臺灣臺南地方法院民事判決 107年度重訴字第1號原 告 喬翰企業股份有限公司法定代理人 方武科訴訟代理人 周中臣律師被 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 邱循真律師上列當事人間申請續租國有房地事件，經本院於民國107 年6 月
7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠伊之前身太富產業股份有限公司（下稱太富公司）與前台灣省物資局南區業務處（下稱物資局），依「台灣省物資局南區業務處台南供應站徵求廠商經營超市說明」（下稱「徵求廠商經營超市說明」），於民國81年5 月
5 日簽訂合約書（下稱81年租約），由太富公司支付對價租用臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上同段7 建號即門牌臺南市○○路○段○○○ 號房屋( 下稱系爭房地），租賃期間自81年5 月5 日起至84年5 月4 日止，並約定「乙方（即太富公司）得於合約屆滿日兩個月前，以書面申請續租，甲方（即物資局）如無正當理由不得拒絕」（第9 條）、「但本局於出租地址興建大樓時不再續約」（「徵求廠商經營超市說明」第5 點）。嗣伊於同年承受太富公司後，與物資局再於同年7 月13日簽約，除租賃期間自81年7 月13日起算外，其餘內容均與5 月份之租約相同，是依81年租約，於系爭土地未興建大樓以前，伊申請續租，物資局即無拒絕之理。㈡惟伊於84年租期屆至前向物資局申請續租，物資局提供與伊續約之合約書第12條竟修改為「租賃期滿時，租賃關係即行終止，甲方不另通知」之內容，伊請求更改為「乙方得於合約屆滿時兩個月前，以書面申請續租，甲方如無正當理由不得拒絕。」之內容，但未獲該局同意。伊不得已被迫於85年2 月13日與物資局簽訂修改後之租約（下稱85年租約），之後於88年4 月1 日再與物資局簽立與85年相同之租約（下稱88年租約），繼續承租系爭房地。嗣被告於91年1 月3 日接管系爭房地，伊與被告於92年12月8日補簽立租期自91年1 月30日起至96年1 月29日止之租約（下稱92年租約），並於第2 條約定「租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租」之續租權，兩造並因此續約至106 年1 月29日。詎伊於106 年租期屆滿前再向被告申請續約，被告竟依國有非公用不動產租賃作業程序第41點第2項有關「標租」之規定，以兩造最近1 次租約第12條約定租期屆滿時，租賃關係即行終止，而於105 年12月13日函知不再同意伊續租。㈢然物資局與太富公司於81年簽立之租約，乃政府為拓展倉儲營運以期調節物資、穩定物價之「招商」，並非單純之租賃，依約伊除應負擔租金外，並負擔租賃物整修改建費用及稅捐，並應向物資局進貨經營超市及支付營業利益，伊僅增建租賃物之花費即高達新臺幣（下同）2,15
0 萬元，此乃伊取得長期續承租權之對價，租約僅係招商所附帶簽立，故非屬國有財產法所稱之「標租」，應無上開作業程序第41點第2 項之適用，故除具備81年租約規定之系爭土地興建大樓不再續約之情事，物資局不得片面修改續約內容，剝奪伊之續約權。是其於85年修改租約第12條，已侵害伊依81年租約所取得之續租權，顯失公平，依民法第247 條之1 第1 、3 、4 款之規定，應屬無效。被告亦不得依據「標租」之規定，拒絕與伊續約，故伊仍得依據81年租約請求被告應與伊簽訂相同內容之租約等語。並聲明：被告應與原告就系爭房地簽訂租期自106年1月30日起至111年1月29日止，每月租金126,922元，並應含有「期滿三個月前得申請續約，除出租人於出租地址興建大樓時，不再續租」之租約。
二、被告則以：81年租約業因屆期終止而失效，兩造均不再受該租約之拘束，而兩造最近1 次於100 年12月27日簽訂之租約（下稱100 年租約），已另行約定租期屆滿時，租賃關係即為消滅，自應依100 年租約為之，原告主張其依81年租約取得續租權，請求伊應與其簽訂相同內容之租約，實失所依據。又兩造自85年後簽立之租約，即未再有與81年租約第9 條及「徵求經營超市說明」第5 點相同之約定，原告雖曾於84年12月間請求更改為81年租約內容，然當時既未獲物資局同意，原告嗣亦同意依照物資局提供之合約書續約，乃至伊接管系爭房地後至100 年間歷經數次續約，原告均未曾再主張81年租約，時隔20年後，竟再陳稱其有權依據81年租約內容續約，自無理由。再原告自81年承租系爭房地迄今長達25年之久，乃有雄厚資力之企業，並非經濟弱勢之一方，顯非民法第247 條之1 適用之對象，且85年及88年租約既因租期屆滿失效，亦無再討論有無違反該條款之必要及實益。況依81年租約第9 條及「徵求廠商經營超市說明」第5 點，原告僅係得申請續租，如有正當理由，物資局仍可拒絕，並非應無條件同意續租，且有關續約租期及租金等事項，81年租約均未提及，故原告主張伊應依該租約條款內容與之續約，亦有誤解等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（重訴卷第82-85頁）㈠原告之前身太富公司與物資局依據「徵求廠商經營超市說明
」，於81年5 月5 日簽訂81年租約，由原告支付對價租用系爭房地，並約定如下（南簡卷第63-77 頁）：
⒈本合約有效期間自81年5 月5 日起至84年5 月4 日止，為期
3 年。乙方（即太富公司）得於合約屆滿日兩個月前，以書面申請續租，甲方（即物資局）如無正當理由不得拒絕。（合約第9 條）⒉「徵求經營超市說明」視為合約之附件，與合約具有相同效
力。（「徵求經營超市說明」第9 點）⒊每月租金為19萬元，乙方並應依據物資局展倉儲營運要點附
表繳納保證金及負擔一定比例之營業利益及進貨比例。（合約第2 條、第3 條及「徵求經營超市說明」第3 點）⒋每次租約期限3 年，期滿得以書面申請續租。但物資局出租
地址興建大樓時不再續租；如合約終止，承租人增（修）建之建物應無條件歸屬物資局，或拆平為空地，恢復原狀，如有其他遺留物，視同廢棄物，由物資局處置，承租人不得要求任何補償；合約屆滿不再續約時，乙方應於租約屆滿之次日將房地交還，其所設置之設施及遺留物視同放棄由甲方處理，並不得請求任何補償。逾期未交還，甲方得沒收其履約保證金。（「徵求經營超市說明」第5 點、第7 點及合約第10條）⒌承租人應依照有關建築法令規定之可建築面積將原有老舊眷
舍拆除改建為二樓臨時建築與原有地上二樓建物連接合為一個大賣場，其起造人及所有權人均用物資局名義辦理，但有關建造及修改設備等費用均由承租人負擔，承租廠商須自行申請營業證照經營。（「徵求經營超市說明」第6 點）㈡嗣太富公司由統麗產業股份有限公司（即原告前稱）承受，
故與物資局於81年7 月13日簽立合約書，除租約有效期間改自81年7 月13日起外，其餘內容均與81年5 月合約書相同。
（南簡卷第79-103頁）㈢84年5 月4 日租期屆至，原告向物資局申請續租，物資局當
時提供續約之合約書第12條約定：「租賃屆滿時，租賃關係即行終止，甲方不另行通知」；原告於84年12月14日行文物資局請求更改為「乙方得於合約屆滿時兩個月前，以書面申請續租，甲方如無正當理由不得拒絕。」；但未獲物資局同意。（南簡卷第105 頁）㈣原告與物資局於85年2 月13日簽立85年租約，本次租約未再
將「徵求廠商經營超市說明」列為契約之附件，並約定如下（南簡卷第107-127 頁）：
⒈租賃期間3 年，自85年2 月13日至88年2 月12日止。（租約
第1 條）⒉乙方應向甲方支付租金、保證金、營業利益等。（租約第2
條）⒊租期屆滿時，租賃關係即行終止，甲方不另通知。（租約第
12條）⒋乙方應於租約屆滿之次日將房地交還甲方即訴外人南區物資
局，乙方增（修）之建物應無條件歸屬甲方外，其所設置之設施及遺留物亦視同放棄，由甲方處理，並均不得請求任何補償及異議。逾期未交還，甲方得沒收其履約保證金。（租約第13條）⒌乙方如不依本契約期限支付租金，營業利益、違約金或租賃
期限屆滿不交還房地時，應逕受強制執行。（租約第16條）㈤88年2 月12日租期屆至後，原告與物資局再於88年4 月1 日
簽立88年租約，租賃期限自88年4 月1 日至91年3 月31日止，其餘契約條款均與85年租約相同。（南簡卷第129-139 頁）㈥物資局於91年1 月3 日將系爭房地（含原告依81年租約所增
建之同段2085建號即門牌臺南市○○路○段○○○ 號房屋），移交被告接管。
㈦91年3 月31日租期屆至，原告與被告於92年12月8 日簽立92
年租約，約定租期自91年1 月3 日至96年1 月29日止，原告除每月繳納租金18萬5,000 元，不再負擔營業利益、進貨比例及房屋稅，並約定如下（南簡卷第141-143 頁）：
⒈租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。承租人如
有意願續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾期未換約者，即為無意續租，房地由出租機關收回，另依法處理。承租人未經辦妥換約續租仍為使用者，應負擔損害賠償責任，不得有其他主張。（租約第2 條）⒉租約終止時，承租人應將戶籍遷出，並繳清租金或未清款項
及房屋騰空，交還出租機關，其由承租人修繕、或擅自增建部分，並應無條件交出租機關接管收歸國有。（租約第5 條其他約定事項第16點）㈧兩造嗣依92年租約內容兩次續約，租期各為96年1 月30日至
101 年1 月29日，及101 年1 月30日至106 年1 月29日為止。（南簡卷第45-59頁）㈨原告於106 年1 月29日租期屆滿前，向被告申請續約，被告
於105 年12月13日函知原告於106 年1 月29日租期屆滿後不再續租。（南簡卷第145-147 頁）㈩106 年1 月29日租期屆至後，被告未再與原告簽立租約。
四、兩造爭執事項：㈠原告依81年租約有無取得續約權？㈡原告依據81年租約，請求被告應與原告簽訂租期自106 年1
月30日起至111 年1 月29日止，每月租金126,922 元，並應含有「期滿三個月前得申請續約，除出租人於出租地址興建大樓時，不再續租」之租約內容，有無理由？㈢原告主張：85年及88年租約第12條，違反民法第247 條之1
之規定而無效，被告應依81年租約第9 條及徵求經營超市說明第5 點內容與原告續約，有無理由？
五、得心證之理由：㈠原告依81年租約有無取得續約權？⒈關於81年合約之定性，原告陳稱：81年合約乃政府為拓展倉
儲營運以期調節物資、穩定物價之行政「招商」，非屬國有財產法所規範之「標租」契約，無一般租用國有非公用不動產相關規定之適用乙節。經查，依據兩造不爭執事項㈠所載之81年合約書，已載明甲方「出租」系爭房地予乙方經營超市、乙方應負擔支付甲方「租金」、乙方得於合約屆滿日兩個月前以書面申請續租、每月租金19萬元等租賃契約文義，且同屬契約內容之「徵求經營超市說明」復明定「租金」之計算標準、出價較高之廠商得優先「承租」、每次「租賃期限」3 年、期滿得以書面申請續租等承租人之相關權益，物資局並以公開標租之方式辦理系爭房地標租案，原告之前身既參與投標並依此與物資局締約，應屬租賃契約之性質，洵甚明確。
⒉又原告依據「徵求經營超市說明」第5 點關於租期屆滿得以
書面申請續租，但物資局出租地址興建大樓時不再續租之約定，主張其之前身依據81年租約有取得續約權之情事，被告並無爭執，但以：原告之前身僅係得申請續租，並非物資局應無條件同意續租，且有關續約租期及租金等事項，81年租約均未提及等情事抗辯。而觀之「徵求經營超市說明」第5點之文義內容，僅係約定3 年租期屆滿，原告之前身「得」申請續租，並非物資局「應」予續租，且就雙方應如何洽談續約之條件、是否沿用原契約內容續約、續約之租金如何決定或調整等契約要素，則均載明；且81年租約內容亦未明定原告之前身表明願意續約時，物資局即應按原契約條件締約之旨，故該續約權之約定，僅為原告得優先議約之權利，至續約之內容，仍應經雙方磋商之程序，此時雙方均得提出對自己有利之條文，必經雙方對續約內容意思表示合致後，新契約方為成立，非謂僅由原告之前身單方向物資局表示願意續租，雙方間之新契約即謂成立，或謂物資局應依81年租約內容與之續約。是於81年租約屆期，原告向物資局申請續租，物資局就續約之內容自有與原告之前身重行議約之權。
⒊而查，81年租約於84年5 月4 日屆至，原告向物資局申請續
租，物資局當時提供續約之合約書第12條約定：「租賃屆滿時，租賃關係即行終止，甲方不另行通知」；原告雖於84年12月14日行文物資局請求更改為「乙方得於合約屆滿時兩個月前，以書面申請續租，甲方如無正當理由不得拒絕。」；但未獲物資局同意。嗣原告與物資局於85年2 月13日簽立之85年租約，並未再將「徵求廠商經營超市說明」列為契約之附件，而係另約定租期屆滿時，租賃關係即行終止之內容，且原告並依此內容與物資局再於88年續約至91年3 月31日為止等情，復有兩造不爭執事項㈢、㈣、㈤之事證可明。足證原告之前身已依81年租約提出續約之意願，其續約權並未被剝奪，而85年及88年租約內容取消續約權之部分，乃原告之前身與物資局重新磋商後之合意，亦堪認定。是其陳稱物資局片面修改續約內容，剝奪伊之續約權云云，洵屬非真。而該81年租約既已屆期失效，並為85年租約所取代，原告承受後自不得再執已失效之81年租約作何主張。
㈡承前所述，81年租約既已屆期失效，原告不得再執此作何主
張，被告於91年間接管系爭房屋後自亦不受其拘束。而由兩造不爭執事項㈦、㈧之事證所示，被告接管後與原告簽立之92年租約，雖再度回復原告之續租權，並依此租約內容與原告再續約兩次，由原告繼續承租至106 年1 月29日為止。然此乃原告依據91年後之租約申請續約，並經兩造重行磋商合意所成立，非謂係被告應受81年租約拘束所致。是原告於10
6 年1 月29日租期屆至，再向被告申請續約，因未獲被告同意，竟再依早已失效之81年租約，主張被告應與其簽訂租期自106 年1 月30日起至111 年1 月29日止，每月租金126,92
2 元，並應含有81年租約之「期滿三個月前得申請續約，除出租人於出租地址興建大樓時，不再續租」之內容，自屬無據。
㈢至原告另主張：85年及88年租約第12條取消其續約權之約定
，顯失公平，違反民法第247 條之1 之規定而無效乙節，查原告為實收資本額達250 萬元之廠商（見南司檢調卷第11頁公司基本資料），且其自81年間承租系爭房地營業至106 年間長達20餘年，期間經過多次與物資局及被告磋商續約，顯然非屬經濟弱勢之一方，亦非無議約磋商能力者，當有能力本於專業知識、經驗評估其自身條件及獲利情形以決定締約與否，顯非民法第247 條之1 適用之對象，自無予以特別保護之必要。是此部分主張亦無足取。
六、綜上所述，原告於106 年1 月29日租期屆至，再持早已失效之81年租約，主張被告仍應依該租約條件與之續約，並無可採，據此請求被告應與其就系爭房地再簽訂租期自106 年1月30日起至111 年1 月29日止，每月租金126,922 元，並應含有「期滿三個月前得申請續約，除出租人於出租地址興建大樓時，不再續租」之租約，自無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 26 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 26 日
書記官 張豐榮