臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第700號原 告 周廖杏芬訴訟代理人 蔡文斌律師
林冠廷律師吳俊宏律師林亭宇律師被 告 飄逸家園公寓大廈管理委員會法定代理人 蔡瑞章上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，經本院於民國107年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）飄逸家園公寓大廈（下稱系爭大廈）位於臺南市○區○○路○○○號、156號，原告為系爭大廈154號1、2、7樓及156號1、2、7樓之區分所有權人。系爭大樓1樓、2樓乃作為商業使用，目前由原告出租與全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）作為賣場。
（二）被告於民國107年2月5日召開區分所有權人會議，會議中決議通過要求原告所有之一、二樓商業店鋪均需比照其他住家樓層之管理費用計價，即須以每樓4戶方式計價，每戶每年收取新臺幣（下同）5,000元，原告所有之一、二樓每年管理費須繳納40,000元。又被告另於107年6月26日、107年7月16日再做成同樣之決議內容，每層樓均以4戶計算，每戶收取8,000元，1、2樓各以4戶計算各收取32,000元（下稱系爭決議）。
（三）系爭決議未考量原告所有之一、二樓係租給全聯公司使用，水、電均為獨立用錶，全聯公司未享受被告之管理利益，亦未使用公共電梯及安全樓梯，一、二樓部分之清潔維護皆由全聯公司自行處理，被告要求原告一、二樓部分之管理費用皆比造其他樓層，已顯失公平。且一、二樓之管理費用，自81年起均係以一半之金額繳納管理費用，系爭決議顯然針對原告，顯屬其他區分所有權人以多數人成立之決議侵害原告之權益，有違多年全體區分所有權默示合意及原告所享有之利益及不應負擔之義務狀態。爰依民法第799條之1第3項規定撤銷系爭決議。
（四）並聲明：
1、被告於107年2月5日區分所有權人會議決議關於「本大樓年度管理費之收取方式……其中1樓、2樓……各以4戶計算，每年每戶之管理費為5,000元」部分撤銷。
2、被告於107年6月22日區分所有權人會議決議關於「本大樓……每層樓均以4戶計算，每戶收取8,000元，1樓、2樓和7樓各以4戶計算各收取32,000元」部分撤銷。
3、被告於107年7月16日區分所有權人會議決議關於「本大樓……每層樓均以4戶計算，每戶收取8,000元，1樓、2樓和7樓各收取32,000元」部分撤銷。
二、被告則以：
（一）系爭大廈每一戶水、電費均是獨立用表，並非僅有系爭大廈1、2樓為獨立用表。又被告若沒有定期配合臺電公司或水電技師檢修總電表、分電表、維修線路，及定期清洗水塔、檢修馬達等，系爭大廈之住戶如何正常使用水電。又全聯公司之職員亦有使用系爭大廈之電梯，並非從未使用，而是甚少使用。此外，一、二樓專用部分之清潔，本係全聯公司之責任，而共用部分之清潔係被告所為，蓋全聯公司之客戶常棄置垃圾於系爭大廈之走廊、門口，此均係由被告負責管理維護，原告稱未享受被告管理利益，不足採信。
（二）由系爭大廈91年至107年止之管理費用可知，自91年起至99年止，因原告夫婦為建商，因而住戶同意一、二樓管理份優惠三分之一用僅收取16,400元。自101年起至105年止因全聯公司反應管理費過高，再要求減半收取，因此決議管理費用降為8,200元。至105年5月1日系爭大廈管理委員會正式成立，召開第一次區分所有權人會議決議統一收費標準更改為每戶5,000元，後因一、二樓極少使用電梯，因系爭大廈每年度電梯保養費為19,200元，公共用電分攤戶數有19戶（全聯公司只分擔一戶公共用電），故減免一、二樓管理費用1,000元，相當於沒有負擔電梯保養費用，十分公平。
（三）被告於106年11月收取107年度之管理費，而107年2月5日區分所有權人會議乃係第一次增額收取管理費，因原告於另案敗訴後，提出上訴，被告為支付訴訟費用乃於107年6月22日為第二次增額收取管理費。至於107年7月16日所為之區分所有權人決議乃因106年11月區分所有權人會議作成之決議，經法院撤銷，重新開會決議。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）按「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。」「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」民法第799條之1第1項、第3項分別有明文。次按，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈條例第10條第2項復有明文。是關於公寓大廈區分所有權人所應繳納之管理費數額，區分所有權人會議固有權透過決議方式，制訂收費標準；惟如公寓大廈規約或區分所有權人會議就管理費之約定或決議，逾合理費用範圍，且就為維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需，未具正當且必要之理由，而未能符合使用者付費之公平原則，應認有顯失公平之情事，區分所有權人即得請求確認該規約或決議無效或撤銷之。
（二）原告雖主張：系爭決議要求原告所有之一、二樓商業店鋪均需比照其他住家樓層之管理費用計價，即須以每樓4戶方式計價，有失公平云云，然查系爭大廈每層樓面積相同，單一樓層最多分為4戶，4戶專有部分面積差異不大，被告乃以戶為單位計算管理費，因一、二樓作商場使用，每層相當於4戶使用面積，既然原告所有之一、二樓相當其他樓層4戶面積，依上開說明，原告所有一、二樓部分與其他住戶之管理費用，採用相同計價標準，難謂此有顯失公平之情事。
（三）由被告所提供之102年度至106年度管理費收支明細可知，期間系爭大廈有清洗水塔、修理化糞池、更換污水馬達等支出，縱全聯公司專用部分有獨立之水、電錶（各戶專用部分本自有獨立水、電錶），然其水的來源（水塔）、污水的排出（化糞池）、電箱、線路之維護，本屬被告管理維護之範圍，難謂原告未享受被告之管理利益。又原告雖主張：一、二樓均由全聯公司自行清掃云云，然原告所有
一、二樓部分既有共用部分，有建物登記第一類謄本可證（見本院卷第163頁至173頁），依上開說明，本應對系爭大廈全部共用部分有負擔時，按應有部分之比例分擔，自難憑此認定系爭決議，顯有違反公平原則。至電梯費用負擔部分，此部分系爭決議同時亦減免原告所有一樓、二樓應負擔之電梯維護費部分，顯然已顧及使用者付費之公平原則，原告上開主張，自難採信。
五、綜上，原告依民法第799條之1第3項請求撤銷系爭決議，然系爭決議並無顯失公平之情事存在，原告上開主張，自無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 12 月 4 日
民事第二庭 法 官 陳協奇以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 4 日
書 記 官 曾美滋