臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第853號原 告 楊宏彬訴訟代理人 鄭家豪律師被 告 呂芸蓁訴訟代理人 吳復興律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國107年8月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就本院106年度司執字第106775號強制執行事件拍賣標的物即臺南市○○區○○段○○○○號土地（面積1066.85平方公尺，權利範圍16分之1）優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（面積1066.85平方公
尺、權利範圍1/16；下稱系爭土地）原為訴外人尤一郎所有，系爭土地前經本院民事執行處以106年度司執字第000000號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由原告於民國107年3月6日以新臺幣（下同）1,384,000元應買拍定。詎被告於107年4月16日具狀向本院民事執行處主張其所有坐落系爭土地上之門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號未保存登記建物（下稱系爭建物），對於系爭土地存有租賃關係而得優先承買，惟訴外人尤一郎於興建系爭建物之初，倘未取得土地共有人之全體同意者，則房屋所有權嗣後移轉，造成土地及房屋所有權人不同時，房屋之受讓者，不得主張民法第425條之1，爰依法提起本件訴訟，請求確認被告對系爭土地之優先承買權不存在。
㈡原告不得主張民法第425條之1：
⒈依系爭土地登記謄本內容可知，系爭土地乃多人持分共有
之情形，縱使共有人尤一郎興建系爭建物未逾其應有部分之範圍，然依98年修正前民法之規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。如未徵得他共有人「全體」之同意，對特定部分占用收益，即屬侵害他共有人之權益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。
⒉被告雖主張於106年2月間自訴外人尤一郎處取得系爭建物
之事實上處分權，且同年房屋稅繳款書之繳納義務人雖已變更為被告，系爭建物與系爭土地應具有民法第425條之1推定租賃關係等語，然尤一郎於興建系爭建物時，是否取得共有人「全體」之同意乙情，將影響系爭建物與系爭土地之間是否存有法定租賃關係，被告就此應有舉證及說明之必要。
⑴若建物係興建於共有土地上，本須取得土地共有人之全
體（或多數決）同意，始可免於遭土地共有人訴請拆屋還地，若未經土地共有人全體同意而興建者，嗣後因土地與建物之所有權分別移轉予不同之人，此時土地之所有權人仍得對建物所有權之受讓人主張民法第767條第1項前段拆屋還地，建物所有權之受讓人，並不得主張該當民法第425條之1之情形，受有租賃之推定，而屬「有權占有」。
⑵民法第425條之1租賃關係之推定，乃係為避免房屋及土
地所有權人不一致，使建物得予以保全免遭受拆除而設，然就興建於共有土地上之建物，於「興建之初」並未取得土地共有人多數決或全體同意者，隨時都可能面臨拆屋還地之請求，亦即建物乃係無權占有於共有土地之上，此一無權占有之事實，建物所有權移轉予後手時，建物所有權之受讓者，原則上仍繼受此一權利缺陷之狀態，無法因建物所有權移轉予後手，反而使建物所有權之受讓者，面臨拆屋還地之請求時，卻得主張建物受租賃關係之推定（民法第425條之1），避免被拆屋還地，否則將造成建物所有權受讓者之權益，反而大於建物之原始起造人或前手，或使無權占有之瑕疵狀態卻可因所有權移轉而治癒，實屬不合理。
⑶是以，民法第425條之1租賃關係之推定，固然擴及未保
存登記之建物，惟關於系爭建物於興建之初是否有得到全體土地共有人之同意，或系爭建物存續期間，有取得土地共有人之同意使用範圍，就此而言，均未見被告提出相關之資料佐證，實無因系爭建物之事實上處分權讓與，造成土地與建物所有權人不一時，即得逕自該當民法第425條之1而推定有租賃關係之存在。
㈢訴外人尤一郎興建系爭建物至今雖逾30餘年，尚難據此逕自認定其他土地共有人有默示同意，而有默示分管契約存在：
⒈被告固援引最高法院89年度台上字第1228號判決意旨，主
張系爭建物業已興建逾30年，土地之其他共有人長期以來均未干涉或有異議，顯見土地共有人間已有默示分管契約存在，固非無見，然依最高法院89年台上字第1228號判決之意旨，所謂默示分管契約之存在，係以「全體共有人間未訂立書面，但實際上有約定使用範圍，且客觀上各共有人亦都按照分管約定履行占有及分管之事實，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用，收益各自占有之土地未予干涉，已歷有年所」為條件。縱使分管契約無須以訂立書面為必要，然至今尚未能提出「全體共有人實際上有約定使用範圍」之證明，即不可能發生全體共有人實際上有約定使用範圍及客觀上各共有人都按照分管約定履行占有及分管情事，故被告主張本案有默示分管契約存在之主張，尚難成立。
⒉被告係混淆「單純沈默」與「默示意思表示」之概念，蓋
因沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果；而默示意思表示則係以言詞文字以外之其他方法間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力。是以，訴外人尤一郎興建系爭建物至今雖已逾30餘年，然基地共有人單純就他人使用其基地不為異議、爭執或反對之表示，可合理推知之原因甚多，或因權利意識之欠缺，或基於睦鄰情誼而與人為善，或礙於處置能力之不足，或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，甚或占用面積甚小致未能發覺，均非無可能。故系爭建物占有使用系爭土地，亦無法必然推論出系爭土地其他共有人單純沈默即是默示同意系爭建物之事實上處分權人得使用而成立默示分管契約，被告所辯即難採信。
㈣並聲明：確認被告對於本院106年度司執字第106775號強制
執行事件拍賣標的即臺南市○○區○○段○○○○號，面積10
66.85平方公尺，權利範圍16分之1之土地優先承買權不存在。
二、被告則以：㈠本件應有民法第425條之1第1項之適用：系爭建物原為訴外
人尤一郎所有，嗣尤一郎於106年2月8日將系爭建物出售予被告，並辦妥房屋稅籍資料移轉登記，被告並曾繳納同年度之房屋稅及地價稅，足證被告確實已受讓系爭建物之事實上處分權。而參照最高法院86年度台上字第1251號裁判要旨，於未保存登記建物之事實上處分權讓予，應有民法第425條之1法定租賃權規定之適用，則民法第425條之1規定既已推定被告與訴外人尤一郎間有租賃契約存在，依民事訴訟法第281條之規定，除原告有反證外，被告自無庸負舉證之責。
㈡本件應有默示分管契約之存在：
⒈按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共
有人默示之意思表示，亦包括在內。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。本件系爭建物依照臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書之記載，系爭建物主體3層A0、B0部分，起課日期為75年7月，折舊年數31年，故由此足證系爭建物係已存在30年之房屋。
⒉系爭建物是已存在30年之房屋，且系爭土地其他共有人過
去就訴外人尤一郎占有土地從未干涉及表示意見之客觀事證，均足證明系爭土地之共有人已有默示分管契約之存在，是依最高法院89年度台上字第1228號判決見解，訴外人尤一郎在其分管之系爭土地上建築系爭建物，自應認其非無權占有。
㈢被告就系爭土地應有優先購買權存在：
⒈又按土地法第104條第1項規定「基地出賣時，承租人有依
同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權。」其立法意旨在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用。
⒉基上，系爭建物之受讓人即被告，依民法第425條之1規定
推定在系爭建物得使用期限內就系爭土地有租賃關係存在，則被告自得依土地法第104條第l項規定，對系爭土地主張有優先承買權存在。
⒊至臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案
第11號討論意見，其訴訟事件類型是拆屋還地事件，與本件確認優先購買權不存在事件有異，應不得比附援引。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被上訴人之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。本件原告主張其為本院106年度司執字第106775號給付票款強制執行事件拍賣標的物即系爭土地之拍定買受人，被告則於系爭強制執行事件主張其所有之系爭建物對於系爭土地存有租賃關係而有優先承買權，惟為原告所否認；是以，被告就系爭土地是否有以同一條件優先承購之權利，其法律上之地位顯處於不安之狀態，且此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，依上說明，自應認原告有提起本件確認之訴之利益存在，先予敘明。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張：系爭土地原為訴外人尤一郎所有，前經本院民事
執行處以系爭執行事件拍賣，由原告於107年3月6日以1,384,000元應買拍定，嗣被告於107年4月16日具狀向本院民事執行處主張其所有坐落系爭土地上之系爭建物，對於系爭土地有租賃關係而得優先承買等情，為被告所不爭執，並經本院依職權調取系爭執行事件卷宗審核無訛，堪認為真實。
㈡惟被告主張系爭建物原為訴外人尤一郎所有，嗣尤一郎於10
6年2月8日將系爭建物出售予被告，並辦妥房屋稅籍資料移轉登記，故本件應有民法第425條之1第1項之適用云云，則為原告所否認，是本件之爭點為被告所有之系爭建物與系爭土地間是否有民法第425條之1第1項之適用而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係？⒈按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。98
年1月23日修正前之民法第820條第1項定有明文。又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分。準此，土地及房屋為數人共有之情形，土地之各共有人僅依其應有部分之比例而有其所有權，各共有人就土地之特定部分並無占有使用之權。共有人之一人於共有土地上興建房屋，土地其餘共有人本即得請求拆除之，並無容忍之義務，房屋所有人利用土地之權限，與土地及房屋同屬單獨一人所有，土地所有人得自由利用土地興建房屋之情形並不相同。於本例情形，共有人甲未得共有人乙之同意而興建房屋，共有人間又無關於土地分管之協議，乙本得依物上請求權請求甲拆除，Ａ因拍賣取得土地之應有部分，其地位即與乙相同。甲就土地特定部分既無使用收益之權限，何能推定租賃關係？此與土地房屋均同屬甲所有，而甲將土地及房屋分別或先後出賣，推斷土地所有權人默許房屋所有人繼續使用土地之情形不同，是本例應無民法第425條之1之適用（臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第11號參照）。查系爭土地及系爭建物原雖均屬訴外人尤一郎所有，而系爭建物（75年起開始課稅）於興建後縱由被告買受取得，惟系爭土地既屬共有之土地，依前開說明，系爭建物與系爭土地間是否有民法第425條之1第1項之適用，首應釐清者自為訴外人尤一郎興建系爭建物時或之後，是否取得其他共有人之同意。
⒉再按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情
事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年度上字第762號判例參照）。被告雖主張系爭建物已存在30年，且系爭土地其他共有人過去就訴外人尤一郎占有使用系爭土地從未干涉及表示意見之客觀事證，均足證明系爭土地之共有人已有默示分管契約之存在云云，並以最高法院89年度台上字第1228號判決之見解為據，惟該判決之意旨係謂：「共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。又共有物分管之約定，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」然被告於本院審理中並未能提出「全體共有人實際上有約定使用範圍」之說明或證據，自不可能有全體共有人實際上有約定使用範圍及客觀上各共有人都按照分管約定履行占有及分管之情事，是被告主張系爭建物占有系爭土地有默示分管契約，自難憑採。
⒊是以，被告既未能說明或證明系爭土地之全體共有人實際
上有約定使用範圍，自難認定系爭土地之共有人就訴外人尤一郎興建系爭建物時或之後有默示之分管契約存在，系爭土地之共有人自得訴請拆屋還地。易言之，系爭建物因未經土地共有人同意而興建，嗣後因土地與建物之所有權分別移轉予不同之人，土地之所有權人仍得對建物所有權之受讓人主張民法第767條第1項前段請求拆屋還地，建物所有權之受讓人，並不得主張適用民法第425條之1第1項規定。
㈢綜上，民法第425條之1第1項租賃關係之推定，乃係為避免
房屋及土地所有權人不一致，使建物得予以保全免遭受拆除而設，然就興建於共有土地上之建物，於興建時或之後若未取得土地共有人同意，該建物乃係無權占有共有土地，此無權占有之事實，於建物所有權移轉予後手時，建物所有權之受讓者，原則上仍應繼受此一權利缺陷之狀態，自無法因建物所有權移轉予後手，反而使建物所有權之受讓者，得主張建物受租賃關係之推定（民法第425條之1），否則將造成建物所有權受讓者之權益，反而大於建物之原始起造人或前手，或使無權占有之瑕疵狀態因所有權移轉而治癒，此顯非事理之常，亦有違公平原則，是原告主張系爭建物縱由被告買受，亦無民法第425條之1第1項之適用，應堪憑採。
五、綜上所述，本件縱認被告已取得系爭建物之實質上處分權，然因被告未舉證證明系爭建物於興建時或之後已取得系爭土地共有人之同意，自無法適用民法第425條之1第1項之規定而推定系爭建物與系爭土地間有租賃關係存在，而系爭建物與系爭土地間既無推定之租賃關係存在，被告自無法主張依土地法第104條第1項規定有優先承買之權利。從而，原告起訴請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，為有理由，爰判決如主文第1項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 3 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 3 日
書記官 林政良