求權，非屬權利濫用，亦無何違反誠實信用原則之可言，是被告上開抗辯，亦無可採。
（三）原告可否請求被告陳立愷拆除系爭房屋並返還系爭土地？及請求被告陳律安遷出系爭房屋？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；民法第767條第1項定有明文。系爭房屋占有系爭土地，並無合法權源，且被告抗辯原告違反誠信原則、權利濫用等，亦無可採，已如前述，則原告本於所有權人之地位請求系爭房屋所有權人即被告陳立愷將系爭房屋拆除，將系爭土地返還予原告，為有理由，應予准許。
2、又土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用，且遷讓房屋為拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出（最高法院87年度台上字第298號判決意旨參照）。系爭房屋既無合法權源占用系爭土地，則原告請求現占有使用系爭房屋之被告陳律安自系爭房屋遷出，亦屬有據。
（四）原告可否請求被告陳立愷給付相當於租金之不當得利？其金額為何？
1、按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。其次，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第148條亦有明文。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而所謂年息百分之10為限，並非一律依申報地價年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
2、查被告陳立愷係於105年2月26日登記取得系爭房屋所有權，而系爭房屋並無占用系爭土地之合法權源，已經本院認定如前，則被告陳立愷所有系爭房屋占用系爭土地即獲有相當於租金之利益，並致原告受有不能使用、收益系爭土地之損害，原告請求被告陳立愷應自105年2月26日起給付無權占用系爭土地之不當得利，自無不合。而系爭土地105年申報地價每平方公尺為8,560元，為兩造所不爭執，又系爭土地坐落於臺南市○區○○路，係屬都市計畫住宅區土地，鄰近文元國小、文賢國中、COSCO好市多大賣場、特力屋、公園及郵局，地理位置及生活機能性均佳，有系爭執行事件於拍賣系爭房屋時委請估價師鑑價之估價報告書及地圖及照片附於系爭執行卷內可佐，是本院審酌上情即系爭土地之繁榮程度、利用情形、所在位置及被告所受利益等情，認按系爭土地申報地價年息百分之8計算被告陳立愷每月所受相當於租金之利益為允當，是被告陳立愷無權占有系爭土地每月所受利益之應為5,648元【計算式：8,560元（申報地價）×8%×占用面積98.97平方公尺÷12月，元以下四捨五入】。從而，原告請求被告陳立愷自105年2月26日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告5,648元，核屬有據，應予准許，逾此範圍，即無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於民法第767條第1項規定請求被告陳立愷拆除系爭房屋並將占有部分之土地返還原告、請求被告陳律安遷出系爭房屋，及依不當得利之法則請求被告陳立愷按月給付原告5,648元之不當得利為有理由，應予准許，至原告逾此部分請求，為無理由，應予駁回。又被告雖聲明就其敗訴部分願供擔保，聲請本院宣告免假執行，惟原告並未聲明供擔保聲請本院宣告假執行，本判決亦無假執行之諭知，自無諭知被告供擔保金額及免假執行之必要，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事第三庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
書記官 郭純瑜