臺灣臺南地方法院民事判決 108年度簡上字第226號上 訴 人 柯顯毅
柯雅正柯雅儒共 同訴訟代理人 王家鈺律師被 上訴人 祭祀公業柯宅法定代理人 柯士勳訴訟代理人 林媗琪律師上列當事人間請求確認三七五租賃契約存在事件，上訴人對於中華民國108 年8 月14日本院柳營簡易庭107 年度營簡字第475 號第一審判決提起上訴，本院於民國109 年1 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣1,500元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人起訴及於本院主張：
一、坐落臺南市○○區○○段762 、763 、764 、765 、804 、
914 、915 地號計7 筆土地（重測前為臺南縣○○鎮○○段1559、1559－3 、1559－5 、1559－6 地號，下稱系爭762、763 、764 、765 、804 、914 、915 地號土地，合稱系爭土地）所有權人為被上訴人，管理者為柯士勳。系爭762地號土地於民國107 年5 月4 日由被上訴人讓售予訴外人宗駿建設有限公司。
二、系爭土地於38年7 月2 日由土地所有權人祭祀公業柯宅之管理者柯士庸、柯品、柯鵠頭、柯萬校等4 人依照土地法及臺灣省私有耕地租用辦法規定，與上訴人之伯父柯士館簽訂臺南縣麻民地字第72號私有耕地租約（下稱系爭租約），嗣因柯士館死亡變更承租人為上訴人之父親柯斯寶，柯斯寶於79年3 月13日死亡，上訴人為柯斯寶之繼承人，自得主張繼承系爭土地之私有耕地租約關係而為承租人。系爭租約依法定方式，以書面為之，已向主管機關臺南縣麻豆鎮公所辦理登記，乃依法成立生效之契約，被上訴人之管理者柯士勳明知系爭土地自出租迄今，均由上訴人之先人及上訴人等接續佔耕使用，竟無理由否認兩造間就系爭土地有耕地租約關係存在，致上訴人承租使用系爭土地之法律上權益有受侵害之危險。為此，上訴人先位主張確認上訴人就被上訴人所有系爭
763 、764 、765 、804 、914 、915 等6 筆土地之「私有耕地三七五租約」法律關係存在。
三、系爭租約約定租期自38年1 月1 日至43年12月31日止，嗣雙方依耕地三七五減租條例第20條之規定，於租賃期間屆滿時續訂租約，經改制前之臺南縣政府核定系爭租約自62年1 月
1 日起至67年12月31日止，但68年1 月1 日後仍繼續由上訴人之父柯斯寶占有使用且持續納租，柯斯寶去世後，再由上訴人承接使用耕作，並繳納租金農產品，其後系爭土地部分經主管機關改徵地價稅，由上訴人以繳稅替代租金抵充至今。
四、上訴人於106 年6 月21日向麻豆區公所申請調解，區公所以「經查本所無此筆租約存在，故無法排入調解」為由拒絕受理，足見區公所以未保留相關耕地租約而認定兩造間無三七五耕地租約，但租賃事實確實存在。承租人於系爭租約屆滿後仍為租賃物之使用收益，且出租人未表示反對，應視為不定期限租約，則上訴人備位請求確認上訴人就被上訴人所有系爭763 、764 、765 、804 、914 、915 等6 筆土地之耕地租賃關係存在。
五、對被上訴人答辯：
㈠、被上訴人迄今不曾為終止系爭租約之意思表示，被上訴人雖抗辯上訴人不為耕作，但上訴人並非完全不為耕作，係經原出租人之代理人同意搭建部分建物自住，尚非廢耕。又系爭
762 地號土地上雖有建物（下稱系爭建物），但仍有部分農作植物位於其上，且系爭建物係於67年間，因人口眾多不敷居住，經當年祭祀公業管理人柯萬校（即被上訴人管理者柯士勳之父親）同意後，由上訴人柯顯毅起造居住，其後隨著人口外遷，於90年間無償借供縣議員作為服務處使用，並非變更用途。所以上訴人不是在承租後即積極以承租之土地建築房屋居住使用，是因為子女成長後居住空間不足，徵得當時被上訴人管理人同意後才建屋居住，非全部廢耕，應與耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定有間，亦與被上訴人所提出之實務見解不同。
㈡、被上訴人所提之地上物拆遷補償協議書（下稱系爭協議書），是被上訴人與上訴人柯顯毅簽立，上訴人柯雅正、柯雅儒並未參與。又系爭協議書主要針對系爭建物拆遷，同時被上訴人未履行全部協議內容，總價款350 萬元柯顯毅僅收受33
0 萬元，被上訴人尚有20萬元未履行，當然無拘束上訴人之權利甚明。
六、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：
㈠、先位聲明：⒈原判決廢棄。
⒉確認上訴人就被上訴人所有系爭763 、764 、765 、804 、
914 、915 等6 筆土地之「私有耕地三七五租約」法律關係存在。
㈡、備位聲明：⒈原判決廢棄。
⒉確認上訴人就被上訴人所有系爭763 、764 、765 、804 、
914 、915 等6 筆土地之耕地租賃關係存在。
貳、被上訴人則以：
一、系爭租約因上訴人有不自任耕作之情事而無效：
㈠、系爭762 地號土地上原有三建物，北側為整列併列供作農舍使用之5 間一層樓房舍，東側為鐵皮建物，建物外掛有楊麗玉服務處招牌，建物側並放置有楊麗玉之競選旗幟，鐵皮建物內供奉關聖帝君（聖威宮），北側延伸另有一供放置農具使用之鐵皮倉庫，於本院106 年度重訴字第118 號拆屋還地事件（被上訴人與上訴人柯顯毅間拆屋還地訴訟，下稱前案）經本院至現場履勘。是上訴人於承租系爭土地後，於系爭
762 地號土地建築房屋居住，或供他人做議員服務處使用，已非供自己從事耕作之用途，屬不自任耕作，則不論上訴人就同一租約所承租之其他土地是否有耕作之事實，系爭租約無待終止，已因上訴人一部未自任耕作而全部歸於無效。又依最高法院見解，「轉租」與「不自任耕作」之法律效果均使租約無效，規定在同一條項，實務見解認縱承租人經出租人同意而轉租，租約仍歸於無效，則縱出租人同意承租人興建房舍居住（被上訴人仍否認管理人有同意上訴人興建房舍），上訴人亦不得不自任耕作而興建房舍居住，應為相同解釋。
㈡、上訴人主張系爭建物經被上訴人前管理人柯萬校（即柯士勳之父）同意而搭建，但當時被上訴人管理人有柯士庸、柯品、柯鵠頭、柯萬校等4 人，縱得到柯萬校同意，也不是得到全體管理人同意，況證人柯仲賢證詞一開始未提及柯萬校有無同意，直到上訴人訴訟代理人表示意見後再提出誘導之問題，證人柯仲賢才說柯萬校有同意。且上訴人既因人口眾多不敷居住而於系爭土地興建房屋居住，甚至又蓋聖威宮、供議員服務處使用，已與耕地三七五減租條例之立法目的相違，上訴人既未自任耕作，系爭租約應歸於無效。綜此，上訴人先位請求確認兩造間就系爭763 、764 、765 、804 、91
4 、915 等6 筆土地有「私有耕地三七五租約」法律關係存在，尚屬無據。
㈢、系爭租約既歸於無效，上訴人繼續占有、使用系爭土地，自屬無權占有。被上訴人前案訴請上訴人柯顯毅拆屋還地，訴訟進行期間，上訴人推柯顯毅為代表，於訴訟外與被上訴人成立和解，並簽訂系爭協議書，明定乙方（地上物權利人）將依約定之條件領取拆遷補償費用，絕不再另起名目要求補償或主張任何權利，上訴人已依約領取330 萬元拆遷補償款，雖被上訴人尚有20萬元未給付，是因上訴人未依約將全部土地點交故被上訴人未付尾款。實因上訴人間就補償款分配不均而自生爭執，進而提起本件訴訟。
二、兩造間沒有成立不定期限租賃關係：
㈠、系爭租約因上訴人有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條第2 項，使原訂租約無效，民法第451 條租賃契約默示更新是就原本有效存在租賃契約於租賃期間屆滿後之情形，與系爭租約已無效有所不同。
㈡、上訴人主張其以繳納地價稅替代租金至105 年，惟上訴人提出之地價稅繳款書、課稅明細表僅記載「納稅義務人：祭祀公業柯宅派下員柯顯毅等67人」，則地價稅是否由上訴人繳納，亦非無疑。綜此，上訴人備位請求確認兩造間就系爭76
3 、764 、765 、804 、914 、915 等6 筆土地之耕地租賃關係存在，亦屬無據。
三、並聲明：上訴駁回。
參、兩造不爭執事項：
一、系爭土地所有權人為被上訴人，管理者為柯士勳。系爭762地號土地於107 年5 月4 日由被上訴人讓售予宗駿建設有限公司。系爭土地於79年5 月7 日辦理地籍圖重測前，原地號分別為麻豆段1559、1559－3 、1559－5 、1559－6 地號。
另麻豆段1559－6 地號土地於57年5 月10日因重測而由麻豆段1559－5 地號土地分割且更名為系爭763 地號土地。
二、依上訴人提出原證4 臺南縣私有耕地租約、原證5 耕地租約變更登記書所示：被上訴人前管理人柯士庸、柯鵠頭、柯品、柯萬校於38年7 月2 日就系爭土地與上訴人之伯父柯士館簽訂系爭租約，雙方約定租期自38年1 月1 日至43年12月31日止；嗣雙方依耕地三七五減租條例第20條之規定於租賃期間屆滿時續訂租約，並經改制前之臺南縣政府核定系爭租約自62年1 月1 日起至67年12月31日止。其後柯士館死亡，系爭租約之承租人變更登記為上訴人之父親柯斯寶。柯斯寶於79年3 月13日死亡，上訴人為柯斯寶之繼承人。
三、被上訴人前案訴請上訴人柯顯毅拆屋還地，依106 年7 月4日勘驗筆錄所載，系爭762 地號上原有三建物（即北側為整列併列供作農舍使用之五間一層樓房舍，東側為鐵皮建物，建物外掛有楊麗玉服務處招牌，建物側並放置有楊麗玉之競選旗幟，鐵皮建物內供奉關聖帝君「聖威宮」，北側延伸另有一供放置農具使用之鐵皮倉庫），供人居住或供議員服務處之用，且仍有其他植物存在。在本件起訴前，上開建物已於107 年8 月4 日拆除完畢。
四、上述三之建物於67年間，因上訴人人口眾多不敷居住，由上訴人柯顯毅起造居住，其後隨著人口外遷，上訴人曾供縣議員作為服務處使用。
五、前案拆屋還地事件，上訴人推柯顯毅為地上物權利人代表，於107 年5 月14日與被上訴人簽訂系爭協議書，同意受補償款330 萬元，明定乙方（地上物權利人）將依約定之條件領取拆遷補償費用，絕不再另起名目要求補償或主張任何權利，於訴訟外與被上訴人成立和解，被上訴人並撤回對柯顯毅之拆屋還地訴訟。惟柯雅正、柯雅儒否認有委任、授權柯顯毅與被上訴人協議補償事宜。又被上訴人已依協議書給付33
0 萬元之拆遷補償費予柯顯毅。
六、上訴人柯顯毅就系爭三七五耕地租賃事件於106 年6 月21日向麻豆區公所申請調解，該所函覆：「經查本所無此筆租約存在，故無法排入調解」。
七、上訴人前以被上訴人之管理人柯士勳為被告，提起確認三七五租賃契約存在之訴，經本院柳營簡易庭以105 年度營簡字第530 號判決駁回，並經本院以106 年度簡上字第184 號判決駁回上訴確定。上訴人提起本件訴訟與該案件之被告不同，非屬同一事件，是上訴人提起本件訴訟未違反一事不再理。
肆、得心證之理由：
一、上訴人先位聲明：確認兩造間就系爭763 、764 、765 、80
4 、914 、915 等6 筆土地「私有耕地三七五租約」法律關係存在，有無理由？
㈠、承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項定有明文。前開規定所稱承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列（最高法院91年度台上字第1447號民事判決意旨）。所謂原訂租約無效，即承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效，且原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅（最高法院80年台再字第15號民事判例、81年度台上字第2180號民事判決意旨）。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效（最高法院43年台上字第868 號民事判例意旨）。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6 條第1 項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院96年度台上字第2431號民事判決意旨）。
㈡、經查，系爭762 地號土地上原有三建物，北側為整列併列供作農舍使用之5 間一層樓房舍，東側為鐵皮建物，建物外掛有楊麗玉服務處招牌，建物側並放置有楊麗玉之競選旗幟。鐵皮建物內供奉關聖帝君（聖威宮）。北側延伸另有一供放置農具使用之鐵皮倉庫，為兩造所不爭執，且有前案拆屋還地訴訟106 年7 月4 日勘驗筆錄在卷可憑（見原審卷第215至217 頁），足見上訴人確有於系爭762 地號土地建築房屋居住，或供他人做議員服務處使用等非供自己從事耕作之用途，已變更承租系爭土地農用之目的，已屬「不自任耕作」之列。
㈢、上訴人主張興建系爭建物是因為人口不敷居住，經當年祭祀公業管理人柯萬校同意，始由上訴人柯顯毅搭蓋，且負責承包搭建的人正是現在被上訴人管理人柯士勳等語。就此，證人柯忠賢（原承租人柯士館之子）到庭證稱：當時的管理員柯萬校，有來問我說柯顯毅的爸爸（柯斯寶）要在那裡蓋房子可不可以，我說沒關係，而且那個工程還是柯萬校的兒子柯士勳去做的；當時差不多民國70年以前，蓋房子目的是不夠住，是柯斯寶家的兄弟要住，我知道其中有建物後來作為縣議員服務處，是柯顯毅給縣議員做服務處用的；蓋好房子後，又過了幾年才蓋聖威宮。因為系爭土地最早是我爸爸承租的，柯萬校為了顧全我的權益，所以才來問我，我說那裡現在已經是我三叔柯斯寶在耕作，他房子不夠住，想要蓋房子，柯萬校問我時，我說沒有關係；當時有4 個管理員，除了柯萬校之外，其他3 個不識字，柯萬校當我的面說要蓋就讓他們蓋等語（見簡上卷第136 至140 頁）。然依據上開證言，僅能證明：①柯萬校有來詢問柯忠賢同不同意讓上訴人父親柯斯寶搭蓋建物居住，尚難認「柯萬校」明確同意讓柯斯寶搭蓋建物；②縱推認柯萬校了解柯忠賢之意見後，柯萬校有同意柯斯寶搭蓋建物居住，亦無法認定其餘3 位管理人有同意，則柯萬校是否有代表權同意柯斯寶蓋房居住，亦有可疑；③再者，縱當年之管理人皆有同意柯斯寶蓋房供家人居住，但數年之後又在系爭762 地號土地上蓋聖威宮，顯非耕作使用，亦非原先徵求管理人同意蓋屋居住，則搭建聖威宮仍屬不自任耕作，準此，證人柯忠賢之證詞尚難為有利於上訴人之認定。末以，觀諸前開㈠之實務見解，縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，而「轉租」與「承租人不自任耕作」均係規定於耕地三七五減租條例第16條第1 項，倘有違反，法律效果均規定於同條第2 項，考其耕地三七五減租條例之立法背景，藉由限制地租、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地之條件，重新建構耕地承租人與出租人之農業產業關係，俾合理分配農業資源並奠定國家經濟發展方向，是為符合憲法第143 條第4 項扶植自耕農之農地使用政策，以及憲法第153 條第1 項改良農民生活之基本國策，顯見耕地三七五減租條例在實現憲法規定國家對於土地之分配與整理暨扶植自耕農「耕作」之意旨，則客觀面一旦承租人將承租土地轉租他人或不自任耕作而興建房舍居住或供作廟宇奉祀參拜，已逸脫耕地三七五減租條例保護承租人以扶植自耕農之農地使用政策及改良農民生活之基本國策。所以縱經出租人同意而建屋居住，亦應為「不自任耕作」之列，使系爭租約歸於無效。
㈣、上訴人復主張系爭建物已於107 年8 月4 日拆除完畢，而無被上訴人所辯上訴人建屋居住不自任耕作云云。惟上訴人承租系爭土地後，雖僅於系爭762 地號土地興建建物，即屬一部未自任耕作而使系爭租約「全部歸於無效」，無待被上訴人另為終止之意思表示，即當然向後失其效力。又依前開規定，縱兩造續訂租約，仍不能使業已無效之系爭租約回復其效力，況本件僅係嗣後將系爭762 地號土地上之系爭建物拆除，並無兩造另行或續訂租約情事，尚難以系爭建物嗣後拆除，即認得使業已無效之系爭租約回復效力，則上訴人前開主張，亦不足採。
㈤、綜此，上訴人先位聲明請求確認上訴人就被上訴人所有系爭
763 、764 、765 、804 、914 、915 等6 筆土地之「私有耕地三七五租約」法律關係存在，為無理由。
二、上訴人備位聲明：確認兩造間就系爭763 、764 、765 、80
4 、914 、915 等6 筆土地之不定期限租賃關係存在，有無理由？
㈠、租賃定有期限者，其租賃關係於租期屆滿時消滅，必租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始視為以不定期限繼續租約；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，民法第450 條第1 項、第451 條及耕地三七五減租條例第20條分別定有明文。是耕地租約於「租期屆滿」時，須有承租人請求繼續承租或仍為租賃物使用收益之事實，始得認租賃關係不因租期屆滿而消滅（最高法院84年度台上字第2252號民事判決意旨）。系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因上訴人嗣後繼續收租默示同意被上訴人居住使用系爭耕地上之建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。又兩造所訂租約倘已無效，則被上訴人占有系爭耕地即無正當之權源，上訴人請求被上訴人拆屋還地，亦難謂係權利濫用（最高法院86年度台上字第97號判決意旨）。
㈡、上訴人主張系爭租約雖至67年12月31日止，但其後仍繼續由上訴人之先人及上訴人占有使用，並因系爭土地經主管機關改徵地價稅後，由上訴人以繳地價稅替代租金至今，故系爭租約期滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，且出租人未表示反對，應視為不定期限租約云云。然系爭租約因上訴人未自任耕作致租約全部無效，已如前述，不因被上訴人有繼續收租，而使原已無效之租約恢復其效力。民法第451 條租賃契約默示更新之規定，係針對租賃契約之租賃期間屆滿後之情形，與本件系爭租約已無效有所不同，上訴人主張有民法第451 條默示更新契約之適用，要無足取。再者，系爭租約無效後，上訴人主張其以繳納地價稅替代租金至105 年，但上訴人提出之地價稅繳款書、課稅明細表僅記載「納稅義務人：祭祀公業柯宅派下員柯顯毅等67人」（見簡上卷第27至57頁），則地價稅是否由上訴人繳納，仍有可疑，且縱為上訴人繳納地價稅，被上訴人所收取者，可能是上訴人系爭建物占用土地之不當得利，或是租金，上訴人就其主張以繳納地價稅替代租金乙節，並未舉證以實其說，自不因此而成立不定期租約，甚為明確。
㈢、從而，上訴人備位聲明請求確認上訴人就被上訴人所有系爭
763 、764 、765 、804 、914 、915 等6 筆土地之不定期限租賃關係存在，亦無理由。
伍、綜上所述，上訴人先位及備位聲明分別請求確認兩造間就系爭763 、764 、765 、804 、914 、915 等6 筆土地有「私有耕地三七五租約」法律關係存在、不定期限租賃關係存在，均無理由，不予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢
法 官 王鍾湄法 官 羅郁棣以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
書記官 周玉茹