臺灣臺南地方法院民事判決 108年度簡上字第137號上 訴 人 李金村被上 訴 人 陳清富訴訟代理人 陳美君被上 訴 人 陳金良上列當事人間請求給付佣金事件，上訴人對於民國108年4月19日本院臺南簡易庭108年度南簡字第165號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國109年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟壹佰肆拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張及於本院陳述略以：
（一）被上訴人之兄介紹上訴人共同投資坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地（面積166平方公尺約50.21坪；下稱系爭土地），系爭土地所有權登記於被上訴人2人及訴外人孫愛雲、李世和（即上訴人之兄，繼承人為李宛眞、黃麗美、李叔晏、李幸哲）名下。系爭土地自購買時起，都是上訴人去巡視土地，被上訴人陳清富已經多次委託上訴人處理系爭土地，系爭土地賣了20幾年都賣不出去，嗣後被上訴人委託幸福家不動產（即鴻成不動產開發有限公司）仲介出售系爭土地，便指示幸福家不動產仲介李翊甄來和上訴人簽土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書。上訴人曾向被上訴人陳金良表示要拿2%佣金，後來被上訴人陳清富於電話中稱每坪要賣新臺幣（下同）250,000元，答應給付上訴人2%佣金、幸福家不動產4%佣金，被上訴人陳金良亦口頭答應，上訴人遂透過訴外人張祐維說服買主莊上賢以每坪255,000元購買系爭土地，張祐維並帶來買賣斡旋金契約及支票1紙，上訴人認為居間任務至此已完成，便將李翊甄、被上訴人陳清富之電話號碼給張祐維。嗣後莊上賢與被上訴人於民國107年7月4日簽立土地買賣契約書，買賣價金為12,552,500元（即每坪250,000元），則依兩造間之約定，被上訴人應給付上訴人2%佣金即251,050元【計算式：12,552,500元×2%＝251,050元】，爰依居間契約法律關係，請求被上訴人應共同給付上訴人251,050元。
（二）被上訴人陳清富於原審答辯狀自陳：「原告（即上訴人）來電詢問要出賣多少價錢？並說他若介紹買賣成功要收取佣金，本人回應希望每坪在23萬以上」等語，上訴人言明要收取佣金在先，被上訴人回應希望每坪在23萬以上在後，依常理為被上訴人默認每坪賣23萬以上就會給付佣金。
被上訴人陳金良於原審時自陳：「（上訴人）說仲介費要改為4%（本來他是講2%）……然後我就打電話給出賣人（就是其他共有人）告訴他上開事情，說現在賣價每坪25.5萬，仲介4%，幸福家的違約金2%，其他人說我們處理就好。……下午，接到陳清富後，告知上開情事，問其意見，陳清富的意思好像是兄弟間我們決定怎樣就好。」等語，可見共有人、被上訴人同意給付上訴人佣金等語。
二、被上訴人2人於原審及本院答辯略以：
（一）被上訴人陳清富則以：
１、被上訴人僅係共有人之一，系爭土地需全體共有人合意出售，為何只有被上訴人需支付佣金，系爭土地之原共有人僅委任幸福家不動產仲介買賣事宜，並約定完成買賣時，由全體共有人給付買賣價金百分之4之仲介服務費予幸福家不動產，並未口頭委任上訴人仲介出售系爭土地，亦未同意如上訴人仲介每坪金額達250,000元以上，即給付百分之2之仲介服務費，且系爭土地並非經由上訴人仲介而出售予訴外人莊上賢，上訴人自不得向被上訴人請求給付仲介服務費。又縱認莊上賢係經上訴人仲介而來，上訴人亦應向幸福家不動產請求仲介服務費，而非向被上訴人主張。
２、依最高法院43年台上字第377號、17年上字第917號判例意旨，上訴人主張其與被上訴人就系爭土地出售事宜合意成立居間契約，被上訴人同意如仲介出售每坪價格達250,000元以上，願給付買賣價金百分之2之仲介服務費乙節，既為被上訴人所否認，自應由上訴人就上開有利於己之事實，負舉證責任。上訴人雖提出之土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、買賣斡旋金契約及土地買賣契約書各1份為證，惟其中銷售契約書及委託事項變更契約書係被上訴人及系爭土地原共有人委託幸福家不動產仲介出售時所簽立，此與上訴人主張其與被上訴人合意成立仲介居間契約之事實並無關連；另買賣斡旋金契約上雖有記載承購總價為12,800,000元、每坪單價25.5萬元等文字，惟該斡旋金契約係指欲承購者提出其願意購買之金額及一定金額後，委由仲介人員向出售者轉達其意思，如賣方同意方於該契約上簽認，進而另行簽署不動產買賣契約，亦無從據此推認上訴人與被上訴人或其他共有人有合意成立居間契約之事實。另土地買賣契約書乃系爭土地原所有權人與訴外人莊上賢達成「買賣」合意而簽立，與委託仲介出售之居間契約不同，且契約當事人為莊上賢與系爭土地原所有權人，顯然與上訴人無涉，內容中並無隻字片語敘及雙方係由上訴人仲介而成立買賣，亦無仲介服務費之相關約定。至買賣斡旋金契約第8條「其他條件」之手寫內容，被上訴人陳金良固不否認係其所書寫，惟觀諸其內容係指買方如欲貸款購買，需先辦理銀行貸款核准後，再進行後續土地所有權移轉相關程序（如申報土地增值稅、申請移轉登記），此與委託仲介居間並無任何關係等語。
（二）被上訴人陳金良則以：
１、有關土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書上，有上訴人簽名再塗掉，係因上訴人自稱其有出資購買系爭土地，權利範圍為42.5%，因上訴人無法登記為權利人，故借其兄李世和之名登記，後來李世和去世，由其繼承人李叔晏等4人辦理繼承登記，詎事後李叔晏等4人不願返還系爭土地，故上訴人以所有權人自居在上開契約上簽名後，幸福家不動產認為與土地登記謄本及所有權狀所載不相符，而請真正權利人李叔晏簽名，並塗掉上訴人之簽名，並非上訴人所言，是上訴人先簽名，之後才由被上訴人簽名，況上訴人之簽名，於法律上亦無效力。被上訴人陳金良稱剛開始有上訴人委任其他公司，但是其不知道是哪一家等語，係因被上訴人陳金良以為上訴人是系爭土地共有人之一，故當上訴人稱要去找仲介人員出售系爭土地，伊認為只要價格合理，伊無意見（況伊只有百分之10權利而已），此與委託上訴人找仲介，或請上訴人為代理人均無關。另訴外人李翊甄有無找上訴人談契約內容及條件，基於債權相對性，此為渠等二人之私下事務，與被上訴人無關。
２、上訴人於107年6月27日拿買賣斡旋金契約書來找被上訴人陳金良，並稱有人願以每坪25.5萬元購買，但時間只到同一天，被上訴人陳金良表示太趕無法決定，上訴人又稱可延2、3天，當時有新聞報導有人出賣房屋後拿不到錢，上訴人說事先如何預防，故被上訴人陳金良才在買賣斡旋金契約「其它條件」欄寫上應注意的二點事項，且上訴人當時稱仲介人員說佣金只要2%就好，因幸福家不動產尚未將系爭土地出售，被上訴人陳金良始對上訴人稱若只有2%，而幸福家不動產違約金4%，每坪為25.5萬元，如此自屬可行等語，被上訴人陳金良係就自己之權利範圍同意上訴人所言。詎上訴人隨後又說仲介人員佣金改為4%，被上訴人陳金良即表示不同意，因加上違約金共8%，除非上訴人能使幸福家不動產違約金降為2%，伊才同意（就自己之權利範圍），後來上訴人一直沒有回覆，縱延緩2、3天，時間也只到107年6月30日，被上訴人陳金良以為上訴人已無法完成，該契約也屬因已逾期而不生效力。嗣於107年7月3日，幸福家不動產仲介人員李翊甄告知上訴人陳金良，有人願以一坪250,000元買受，伊就自己之權利範圍同意出售。被上訴人陳金良以為上訴人係以共有人身分，來與其討論出售系爭土地之事宜，怎知事後會變成上訴人是仲介之身分？這顯非事實，亦非被上訴人之真意等語。
三、原審判決上訴人之訴駁回，上訴人不服提起上訴，並聲明：
１、原判決廢棄。２、上開廢棄部分，被上訴人應共同給付上訴人251,050元。被上訴人2人則聲明：請求駁回上訴。
四、兩造經協商確定之不爭執事項及爭執事項如下：
（一）兩造不爭執之事項：以下事實為兩造所不爭執，並有土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、土地買賣契約書、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料各1份附卷可稽（見本院107年度南司簡調字第1549號卷〈下稱本院調字卷〉第37-39、43-45頁；原審卷第19-23頁），堪信為真實。
系爭土地原登記於被上訴人2人及訴外人孫愛雲、李宛真、黃麗美、李叔晏、李幸哲（上列4人繼承自訴外人李世和）之名下。系爭土地由幸福家不動產完成仲介以每坪250,000元、總價12,552,500元出賣予莊上賢，並以買賣為原因於107年8月28日將系爭土地所有權登記於莊上賢名下。
（二）爭執事項：
１、兩造間就上揭系爭土地買賣事宜是否成立居間契約？亦即，兩造是否曾約定若上訴人得以每坪250,000元以上之價格仲介出賣系爭土地時，被上訴人願給付上訴人總買賣價金之2%之佣金251,050元？
２、上訴人請求被上訴人應共同給付上訴人共251,050元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；且請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求
（二）上訴人主張：兩造間就系爭土地之買賣曾成立居間契約，約定系爭土地若經上訴人介紹出售每坪價格達25萬元以上，被上訴人願給付買賣價金百分之2之仲介服務費，系爭土地最後係經其仲介出售與訴外人莊上賢，被上訴人依居間契約法律關係應給付仲介服務費251,050元云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，則揆諸前揭法條規定及說明，上訴人自應就其主張兩造間曾成立其所稱之居間契約乙節，提出證據以資證明。經查：
１、上訴人雖提出土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、買賣斡旋金契約及土地買賣契約書各1份為據（見本院調字卷第37至47頁），然細繹上揭土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、買賣斡旋金契約及土地買賣契約書，其中銷售契約書及委託事項變更契約書係被上訴人及其他系爭土地所有權人委託幸福家不動產仲介出售系爭土地時所簽立，此與上訴人主張其與被上訴人間合意成立居間契約乙節本無關連，至該契約書上雖有多處「李金村」之署名遭刪除之情形，然縱認該「李金村」署名未經刪除，基於上揭所述銷售契約書及委託事項變更契約書之性質，亦無法證明兩造間就系爭土地有何系爭居間契約存在；另觀之該買賣斡旋金契約，其上雖有記載承購總價為1,280萬元、每坪單價25.5萬元等文字，且被上訴人陳金良固曾於上訴人提出該買賣斡旋金契約時，於其上之其他條件欄增載「有貸款時，簽約後，先辦理銀行貸款核准，再申報增值稅，移轉登記與銀行貸款設定登記同時送件地政登記」等語，惟該斡旋金契約係指欲承購者提出其願意購買之金額及一定金額後，委由仲介人員向出售者轉達其意思，如賣方同意方於該契約上簽認，進而另行簽署不動產買賣契約，其性質上本非屬賣方與仲介間之契約，再者，該買賣斡旋金契約係為義鼎不動產仲介專用乙節為上訴人所自承（見本院卷第94頁），則益徵無由據此而認兩造間就系爭土地有成立居間契約情事；又上揭土地買賣契約書乃系爭土地所有權人（即本件被上訴人及孫愛雲、李宛眞、黃麗美、李叔晏、李幸哲）與訴外人莊上賢達成「買賣」合意而簽立，與委託仲介出售之居間契約不同，且契約當事人為莊上賢與系爭土地所有權人，顯然與上訴人無涉，又其內容中並無隻字片語敘及雙方係由上訴人仲介而成立買賣，亦無仲介服務費之相關約定，自難為有利於上訴人之認定
２、又被上訴人陳清富於原審答辯狀雖曾自陳：「原告（即上訴人）來電詢問要出賣多少價錢？並說他若介紹買賣成功要收取佣金，本人回應希望每坪在23萬以上」等語（原審卷第33頁），然該答辯狀後續載明：「當然能夠出售高價錢更好，至於佣金只要大家同意我也沒意見，經過一段時後，全體共有人即委任幸福家不動產仲介本筆土地買賣事宜，……」等語（見原審卷第33、34頁），觀之其前後文意，其意應為若全體共有人同意，其對由上訴人仲介並收取佣金，並無意見，惟嗣後全體共有人並未與上訴人簽立居間契約等節，是被上訴人陳清富上揭陳述，並無自認兩造間就系爭土地曾成立居間契約，上訴人自無據被上訴人陳清富之上揭陳詞，主張兩造間就系爭土地成立居間契約之餘地。又被上訴人陳金良於原審時係自陳：「……李金村看完契約之後，他說他另外有委託另一仲介，有人出價每坪25.5萬元，仲介費2％，他問我意見，我說可以考慮，因為他也是合夥人，所以我認為這是在討論。我還有說如果要另外委託的話，必須要賠償幸福家的違約金。隔天他就拿壹張買賣斡旋金來……，說他已經找到買家，並問我意見。……我就在其他條件欄寫下我的意見……，寫完之後他又改變說法，說仲介費要改為4％（本來他是講2％），我質疑說又不是賣的價錢很好，所以我不願意，我說如果仲介一定要4％的話，那我們一定要處理幸福家的違約金，這樣比較好交代。他也答應了。然後我就打電話給出賣人（就是其他共有人）告訴他上開事情，說現在賣價每坪25.5萬，仲介4％，幸福家的違約金2％，其他人說我們處理就好。然後……我與原告就另約當天下午去找陳清富……接到陳清富後，告知上開情事，問其意見，陳清富的意思好像是兄弟間我們決定怎樣就好。……後來回到車子途中，原告說多的那2％是他要賺的，當時我不開心，因為是他自己要賺得，還拉我下去弄這些事情。所以到我家之後，我就說接下去的部分，就是幸福家賠償金的部分他要自己處理。……」等語（見原審卷第38、39頁），核其陳述之意思應為其在上訴人提出上揭買賣斡旋金契約告知其他仲介找到買方時，其本不知上訴人要賺佣金，就表示必須能使幸福家不動產減免違約金時，其他仲介始能提高佣金，之後得知上訴人係要自己賺佣金，就要求上訴人必須自己處理關於幸福家不動產請求違約金之部分等情，據此，被上訴人陳金良顯係以上訴人能使幸福家不動產減免違約金為上訴人得賺取佣金之前提，然上訴人已自認其無法處理關於幸福家不動產請求違約金乙事（見本院卷第95頁），則該前提並未存在，自難據此認兩造間就系爭土地有何居間關係存在。
３、此外，上訴人雖聲請調查當年購買系爭土地之出資者為何人、系爭土地買受人莊上賢之仲介為何人、被上訴人陳金良於原審中提出之文件（見原審卷第47頁）係何人所撰寫及其文意為何等節，然核其聲請調查之事項，就前2項而言，縱其所述真實，亦無法證明兩造間就系爭土地有成立居間契約，就末項而言，觀以該文件，其並無記載任何關於兩造就系爭土地成立居間契約之情事，是上揭聲調查事項，均無調查之必要；又上訴人復未提出其他證據以證明兩造間就系爭土地有合意成立居間契約，則被上訴人抗辯；其等並未與上訴人就系爭土地成立居間契約，亦無給付仲介服務費之約定乙節，即非無理，從而，是上訴人依居間契約關係請求被告給付仲介服務費251,050元，自屬無據。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，自無另逐一論列之必要，併予敘明。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付仲介服務費，既無理由，是其請求被上訴人給付251,050元為無理由；原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤；上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件第二審訴訟費用即裁判費4,140元應由上訴人負擔，爰依法確定如主文第2項所示。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第87條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 林福來
法 官 王獻楠法 官 王參和以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 10 日
書記官 程伊妝