臺灣臺南地方法院民事判決 107年度重訴字第283號原 告 黃茂松訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師蘇榕芝律師林湘清律師被 告 許馨尹上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國108年2月19日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○區○○段○○○○○號土地遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬零柒佰零柒元，及自民國一百零七年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零七年十一月十三日起至遷讓返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾參萬貳仟壹佰玖拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部份：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告原起訴請求：㈠被告應將坐落臺南市○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）110,707元及自本狀繕本送達翌日起算年息百分之5計算之利息；並自民國107年11月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告6萬元。於訴狀送達被告後，原告已於108年2月19日言詞辯論期日當庭將訴之聲明㈡部分變更為被告應給付原告110,707元及自起訴狀繕本送達翌日起算年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告6萬元，則原告前揭所為，應係減縮應受判決事項之聲明，是揆諸前揭法條之規定，本院自應予准許，合先敘明。
二、再按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項業已分別明訂。又按因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以2個月租金之總額為準，不動產以2期租金之總額為準，民事訴訟法第77條之9固定有明文。然民事訴訟費用法（現已廢止）第9條所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟而言，其以租賃關係已經終止為原因，請求返還租賃物之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的之價額，應以租賃物之價額為準，有最高法院32年抗字第765號判例意旨可資參照。查本件原告聲明請求被告遷讓返還系爭土地部份，係依兩造於107年2月27日所簽訂土地租賃契約（下稱系爭租賃契約）第13條第1項、第2項、民法第455條租賃物返還請求權、第767條第1項所有物返還請求權所為，依前揭法條之規定，因非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的價格，應以租賃物之價額為準。查本件原告請求被告返還系爭土地之面積為170.64平方公尺，公告現值為79,500元/平方公尺一節，為被告所不爭執，則原告聲明被告返還系爭土地部份之請求，其訴訟標的金額自應以系爭土地價值即13,565,880元（計算式：170.64平方公尺×79,500元/平方公尺＝13,565,880）為核定。則被告辯稱原告訴訟標的金額，不應以土地面積之公告現值，而應以租賃期間，應繳而未繳之租金金額，作為訴訟標的之金額，始為合理云云，並不足採，併予敘明。
貳、實體部份：
一、原告起訴主張：㈠緣兩造於107年2月27日簽訂土地租賃契約（即系爭租賃契約
），約定由伊將系爭土地出租予被告，依約系爭租賃契約之租賃期間係自107年3月1日起至110年2月28日止，共計3年，被告應於每月1日給付伊租金15,000元，並應給付伊押金4萬元，並分兩期於107年3月2日以及107年4月1日各交付伊2萬元，租賃期間水電費用則由被告負擔，且系爭租賃契約終止時，被告應將租賃物返還予伊，不得藉辭推諉或主張任何權利，被告未及時遷出租賃物時，伊得向被告請求按照租金3倍支付違約金至遷讓完竣，被告不得有異議，兩造並已於107年2月27日將系爭租賃契約持向民間公證人公證在案。
㈡詎兩造簽訂系爭租賃契約後，被告僅於107年3月2日及同年
月22日各給付伊押金2萬元及107年3月份租金15,000元，自107年4月起迄今均未再支付分毫，累計遲付租金總額已逾7個月，另有押金2萬元亦未為給付，幾經催告未果，伊已依系爭租賃契約第17條第1款之約定，於107年8月6日以臺南虎尾寮郵局第187號存證信函（下稱系爭存證信函）定期催告被告給付積欠之107年4月至8月房租，及所積欠之押金2萬元，而該函已於107年8月13日由被告本人所親收，卻至今仍未給付原告在兩造終止系爭租賃契約前所積欠之租金即107年4月至10月止共7個月租金105,000元（計算式：15,000元×7月＝105,000元），和伊代被告墊付之電費5,707元（即107年5月份電費2,584元及107年7月份電費3,123元，合計共5,707元）。
㈢伊已以本件起訴狀繕本載明對被告終止系爭租賃契約之意思
表示，兩造之系爭租賃契約已於該起訴狀繕本送達被告時終止。而被告於伊終止兩造系爭租賃契約後仍繼續占有使用系爭土地，係屬無權占有，且屬無法律上原因而受相當租金之不當得利，並致伊受有損害等情，爰依系爭租賃契約第13條第1項、第2項、民法第455條、第767條第1項，及民法第179條之規定，求為判命：⒈被告應將系爭土地遷讓返還予伊。⒉被告應給付伊110,707元（即終止租約前應付107年4月至10月之租金共105,000元＋被告應負擔之電費5,707元＝110,707元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭土地之日止，按月給付伊6萬元（即相當租金之不當得利15,000元＋以每月租金3倍計算之違約金45,000元＝）之判決等語。
二、被告則以：㈠伊於106年11月18日，由原告擔任見證人，以租金每個月12,
000元，向二房東即訴外人田穎福簽立店屋租賃契約，租用臺南市○區○○路○○○號地上建築物使用2/3權利，約定租賃期間至107年11月17日止，原告並同意由伊與田穎福先簽約後，日後再換約。伊與田穎福簽訂上開租賃契約後，即刻僱人開始裝潢花費50餘萬元、添購營業用生財器具及造景花樹花費30餘萬元，合計80餘萬元，裝潢期間原告也都親眼目睹同意知悉，並說如要申請用水，會提供權狀供原告去辦理。待伊裝潢完畢準備正式開幕營業時，原告始告知未承認要將系爭土地出租予伊，並一再藉故要求伊遷出，又說要租那就要把租金從15,000元調高至25,000元，最後逼使伊與田穎福解約，再於107年3月1日與原告重新簽訂系爭租賃契約。今原告要求解除租賃契約，致使伊所裝潢之一切花費都付之水流，情何以堪。
㈡原告民事起訴狀證物一之系爭租賃契約，未依內政部106年6
月23日內受中辦第字0000000000號公告，修正「房屋租賃契約書範本」租賃契約書，未給予3日以上之契約審閱期。再者系爭租賃契約第13條第2項要求：承租人未即時遷出返還，出租人得向承租人，請求按照租金3倍支付違約金，亦與內政部編定之範本第12條第3項後段，並得請求相當月租金1倍之違約金之規定，明顯不符且過高。
㈢伊承租系爭土地及遲繳租金固然屬實，然伊於107年5月1日
發生車禍，因傷勢不輕，於臺南醫院住院接受治療，至107年5月31日出院，醫囑應休養3個月及專人看護照顧1個月。
又因車禍導致左踝內外韌帶損傷，自107年8月開始於奇美醫院門診接受治療，107年8月27日醫師囑言宜再復健休養3個月，出院後有跟原告說明，也獲得原告承諾，租金等車禍賠償金取得後再給付，並非伊不理。被告於107年5月1日發生車禍後住院1個月，出院後醫囑持續復健及休養半年，期間遭原告以遲遲未繳房租為由，斷水斷電，無法營業，又因其房屋結構係老舊鐵皮屋，已年久破損漏雨，導致部分裝潢設施已毀損，原告應先返還伊所花費之裝潢費用及無法營業之損失。另鈞院如認原告之主張有理由，伊於簽立系爭租賃契約時所支付之押金2萬元應予抵銷等語置辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張兩造於107年2月27日簽訂系爭租賃契約，約定由原告將系爭土地出租予被告，依約系爭租賃契約之租賃期間係自107年3月1日起至110年2月28日止，共計3年，被告應於每月1日給付原告租金15,000元，並應給付原告押金4萬元，且分兩期於107年3月2日以及107年4月1日各交付原告2萬元，租賃期間水電費用由被告負擔，且系爭租賃契約終止時，被告應將租賃物返還予原告，不得藉辭推諉或主張任何權利，被告未及時遷出租賃物時，原告得向被告請求按照租金3倍支付違約金至遷讓完竣，被告不得有異議，兩造並已於107年2月27日將系爭租賃契約持向民間公證人公證在案。而兩造於簽訂系爭租賃契約後，被告僅於107年3月2日及同年月22日各給付原告押金2萬元及107年3月份租金15,000元，自107年4月起迄今均未再支付任何租金及押金，經原告於107年8月6日以系爭存證信函定期催告被告給付積欠之107年4月至8月房租，及所積欠之押金2萬元，而該函已於107年8月13日由被告本人所親收，被告至今仍未給付前揭租金及押金，且積欠107年4月至7月之電費5,707元未清償等情，業據原告提出系爭租賃契約書、公證書正本、臺灣電力公司107年5月、7月電費繳費單、系爭存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執為證，且為被告所不爭執，應堪信為真正。
四、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第439條前段、第440條第1項、第441條分別定有明文。又按「承租人有下列情形之一者，出租人得終止契約：一、遲付租金之總額達二個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者。」，兩造系爭租賃契約第17條第1款亦已約明。經查：
㈠本件被告於107年2月27日向原告承租系爭土地使用，兩造並
簽訂系爭租賃契約，依約租賃期間自107年3月1日起至110年2月28日止，共計3年，被告應於每月1日給付原告租金15,000元，而被告除曾於107年3月22日給付原告該月份之租金15,000元外，至今即未曾給付原告其他月份租金，經原告於107年8月6日以系爭存證信函催告被告應盡速給付當時所積欠之107年4月至8月共5個月房租，及所積欠之押金2萬元，而該函已於107年8月13日由被告本人所親收，被告卻至今仍未給付前揭租金及押金予原告等情，已如前述。則原告主張其已依兩造系爭租賃契約第17條第1款之約定及民法租賃法律關係之規定，已於被告遲付租金之總額達2個月之租額，並定相當期限合法催告被告支付遲延給付之租金，承租人仍不支付，而可依上開契約條文及法條規定終止兩造系爭租賃契約，即屬有據。
㈡被告雖辯稱：其於107年5月1日因車禍受傷住院至同年月31
日，出院後又因車禍導致左踝內外韌帶損傷等傷害，均需復健休養數月，原告已同意租金可待其取得加害人給付之賠償金後再給付，而其至今尚未取得賠償金，原告自不得以其逾期未給付租金為由，終止兩造系爭租賃契約云云。然被告前揭所辯，業為原告所否認，而證人即任職於衛生福利部臺南醫院（下稱臺南醫院）之清潔人員余明釧於本院審理時雖證稱：「（你是何時認識被告？）我是在臺南醫院做清潔人員，被告來住院時，我認識被告。」、「（被告在臺南醫院住院期間為何？）我只知道她住了一個多月。我大概從107年9月或10月份開始認識她，我不是很清楚是幾月份。」、「（以你的工作性質為何為認識被告？）因為被告住院住了1個多月，我每天都會進去她的房間清潔，久而久之就熟了。」、「（你是否知道被告是從事何職？）被告說她是開庭園餐廳，正在裝潢中。」、「（被告當時的傷勢為何？）她的腳被車子壓到。」、「（被告有無跟你說她的庭園餐廳租金有未給付的情形？）我有看到被告的房東及太太有來醫院看被告，被告的房東有說等到被告的住院保證金下來時，再支付房東房租。」云云（見本院卷第146頁至第148頁）。惟證人余明釧前揭所述，已與被告所辯其係於107年5月1日因車禍受傷至臺南醫院住院至同年月31日之期間不同，所稱被告所受傷害及原告告知被告可遲延給付租金之時間，亦與被告於107年12月18日民事答辯狀內所附臺南醫院診斷證明書所載診斷：「⒈左足第二蹠骨骨折。⒉左小腿挫傷、左足挫傷、左踝關節挫傷、頸部挫傷、腰部挫傷、胸部挫傷及多處挫傷。」之受傷情形（見本院卷第101頁），及其前揭答辯狀內所載被告因車禍導致「左踝內外韌帶損傷」，107年8月開始於「奇美醫院」門診接受治療，107年8月27日醫師囑言：宜再復健休養3個月。「出院後」而非「住院期間」有跟原告說明，也獲得原告承諾，租金等車禍賠償金取得後再給付，並非被告不理等情均不相符。又依證人余明釧所證，原告及其太太至臺南醫院探視被告並討論租金是否可遲付一事時，被告當時係住在臺南醫院某二人房距離門口約432公分遠之靠窗床位。證人余明釧既證稱其當時係在與該二人房中隔約370公分寬之走道另一頭污物室內工作，則其當時與被告之病床相距有800公分之遠，且中隔污物室及二人房之牆壁及房門，又以當地為病房，被告當時尚有室友住院在床，不可能允許現場探病之人大聲說話，縱當時污物室及二人房之大門並未關閉，依一般常情，余明釧當時顯無聽聞被告與他人說話內容之可能。況證人余明釧於本院作證時，先係證稱未曾見過被告與房東討論租金之問題；後又改稱看過房東及其太太來醫院看被告及告知房租可遲延支付云云，經本院進一部詢問當時細節，卻又改稱沒有聽清楚內容，也沒有看清房東及其太太樣貌，係聽到部分對話，事後向被告確認後得知云云，所證已前後矛盾，並不可採。此外，被告並未舉證證明原告確有同意被告可延至其領取賠償金後再給付租金之約定，是被告所辯其並未遲延給付租金云云，並不可採。
㈢至被告雖又辯稱：其於107年5月1日發生車禍後住院1個月，
出院後醫囑持續復健及休養半年，期間遭原告以遲未繳房租為由斷水斷電，無法營業，又因其房屋結構係老舊鐵皮屋，已年久破損漏雨，導致部分裝潢設施已毀損，原告應先返還伊所花費之裝潢費用及無法營業之損失，始可請求終止契約云云。然查：
⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，
如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項固定有明文。惟承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還，有最高法院33年上字第2326號判例意旨可資參照。是縱被告所辯其於承租系爭土地期間，曾就系爭土地支出有益費用而增加其價值，且為原告知其情事而不為反對之表示等情屬實，亦屬被告事後得否依據民法第431條第1項請求原告就所現存增價額為限，請求原告償還有益費用之問題，原告非不得依法律規定及兩造契約約定終止租約，並請求被告返還租賃物，是被告所辯原告未先返還其所花費之裝潢費用，不得終止兩造系爭租賃契約云云，即屬無據。
⒉又被告所辯其向原告租用系爭土地，係為開設庭園餐廳之用
，而其與原告簽訂系爭租賃契約後，於107年5月1日因車禍受傷住院至同年月31日出院，依醫囑應休養3個月及專人看護照顧1個月，後又因左踝內外韌帶損傷後炎症至門診治療，依醫囑宜再復健休養3個月等情，雖據其提出臺南醫院107年10月17日診斷證明書、奇美醫療財團法人佳里奇美醫院107年8月27日、107年9月10日診斷證明書為證。然被告於前揭車禍住院及出院期間，因治療或休養復健導致所經營之庭園餐廳不能營業，要屬被告因自己之事由，致不能為租賃物使用、收益，則依民法第441條之規定，原即不得免其支付租金之義務外。又依據原告所提出系爭土地上門牌號碼為臺南市○區○○路○○○號房屋之臺灣電力公司107年5月、7月電費繳費單，其上載明於107年7月23日「已停電」等字，但被告自107年5月1日起因車禍及前揭左踝內外韌帶損傷後炎症等傷害，於107年11月27日前，均係在醫院住院或依醫囑應在家休養、復健一節，已有被告所提出前揭醫院診斷證明書為憑，則被告於系爭土地上所經營之庭園餐廳未能於前揭期間營業，顯係因被告受傷所致，被告辯稱係因原告斷水斷電，造成其不能營業而受有損害，即不可採。是被告以原告未賠償其斷水斷電期間之不能營業損失，不得終止兩造系爭租賃契約，亦屬無據。
㈣而原告於定相當期限催告被告給付積欠之租金後，本院已於
107年11月12日將原告上載有終止兩造系爭租賃契約意思表示之起訴狀繕本送達於被告，則兩造之系爭租賃契約依契約第17條第1款及民法第440條第1項已合法終止。則原告依據系爭租賃契約第4條之約定，及民法第439條前段之規定，請求被告應給付其系爭租賃契約終止前所積欠107年4月至10月份共7個月之租金105,000元（計算式：15,000元×7個月＝105,000元），為有理由，應予准許。
五、再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段業已明訂。查本件兩造所簽訂之系爭租賃契約已於107年11月12日經原告合法終止，則原告依據前揭法條之規定，請求被告應遷讓返還系爭土地予原告，即屬有據。
六、又依兩造系爭租賃契約第6條之約定，租賃期間之電費應由承租人負擔，而被告租用系爭土地開設庭園餐廳，於租賃期間之107年3月14日起至107年5月14日止、同年5月15日起至同年7月12日止，分別有電費2,584元、3,123元，合計共5,707元未給付等情，業據原告提出系爭租兩造租賃契約及臺灣電力公司107年5月及7月電費繳費單為證，且為被告所不爭，則原告請求被告應給付其前揭電費共5,707元，亦應准許。
七、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。查本件被告於系爭租賃契約於107年11月12日終止後，至今仍未將系爭土地遷讓返還予原告，則其占有系爭土地即無法律上之原因，而受有每月相當租金15,000元之利益，以致原告受有損害，是原告依民法不當得利法律關係之規定，請求被告應自起訴狀繕本送達於被告翌日，即兩造系爭租賃契約終止後之107年11月13日起至遷讓返還系爭土地之日止，按月給付原告15,000元，洵屬有據。
八、復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦已分別明訂。而違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照。查被告於原告在107年11月12日合法終止兩造系爭租賃契約後，至今仍未將系爭土地遷讓返還予原告一節，已如前述。而系爭租賃契約第13條第1項、第2項既分別約定：「租賃契約終止時，承租人應將租賃物返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。」、「承租人未即時遷出返還租賃物時，出租人得向承租人請求按照租金參倍支付違約金至遷讓完竣，承租人即保證人不得有異議。」，可知該違約金係依違約時間持續長短而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金。本院考量被告於兩造系爭租賃契約終止後違約未將系爭土地返還，原告依民法第179條之規定請求被告給付其相當租金之不當得利，已可補償被告遲未返還原告系爭土地期間之租金損失，此外，原告並未舉證證明尚有其他損失外；又依據被告所提出內政部公告修正房屋租賃契約書範本第12條3項之內容（見本院卷第95頁至第99頁），該範本就承租人未於租賃契約終止時遷讓返還房屋之情形，亦規範出租人除得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍之違約金至返還為止等條文，是被告辯稱系爭租賃契約第13條第2項所約定之違約金過高，應屬有據，則原告依據系爭租賃契約第13條第2項之約定，可向被告請求之違約金，應酌減至按照兩造約定租金1倍即15,000元支付違約金至遷讓完竣為適當。
九、末按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。是以，租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。查本件被告於向原告承租系爭土地時，曾於107年3月2日給付原告押金2萬元一節，為原告所不爭，則兩造系爭租賃契約既已於107年11月12日經原告合法終止，被告抗辯應以所給付原告前揭押金2萬元，與原告請求其給付之租金、違約金及相關費用相抵，即屬有據。
十、綜上所述，原告依據兩造系爭租賃契約第13條第1項、第2項、民法第455條、第179條之規定，請求被告應將系爭土地遷讓返還予原告，並應給付原告90,707元（計算式：107年4月至10月租金105,000元＋107年5月電費2,584元＋107年7月份電費3,123元－押金2萬元＝90,707元），及自起訴狀繕本送達被告翌日即107年11月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息；暨自107年11月13日起至遷讓返還系爭土地之日止，按月給付原告3萬元（計算式：相當租金之不當得利15,000元＋違約金15,000元＝3萬元），為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第87條第1項之規定，判決如主文。中 華 民 國 108 年 3 月 11 日
民事第二庭 法 官 劉秀君以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 11 日
書記官 方婉寧