臺灣臺南地方法院民事判決 107年度重訴字第174號原 告 陳建豪訴訟代理人 茆臺雲律師
張佩珍律師王翊瑋律師被 告 魯芸秀訴訟代理人 林萬生律師被 告 許金盆
四樓陳旭坤王瓊珮王幸玲上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，經本院於民國109年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣192,928元由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告魯芸秀、許金盆、陳旭坤、王瓊珮、王幸玲均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：原告之祖父陳金火原為臺南市○○區○○段○○○○號土地、地目建、面積1,132.9平方公尺（下稱系爭土地）之共有人，於民國57年10月經其他全體共有人同意，在系爭土地上興建門牌臺南市○○區○○里00號房屋(下稱系爭房屋），當時系爭土地與系爭房屋同屬陳金火所有，陳金火死亡後，原告之父陳憲凱繼承系爭房屋及系爭土地權利範圍17分之9。
陳憲凱於101年5月16日出售系爭房屋予原告，原告因與林勇龍合作關係借名登記於林勇龍之妻即被告王瓊珮名下，嗣於101年11月27日原告與林勇龍合意返還系爭房屋借名登記，改借名登記於陳癸蒼名下，復於106年8月15日終止與陳癸蒼之借名登記契約，系爭房屋回復登記為原告所有。系爭土地之共有人被告魯芸秀、許金盆、陳旭坤等3人（以下合稱魯芸秀等3人)，權利範圍依序為17分之13、1700分之275、1700分之125，於104年8月5日以總價金新臺幣（下同）2,056萬元出賣予被告王瓊珮、王幸玲，原告自101年11月27日起即為系爭房屋之事實上處分權人，依土地法第104條第1項之規定，原告得以相同條件行使優先購買權，被告間就系爭土地之所有權移轉行為，對原告不生效力。又被告王瓊珮曾對陳癸蒼訴請拆屋還地(下稱另案拆屋還地事件)，原告在該案審理中代陳癸蒼承當訴訟，業經本院104年度重訴字第345號、臺灣高等法院臺南分院106年度上易字第160號判決認定系爭房屋有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係存在，判決被告王瓊珮敗訴確定；被告魯芸秀、陳旭坤在本件審理中雖以系爭房屋於101年5月16日出賣時，其等為系爭土地共有人，對系爭房屋有土地法第104條第1項規定之優先購買權為由，分別另提起確認系爭房屋優先承買權存在訴訟，惟經本院以108年度營簡字第205號、109年度簡上字第2號判決被告魯芸秀敗訴確定（下稱另案優先購買權甲事件），另經本院以108年度訴字第445號、臺灣高等法院臺南分院以109年度上易字第36號判決陳旭坤敗訴確定（下稱另案優先購買權乙事件），依爭點效理論，被告魯芸秀及陳旭坤均不得在本案再為相反之主張。爰以本件起訴狀繕本之送達表明願依相同條件優先購買系爭土地，訴請確認優先承買權存在及塗銷所有權移轉登記等語。並聲明：
㈠確認原告對於被告魯芸秀、許金盆、陳旭坤就系爭土地（應
有部分各1700分之1300、1700分之275、1700分之125），於104年8月5日（起訴狀誤載為104年10月26日）與被告王瓊珮、王幸玲所定買賣契約同一條件之優先承買權存在。
㈡被告王瓊珮、王幸玲應將系爭土地（應有部分各1700分之12
5、1700分之1575），於104年10月26日權狀字號104南麻字第020454號以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。
㈢被告魯芸秀應與原告就系爭土地應有部分訂定書面契約，並
於原告給付價金15,722,353元之同時，將上開應有部分移轉登記與原告；被告許金盆應與原告就系爭土地應有部分訂定書面契約，並於原告給付價金3,325,882元之同時，將上開應有部分移轉登記與原告；被告陳旭坤應與原告就系爭土地應有部分訂定書面契約，並於原告給付價金1,511,765元之同時，將上開應有部分移轉登記與原告。
㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告抗辯：㈠被告許金盆未於言詞辯論期日到場，惟據其提出書狀以：被
告魯芸秀、王瓊珮利用土地法第34條之1規定之漏洞，向地政機關出具不實切結書，出賣系爭土地，向法院提存買賣價金後，已辦理所有權移轉登記，被告許金盆對魯芸秀、王瓊珮提出偽造文書之告訴，遭臺灣臺南地方檢察署檢察官以106年度偵字第2685號不起訴處分在案，被告許金盆只好向法院領取提存之買賣價金，然被告許金盆並未出賣系爭土地，亦未訂立買賣契約等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告魯芸秀未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場陳
述及以書狀抗辯：系爭房屋係原告祖父出資興建，嗣後由原告之父陳憲凱繼承取得，於101年5月16日出賣予林勇龍，並借名登記在被告王瓊珮名下，當時被告魯芸秀是系爭土地共有人，陳憲凱出賣系爭房屋未通知被告魯芸秀行使優先購買權，被告魯芸秀於收到本院101年度司執東字第15902號函始獲悉上情，即委託林萬生律師於101年6月17日以南投三和郵局第000164號存證信函通知陳憲凱行使優先購買權，並副知被告王瓊珮，依土地法第104條第2項之規定，陳憲凱出賣系爭房屋時未通知有優先承買權之被告魯芸秀，即不得對抗被告魯芸秀，被告魯芸秀就系爭房屋既有優先購買權，原告不得以其為系爭房屋所有人地位對系爭土地主張優先購買權等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准予免為假執行。
㈢被告陳旭坤未於言詞辯論期日到場，惟據其以書狀抗辯：被
告陳旭坤於93年1月12日自父親陳金鵬處取得系爭土地應有部分1700分之125，為系爭土地共有人。原告之父陳憲凱於101年5月16日以20萬元出賣系爭房屋予被告王瓊珮，被告王瓊珮於101年11月27日出賣系爭房屋予陳癸蒼，陳癸蒼於106年8月15日贈與系爭房屋予原告，上開事實均未通知被告陳旭坤行使優先購買權。被告陳旭坤於107年11月2日收到本件民事庭開庭通知，始知系爭房屋上開買賣情事，已對原告及陳憲凱等人訴請確認優先購買權存在事件訴訟，雖經另案優先購買權乙事件判決被告陳旭坤敗訴確定，惟被告陳旭坤已提起再審之訴，現在審理中。況被告魯云秀訴請另案優先購買權甲事件之判決理由已揭示土地法第104條第1項之規定僅限於「本於意定簽訂租賃契約」，本於相同法理，原告在本案亦不得主張其有土地法第104條第1項之適用。又被告陳旭坤訴請另案優先購買權乙事件之判決理由亦有論斷陳憲凱讓與系爭房屋之事實上處分權予原告時，被告陳旭坤與陳憲凱就系爭土地並無租賃關係存在，被告陳旭坤不得依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，基於同一理由，原告亦不得主張其與系爭土地共有人間有租賃關係存在，對系爭土地有優先購買權等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准予免為假執行。
㈣被告王瓊珮雖未於言詞辯論期日到場，惟據其以書狀抗辯：
系爭房屋係由陳金火於57年間所興建取得原始所有權，陳金火死亡後，由陳憲凱繼承取得，陳癸蒼自94年3月1日起向陳憲凱承租系爭房屋，被告魯芸秀於101年5月拍定取得系爭土地應有部分而成為土地共有人，自斯時起，陳憲凱所有之系爭房屋對於系爭土地即取得法定租賃權。嗣陳憲凱於101年5月間出賣系爭房屋予林勇龍，並借名登記在被告王瓊珮名下，原告稱其於101年11月間將系爭房屋買回，並借名登記在訴外人陳癸蒼名下乙節，與事實不符，原告應負舉證之責。其後，林勇龍於101年11月間將系爭房屋出賣予陳憲凱，依法應由陳憲凱因回復所有權，對系爭土地取得法定租賃權，此有陳憲凱出具之切結書可證，原告並非系爭房屋之所有權人，無從對系爭土地行使優先購買權等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准予免為假執行。㈤被告王幸玲未於言詞辯論期日到場，亦未於言詞辯論終結前提出書狀作何聲明或陳述。
四、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議原告與被告魯芸秀不爭執事項如下(見本院卷㈠第218-221、440頁)：
㈠重測前臺南縣○○鎮○○段○○○○號土地於46年9月16日登記
為原告之祖父陳金火與他人所共有，於70年2月25日分割出同段460-12地號土地，並於70年6月24日為共有物分割登記，登記所有權人為原告之父陳憲凱、訴外人陳金鵬、陳金生，其應有部分各為9/17、4/17、4/17。嗣於79年5月7日地籍圖重測，重測前臺南縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地改編為臺南市○○區○○段○○○○號土地(即系爭土地)。被告許金盆於81年1月12日因買賣自陳金鵬取得系爭土地應有部分275/1700，被告陳旭坤於93年1月12日因買賣自陳金鵬取得系爭應有部分125/1700，至93年1月12日止，系爭土地由陳憲凱、陳金生、被告許金盆、被告陳旭坤等4人共有，所有權應有部分各為9/17、4/17、275/1700、125/1700。其後，被告魯芸秀於100年3月24日以拍賣為登記原因取得陳金生所有系爭土地應有部分4/17，另於101年5月8日以5,038,000元向本院民事執行處標得陳憲凱所有系爭土地應有部分9/17，並於102年7月16日辦理移轉登記，合計被告魯芸秀應有部分為13/17。被告王瓊珮、被告王幸玲於104年8月5日向被告陳旭坤、被告許金盆、被告魯芸秀購買系爭土地全部，並於104年10月26日辦理所有權移轉登記完畢，系爭土地現由被告王瓊珮、被告王幸玲共有，應有部分各為125/1700、1575/170 0。
㈡原告之祖父陳金火於57年5月28日取得臺南縣政府核發在重
測前臺南縣○○鎮○○段○○○○號土地新建住宅之營建執照，新建房屋完工後，於57年7月29日取得南工使字第277號使用執照，但未辦理建物第一次保存登記，當時係加強磚造一層平房，於69年12月19日增建完成二樓，並於70年1月開始課稅，現門牌號碼編為臺南市○○區○○里○○00號(即系爭房屋)。
㈢系爭房屋之稅籍編號為00000000000號，由陳金火於57年9月
間設籍，於66年12月17日因繼承移轉稅籍予陳憲凱。嗣陳憲凱與被告王瓊珮之夫林勇龍於101年5月16日達成協議，陳憲凱同意將系爭房屋以20萬元售予林勇龍，由林勇龍指定被告王瓊珮為系爭房屋之登記名義人，陳憲凱並於同日將系爭房屋以買賣為原因變更稅籍名義人為被告王瓊珮。被告王瓊珮復於101年11月27日以買賣為原因變更稅籍名義人為陳癸蒼，陳癸蒼再於106年8月15日以贈與為原因變更稅籍名義人為原告。
㈣陳憲凱於101年5月16日將其因繼承而取得系爭房屋之事實上
處分權出售與林勇龍時，被告魯芸秀以系爭土地共有人身分，於101年6月17日寄發南投三和郵局第000164號存證信函予陳憲凱、被告王瓊珮，主張就系爭房屋有土地法第104條第1項之優先購買權存在。上開存證信函業經陳憲凱、被告王瓊珮收受。
㈤陳癸蒼於101年間以租地建屋為由，對被告魯芸秀提起確認
優先購買權存在之訴，訴請確認其就系爭土地、權利範圍17分之9部分有優先承買權存在，經本院101年度訴字第942號、臺灣高等法院臺南分院101年度上字第211號判決認定：陳癸蒼係向陳憲凱租賃系爭房屋，因使用房屋無法與土地分離，當然包含承租所坐落之土地，且因租賃契約未載明係租地供建屋之用，故陳癸蒼私自在系爭土地上搭建其他違章建築，與土地所有權人間並無存在租地建屋之關係，自不得主張土地法第104條所定基地承租人優先承買權，駁回陳癸蒼上訴確定在案。陳癸蒼不服提起再審，再經臺灣高等法院臺南分院102年度再字第8號判決駁回再審之訴。
㈥被告王瓊珮於104年間對陳癸蒼提起拆屋還地訴訟，訴請陳
癸蒼拆除坐落系爭土地上之二層磚造建物(面積76.78平方公尺)、鋼構工廠(面積159.31平方公尺)及一層鐵皮屋(面積41.54平方公尺)等地上物，並返還該部分土地予土地全體共有人，經本院以104年度重訴字第345號判決陳癸蒼敗訴，陳癸蒼不服提起上訴，經臺灣高等法院臺南分院以106年度上易字第160號請求拆屋還地事件受理後，陳癸蒼於訴訟繫屬中之106年8月15日，將系爭土地上如該判決附圖所示編號127(1)面積76.78平方公尺之二層磚造建物以贈與登記為原因辦理稅籍登記移轉予原告，原告聲請代陳癸蒼承當訴訟，經該院審理判決認定：上開編號127(1)面積76.78平方公尺之二層磚造建物係系爭土地共有人之陳金火，經其他土地共有人全體同意，在取得營建執照後在系爭共有土地上所興建，依民法第425之1第1項規定，推定系爭土地受讓人與系爭房屋事實上處分權人間有租賃關係存在，被告王瓊珮請求原告拆除上開二層磚造建物部分，為無理由，駁回被告王瓊珮此部分之請求，並駁回陳癸蒼其餘之上訴確定在案。
五、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又上開規定所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。本件原告主張其對於被告魯芸秀等3人與被告王瓊珮、王幸玲於104年8月5日就系爭土地簽訂之買賣契約有依同一條件優先購買之權利，然為被告魯芸秀、許金盆、陳旭坤、王瓊珮所否認，則原告就系爭土地之優先購買權是否有效存在，對於其在私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危險，得以法院對於原告之確認判決除去，應認原告有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴，合先敘明。
㈡原告自101年5月16日起為系爭房屋之事實上處分權人：⒈系爭房屋為未辦理第一次所有權登記之建物，由原告之祖父
陳金火興建，於57年9月間設籍，稅籍編號為00000000000號，於66年12月17日因繼承移轉稅籍登記予其子即原告之父陳憲凱，陳憲凱於101年5月16日以買賣為原因變更稅籍名義人為被告王瓊珮，被告王瓊珮復於101年11月27日以買賣為原因變更稅籍名義人為陳癸蒼，陳癸蒼再於106年8月15日以贈與為原因變更稅籍名義人為原告之事實，有臺南市政府財政稅務局佳里分局107年9月25日南市財佳字第1072753883號函附系爭房屋之房屋納稅人契稅申報相關資料在卷可證(見本院卷第99-124頁)，堪信為真實。
⒉證人張杏敏即辦理系爭房屋買賣契約之代書到庭具結證稱：
我於98年起任職於林宜慶地政士事務所，進入事務所後沒多久就認識原告，但不認識陳憲凱。本件買賣契約簽訂時間久遠，我印象中好像是陳憲凱缺錢，原告想向陳憲凱購買系爭房屋，原告的太太跟我聯絡相約在麻豆的85度C簽訂契約，由我向陳憲凱解釋契約內容後，再由陳憲凱簽名，陳憲凱簽完名後就離開，當時原告也有在場。買賣價金70萬元是買方到現場時跟我說的，我沒有過問。我不記得簽約當時有無支付款項及後續價金如何支付，當時並沒有談到如果沒有支付尾款50萬元要如何處理。原告與陳憲凱的約定以契約書記載為準，我已經不記得了。原告有表示要改變指定登記名義人，依不動產買賣契約書第3條第3項之記載，買賣標的產權登記名義人由甲方即買方指定，當時稅籍是移轉給王瓊珮，也是由我辦理的等語(見本院卷㈠第513-517頁），並有不動產買賣契約書附卷可參（見本院卷㈠371-381頁）；證人陳癸蒼具結證稱：我自90年起向陳憲凱承租系爭土地，在系爭房屋旁邊搭蓋鐵皮屋經營鐵工程，我與原告及陳憲凱是幾十年的朋友，關係不錯。原告於101年左右時跟我說他父親陳憲凱要出賣系爭房屋給他，要借名登記（按：指稅籍登記，下同）在我名下，所以我就將印鑑證明及印章交給原告，之後就沒再過問，我也沒有受領任何報酬。我不認識林勇龍，也不清楚房屋名義變更的經過，我就是單純將證件交給原告而已。當時我有與原告講好，如果原告需要，我要無條件交付證件讓他去辦理回復登記，所以原告於106年間跟我說他有訴訟需要，要將房子移轉回去他名下，我就交出印鑑及印章辦理名義變更等語(見本院卷㈠第436-439頁）。復參酌被告陳旭坤在臺灣高等法院臺南分院109年度上易字第36號請求確認優先購買權存在事件審理中，已就「系爭房屋坐落在系爭土地上，乃陳金火於57年間出資興建，並因建造完成而原始取得所有權，嗣陳金火於66年10月18日死亡，由陳憲凱繼承取得事實上處分權；後陳憲凱於101年5月16日與原告訂立買賣契約，約定由陳憲凱將系爭房屋以700,000元出賣予原告，原告業於101年5月16日取得系爭房屋之事實上處分權」列為其與原告間之不爭執事項(見本院卷㈡279頁)；另據被告王瓊珮在另案拆屋還地事件審理中自認：系爭房屋確實是林勇龍以王瓊珮名義借名登記（按：指稅籍登記，以下均同指），王瓊珮與陳憲凱解除合作契約後，依陳憲凱指示將系爭房屋移轉登記給陳癸蒼等語。陳癸蒼則在另案拆屋還地事件中陳述：陳建豪與林勇龍談合作關係，陳癸蒼就是陳建豪的登記名義人，陳憲凱將房子指定登記給陳癸蒼，陳憲凱與林勇龍並無合作關係，是陳建豪與林勇龍有合作關係，後來是將房子指定登記給陳癸蒼。陳建豪有出錢買系爭土地與房子的錢等語(見本院104年度重訴字第345號卷㈠第194-195頁)，據此堪認陳憲凱於101年5月16日出賣系爭房屋予原告後，原告基於與林勇龍之合作關係，形式上將系爭房屋之稅籍登記在被告王瓊珮名下，嗣原告與林勇龍間合作關係解除，原告於101年11月27日指示以陳癸蒼為稅籍登記名義人，將系爭房屋稅籍登記在陳癸蒼名下，實則原告自101年5月16日起為系爭房屋之事實上處分權人之事實，應可認定。
㈢原告自101年5月16日起為系爭房屋之事實上處分權人，對於系爭土地有民法第425條之1規定之適用：
⒈按民法於88年4月21日修正增訂第425條之1規定：「土地及
其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」是房屋及土地轉讓之事實，發生在民法第425條之1增訂施行前者，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院106年度台再字第71號判決意旨參照）。又不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力；為民法第758條所明定。此項規定，並不因建物係未為建物所有權第一次登記之建物而有例外。惟未為建物所有權第一次登記之建物，其所有權之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該未為建物所有權第一次登記建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院62年台上字第2414號判決意旨、67年度第2次民事庭庭長會議決定㈠意旨參照）。故未辦理建物所有權第一次登記之建物，僅得將事實上處分權讓與他人，然對於房屋有事實上處分權之人必然占有使用房屋坐落之土地，故土地及其土地上房屋之事實上處分權同屬一人，而僅將土地所有權或僅將房屋之事實上處分權讓與他人，或將土地所有權或房屋之事實上處分權同時或先後讓與相異之人，除有特別約定外，應可推斷土地讓與人或土地受讓人默許房屋事實上處分權人繼續使用土地；此與土地及房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，並無二致，法律本應同予規範，惟因立法者疏於規範，致有法律漏洞存在；基於平等原則，於土地及其土地上房屋之事實上處分權同屬一人，而僅將土地或僅將房屋之事實上處分權讓與他人，或將土地或房屋之事實上處分權同時或先後讓與相異之人之情形，應類推適用民法第425條之1第1項規定。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107年度台上字第1797號判決意旨參照）。
⒉原告之祖父陳金火於57年5月28日取得臺南縣政府核發在重
測前臺南縣○○鎮○○段○○○○號土地新建住宅之營建執照，新建房屋完工後，於57年7月29日取得南工使字第277號使用執照，但未辦理建物第一次保存登記，當時係加強磚造一層平房，於69年12月19日增建完成二樓，並於70年1月開始課稅，現門牌號碼編為臺南市○○區○○里○○00號(即系爭房屋)之事實，此有臺南市政府稅務局佳里分局函覆系爭房屋稅籍資料、房屋平面圖及房屋稅籍證明書可查（見本院104年度重訴字第345號卷第73-75頁）。再依原告提出之臺南縣政府令（受文者麻豆鎮公所）所附57年2月28日建土營建字第壹零柒號營建執照載明「住宅新建、陳金火、麻豆鎮南勢里南勢33號、建築地基麻豆段460地號、預定57年6月30日建築完工」，及麻豆鎮公所57年2月23日麻建土字第2406號呈所附營建執照申請書記載「上開工程遵章檢同圖樣一張一式三份說明書一式三份土地登記總簿謄本一份地圖謄本一份土地使用權證明書一份構造計算書申請」，其中土地使用權證明書係由57年2月間臺南縣○○鎮○○段○○○○號土地共有人除陳金火以外之全體共有人鄭天德、郭金塗、黃春木、黃兩泉、陳金鵬、及陳金生等人所出具（見臺灣高等法院臺南分院106年度上易字第160號卷第201-223頁），業據本院調閱該案卷宗核閱屬實，足證系爭土地共有人陳金火經其他全體共有人即郭金塗、黃春木、黃兩泉、陳金鵬、陳金生及鄭天德等人出具土地使用同意書後，持向臺南縣政府提出申請營造執照興建系爭房屋。
⒊又重測前臺南縣○○鎮○○段○○○○號土地於46年9月16日登
記為原告之祖父陳金火與他人所共有，於70年2月25日分割出同段460-12地號土地，於70年6月24日為共有物分割登記，所有權人為原告之父陳憲凱、訴外人陳金鵬、陳金生，其應有部分各為9/17、4/17、4/17。嗣於79年5月7日地籍圖重測，重測前臺南縣○○鎮○○段○○○○○○○號改編為系爭土地。被告許金盆於81年1月28日因買賣自陳金鵬取得系爭土地應有部分275/1700，被告陳旭坤於93年1月12日因買賣自陳金鵬取得系爭應有部分125/1700，至93年1月12日止，系爭土地係由陳憲凱、陳金生、被告許金盆、被告陳旭坤等4人共有，所有權應有部分各為9/17、4/17、275/1700、125/1700。其後，被告魯芸秀於100年3月24日以拍賣為登記原因取得陳金生所有系爭土地應有部分4/17，另於101年5月8日以5,038,000元向本院民事執行處標得陳憲凱所有系爭土地應有部分9/17，並於102年7月16日辦理移轉登記，合計被告魯芸秀應有部分為13/17。被告王瓊珮、被告王幸玲於104年8月5日向被告陳旭坤、被告許金盆、被告魯芸秀購買系爭土地全部，並於104年10月26日辦理所有權移轉登記完畢，系爭土地現由被告王瓊珮、被告王幸玲共有，應有部分各為125/1700、1575/1700之事實，此有系爭土地查詢資料在卷可憑(見本院卷㈠第39頁、另案優先購買權乙事件一審卷第262-338頁)。又陳金火於66年10月18日死亡後，由其子陳憲凱繼承取得系爭房屋之事實上處分權及系爭土地應有部分9/41，系爭房屋係陳金火經系爭土地其他全體共有人同意後始興建，已如前述，被告魯芸秀雖於101年5月8日經由本院101年度司執字第15902號給付借款強制執行事件標得買受陳憲凱所有系爭土地應有部分9/17，惟本院民事執行處係於102年7月4日發給權利移轉證書，依強制執行法第98條第1項前段規定，被告魯芸秀須自取得權利移轉證書之日起，始取得系爭土地應有部分9/17，是陳憲凱於101年5月16日出賣系爭房屋予原告時，其仍為系爭土地共有人，系爭房屋與系爭土地因而同屬陳憲凱一人所有，依上開說明，應推認系爭土地之共有人陳憲凱默許系爭房屋買受人即原告繼續使用系爭土地，並在系爭房屋得使用期限內成立法定基地租賃關係，原告主張其與系爭土地所有人間有民法第425條之1規定之適用，應為可採。
⒋綜上，陳憲凱原為系爭土地之共有人及系爭房屋之事實上處
分權人，其於101年5月16日移轉系爭房屋之事實上處分權予原告（稅籍輾轉登記在王瓊珮、陳癸蒼名下），致系爭房屋與坐落之系爭土地同屬一人所有，而有民法第425條之1第1項規定之適用，嗣被告魯芸秀因拍賣而受讓陳憲凱就系爭土地應有部分9/17，為系爭土地共有人，則原告主張其與受讓系爭土地之受讓人即被告魯芸秀間，就系爭房屋坐落之系爭土地，成立民法第425條之1規定之法定租賃關係，即屬有據。
㈣原告不得主張土地法第104條第1項優先購買權：
⒈土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」此所謂「基地」專指建築房屋所用之土地而言，而所謂「租用基地」之意，依同法第102條、第103條規定係「租用基地建築房屋」之意，土地法第102條至105條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，亦即該土地之承租人，其目的係在所租用之土地上建築房屋，亦僅有在此情況，因土地及房屋之所有權人分屬土地之出租人與承租人或房屋之繼受人，為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，始有該條優先承買權之規定，若僅租用房屋及基地之承租人，於出租人之基地或房屋出賣時，自不得援用同條之規定主張優先承買權（最高法院以49年台上字第1546號判例參照）。由上可知，土地法第104條第1項之所指基地優先購買權限於「租用基地建築房屋契約」，民法第425條之1法定租賃權則不含之。
⒉又查土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定
「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「……為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度台上字第567號判決意旨參照），易言之，土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利（最高法院100年度台上字第2019號裁判要旨參照)。
⒊系爭土地共有人陳金火經其他全體共有人郭金塗、黃春木、
黃兩泉、陳金鵬、陳金生及鄭天德之同意，在系爭土地上興建系爭房屋；原告自101年5月16日起向陳憲凱買受系爭房屋而為事實上處分權人，對於系爭土地有民法第425條之1之法定租賃權，雖經本院詳論如前，惟陳金火得以在系爭土地上興建房屋，係經由系爭土地其他全體共有人之同意，足見陳金火係基於分管契約而占用系爭房屋所坐落系爭土地，並非租用系爭土地建築房屋，核與土地法第104條第1項限於「意定租地建屋契約」之租用基地情形不同。縱原告事後取得系爭房屋之事實上處分權，並因之發生民法第425條之1第1項所規定之法定租賃權關係，然法定優先承買權，為法律所明定，依民法第757條規定，不得任意創設，陳金火既非土地法第104條第1項所定之「基地承租人」，自不因原告自101年5月16日起為系爭房屋之事實上處分權人，而得擴張解釋原告基於民法第425條之1第1項法定租賃權人地位得行使土地法第104條第1項規定之優先承買權。此外，土地法第104條規定旨在維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使用基地之法律上關係消滅後，房屋因無使用土地權限將遭拆除還地，而有礙經濟效益，業如前述，則系爭土地與系爭房屋間既因原告買受系爭房屋而發生民法第425條之1第1項之法定租賃關係，系爭房屋占用系爭土地即非無法律上權限，業足以避免房屋及土地因不同人所有而生無權占用拆屋還地之經濟上不利益風險，可徵本件自法規範目的而言，亦無擴張解釋或類推適用優先承買權規定之必要。基上所述，原告主張其依土地法第104條第1項規定就系爭土地有優先承買權云云，為無理由，不足可採。
六、綜上所述，原告依土地法第104條第1項行使優先購買權，請求確認其對於系爭土地有優先購買權；被告王瓊珮、王幸玲應塗銷系爭土地所有權移轉登記；被告魯芸秀等3人應按其與被告王瓊珮、王幸玲所簽訂之買賣契約同一條件與原告補訂書面買賣契約；原告於給付被告魯芸秀、許金盆、陳旭坤價金15,722,353元、3,325,882元、1,511,765元之同時，被告魯芸秀、許金盆、陳旭坤應將系爭土地所有權移轉登記予原告，均為無理由，不應准許，其假執行之聲請，亦失所依附，併予駁回之。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用確定為192,928元（即第一審裁判費），依上開規定，自應由敗訴之原告負擔。
八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第五庭 法 官 張桂美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
書記官 蘇冠杰