臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第724號原 告 鑫東亞不動產仲介經紀有限公司法定代理人 張雅斐訴訟代理人 熊家興律師
李國禎律師被 告 王薛秀桃訴訟代理人 蘇建榮律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國107 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾伍萬元，及自民國一百零七年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾壹萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國106 年11月13日簽立授權書，授權訴外人即被告之子王政揚委託原告銷售被告所有坐落臺南市○○區○○段32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、50、51地號、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），約定委託銷售期間自106 年11月13日起至107 年5 月30日止，委託銷售總價為新臺幣（下同）71,500,000元，服務報酬為實際成交價之4%，王政揚並與原告簽立專任委託銷售契約書（土地）（下稱系爭契約），系爭契約「貳、甲、乙雙方之權利義務」第7 條第3 項約定，若委託人同意出售或受託人所媒介之買方之承購條件已達委託人之銷售條件，委託人拒絕與買方簽訂買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付受託人委託銷售總價6%之服務報酬及違約金（服務報酬以外之部分為違約金，即違約金為2%【計算式：6%－4%＝2%】），嗣王政揚於106 年11月13日簽立委託銷售／出租契約內容變更同意書，變更委託銷售價格為62,000,000元，於106 年11月17日再簽立委託銷售／出租契約內容變更同意書，變更委託銷售價格為55,000,000元，並將服務報酬（服務費）變更為該價格之3%。訴外人陳國雄於106 年11月28日向原告表示欲以55,000,000元購買系爭土地，並簽立附停止條件定金（斡旋金）委託書，交付付款人為臺灣土地銀行安平分行、票面金額500,000 元，支票號碼EA0000000 號之支票1 紙與原告代收充為定金，經王政揚同意以55,000,000元出售系爭土地，並於附停止條件定金（斡旋金）委託書上簽名確認，被告卻藉故推託不簽訂買賣契約書，經原告及陳國雄委託律師寄發律師函催告原告簽約，原告仍未辦理，依系爭契約「貳、甲、乙雙方之權利義務」第7 條第3 項約定視為原告已完成仲介之義務，得請求原告支付以委託銷售總價5%計算之服務報酬及違約金（即以委託銷售總價3%計算之服務報酬及2%計算之違約金）即2,750,000 元【計算式：55,000,000元×5%＝2,750,000 】及法定遲延利息等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,750,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告提出之系爭契約、委託銷售／出租契約內容變更同意書、附停止條件定金（斡旋金）委託書，其上均無被告名義，係王政揚以自己之名義與原告或陳國雄簽立，對被告不生效力；被告簽立之授權書「授權事由」欄並未勾選欲授權之法律行為為何，授權尚未完成，尚未發生授與代理權與王政揚之效力，王政揚並無代理被告之權限；縱認被告有授權王政揚出售系爭土地，惟並未授權王政揚簽立委託銷售／出租契約內容變更同意書及系爭契約附件特別約定事項關於拋棄契約攜回3 天以上審閱權之約定，王政揚於106 年11月13日、同年月17日2 次簽立委託銷售／出租契約內容變更同意書，變更委託銷售價格為62,000,000元、55,000,000元，另與原告簽訂系爭契約附件特別約定事項，拋棄系爭契約攜回3 天以上之審閱權，均未得原告授權，已超出授權範圍，為無權代理，原告拒絕承認，對原告不生效力；且系爭契約約定拋棄攜回3 天以上審閱權，已違反消費者保護法第11條之1 第1 、2 項之規定，系爭契約關於服務報酬及違約金之條款均不生效力，原告依系爭契約請求被告給付服務報酬及違約金為無理由等語資為抗辯：並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告授權王政揚與其簽訂系爭契約，委託原告銷售系爭土地，約定服務報酬為委託銷售總價之4%，系爭契約「貳、甲、乙雙方之權利義務」第7 條第3 項另約定，若委託人同意出售或受託人所媒介之買方之承購條件已達委託人之銷售條件，委託人拒絕與買方簽訂買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人除應給付服務報酬外，另應給付委託銷售總價2%之違約金，王政揚嗣2 次簽立委託銷售／出租契約內容變更同意書，最後將委託銷售價格變更為55,000,000元，並將服務報酬（服務費）變更為該價格之3%，陳國雄於106 年11月28日向原告表示欲以55,000,000元購買系爭土地，並簽立附停止條件定金（斡旋金）委託書，交付付款人為臺灣土地銀行安平分行、票面金額500,000 元、支票號碼EA0000000 號之支票1 紙與原告代收充為定金，經王政揚同意以55,000,000元出售系爭土地，並於附停止條件定金（斡旋金）委託書上簽名確認，被告卻藉故推託不簽訂買賣契約書，經原告及陳國雄委託律師寄發律師函催告原告簽約，原告仍未辦理之事實，業據原告提出被告於106 年11月13日簽立之授權書、系爭契約、王政揚於106 年11月13日、同年月17日簽立之委託銷售／出租契約內容變更同意書、陳國雄簽立、王政揚簽名確認同意出售之附停止條件定金（斡旋金）委託書、上開支票及律師函影本各1 件為證（見本院補字卷第45至63頁），核與原告所述相符，被告對於上開授權書、系爭契約、委託銷售／出租契約內容變更同意書及附停止條件定金（斡旋金）委託書之形式上真正亦不爭執（見本院訴字卷第47至48頁），此部分事實，自堪信為真實。
（二）被告雖以：原告提出之系爭契約、委託銷售／出租契約內容變更同意書、附停止條件定金（斡旋金）委託書，其上均無被告名義，係王政揚以自己之名義與原告或陳國雄簽立，對被告不生效力云云抗辯，惟按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號判決意旨參照）。查王政揚係提出被告授權其出售系爭土地之授權書而簽立委託原告銷售系爭土地之系爭契約、委託銷售／出租契約內容變更同意書，並於陳國雄出具表示願以55,000,000元購買系爭土地之附停止條件定金（斡旋金）委託書上表示同意以該價格出售並簽名確認，觀諸上開授權書、系爭契約、委託銷售／出租契約內容變更同意書及附停止條件定金（斡旋金）委託書甚明，可知王政揚雖未以本人名義或明示以本人名義為上開法律行為，但實際上有代理被告之意思，且為相對人即原告、陳國雄所明知，揆諸上開說明，王政揚所為之上開法律行為，自應對被告發生代理之效力，被告上開所辯，自屬無據。
（三）被告又以：被告簽立之授權書「授權事由」欄並未勾選欲授權之法律行為為何，授權尚未完成，尚未發生授與代理權與王政揚之效力，王政揚並無代理被告之權限云云，而查：被告簽立之授權書「授權事由」欄固未勾選，然該欄僅概括表明授權王政揚之事由，而被告業於「授與代理權之範圍」欄勾選「出售」，且依該欄說明所示，係授權王政揚代理被告「出售上揭標示之不動產，包括簽立委託銷售契約書、開放客戶看屋、簽認同意出售之書面、受領訂金、簽立買賣契約書、審閱不動產說明書內容並簽章、辦理並配合房屋交易安全制度、完納稅捐、所有權移轉登記、點交、和解、催告、解除契約、支付仲介服務報酬等，及其他因買賣所衍生之必要行為，均在本授權範圍內」，而該授權書於「不動產標示」欄亦已詳細記載系爭土地之地號，已鉅細靡遺詳列授權王政揚代理出售系爭土地之代理權範圍，被告僅以被告簽立之授權書「授權事由」欄並未勾選，即謂被告授與王政揚代理權之行為未完成，亦屬無據。
（四）被告再以：被告並未授權王政揚簽立委託銷售／出租契約內容變更同意書及系爭契約附件特別約定事項關於拋棄契約攜回3 天以上審閱權之約定，王政揚於106 年11月13日、同年月17日2 次簽立委託銷售／出租契約內容變更同意書，變更委託銷售價格為62,000,000元、55,000,000元，另與原告簽訂系爭契約附件特別約定事項，拋棄系爭契約攜回3 天以上之審閱權，均未得原告授權，已超出授權範圍，為無權代理，原告拒絕承認，對原告不生效力云云，惟查被告簽立之授權書已明確授與王政揚代理被告「簽立委託銷售契約書」之權限，而系爭契約即係委託銷售契約書，其附件特別約定事項自屬委託銷售契約書之一部，又委託銷售／出租契約內容變更同意書係為變更委託銷售契約書而簽立之文件，亦屬委託銷售契約書之範圍，被告既已授權王政揚簽立委託銷售契約書，王政揚簽立上開文件，自均在被告授權範圍內，被告上開所辯，自無足採。
（五）被告末以：系爭契約約定拋棄攜回3 天以上審閱權，已違反消費者保護法第11條之1 第1 、2 項之規定，系爭契約關於服務報酬及違約金之條款均不生效力云云，惟系爭契約拋棄攜回3 天以上審閱權之約定係記載於系爭契約之附件特別約定事項，與系爭契約係分別簽立，即締約人有選擇是否簽立系爭契約附件特別約定事項之權利，應認屬契約當事人得個別磋商而合意之個別磋商條款，非屬定型化契約條款，被告據前詞認系爭契約約定拋棄攜回3 天以上審閱權，已違反消費者保護法第11條之1 第1 、2 項之規定云云，仍屬無據。
（六）總此，王政揚與原告簽立之系爭契約（含委託銷售／出租契約內容變更同意書），及在陳國雄所簽立欲以55,000,000元購買系爭土地之附停止條件定金（斡旋金）委託書表示同意以該價格出售之行為，均對被告發生代理之效力，即系爭契約成立於兩造間，原告為被告媒介之陳國雄表示欲以55,000,000元購買系爭土地業經被告同意。被告拒絕與陳國雄簽訂買賣契約書，原告依系爭契約「貳、甲、乙雙方之權利義務」第7 條第3 項規定請求被告支付以委託銷售總價55,000,000元之3%之服務報酬及2%之違約金，均屬有據，從而，原告依上開約定請求被告給付2,750,00 0元【計算式：55,000,000元×5%＝2,750,000 】，自屬有據。
（七）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付服務報酬及違約金部分，並無給付之確定期限，揆諸上開說明，被告應自起訴狀繕本送達或受催告時始負遲延責任。而本件原告請求被告給付之起訴狀係於107 年6 月12日送達被告，有本院送達證書1 件附卷可考（見本院訴字卷第21頁），則被告應自起訴狀繕本送達翌日即107 年
6 月13日起始負遲延責任。據此，原告請求前開金額應自
107 年6 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭契約「貳、甲、乙雙方之權利義務」第7 條第3 項請求被告給付委託銷售總價55,000,000元3%之服務報酬及2%之違約金，核屬有據，從而，原告請求被告給付如主文第1 項所示之金額，為有理由，應予准許。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
民事第一庭 法 官 游育倫以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 15 日
書記官 徐晨芳