臺灣臺南地方法院民事判決 107年度重訴字第44號原 告 盧濟業訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師林宏耀律師被 告 宋伯成
宋俊彬共 同訴訟代理人 蔡弘琳律師
蔡進欽律師蘇正信律師葉進祥律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國108年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告宋伯成應將坐落臺南市○○區○○段○○○號土地及其上同段二建號建物之所有權移轉登記予原告。
被告宋俊彬應將臺南市○○區○○段○○○號土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣被告宋伯成係坐落臺南市○○區○○段○○○號土地及其上同段2建號即門牌號碼臺南市○○區○○里○○○路○○○號房屋（下稱系爭296號建物；與上揭土地合稱系爭房地）之所有權人，被告宋俊彬係坐落臺南市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭28地號土地）之所有權人。原告於民國106年3月31日以新臺幣（下同）5,350萬元，分別向被告宋伯成、宋俊彬購買系爭房地、28地號土地，兩造並簽○○○區○○段房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告業已依系爭買賣契約第3條第2項及第7頁加註之約定，以弘業精密工業有限公司名義於106年6月22日匯入200萬元、100萬元至被告所指定第三人廖眞輝於陽信銀行健康分行00000-000000-0號帳戶，復於同日分別開立20萬、20萬、40萬及20萬元共計100萬元之支票4紙，並經廖眞輝簽收，原告迄今已支付839萬3,344元。依系爭買賣契約第3條第3項約定，兩造各自完納應付稅款時，原告應開立與尾款同額之本票交付地政士收執，地政士始得辦理產權移轉手續，而臺南市政府財政稅務局（下稱臺南稅務局）新化分局於106年7月26日發給土地增值稅繳款書，原告於106年8月17日繳納契稅，然被告卻於收到上開款項後，迄今仍未交付過戶相關文件，致原告無法辦理土地移轉登記，原告於106年8月22日委託地政士吳東明寄發存證信函催促被告應提出相關文件，惟被告仍置之未理，爰依系爭買賣契約及民法第348條規定提起本件訴訟。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、倘兩造簽訂系爭買賣契約之主要目的係要清償訴外人廖眞輝借款，則兩造間實無須簽訂買賣契約，僅需透過借貸契約之約定或第三人代為清償之方式即可，甚至對廖眞輝清償完畢後，應以原告為第二順位抵押權人，無須大費周章至銀行詢問有關第一順位轉貸或清償的情況，是被告所辯，顯然違反經驗及論理法則。又依證人吳東明於本院審理時之證述，及訴外人即臺南市仁德區農會（下稱仁德區農會）信用部主任鍾明格於系爭刑事偵查案件中之證述，可證明兩造為了要簽訂系爭買賣契約，不僅有委託專業代書吳東明處理，且處理過程中尚討論到第一順位抵押權如何處理，且協同至農會詢問貸款情事，甚者原非屬於抵押權範圍之未保存登記建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○號；下稱系爭318號建物）亦成為買賣標的，並已變更納稅義務人完成，原告除交付廖眞輝400萬元外，亦交付150萬元支票予被告宋俊彬，更已繳納房屋繳納契稅397,008元、契稅233,352元以及兩期農會本息378,554元，足認被告抗辯單純為了清償第二順位抵權人債權而簽訂系爭買賣契約，並不足採。再依證人林聖欽於本院審理時之證述，若被告並無出賣系爭房地及系爭28地號土地之真意，何須於系爭買賣契約簽訂後與證人林聖欽商討租金費用？復參以證人吳東明係專業地政士，其證述內容已完整交代交易經過，足認本件兩造所簽訂之系爭買賣契約並無通謀虛偽意思表示之情事。被告雖引用證人廖眞輝於臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）106年度他字第4943號詐欺案件（下稱本件刑事案件）之證述，然廖眞輝依系爭買賣契約所載係擔任見證人，卻證稱未與聞兩造締約之細節，其證述是否可信，實非無疑，且廖眞輝之證述內容無法為有利於被告之證明。
２、系爭房地及28地號土地真實價值如何，被告並未提出相關資料佐證，且在訴外人廖眞輝塗銷第二順位抵押權後，被告尚於106年8月17日以系爭房地設定500萬元之最高限額抵押權予訴外人鄭育庭，被告抗辯系爭房地所設定抵押權遠高於售價，恐屬臆測；且本案原告並非被告所述1,500餘萬元之債權人，難如被告所述逕行抵扣價金。又被告自系爭買賣契約簽訂後，已自原告處獲取包含定金、代付水電、薪資、營業稅等，共計8,393,344元之利益，並由原告向廖眞輝清償400萬元，塗銷系爭房地上抵押權，原告更已依約代被告繳納二期農會貸款本息，依目前情形觀之，被告是本件交易案件的實際得利者，並非如其抗辯所言，存有繳納農會本息之壓力云云，本件被告當有遲延違約的動機，而非被告所述有積極辦理房地移轉登記之動機。兩造原本熟識，因此對於被告在未交付印鑑證明、身分證等文件時即支付廖眞輝款項，係屬出自於信任，不代表兩造所簽訂之系爭買賣契約有通謀虛偽意思表示情事。另由證人吳東明之證詞可知，系爭買賣契約第3條約定之「承接」，非指須經農會同意後，而僅係於系爭房地及28地號土地依系爭買賣契約移轉登記後，由原告代履行被告等人對仁德區農會貸款之本金及利息定期償還義務。因此，兩造於簽訂契約時，雖對於農會是否能同意轉貸乙節尚無確定把握，但仍經由吳東明代書之建議，以原告代履行被告等人對仁德區農會貸款之本金及利息定期償還義務做為合約內容，不因農會無法轉貸而影響交易，益證兩造就系爭房地及系爭28地號土地交易之決心及真意存在。
３、被告又抗辯系爭買賣契約第3條載明原告僅需將買賣價金一部350萬元匯予訴外人廖眞輝，卻願另付50萬元，致本身受有不利，與事理不符云云。然廖眞輝係第二順位抵押權人，雖依約應給付廖眞輝350萬元，但廖眞輝事後反悔，原告倘若不另行支付50萬元，則本件第二順位抵押權無法塗銷，更影響整體交易，原告不得已依廖眞輝之要求而另行支付50萬元，益徵兩造間之買賣契約為真，否則原告大可不必額外支付系爭買賣契約外之數額，確保契約能順利履行。另被告辯稱原告未依約就被告農會貸款辦理承接，催告原告依約承接，逾期將逕行解約；又稱原告未能辦理承接，被告得主張同時履行抗辯云云。惟系爭買賣契約第3條第4項註記之「承接」，係指原告應代履行被告等人對仁德區農會貸款之本金及利息定期償還義務，且原告巳代被告繳交兩期農會貸款本息，代繳一事亦經被告宋伯成承認，雖因被告違約而未持續繳納，但可證明原告實已依約履行其買受人義務，被告抗辯原告未履行契約義務，其得依法解約亦或主張同時履行抗辯，皆與事實不符，實不足採。
４、由臺南市仁德戶政事務所108年5月14日南市仁德戶字第1080035205號函檢附資料，可知在契稅申報書上中間原所有權人欄位宋伯成的印章以及相關之建築改良物所有權買賣移轉契約上有關宋伯成的印章均是當時有效的印鑑，足證兩造間買賣關係是屬於真實的。另依臺南稅務局新化分局108年6月10日南市財新字第1082912959號函及本院電話紀錄可知，被告宋伯成辦理納稅義務人變更均符合相關程序。被告申請註銷房屋稅單是在107年5月18日，是在訴訟過程中所為的行為，我們認為這是做訴訟上的考量，況本件已經訴訟，雙方有任何紛爭會以本院判決作為認定，所以契稅上的爭議，我們暫時不去處理。被告宋俊彬跟宋伯成兩人都有跟原告成立買賣契約，殊難想像有一部分是屬於真實，一部分屬於不真實，宋俊彬的納稅義務人的房子還是屬於原告所有等語。
（三）並聲明：
１、被告宋伯成應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
２、被告宋俊彬應將系爭28地號土地之所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：
（一）被告否認兩造間就系爭房地及系爭28地號土地有買賣關係存在。被告為兄弟關係，被告宋伯成係鑌鏜工業股份有限公司（下稱鑌鍠公司）之實際負責人，原告之父盧相驥與被告宋伯成係多年朋友，盧相驥以原告名義投資鑌鏜公司，被告宋伯成自104年起即陸續向盧相驥借款供鑌鏜公司營業調度之用，迄至106年5月間止，已積欠盧相驥1,500餘萬元。因鑌鍠公司之前連年虧損，累積甚多債務，每月仍須負擔鉅額利息支出，為使鑌鏜公司繼續正常營業，盧相驥乃與被告宋伯成商議，由其提供金錢，再由被告宋伯成或由盧相驥代為出面與債權人逐一協商免除一部債務或分期清償，其中關於積欠訴外人廖眞輝1,000餘萬元債務，經被告宋伯成與盧相驥商議結果，先清償廖眞輝350萬元，餘款再以分期方式清償並停止計息，再加計被告宋伯成、宋俊彬於104年間因向仁德區農會借款5,000萬元，並以系爭房地及28地號土地共同設定第一順位最高限額抵押權6,000萬元，爰將系爭房地及28地號土地以5,350萬元出售予原告為由，再由盧相驥以系爭房地殘值僅剩350萬元，出面與廖眞輝協調償債事宜，惟盧相驥與廖眞輝協議後，盧相驥同意提高清償金額至400萬元，廖眞輝則同意塗銷被告宋伯成所有系爭房地上設定之第二順位抵押權。承上所述，兩造雖於106年3月31日簽訂系爭買賣契約，惟其目的乃係被告宋伯成為清償廖眞輝之借款，透過盧相驥與之協調償債暨塗銷第二順位抵押權登記等事宜，兩造間並無買賣系爭房地及系爭28地號土地之合意，依民法第87條第1項規定，系爭買賣契約無效，原告竟昧於事實，妄謂兩造間就系爭房地及系爭28地號土地有買賣關係之情，殊無足取。倘兩造間確有買賣系爭房地及系爭28地號土地之合意，原告何竟未逕以被告宋伯成積欠1,500餘萬元債務逕行抵扣價金，且締約之際即已明知被告之抵押債務高達7,000萬元，已逾買賣總價金，縱日後完成所有權移轉登記，原告為保有系爭房地及系爭28地號土地所有權，勢必需代為償債。此外，被告並未依系爭買賣契約第3條第1項、第2項約定，於締約同時交付所有權狀，復未於106年4月12日繳交全部過戶相關文件，諸如印鑑證明書、身分證等文件予兩造共同指定之地政士，已明顯違約，原告竟仍於106年6月22日匯款200萬元、100萬元予廖眞輝，並簽發票面金額共計100萬元之支票4紙予廖眞輝；另被告為免每月再繼續支付仁德區農會每月高達10餘萬元本息，衡情應積極要求原告配合辦理所有權移轉登記，然被告卻未如此，凡此諸節，均與一般買賣交易常情相違，益徵被告辯稱兩造並無買賣合意，與事理相符。
（二）倘本院仍認兩造間確有買賣合意，惟原告迄未依系爭買賣契約第3條第4項附加約定，就被告向仁德區農會最高限額抵押債權本金6,000萬元辦理承接，爰以民事答辯狀繕本為意思表示通知，限原告於10日內依約定完成抵押權承接事宜，逾期將依法逕行解除契約，不另通知。另兩造既已約定所有權移轉登記與貸款承接應「同時」履行，是縱認被告違反約定，拒絕配合辦理所有權移轉登記，被告仍得主張同時履行抗辯。
（三）原告提出之土地買賣總價5,800萬元明細上固經被告宋伯成簽名、捺印，惟觀諸其標題記載：「土地買賣總價5,800萬元」已與系爭買賣契約價金5,350萬元之數額不符，且原告依系爭買賣契約書之約定，僅負責代償訴外人廖眞輝抵押債務350萬元（400萬元），該明細竟記載「買方應付賣方800萬元」等語，系爭簽收單上除關於「付原地主二胎廖先生塗銷款400萬元」之記載外，其餘款項之記載均與買賣系爭房地及系爭28地號土地無關，原告以此主張已付清被告宋伯成全部買賣價金云云，實屬無稽。
（四）據訴外人廖眞輝於本件刑事偵查案件之證述，倘兩造確有買賣系爭房地及系爭28地號土地，何以廖眞輝全程擔任兩造締約之見證人期間，竟未與聞兩造締約之細節，況訴外人盧相驥既代理原告簽訂系爭買賣契約，而系爭買賣契約第3條亦已載明，原告僅需負責將買賣價金一部350萬元匯予廖眞輝，竟願另多付50萬元，致本身受有不利，凡此諸節，顯與事理不符，堪認被告抗辯系爭買賣契約係兩造通謀虛偽意思表示，要屬有據。再觀諸系爭買賣契約第2、3條約定，及仁德區農會會務部職員葉秀好、主任鍾明格於本件刑事偵查案件之證詞，葉秀好、鍾明格雖分別證稱盧相驥雖有承接貸款及購買系爭房地及系爭28地號土地之行，充其量僅止於內心意願，但未取得農會同意轉貸前，應無與被告正式簽訂買賣契約之理；此外，原告迄未提出轉貸之申請，足認原告因農會要求需全數清償貸款，本身資力有限而作罷。另訴外人鄭睿靖固於本件刑事偵查案件中證稱被告宋伯成已將糸爭房地出售，然並非實在，縱屬實在，惟依其證述內容，被告係以6,500萬元出售，亦與系爭買賣契約總價金5,350萬元不符。至訴外人吳東明雖於本件刑事偵查案件中證稱盧相驥找伊幫忙處理買賣事宜云云，惟吳東明自承本身係盧相驥胞弟之友，足認渠等關係良好，其證詞難免有偏頗之虞，是否客觀、公正可信，已非無疑；且依其證述內容，證人吳東明事前曾明確告知盧相驥本案土地貸款問題，應事先處理第一、二順位農會及廖眞輝之貸款後，才能簽約，乃盧相驥一方面為求慎重，俾免日後徒增問題既已先徵詢吳東明之意見，先行與被告簽約，之後再處理貸款，作法矛盾，足徵訴外人吳東明所述，亦非實在。
（五）證人吳東明固於本院審理時證稱系爭買賣契約第3條第4項約定註記「承接」乙語涵義，並非指農會同意辦理變更抵押債務人之意，而係指如被告已依約完成所有權移轉登記完峻後，原告仍無法向銀行辦理貸款清償農會抵押債務時，則由原告負責清償本金、利息，惟證人吳東明證稱系爭契約第3條第2項約定以106年4月12日作為支付第二期款350萬元期限，係為配合農會是否承諾貸款，第4項註記係指於完成所有權移轉「後」再由原告自行負擔貸款本息，已與契約約定文意明顯牴觸，是否實在，已非無疑；況苟係實情，只需記載：買方自登記完畢之日「起」，即由買方負責清償本息即可，何須記載「同時」、「承接」等字句，至此堪認，其所證殊無足取。又依其所證，兩造係以農會承諾貸款作為支付第二期款之前提條件，惟迄至原告起訴前，均未見原告舉證證明業已取得仁德農會承諾變更原告為貸款人，原告竟仍代償訴外人廖眞輝貸款400萬元，足認其證述要非實在。另其對於本件買賣為何刻意將之分成2份契約各別簽訂乙節，固證稱係因其中有一房屋即系爭318號房屋係未辦保存登記之建物，暫勿論已與一般私人間簽訂「私契約」之方式及代書代辦買賣登記慣例不符；況其經進一步詢問是否能提出相同處理案例，又證稱「要看情況」，足認其參與本件簽約過程形式上雖為「買賣」，實係為處理第二順位即廖眞輝貸款事宜。綜上所述，證人吳東明所證兩造間有買賣真意暨契約解釋文意，均屬附合原告之詞，不足採信。
（六）證人林聖欽於本院審理時固證稱其確有出資與原告共同購買系爭房地及系爭28地號土地，且就資金部分，扣除農會貸款，應出資金額為1,000～1,200萬元間云云，惟其合夥出資金額非微，其於投資前竟無法確切計算應投入之金額，且數額差距竟高達200萬元，已與常情不符；況依其計算投入本件買賣金錢應介於6,000～6,200萬元，亦與系爭買賣契約價金5,350萬元，明顯不符，足認其所證亦不足採信，原告主張其有與證人林聖欽共同向被告購買系爭房地及系爭28地號土地之意，並非通謀虛偽意思表示，要無足取。
（七）據仁德區農會108年2月1日仁農信字第1080000299號函檢附之「仁德區農會不動產調查表」所示，系爭房地、28地號土地經仁德區農會鑑價結果總值計7,197萬餘元，放款比例約為65%～75%間，較系爭買賣契約總價金5,350萬元，兩者差距達1,800餘萬元，被告縱至愚之人，亦不可能以如此低價出售；況被告如確已將系爭房地及28地號土地出售，為何仍每月自行繳納本息約14萬元至107年12月止，顯與一般出賣人作為不符，益徵被告辯稱系爭買賣契約為兩造間通謀虛偽意思表示，與事理相符，尚非無據。
（八）臺南稅務局新化分局108年3月26日南市財新字第1082906053號函檢附之契稅申報書上並未有被告宋伯成的用印蓋章，檢附之建築改良物所有權買賣移轉契約上所蓋用之被告宋伯成印文並非被告宋伯成當時仍屬有效之印鑑章印文。兩造係於106年3月31日簽訂系爭買賣契約書，而上開契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約之簽訂時間為106年6月20日，買受人有張偉紅，均與原告主張系爭買賣契約之當事人、日期均不相符，尚難以該納稅義務人名義變更登記作為兩造間確有成立買賣契約之真意。雖然在辦理納稅名義人變更部分形式上是依照被告宋伯成當時仍為有效之印鑑章，但之後被告於107年5月18日即以相關函示主張該納稅名義人變更部分不合法，故臺南稅務局嗣後將納稅名義人維護登記為被告宋伯成，原告就關於納稅名義人變更之事實亦未提出任何異議，以此推論被告宋伯成辯稱當時該印鑑章並非其本人親自蓋用係屬真實等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：以下事實為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、弘業精密工業有限公司之存摺節本、支票4紙、土地買賣總價5,800萬元明細、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料、臺南地檢署檢察官107年度偵字第10534號不起訴處分書、承諾書、仁德區農會108年2月1日仁農信字第1080000299號函檢附被告宋伯成貸款案件資料各1份附卷可稽（見本院補字卷第37至49頁；本院卷一第77頁至第85頁、第111頁至第116頁、第165頁至第167頁、第213頁、第265頁至第275頁），復經本院依職權調閱臺南地檢署檢察官107年度偵字第10534號詐欺事件偵查卷宗無訛，堪信為真實。
１、被告宋伯成為系爭房地之所有權人，被告宋俊彬為系爭28地號土地之所有權人；被告宋俊彬亦係前開未保存登記建物即門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○號房屋所有權人，兩造於106年3月31日簽署就上開建物簽訂系爭買賣契約書。
２、被告於104年12月間以系爭房地及28地號土地為擔保，向訴外人仁德區農會借款180萬元、4,820萬元，並設定擔保債權金額6,000萬元之最高限額抵押權予仁德區農會，迄至108年1月30日止，借款本金餘額為72萬元、4,820萬元。
３、系爭買賣契約記載原告為買方，被告為賣方，買賣標的物為系爭房地及28地號土地，買賣總價款為5,350萬元。系爭買賣契約第3條第4項約定：「尾款：新台幣伍仟萬元正。於登記完畢同時，賣方在仁德區農會之貸款本金5千萬元由買方承接，利息自登記完畢同時，由買方負擔。」
４、原告於106年6月22日以訴外人弘業公司之名義匯款300萬元予訴外人即系爭房地之原第二順位抵押權人廖眞輝，並交付票面金額共計100萬元之支票4紙予訴外人廖眞輝。該抵押權於106年6月22日辦理塗銷登記。
５、被告宋伯成於106年7月7日在土地買賣總價5,800萬元明細上簽名（被告爭執該明細與系爭買賣契約是否有關）。
６、被告宋伯成分別於106年6月16日、同年月6月19日簽署承諾書。
７、被告迄未將系爭房地及28地號土地之所有權移轉登記予原告，原告於107年間向臺南地檢署對被告提出詐欺告訴（即本件刑事案件），經臺南地檢署檢察官以107年度偵字第10534號不起訴處分書為不起訴處分，原告不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署臺南檢察分署以107年度上聲議字第1440號處分書駁回在案。
（二）爭執事項：
１、被告辯稱系爭買賣契約係屬兩造通謀虛偽意思表示而無效，有無理由？
２、若系爭買賣契約有效，被告依據系爭買賣契約第3條第4項之約定，主張同時履行抗辯，有無理由？
３、原告請求被告將系爭房地及系爭28地號土地之所有權移轉登記予伊，有無理由？
四、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例參照），又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例參照）。又按當事人間所訂契約，除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷（最高法院19年上字第2584號判例參照）。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第2項，固定有明文。惟是否隱藏他項法律行為，亦須由當事人予以主張，法院始得加以審究。又當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責。是主張隱藏有他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任（最高法院85年度臺上字第2114號民事裁判）。再按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院103年度臺上字第797號判決意旨參照）。
（二）原告主張：兩造間簽立系爭買賣契約，約定由原告以5,350萬元為對價，分別向被告宋伯成、宋俊彬購買系爭房地、28地號土地乙節，業經原告提出系爭買賣契約書1份為證（見本院補字卷第37頁至第43頁），且證人即系爭買賣之承辦地政士吳東明於本院審理時證謂；「（有無見過這份契約書〈即系爭買賣契約書〉？）有見過，這是盧相驥、宋伯成、宋俊彬他們簽買賣契約的時候，當初簽的契約。（上開契約買方是誰？）盧相驥是說他來簽約，但是這是盧濟業要買的。所以我們後面有記載「盧濟業代」，事實上是盧相驥代盧濟業。（上開契約的草稿是誰擬定的？）我。（當時是誰去委託你來處理這件事情？）盧相驥。因為他是我弟弟的朋友，我弟弟跟我說因為盧相驥是他的好朋友，所以他有買賣要我幫他注意過戶的時候安全性的問題。因為當初盧相驥他拿謄本給我的時候，上面抵押權有農會，還有第二順位。這個買賣部分，農會的貸款金額是比較高，如果依市場行情是比較高，所以我說要我幫忙辦過戶的話，要他自己找銀行貸款。再來要確定第二順位是否願意塗銷。……簽約過程因為他這個案子，如果要真的買賣辦過戶，一定要農會那邊先同意抵押債務人變更為盧濟業，或者如果農會不同意，就由盧濟業去先用賣方的名義負責還銀行的利息跟貸款，但是賣方說農會的借款時間快到了，如果時間到了，以後新的契約要買方自己去處理，就是要用買方自己的名義，買方自己變成抵押債務人。……最後就我所知，農會同意由盧相驥那邊繳利息，所以農會利息應該是有正常繳，但是還是沒有變更抵押債務人。至於最後農會有無同意貸款給原告我不清楚。……（你在辦理整個買賣的過程，你有無聽到任何人本件買賣的目的只是要償還第二順位廖眞輝的債務，而沒有實際要過戶的意思？）沒有。」等語（見本院卷一第229頁、第234頁），及其於本件刑事案件在檢察事務官詢問時證陳：當時盧相驥一開始來問我這個案子，……其說因為是農業區，上面建物保存很少，當時設定第一順位是農會，依照這個金額、價格，投資標的不好……，要注意二順位債權額可能會超過一千萬，要確定二順位到底多少錢，另外第一順位金額大，一般銀行無法確定貸放金額，要先確定農會核貸金額，後來到了3月份，有一天突然跟其說要買，並請其辦過戶，其說願意做過戶，但抵押權及貸款部分要自己處理，……」等語（見臺灣臺南地檢署106年度他字第4943號卷〈下稱本件刑事他字卷〉第41頁反面、第42頁），再考量證人即原告之合夥人林聖欽於本院審理時證陳：「（是否認識兩造？）認識。盧濟業是我購買系爭土地的合夥人，被告二人是賣方。（你有無參與該契約所示系爭房地的買賣過程嗎？）沒有。我參與的是106年6月份，我以我老婆張偉紅的名字跟盧濟業在106年6月份，我有跟他合夥購買被告二人的土地。……是我們合夥人間的商談。（你們為了買系爭房地有無跟金融機關洽談貸款的事？）有，跟仁德農會。我是去洽談在系爭房地移轉後，債務由盧濟業跟張偉紅共同承接，總共去了兩、三次，沒有成功，因為我請宋伯成帶我們去，因為農會要我提供我們公司營業收入，我們有口頭報告，農會說要評估，後來就沒有消息。……(你跟農會洽談貸款的時候，宋伯成有無一起去？)宋伯成有一次有帶我們一起去。……宋伯成說把土地廠房賣給我們之後，他要跟我們承租土地廠房。我有曾經跟他議價談租金的事情，這大概是在106年8月份的事情。……(所以你在六月的時候，是跟盧濟業談合夥，在八月再決定出租廠房？)出資是在六月份，八月是被告宋伯成想要承租系爭房地，我是代表盧濟業去跟宋伯成談租金費用的。(盧濟業與宋伯成、宋俊彬在106年3月、4月簽訂買賣契約時，你還沒有跟盧濟業談到合夥集資購買系爭土地？)談合夥是在三月就有談，資金是在六月份到位，簽約是盧濟業先簽的。(你的資金是如何提出？)由我達森企業有限公司匯款到盧濟業的弘業公司，我出資應該在兩百六十幾萬至三百萬元，這是陸續幾筆匯出。這兩百六十幾萬是由盧濟業委託代書去處理，盧濟業有明細表。明細表我大概有看過。最後因為兩造有糾紛，所以後面的款項沒有繼續。……」等語（見本院卷一第239頁至第241頁），又考量上揭證人吳東明之弟雖為原告之父盧相驥之友、上揭證人林聖欽則為原告之合夥人，然證人吳東明與兩造間並無特殊交情或仇怨，業經證人吳東明於本院審理時證陳明確在卷（見本院卷一第228頁），且偽證罪係為7年以下有期徒刑之重罪，上揭證人要無為維護原告，致使自己身陷偽證罪風險之必要，被告辯稱：上揭證人林聖欽、吳東明與原告有利害關係，有虛偽作證偏袒原告之情乙節，係屬臆測之詞，尚不足採，是其等上揭詞應屬可信；再酌以證人即仁德區農會信用部主任鍾明格於本件刑事案件檢察事務官詢問時證述：被告宋伯成與盧相驥有來農會找其談過，感覺上他們在談買賣事宜，盧先生感覺上想買系爭土地，盧先生來跟其瞭解能否塗銷抵押權，其跟該說前都繳清，就可以塗銷等語（見本件刑事他字卷第93頁反面）；是綜合上揭證人之證詞，並酌以原告於106年6月22日以訴外人弘業公司之名義匯款300萬元予訴外人廖眞輝，並交付票面金額共計100萬元之支票4紙予廖眞輝，並已繳納系爭296號建物契稅397,008元以及兩期農會本息378,554元等節，為被告所不爭執，並有106年契稅繳款書1份為憑（見本院補字卷第53頁），可知原告為購買系爭房地、28地號土地，除清償廖眞輝之抵押債權外，另透過盧相驥針對系爭買賣事宜向吳東明詢問可能會面臨之過戶及貸款之相關事項，並向仁德區農會洽詢塗銷抵押權之情形，且與林聖欽商談由林聖欽一同出資購買系爭房地、28地號土地，且已繳納系爭296號建物契稅397,008元以及兩期農會本息378,554元，衡之常情，倘原告並無購買系爭房地、28地號土地之意思，其豈會有上揭舉動？是原告主張：兩造間簽立系爭買賣契約，確有買賣系爭房地、28地號土地之意思，已非無據。
（三）又被告固辯稱：當時被告為塗銷系爭房地、28地號土地之第二順位抵押權，兩造間遂簽立系爭買賣契約，以便於藉由盧相驥與第二順位抵押債權人廖眞輝協商，實則兩造間並無買賣系爭房地及28地號土地之合意云云，然為原告所否認，觀之上揭規定及說明，自應由被告就其上揭辯詞內容，負舉證之責。然證人廖眞輝於本件刑事案件檢察事務官詢問時證述：當時在協商塗銷抵押權時，其並不知道盧湘濟係買方等語（見本件刑事案件他字卷第48頁反面），業已被告辯稱：兩造虛偽簽立系爭買賣契約係為與廖眞輝協商塗銷抵押權乙節不合；且證人即被告之友人鄭睿靖於本件刑事案件檢察事務官詢問時證述：被告宋伯成曾委託其出售不動產，有提到系爭土地之利息繳不出來，有想要賣土地，……在106年7月或7月中時，其問宋伯成怎麼聽說土地已經賣出去，……過幾天……問宋伯成土地賣了多少，他說6500萬元左右……」等語（見本件刑事他字卷第93頁反面）；復以被告曾分別於106年6月16日、同年月19日簽署承諾書，該等承諾說各載有：「１、本人宋伯成座落於台南市○○區○○段○○○○○○○○○○號……之土地，其上二行段00000-000建號建築物，……。２、本人宋俊彬座落台南市○○區○○段○○○○○○○○○○號……及其上之所有建築物。３、今將土地及其上之建物，售予盧濟業、張偉紅先生，……。４、本人本於交易買賣之誠信，特立此承諾書，證明本人出售是含屬該土地及在土地上之所有建物。５、該土地過戶於盧濟業、張偉紅先生或其他人，土地上之建物亦同時移轉為該土地所有權人所有。……」、「本人宋伯成座落於台南市○○區○○段○○○○○○○○○○號上00000-000之建築基地之建築物。……今本人將土地售予盧濟業、張偉紅……。」等語（見本件刑事他字卷第73頁；本院卷一第213頁），另原告持有被告宋伯成於106年7月7日在土地買賣總價5,800萬元明細上簽名之文件（見本院補字卷第49頁），該文件載有「買方應付賣方800萬元，其餘5000萬元由原農會貸款承貸之，……」等語，被告雖否認該文件與系爭買賣有關，然被告未能指出兩造就其他土地有何買賣事宜，而該文件之簽署日與系爭買賣契約之簽立日甚為相近，是堪認上揭文件應與系爭買賣有關；又系爭296號建物於簽立系爭買賣契約後，曾將納稅義務人變更為張偉紅，為兩造所不爭執，並經證人林聖欽於本院審理時證陳明確（見本院卷一第240頁），綜合上揭證情，倘非被告確有買賣系爭房地、28地號土地之意思，被告宋伯成豈會簽署上揭承諾書、文件，並對外表示已將系爭房地、28地號土地賣出，復將系爭296號建物納稅義務人變更為原告之合夥人之配偶張偉紅；則被告上揭辯詞，是否可信，已非無疑。再者，被告雖另辯稱：就系爭296號建物106年7月20日之契稅申報書上並未有被告宋伯成的用印蓋章，該申報書檢附之建築改良物所有權買賣移轉契約上所蓋用之被告宋伯成印文，並非被告宋伯成當時仍屬有效之印鑑章印文云云，然觀之上揭契稅申請書（見本院卷一第317頁），其申報人欄雖未有被告宋伯成之簽章，然契稅申報書所載須由原所有人蓋章，以憑確認原所有權人申報移轉建物之意思，該契約申報書中間原所有權人跟新所有權人都有蓋章，所以認定雙方當事人都有蓋章乙節，業經臺南稅務局新化分局於108年6月10日以南市財新字第1082912959號函及本院電詢後回復本院明確（見本院卷二第17頁、第21頁），另觀之上揭契稅申請書及建築改良物所有權買賣移轉契約所蓋用之被告宋伯成之印鑑章（見本院卷一第317頁、第327頁），均係當時有效之印鑑章，此有臺南市仁德戶政事務所108年5月14日南市仁德戶字第1080035205號函暨檢附之被告宋伯成歷來申請設立、變更印鑑之相關資料復卷可考（見本院卷一第387頁至第391頁）；至被告雖又辯稱：系爭296號建物納稅名義人變更部分於107年5月18日即因該納稅名義人變更部分不合法，臺南稅務局嗣後維護登記為被告宋伯成，原告就關於納稅名義人變更之事實亦未提出任何異議，可知被告宋伯成辯稱當時該印鑑章並非其本人親自蓋用係屬真實云云，然查臺南稅務局係於107年5月18日，依被告宋伯成主張及財政部84年2月25日台財稅字第841608501號函釋，按地政機關所載所有權人資料，變更系爭296號建物之納稅義務人為被告宋伯成乙節，有上揭臺南稅務局函文暨所附之房屋稅籍資料查復表1份附卷可參（見本院卷二第17頁至第19頁），再按地政機關所載所有權人資料，變更房屋納稅義務人名義，又按「主旨：有關××號房屋，稽徵機關房屋稅籍資料記載之納稅義務人與地政機關所有建物保存登記之所有權人不符，稽徵機關可否依地政機關所載資料據以變更納稅義務人名義並予免徵契稅乙案，復如說明。說明：
二、房屋稅向房屋所有人徵收之，為房屋稅條例第四條所明定，而所謂房屋所有人，參照貴省各縣市房屋稅徵收細則第二條規定，係指已辦登記之所有權人及未辦理所有權登記之實際房屋所有人。本案房屋既經地政機關辦妥建物保存登記，自可按地政機關所載所有權人資料，據以變更房屋稅納稅義務人名義。……」為上揭財政部函文所釋示，據上，可知臺南稅務局係因系爭296號建物之所有權人係登記為被告宋伯成所有，始依被告宋伯成之申請，按上揭財政部函文意旨，變更系爭296號建物之納稅義務人為被告宋伯成，顯與上揭契稅申請書、建築改良物所有權買賣移轉契約或系爭買賣契約是否有瑕疵無關；據上，是上揭契稅申請書及建築改良物所有權買賣移轉契約並無不當之處，則被告猶據前詞予以爭辯，自不足採。另被告固另辯稱：兩造係於106年3月31日簽訂系爭買賣契約書，而上開契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約之簽訂時間為106年6月20日，買受人有張偉紅，均與原告主張系爭買賣契約之當事人、日期均不相符，尚難以該納稅義務人名義變更登記作為兩造間確有成立買賣契約之真意云云，然查，原告簽立系爭買賣契約後，乃邀證人林聖欽出資購買系爭房地、28地號土地，已如前述，證人林聖欽為保障其出資利益，以其配偶張偉紅為上揭契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約之買受人，與社會常情，並無不合，自難據之為有利被告之認定。再者，被告復辯稱：系爭買賣契約第3條已載明，原告僅需負責將買賣價金之一部分即350萬元匯予廖眞輝，其竟願另多付50萬元，致本身受有不利，凡此諸節，顯與事理不符，堪認系爭買賣契約係兩造通謀虛偽意思表示云云，然當時係廖眞輝要求須還400萬元，始願意塗銷抵押權一節，業經證人廖眞輝於本件刑事案件檢察事務官詢問時證陳確實（見本件刑事他字卷第48頁反面），而此情正可證明原告確實有購買系爭房地、28地號土地之意思，否則其豈會願意配合廖眞輝之要求多清償50萬元，是以，亦難據之為不利於原告認定之依據。此外，被告未能提出其他證據證明兩造間係基於虛偽意思通謀簽立系爭買賣契約，揆之首揭規定說明，堪認系爭買賣契約成立有效。
（四）又被告辯稱：依系爭買賣契約第3條第4項附加約定，原告須就被告向仁德區農會最高限額抵押債權本金6,000萬元辦理承接，而既已約定所有權移轉登記與貸款承接應「同時」履行，是縱認被告違反約定，拒絕配合辦理所有權移轉登記，被告仍得主張同時履行抗辯，並據之主張終止系爭買賣契約云云，然按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第264條所規定，是依民法第264條第1項但書之規定，同時履行抗辯權之行使，須債務人自己無先為給付之義務（最高法院73年度臺上字第1906號裁判意旨參照）。查系爭買賣契約第3條第4項約定：「四、尾款：新台幣伍仟萬元正。於『登記完畢』同時，賣方在仁德區農會之貸款本金5千萬元由買方承接，利息自登記完畢同時，由買方負擔」等語（見本院補字卷第38頁），細繹上揭約定內容，姑不論所謂「賣方在仁德區農會之貸款本金5千萬元由買方承接，利息自登記完畢同時，由買方負擔」之意思為何，然該由買方承接或負擔債務之情事，應係於系爭房地、28地號土地登記予原告「完畢（完成）」之同時始為發生，易言之，被告有先將系爭房地、28地號土地之所有權移轉登記予原告之義務，則揆之上揭規定及說明，被告2人所執前詞予以爭辯，自屬誤會，尚不足採。
五、綜上所述，系爭買賣契約既非由兩造虛偽意思通謀簽立，原告本於系爭買賣契約關係，請求被告將系爭房地、28地號土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 1 日
書記官 程伊妝