臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第588號原 告 大國天廈管理負責人即黃冠宇訴訟代理人 謝菖澤律師被 告 蔡錦珠訴訟代理人 施承典律師被 告 周玉雪上列當事人間請求強制遷離事件，經本院於民國108年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告周玉雪經合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款分別定有明文。經查，原告起訴時原僅以蔡錦珠為被告，主張蔡錦珠為門牌號碼臺南市○區○○路○○○號9樓之1建物（下稱系爭建物）之使用人，其自民國102年起擅將系爭建物改建為住家使用，設置廚炊器具、瓦斯鋼瓶等足以危害大樓公共安全及公共衛生之物品，已違反大國天廈大樓（下稱系爭大樓）僅限商業辦公室使用之用途限制為由，請求被告蔡錦珠遷離系爭建物；惟原告於107年8月14日具狀主張周玉雪為系爭建物之所有權人，故追加周玉雪為被告（見本院卷第129至131頁），請求其應出讓系爭建物，並於107年10月5日言詞辯論期日變更其聲明為：㈠先位聲明：⒈被告周玉雪應於判決確定後3個月內，出讓系爭建物。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告蔡錦珠應於判決確定後1個月內，自系爭建物遷移。⒉願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第157頁）。經核上開追加周玉雪為被告及訴之聲明變更、追加，於實質上及經濟上具同一性，且基礎事實同一，證據資料可互為援用，不甚妨礙被告攻擊防禦方法之提出及訴訟終結，故為達紛爭一次解決之目的，應認上開訴之變更、追加於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭建物之區分所有權人為被告周玉雪，被告蔡錦珠則為被
告周玉雪同意使用系爭建物之使用人，被告蔡錦珠自102年起即不顧系爭大樓使用分區僅限商業辦公室使用之用途限制，擅自將其專有部分改建為住家使用，設置廚炊器具、瓦斯鋼瓶等足以危害大樓公共安全及公共衛生之物品，屢經大樓負責人發函促其改善，並函請工務局會同消防局來現場會勘，其均置之不理，深鎖不出。依公寓大廈管理條例第5、15條規定及系爭大樓規約第24條第1項第4款、第2項第3款及第22條第3項約定，被告蔡錦珠、周玉雪均應遵守系爭大樓規約之規範。被告蔡錦珠前開違反規定之行為，經前系爭大樓管理負責人蔡勝龍多方勸導並函請主管機關協助督導處理皆未果，蔡勝龍遂於106年4月24日寄發存證信函與被告蔡錦珠及周玉雪，限被告蔡錦珠於函到7日內將系爭建物恢復為使用執照所載用途即「辦公室商業用」，並移除瓦斯鋼瓶、廚炊設施；然被告蔡錦珠仍不理會，系爭大樓不得已遂於106年11月24日由蔡勝龍召集106年第2次區分所有權人大會，並提案訴請法院強制將被告蔡錦珠遷離，案經全體住戶23戶中之20戶贊成通過，符合系爭大樓規約第7條第3項之決議通過比例。為此，依公寓大廈管理條例第22條第1項3款規定及系爭大樓規約第24條第2項第3款，提起本訴。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告雖辯稱系爭大樓106年11月24日區分所有權人會議中
，訴外人鐘明哲、嚴森鋒並非大樓承租戶，所受託出席之5名區分所有權人不生合法出席效力，惟依系爭大樓規約第6條第4款出席資格：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席…」之記載可知，受託代理出席之人並無身分資格之限制，又公寓大廈管理條例第27條第3項之規定，應為任意規定，非強制規定，故鐘明哲、嚴森鋒之代理出席應認合法；又縱認上開公寓大廈管理條例之規定為強制規定，亦僅為出席人數不符，屬於決議方法之瑕疵，應受民法第56條3個月內請求撤銷之除斥期間規範，被告自始未提出撤銷訴訟，該決議之效力應予以維持。
⒉本件被告蔡錦珠雖不否認系爭建物室內狀態有作為住宅之
隔間及廚炊使用，但辯稱系爭建物狀態購置時即已如此，其並未有加以變更之行為，惟被告既為系爭建物之所有權人及使用人，仍應負擔狀態責任，非謂其等得合法保有違法建物，而大樓規約及建築法規既已就建物之利用應合於使用執照用途且不得擅自變更利用等情為規定，被告自應遵守，惟被告自102年起幾經原告催告改善均置之不理，縱尋求主管機關協助管制，亦均遭被告消極不到場、不開門回應，致使被告等違法狀態持續年餘，危及大樓公共安全及衛生，情節可謂重大。再者，依107年12月6日之勘驗結果，可知系爭建物之臥室、衛浴、廚房佔整體空間面積高達近二分之一，又觀察隔間臥室有完整之衣櫃、床鋪甚至電視櫃等、衛浴空間經改建拓寬並配備有電熱水器及乾濕分離設計、廚房外部設置洗衣機等，雖勘驗當日臥房堆滿黑色垃圾袋，然依經驗判斷應係臨時將系爭建物內之居家用品及雜物裝袋堆置，形成未在使用之情狀，否則難以想像會有正常人以新臺幣（下同）173萬元購置不動產，又設置有床鋪、電視、乾濕分離衛浴、電熱水器、廚炊設施及洗衣機等，卻僅用以當做倉庫來堆放大量外觀甚新之黑色垃圾袋。又被告雖辯稱已自108年2月1日將系爭建物租借訴外人有限責任台灣怡嘉看護家事管理勞動合作社附設台南市私立怡嘉居家長照機構使用，然迄今仍未見使用跡象，是否確實有租與他人作為辦公使用尚待查證（可能僅係供作該機構登記地址），縱有租用事實亦難解免其有設置廚炊設施及接引瓦斯設備等危害公眾安全之事實。
⒊再者，規約既屬區分所有權人所有之共同契約關係，則於
未違反法令或善良風俗而無效之狀況下，為健全自治精神，原則上應准予社區自行擬定規約作為共同遵循之內容，故被告指稱系爭大廈規約第24條第2項第3款違反公寓大廈管理條例規定而無效，應屬無稽。
㈢並聲明：⒈先位聲明：⑴被告周玉雪應於判決確定後3個月
內，出讓系爭建物。⑵願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告蔡錦珠應於判決確定後1個月內，自系爭建物遷移。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：㈠被告蔡錦珠抗辯：
⒈系爭建物內之床組、熱水器、洗衣機、瓦斯爐、衣櫥、電
視機、電冰箱、抽油煙機，均係被告自前手顏秀雪購入時，前手所附贈。而據顏秀雪稱，其於系爭建物當作個人工作室辦公使用，因工作上有時需加班至深夜，為便於休息，才購入上揭物品使用。被告購入系爭建物後，並未居住於該房屋內，僅係使用房屋置放物品充作倉庫使用，並未將系爭建物供作住宅使用，此由履勘現場時，前手附贈之流理台上除瓦斯爐外空無一物，並無從事炊事之相關器具，瓦斯爐下方櫥櫃並未見瓦斯桶，冰箱內亦未置放任何食物，且有久未使用之癖污，均無從事炊事開伙痕跡；木頭隔間之房間內，床鋪及地面上堆滿黑色塑膠袋裝袋之物品，並無充作臥房使用之跡象；進門後房屋之主要空間，亦無客廳之設置，均可證明被告並無將系爭建物供住家使用。系爭建物目前已出租有限責任台灣怡嘉看護家事管理勞動合作社附設台南市私立怡嘉居家長照機構做為辦公處所，被告已無使用，且與使用執照之辦公室用途正相符合。⒉被告之行為並未有「其他違反法令或規約情節重大者」之情事：
⑴原告主張被告有「違反法令或規約情節重大者」之情事
，係指被告「將專有部分改建為住家使用，設置廚炊器具、瓦斯鋼瓶」且「危害大樓公共安全及衛生」。惟查，被告並未將系爭建物作為住宅之使用，平常使用系爭建物之頻率亦不高，尤其系爭大樓電梯晚間係關機狀態，根本無從為住家使用，原告稱被告「改建為住家使用」、「設置廚炊器具、瓦斯鋼瓶」，除大樓警衛紀錄104年2月7日叫送5公升瓦斯鋼瓶乙次外，不知所憑證據為何。而叫瓦斯僅有一次之紀錄，且係5公升之小瓦斯筒，用於泡茶燒開水之用，非家庭用之20公升瓦斯；再以一般辦公室均有茶水間之設置，5公升之小瓦斯鋼瓶是如何違反使用執照之商業用途，原告均未說明。
⑵系爭建物之用途固為商業，然依建築物使用類組及變更
使用辦法第2條規定，建築物之商業類使用類別，包括B-1至B-4組別，B-3組可為『直接使用燃具之場所』，B-4組可為『供不特定人士休息住宿之場所』，則原告叫瓦斯乙事，豈能謂違反建築物之使用用途、違害大樓公共安全衛生。又依臺南市政府104年8月31日現場勘查紀錄臺南市政府都發局會勘意見，系爭建物屬都市計畫劃設『商特-2(1)』商業區，如做辦公室或住家使用皆無違反都市計畫規定。則原告主張被告「將專有部分改建為住家使用，設置廚炊器具、瓦斯鋼瓶」之行為違反法令或規約情節重大，更難有理。
⑶原告主張被告違反公寓大廈管理條例第5條「區分所有
權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」及第15條第1項「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更規定」，然其多次向臺南市政府提出檢舉，臺南市政府始終未曾依公寓大廈管理條例第49條第1項第1款（違反第5條）、第3款（違反第15條第1項）處罰，可證原告之主張均屬無所憑據。
⒊經檢視系爭大樓106年11月24日區分所有權人會議之簽到
簿，全體區分所有權人有30人，形式上出席人數有23人出席，然編號13區分所有權人委託之承租人嚴森鋒，及編號
8、10、11、20區分所有權人委託之承租人鐘明哲，二人均非系爭大樓之承租戶，尤其嚴森鋒更係保全公司之人員，故嚴森鋒及鐘明哲受託出席之5名區分所有權人，應不生合法出席之效力。依公寓大廈管理條例第27條第3項已修法限制受託開會之人，僅限其他區分所有權人、直系血親或承租人，立法理由係為防止有人蒐集委託書影響會議的正確性，此應屬強制規定。則當日區分所有權人應僅18人出席（決議被告遷離乙案，被告為利害關係人，亦不應計入出席人數，則該案出席人數應僅17人），未達公寓大廈管理條例第31條區分所有權人3分之2以上出席之決議要件，當日決議訴請法院強制被告遷離，應不生效力等語。⒋並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告周玉雪未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭建物為被告周玉雪所有，被告蔡錦珠則經被告周玉雪同意使用系爭建物。
㈡系爭建物所在之「大國天廈大樓」有住戶管理規約（全文詳
本院卷第41至52頁），其中第24條第1項第4款約定：「區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理負責人應按下列規定處理…四住戶違反公寓大廈管理條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求其回復原狀。」；同條第2項第3款約定：「住戶有下列各目之情事，管理負責人應促請區分所有權人或住戶改善，於一個月內仍未改善者，管理負責人得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：…㈢其他違反法令或規約，情節重大者。以下事項屬情節重大：1.設廚房炊事者2.飼養動物者3.除公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他違反營業外，於專有部分或約定專有部分內設置或存放有瓦斯、電焊…等爆炸性或易燃性物品者。」；第22條第3項約定：「區分所有權人將其專有部分出祖他人或供他人使用時該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。」㈢依照系爭建物使用執照存根記載，系爭建物之使用分區為商業區，樓層用途為辦公室（本院卷第105頁）。
㈣前大國天廈管理委員會主任委員蔡勝龍曾於102年8月8日寄
發台南開元路124號存證信函與被告周玉雪，記載略以：經查貴戶私自將專有部分改建為住家使用，設有廚炊器具瓦斯鋼瓶等已足危害本大樓公共安全及公共衛生，經數度勸阻無效，請於函到七日內移除瓦斯鋼瓶廚炊設施等語（見本院卷第23至24頁），該存證信函於同年月13日送達被告周玉雪。
㈤大國天廈於103年8月28日召開公寓大廈區分所有權人大會，
決議將管理委員會改為管理負責人，並由蔡勝龍擔任（見本院卷第26頁），並於103年10月21日經報備臺南市政府准予備查（見本院卷第22頁）。
㈥大國天廈前管理負責人蔡勝龍於103年12月30日寄發台南開
元路258號存證信函與被告周玉雪，記載略以請將改建之部分回復原狀符合辦公室使用等語（見本院卷第30頁），經被告周玉雪於104年1月7日收受。
㈦被告蔡錦珠於104年2月7日有向瓦斯行訂購一桶5公升瓦斯送到系爭建物中（本院卷第35頁）。
㈧臺南市政府工務局曾於104年5月29日、104年8月31日前往系
爭建物欲勘查是否有變更住宅使用、裝設廚房、囤積瓦斯乙事，然上開期日均因大門深鎖無法進入。
㈨系爭大樓前管理負責人蔡勝龍曾於106年4月24日以台南成功
路第973、974號存證信函分別通知被告蔡錦珠、周玉雪，記載略以：請於本函到達7日內敦促被告蔡錦珠將系爭建物恢復為使用執照所載「辦公室商業用」之原狀，不得作住家使用，並移除瓦斯鋼瓶廚炊設施等語（見本院卷第57至59頁）。該存證信函於106年4月25日由系爭大樓管理員收受，被告蔡錦珠於106年5月2日領取，被告周玉雪則於106年4月28日收取（本院卷第209頁）。
㈩系爭大樓曾於106年11月24日由前管理負責人蔡勝龍召集106
年第2次區分所有權人會議，決議由黃冠宇自107年1月1日起擔任管理負責人，任期2年；以及決議：「出席23人中，有20人贊成將採用住戶規約第20條條款，並委任謝菖澤律師處理9樓之1依法相關事項。」（見本院卷第61頁）。
四、得心證之理由：本件之爭點在於：㈠系爭大樓之區分所有權人會議，是否已決議訴請法院命區分所有權人被告周玉雪出讓區分所有權及其基地所有權應有部分、及訴請法院強制被告蔡錦珠遷離？㈡被告有無將系爭建物改建為住家使用，設置廚炊器具、瓦斯鋼瓶？原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款及大國天廈住戶管理規約第24條第2項第3款約定，先位請求被告周玉雪出讓系爭建物，備位請求被告蔡錦珠自系爭建物遷離，有無理由？經查：
㈠關於大國天廈大樓之區分所有權人會議，是否已決議訴請法
院命被告周玉雪出讓區分所有權及其基地所有權應有部分、及訴請法院強制被告蔡錦珠遷離之部分：
⒈原告主張系爭大樓全體區分所有權人為30人，106年11月2
4日區分所有權人會議，業經區分所有權人23人出席，20人贊成訴請法院強制被告蔡錦珠遷離，並強制被告周玉雪出讓系爭建物所有權等語，並提出會議紀錄為證（見本院卷第61頁），被告則辯稱該次會議簽到簿編號13區分所有權人委託出席之嚴森鋒，及編號8、10、11、20區分所有權人委託出席之鐘明哲，均非系爭大樓之承租戶，嚴森鋒更是系爭大樓之保全人員，故上開5位區分所有權人之部分應不生合法出席之效力，則當日出席人數應未達公務大廈管理條例第31條逾區分所有權人3分之2以上出席之決議條件等語。按區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席，公寓大廈管理條例第27條第3項前段定有明文，該條係於102年5月8日修正，其立法理由謂：「一、為充分保障住戶安全之權益，提昇與維護居住品質，防止有心人士大量蒐集，並掌握委託書，嚴重擾亂管委會會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪。爰此，修正區分所有權人因故無法出席管委會會議或選舉時，並委託人他人代理一事。日後委託人與代理人應要有法律上的身分之關係，方能代理出席區分所有權人會議，以防有心人士傷害住戶權益，減少各種弊端與糾紛。二、為糾正現行法及實務運作之缺失與弊端，代理人宜予適度限縮；另外，實務運作上區分所有權人會議決議事項，與承租人權益關係密切，且委託承租人代理出席亦最為便利，爰予明列。爰決議…第三項，修正為『區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席…』」等語。依上開立法理由可知，該條文修正之原因，係為防止有心人士大量蒐集並掌握委託書，擾亂管委會會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪，故為達上開法條修正之目的，應認上開修正後之規定為強制規定，較為合理。原告雖主張上開修正後之規定屬任意規定，而依系爭大樓規約第6條第3款出席資格約定「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席」，可知受託代理出席之人並無身分資格之限制云云，然此與上開條文立法意旨尚有未符，難認可採。
⒉依系爭大樓106年11月24日區分所有權人會議紀錄所示，
該次負責記錄者為「警安保全嚴森鋒經理」，堪認該次會議簽到簿所示編號13區分所有權人委託之嚴森鋒，應係系爭大樓之保全公司人員，被告辯稱其並非該戶區分所有權人之配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人，無權受託出席該次區分所有權人會議等語，尚非無據。惟被告雖辯稱該次會議簽到簿編號8、10、11、20區分所有權人委託之鐘明哲非上開住戶之承租人等語，然被告此部分所辯原告所否認，而被告並未舉證證明鐘明哲確非上開4戶之承租人，而非有權受託代理出席該次會議之人，則該次會議是否確如被告辯稱，於扣除嚴森鋒、鐘明哲所代理出席之戶數後，出席人數即未達法定最低人數等情，並非無疑，尚難遽認該次區分所有權人會議出席人數未達法定最低人數。惟依系爭大樓106年第2次區分所有權人大會會議紀錄所載，該次會議討論事項案由三為「關於本棟大樓戶號9樓之1所有權人周O雪及其使用人蔡O珠因違反公寓大廈管理條例第22條規定業經管委會發函催告限期改善，迄今已逾5個月餘仍舊未為改善，而有以區分所有權人會議決議『訴請法院強制使其遷離』之必要乙案」，依該討論事項案由之記載，討論事項僅及於「訴請法院強制使其遷離」，而未及於「訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分」；原告雖主張該次會議關於被告周玉雪之部分亦已決議其應出讓區分所有權及其基地所有權應有部分等語（見本院卷第293頁），然「強制遷離」與「出讓所有權」顯非相同，上開討論事項既未載明該次會議亦有決議被告周玉雪應出讓其區分所有權，原告亦未提出其他積極證據資料證明該次會議決議內容確有包含訴請被告周玉雪出讓所有權，則尚難認該次區分所有權人會議已決議得由管理負責人訴請法院命被告周玉雪出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。又觀諸該討論事項之決議內容為：「本案經所有權人舉手表決，出席23人中有20人贊成將採用住戶規約第20條條款，並委任謝菖澤律師處理9樓之1依法之相關事項。」然系爭大樓規約第20條係規定「住戶共同遵守協定事項」，該條並無關於因住戶違反法令或規約情節重大者，管理負責人得依區分所有權人會議之決議訴請法院強制住戶遷離或出讓區分所有權之約定（該約定應係系爭大樓規約第24條第2項第3款），則該次決議內容，究竟係僅要求被告應遵守系爭大樓規約第20條規定，或已要求管理負責人依系爭大樓規約第24條第2項第3款約定，訴請法院強制被告遷離或出讓所有權，實有不明。則依上開會議紀錄所載決議內容，尚難認原告本件請求已與前開條文或規約之要件相符。㈡關於被告有無將系爭建物改建為住家使用，設置廚炊器具、
瓦斯鋼瓶？及原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款及大國天廈住戶管理規約第24條第2項第3款約定，先位請求被告周玉雪出讓系爭建物，備位請求被告蔡錦珠自系爭建物遷離，有無理由：
⒈依系爭大樓106年第2次區分所有權人大會會議紀錄所載，
尚難認該次會議已決議訴請法院強制被告遷離或出讓所有權，已如前述；又縱認該次區分所有權人大會會議已決議系爭大樓管理負責人得訴請法院強制被告遷離或出讓所有權，然按「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。」公寓大廈管理條例第22條第1項定有明文。依原告所述，其係主張被告將專有部分改建為住家使用，設置廚炊器具、瓦斯鋼瓶等物品，有前開法條「其他違反法令或規約情節重大」情形。按公寓大廈條例之立法目的，在於建立建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，該條例第22條規定之強制遷離及出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，完全剝奪住戶居住權利，甚至剝奪住戶對專有部分及基地應有部分之所有權，對於住戶權益影響甚鉅，故法條明文需住戶違反法令或規約「情節重大」，非將該住戶強制遷離或使其出讓所有權，不足以維護社區居住權益，始得將該住戶強制遷離或使其出讓所有權，適用上自須符合適當性、必要性、衡平性而以最後手段性審慎為之，以兼顧該違規住戶及其他區分所有權人之權益。⒉系爭大樓規約第24條第2項第3款固規定：「住戶有下列各
目之情事，管理負責人應促請區分所有權人或住戶改善，於一個月內仍未改善者，管理負責人得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：…㈢其他違反法令或規約，情節重大者。以下事項屬情節重大：1.設廚房炊事者2.飼養動物者3.除公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他違反營業外，於專有部分或約定專有部分內設置或存放有瓦斯、電焊…等爆炸性或易燃性物品者。」而逕將「設廚房炊事者」、「飼養動物者」、「除公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他違反營業外，於專有部分或約定專有部分內設置或存放有瓦斯、電焊…等爆炸性或易燃性物品者」約定為「屬情節重大」；然依該條規約內容，可知係源自公寓大廈管理條例第22條規定而來，而公寓大廈管理條例第22條強制遷離或出讓所有權規定之適用，須符合適當性、必要性、衡平性而以最後手段性審慎為之，已如前述，依此，縱然系爭大樓內之住戶有上開規約中所定「設廚房炊事者」、「飼養動物者」、「除公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他違反營業外，於專有部分或約定專有部分內設置或存放有瓦斯、電焊…等爆炸性或易燃性物品者」之情形，仍應符合前揭法條所定「情節重大」之情形，始得強制該住戶遷離或出讓所有權。
⒊系爭大樓使用分區為商業區，系爭建物依使用執照所載用
途為辦公室乙情，固有系爭大樓及系爭建物之使用執照附卷可參（見本院卷第95、105頁），另經對照臺南市政府工務局所檢送之使用執照核准竣工圖（見本院卷第221頁），可知系爭建物之現況之浴室較大間，且在屋內西側多了一木頭隔間之房間，東南側房間之木頭隔間處位置亦與竣工圖所示有所不同，而上開西側木頭隔間之房間內，放置有衣櫃、床鋪、電視櫃及電視，於床舖及地板均有黑色塑膠袋包裝雜物放置其上；東南側木頭隔間係一廚房，設置有流理台、冰箱、櫥櫃，流理臺設置有瓦斯爐，瓦斯爐左下方櫃子內有一條透明塑膠管線等情，固有本院勘驗筆錄、現場概略位置圖及現場照片可參（見本院卷第227至245頁）。依上勘驗結果，雖可認系爭建物西側有經另行隔間並放置床鋪、衣櫃及電視等物，設置衛浴設備之空間有加大之情形，另東南側隔間之房間則為一廚房之格局，惟縱然係供辦公室使用之建物，規劃部分空間作為休息、盥洗處所及茶水間，設置床鋪、電視機、盥洗設備或簡易廚炊工具以供使用，亦難認與常情相違；而本院履勘現場時，上開廚房內雖有透明塑膠管線及瓦斯爐之設置，然並未見有任何瓦斯桶放置在系爭建物內，既無瓦斯桶可供使用，即難僅以上開管線或瓦斯爐之存在，而認已對系爭大樓之安全、衛生產生危害；此外本院履勘現場時亦未見系爭建物有何其他具爆炸性、易燃性之廚炊器具或物品堆置之情形，則原告主張被告之行為已危及大樓公共安全及衛生，而達情節重大等語，尚難採認。原告雖又主張本院履勘時上開堆置於西側房間內之黑色塑膠袋，應係臨時將系爭建物內之居家用品及雜物裝袋堆置，形成未在使用之狀態，否則難以想像有正常人以173萬元購置不動產及相關設備後，卻僅用以作為倉庫堆置大量外觀甚新之黑色塑膠袋等語，然查原告上開主張尚無積極證據可佐，且縱然上開塑膠袋內係包裝居家用品，惟原告並未舉證證明該等用品有何危害系爭大樓公共安全及衛生，而可認定被告違反法令或規約已達情節重大之情形，故亦難以原告上開所述，而為不利於被告之認定。
⒋另原告雖主張被告有在系爭建物內設置瓦斯鋼瓶使用，並
提出陳報書、警衛值勤交接簿為證（見本院卷第33至36頁），而依上開陳報書及交接簿所載，被告固曾於104年2月7日曾叫一桶5公升瓦斯送至系爭建物內；然依原告提出上開交接簿可知，如被告有購買瓦斯桶運送至系爭建物，則必會經過系爭大樓管理員處，系爭大樓管理員可立即得知此事，且必會予以阻止並通知系爭大樓管理負責人後，將此情登載於交接簿內（見本院卷第35頁記載），惟除上開被告曾於104年2月7日有購買5公升瓦斯桶進入系爭建物之紀錄外，原告並未舉證證明被告有其他購買瓦斯桶並運送至系爭建物內放置之行為，且經本院履勘現場之結果，系爭建物內目前亦未見有瓦斯桶之設置，則被告辯稱其除了上開該次以外，並無其他放置瓦斯桶在系爭建物內之行為，系爭建物內現亦無瓦斯桶等語，尚非無據。如被告確如原告主張，自102年起至今於系爭建物內長期以瓦斯從事廚炊，則其應有定期購買瓦斯放置於系爭建物內以供廚炊使用之需求，惟被告既然僅有於距今4年多前即104年2月7日曾有一次購買5公升瓦斯桶放置於系爭建物內之行為，別無其他購買瓦斯桶運送至系爭建物之紀錄，且目前系爭建物內已無瓦斯桶之放置，則尚難認被告確有在系爭建物內長期以瓦斯從事廚炊，或堆置具爆炸性、易燃性之廚炊器具之情形，是以原告主張被告上開行為已屬違反法令或規約達情節重大等語，尚非可採。此外，原告並未舉證證明被告有何違反法令或規約而已達情節重大之行為，則其依據公寓大廈管理條例第22條第1項3款規定及系爭大樓規約第24條第2項第3款約定，先位請求被告周玉雪應於判決確定後3個月內出讓系爭建物，並備位請求被告蔡錦珠應於判決確定後1個月內自系爭建物遷移，均無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例第22條第1項3款規定及系爭大樓規約第24條第2項第3款約定，先位請求被告周玉雪應於判決確定後3個月內出讓系爭建物，並備位請求被告蔡錦珠應於判決確定後1個月內自系爭建物遷移，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 5 月 10 日
民事第四庭 法 官 余玟慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 13 日
書記官 王杏月