臺灣臺南地方法院民事判決
107年度訴字第54號原 告 王鈴華訴訟代理人 蔡文斌律師
林冠廷律師吳俊宏律師林亭宇律師被 告 鄭美良訴訟代理人 郁旭華律師上列當事人間請求確認不動產租賃事件，經本院於民國107年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬參仟柒佰零捌元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)兩造就坐落臺南市○○區○○段303、304、305、306、307、308、309地號土地(下稱系爭土地)及同段18、19建號建物即門牌號碼臺南市○市區○○路000號(下稱系爭房屋)，於民國106年5月10日簽訂「房屋及土地租賃契約書」，租賃期間自106年8月1日起至114年7月31日止，共計8年，租金為每月2萬元(下稱系爭租賃契約)，租賃範圍為系爭房屋1樓、2樓及系爭土地全部，原告並於其上經營幼兒園。惟因簽約當時訴外人即原土地所有人陳重光於106年3月20日死亡，尚未辦妥繼承登記，故約定待繼承登記完成後，始填入房屋基地之地段、地號，是系爭租賃契約就土地使用範圍並未填入面積及地號。詎料，被告於106年10月6日寄發存證信函予原告，表示系爭租賃契約之租賃範圍僅限於系爭房屋，並不包含系爭土地。然系爭租賃契約書既記載「房屋及土地租賃契約書」以及條文內既載明「土地坐落」、「土地使用範圍」等字眼，足見兩造間租賃關係自包括系爭土地全部。為此，依系爭租賃契約及民事訴訟法第247條第1項之規定，提起本件訴訟等語。
(二)並聲明：
1、確認兩造間就系爭土地全部，自106年8月1日起至114年7月31日止之租賃關係存在。
2、被告於上項租賃關係存在期間，不得阻止原告使用系爭土地，且不得停放車輛及堆置雜物。
二、被告抗辯：
(一)系爭土地本為被告配偶陳重光所有，陳重光死亡後，分別由被告之子即訴外人乙○○、丙○○(下稱乙○○、丙○○)繼承系爭土地。兩造簽訂系爭租賃契約當時，被告即告知原告僅能出租系爭房屋予原告，系爭土地因其非所有人，故不得代其子決定出租與否；又就系爭租賃契約第1條關於土地之坐落、地號、面積均為空白，且亦無所謂「土地使用範圍」及「附圖」，足見系爭租賃契約書之租賃範圍僅為系爭房屋，並不及於系爭土地。另就原告所主張就系爭土地之「70%法定空地之使用權」或「1100平方公尺」，均僅有使用借貸關係，並不成立租賃關係。
(二)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地原訴外人陳重光所有，陳重光於106年3月20日死亡，其繼承人為丁○○即被告、乙○○及丙○○。系爭土地其中303、304、305、306地號四筆土地由乙○○繼承；307、308、309地號三筆土地由丙○○繼承，均於106年11月15日辦妥繼承登記。
(二)坐落系爭土地其中304、305、306、307、308地號土地上建有同段建號18號建物；坐落308、309地號土地上建有同段建號19號建物，門牌號碼均為臺南市○市區○○路000號(下稱系爭房屋)，則為被告所有。
(三)被告居住於上開建號19號房屋2樓；乙○○、丙○○則居住於上開建號18號房屋3樓。
(四)訴外人甲○○於106年7月之前於系爭房屋1、2樓經營幼兒園，之後轉讓予原告繼續經營。
(五)兩造於106年5、6月間簽訂系爭租賃契約書，租賃期間自106年8月1日起至114年7月31日止，共計8年，租金每月2萬元。
(六)被告於106年10月6日寄發永康六甲頂郵局第94號存證信函予原告，表示系爭租賃契約出租範圍不包含系爭土地在內，並催告原告應於函到30日內完成上開幼兒園負責人之變更登記。
四、兩造爭執事項：兩造間自106年8月1日起至117年7月31日止，就系爭土地有無租賃關係存在？
五、得心證之理由：
(一)按當事人主張利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告起訴主張就系爭土地全部有租賃權云云，此為被告所否認，並抗辯雙方僅約定有使用權等語。是揆諸上開條文之規定，原告既主張對於系爭土地全部享有租賃權云云，此乃屬有利於原告事實，自應負舉證責任。經本院諭知原告就上開事項應負舉證責任後，原告提出系爭契約書、請求傳訊證人甲○○（即幼兒園之經營前手）及經營幼兒園，每位幼兒應有3平方公尺戶外活動空間之法令限制等情為證（見卷二第87、155頁），茲就原告所提出之證據一一說明如下：
1、就系爭租賃契約書部分：原告提出系爭租賃契約書1紙為證，被告對此不爭執真正，但抗辯其上記載對於系爭土地僅有使用權等語。經查，原告所提系爭契約書第1條就租賃物所在地及使用範圍記載：第1條：租賃物所在地及使用範圍：(1)房屋門牌：台南市○市區○○里○○路000號；土地坐落：台南市新市區ˍ段ˍ地號；(2)使用範圍：「房屋1樓及2樓，土地使用範圍如附圖所示，約ˍ平方公尺」（見卷一第37-39頁）。由系爭租賃契約書之記載可知，租賃物所在地僅記載房屋門牌號碼，對於土地部分，並無任何地號之記載；而租賃物之使用範圍部分，亦僅記載房屋一、二樓，對於土地之承租範圍不僅沒有附圖，亦未記載承租面積。是從上開系爭租賃契約書之記載，除可看出承租系爭房屋外，並無法看出是否承租系爭土地？以及承租土地之面積及範圍？況系爭土地並非被告所有，被告是否真有出租系爭土地之意思？亦有所疑。是系爭土地是否如原告所言在承租範圍，已令人生疑？故原告所提出上開系爭租賃契約書，並不足以證明系爭租賃範圍包含系爭土地。
2、證人甲○○之證詞部分：①本院傳訊證人甲○○到院證稱：「(問)：當時說要跟原契約就
是被告要讓被告使用1,100平方公尺，是說要租給原告？或讓原告無償使用？(答)是租給原告」、「(問)為何確定要租給原告而非無償使用？(答)因為當時合約就是依照庭呈原先我的租約去繕打而成的，所以當初我們在訂立此系爭租約的時候就是延續我原先跟陳重光的租約，也就是1,100平方公尺就是承租的範圍」；「簽約當天下午有說土地要讓他們使用，所以被告有特別交代原告要維護草皮、樹木，所以當初雖然被告沒有明白講1,100平方公尺，但是當時在談的時候，有提及沿用當時與陳重光定的契約範圍，被告均未表示反對，所以我們在打系爭契約時候之租金，我原先的租金同樣都是6萬元」（見卷二第202-204頁）。故依證人甲○○所言，系爭租賃契約書是甲○○繕打的，租賃內容及範圍沿用之前甲○○與陳重光之租約內容；證人與陳重光簽約當時，雙方基於信賴關係，並無特別註明承租土地之範圍及位置，但有記載含土地1,100平方公尺使用權，簽訂系爭租賃契約時亦同上情形等語。但觀乎甲○○與陳重光簽訂租賃契約書第1條約定：「承租面積：建物1、2樓，含土地1100平方公尺使用權」（見卷二第211頁）。是以，甲○○與陳重光所簽訂租賃契約契約，就系爭土地部分，僅記載含土地1100平方公尺之「使用權」，而非記載「承租權」，故若依契約文字之記載，應同被告所言，甲○○與陳重光原先租約就系爭土地僅有「使用權」，並無「承租權」。末本院言詞辯論時，特別請甲○○標註承租土地面積1,100平方公尺之位置及範圍。本院依甲○○標註之位置及範圍，囑託台南市新化地政事務所實施測量，然新化地政事務所回覆甲○○所指位置及範圍僅600平方公尺，即便包含沿建物屋簷之範圍亦不足1,100平方公尺，此有囑託測量函文及電話記錄表各1紙附卷可查（見卷二第251-255頁）。足見，甲○○所標註原先租約及系爭租賃契約簽約當時就系爭土地約定承租範圍為1,100平方公尺云云，似有不合。再衡諸原告起訴主張原告承租面積為系爭7筆土地，該7筆土地面積合計為1,278.39平方公尺，亦非1,100平方公尺，此有土地登記謄本7紙附卷可查（見卷一第23-35頁），亦與甲○○證述系爭租賃契約關於土地承租面積沿用承襲舊租約為1,100平方公尺等情不合。
②按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，此民法第425條第1項訂有明文。是租賃契約有準物權之效力，於簽訂租約後，出租人將物所有權讓與第三人後，對於受讓人仍存在。是解釋租賃契約時，就承租物之位置、範圍及面積，應須特定、明確。然甲○○所證稱承租面積為1,100平方公尺，其所指位置及面積既非系爭7筆土地面積之總和；亦非加計建物1、2層室內面積之總和（600平方公尺+130.65平方公尺+132平方公尺=862.65平方公尺，見卷二第284頁）。故若依甲○○之證詞，其與陳重光之舊租約就系爭土地承租位置及範圍並不特定及明確，若本件系爭租賃契約沿用承襲舊租約，亦會發生承租位置及範圍無法特定及確定之情形。本院認以無法特定及明確之位置及範圍簽訂土地承租契約，並使之有準物權之效力，在實務上實無法想像，亦不可能發生。再併審酌甲○○與陳重光所訂舊租約就系爭土地之記載為有「使用權」，並非「承租權」或「租賃權」。由上可知，甲○○所提舊租約及證詞，均不足以證明兩造就系爭租賃契約之範圍包含系爭土地或系爭土地中1,100平方公尺。自應認被告所抗辯兩造約定，原告就系爭土地僅單純有「使用權」，並非「租賃權」等情應較為可採。
3、末幼兒園之經營，每一個幼兒須有3平方公尺戶外空地之法令限制，以及被告就出租建物供原告經營幼兒園應負有提供法令之空地供原告使用之附隨義務部分：依原告所提幼兒園及其分班基本設施設備標準第12條之規定，經營幼兒園需提供幼兒每人室外活動空間面積不得小於3平方公尺，經核，被告明知原告承租系爭建物是為經營幼兒園，是確實有提供室外空間供原告所收幼兒活動空間之附隨義務。惟被告提供室外空間供原告所收幼兒使用，並非必以有承租權為必要，原告對於系爭土地有使用權，亦合於上開規定且已盡系爭契約之附隨義務。是原告所提此部分證據，亦不足以證明其所定系爭租賃契約之租賃範圍包含系爭土地。
4、關於租金之約定部分：末原告主張系爭租賃契約若僅房屋建物不包含系爭土地時，其租金行情顯高於附近，以此主張租賃範圍包含系爭土地云云。惟衡諸租金之高低，不僅取決於地段、尚包含承租建物屋況新、舊，以及是否附帶裝潢、冷氣及其他物件。即便系爭租賃契約若單以承租房屋高於附近行情，其可能涉及上開條件不同導致租金不同，自不可等同視之，是單以租金高低實不足以判斷系爭租賃契約包含系爭土地，故原告此部分主張亦不足以證明系爭租賃契約包含系爭土地。
六、綜上所述，原告主張兩造間自106年8月1日起至117年7月31日止，就系爭土地有租賃關係存在，為無理由，應予駁回。而原告以租賃契約存在之前提，請求被告在租賃關係存在期間，不得阻止原告使用上開土地，且不得停放車輛及堆置雜物等情，亦無理由，應併予駁回。
七、本件判決結果已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦並舉證方法均經本院審酌，認對判決結果並無影響，爰不再一一詳為論述，併此敘明。
八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為23,708元（即第一審裁判費20,008元、測量費3,200元、證人甲○○旅費500元(見卷二第131-133、209頁)），依上開規定，自應由敗訴之原告負擔。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 107 年 11 月 9日
民事第三庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 13日
書 記 官 林彥汝