臺灣臺南地方法院民事判決 108年度簡上字第63號上 訴 人 廖章凱訴訟代理人 陳欽煌律師
雲惠鈴律師被上訴人 楊立瑩訴訟代理人 鄭文勝上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國108年1月7日本院新市簡易庭第一審判決（107年度新簡字第338號），提起上訴，本院於108年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含擴張之訴部分）新臺幣柒仟柒佰捌拾伍元，由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。上開規定於簡易訴訟程序之上訴亦準用之，同法第436條之1第3項亦有明文。本件上訴人於原審之聲明為：被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）362,400元，及自原審言詞辯論終結翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併准予宣告予以假執行；嗣於本院審理時，本於同一買賣契約之法律關係，擴張聲明為：被上訴人應給付上訴人482,400元，暨其中362,400元自第一審言詞辯論終結日之翌日（即民國107年12月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及其中12萬元自民事訴之擴張聲明狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。經核屬擴張應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：㈠上訴人經由訴外人幸福家不動產仲介公司（下稱幸福家公司
），於106年10月29日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約)，約定被上訴人將門牌號碼「臺南市○○區○○○路○○巷○○號」房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落之臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭不動產）出賣予上訴人。簽約時，被上訴人及幸福家公司房仲人員未誠實告知系爭房屋有滲漏水瑕疵，且於房地產標的現況說明書第5項次「建物目前是否有滲漏水情形？是否曾在最近一年修復滲漏水!勾選否，並簽名」，刻意隱匿系爭房屋有滲漏水情形，並口頭保證系爭房屋並無滲漏水，請上訴人同意在系爭契約第12條特約事項加註「買方同意建物屋況以現況點交，賣方不負物的瑕疵擔保責任，自簽約日起，一切由買方概括承受（滲漏水）」，如上訴人同意，即可扣減系爭不動產買賣費用1萬元，上訴人認被上訴人及幸福家公司房仲人員保證事項為真，因而於系爭契約特約事項後方簽名。上訴人已依約給付被上訴人價金共875萬元，然於106年12月6日會同被上訴人配偶鄭文勝與幸福家公司房仲人員點交時，始知系爭房屋4樓前半部房間，及5樓屋頂有滲漏水情形。經上訴人請人估價，系爭房屋4、5樓房間漏水瑕疵之修復需花費362,400元，於第一審言詞辯論終結後，上訴人發現系爭房屋3樓亦有滲漏水瑕疵，經專業人士估價，需再花費12萬元修復。上訴人遭被上訴人及幸福家公司房仲人員共同隱瞞，才簽立系爭契約，依民法第366條、第227條之2第1項規定，系爭契約第12條之特約應屬無效，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任。爰依系爭契約第5條第2項約定，請求被上訴人減少買賣價金，作為上訴人修繕費用。
㈡於原審聲明：被上訴人應給付上訴人362,400元，及自原審
言詞辯論終結翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併准予宣告予以假執行。
三、被上訴人則以：被上訴人於106年3月間與訴外人永慶房屋簽立專任委賣契約時，系爭房屋無漏水情形，嗣與幸福家公司簽立委賣契約時，已明確表示不負任何瑕疵擔保責任。兩造簽約時，被上訴人主動提及天花板有水痕，疑似有滲漏水情形，當下上訴人無異議，為免日後爭議，便於房仲人員及代書見證下加註系爭契約第12條約定，被上訴人並未故意隱瞞不告知漏水瑕疵，上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任及給付不完全損害賠償責任，並無理由。而代書費用減少1萬元部分，係因上訴人針對系爭房屋漏水瑕疵不願點交，由房仲人員協調由被上訴人補貼上訴人1萬元修繕滲漏水費用，上訴人始同意以現況點交系爭房屋，被上訴人遂將1萬元匯入代書帳戶，由代書將費用補貼，是減少之1萬元乃上訴人代書費用之折扣等語為辯，並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並擴張聲明如上所述，其於本審聲明：1.原判決廢棄；2.被上訴人應給付上訴人482,400元，暨其中362,400元自第一審言詞辯論終結日之翌日（即107年12月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及其中12萬元自民事訴之擴張聲明狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：㈠上訴人經由訴外人幸福家公司，與被上訴人於106年10月29
日簽訂系爭契約，約定被上訴人將門牌號碼「臺南市○○區○○○路○○巷○○號」房屋暨其坐落之臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地出賣予上訴人，上訴人已依約給付被上訴人買賣價金共875萬元，被上訴人並將系爭不動產移轉登記予上訴人。
㈡系爭契約第12條特約事項有加註記載「買方同意建物屋況以
現況點交，賣方不負物的瑕疵擔保責任（滲漏水），自簽約日起，一切由買方概括承受」。
㈢被上訴人於房地產標的現況說明書第5項次「建物目前是否
有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年修復滲漏水」，勾選否，並簽名。
㈣系爭房屋於106年12月6日辦理點交時發現系爭房屋4樓前半部房間屋頂及5樓屋頂有滲漏水情形。
㈤經上訴人請人估價，系爭4、5樓房間房屋漏水瑕疵之修復費用共362,400元。
六、兩造爭執之事項：㈠兩造是否就系爭契約第12條特約事項達成意思表示之合致？
上訴人是否得以民法第366條之規定主張該約定無效？㈡上訴人依民法第354、359條規定及系爭契約第5條第2項約定
，主張減少買賣價金，請求被上訴人給付如上訴聲明所載金額，有無理由？
七、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。即解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。另以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366條定有明文。是如兩造間有特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，而出賣人無故意不告知其瑕疵之情形者，其特約當然有效。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。
㈡經查，兩造於106年10月29日在幸福家公司辦公室簽立系爭
契約時，上訴人偕同父母即廖世哲、陳雪雲，及另一名男性友人於該日10時許先行抵達上開會議室，當時廖世哲即詢問房仲人員「你屋況那塊，免除瑕疵擔保，他是只有指漏水的部分？」，房仲人員回覆稱「就是，不負瑕疵擔保的責任的意思，就是不處理瑕疵的部分」；陳雪雲另詢問「那有沒有漏水？有漏水嗎？」，另廖世哲亦表示「我那天看房子，看一桶油漆在那邊，我們嚇了一跳。」、「房屋有補漆過，是不是有漏水，才會補漆啊」等語，此有光碟內容譯文、現場翻拍照片可稽（見本院卷第99至107頁），足見上訴人及其家屬因系爭房屋現場放置油漆，質疑該屋是否有滲漏水情形，以及買賣契約記載免除瑕疵擔保之含義為何，系爭房屋有無滲漏水瑕疵，是否為契約記載免除瑕疵範圍乙節，甚為關切。
㈢繼於該日10時18分許，被上訴人偕同配偶即鄭文勝及兒子抵
達幸福家公司會議室後，兩造分別坐在會議桌兩側，房仲人員則一人坐於會議桌前方，向兩造說明簽約事項，其餘房仲人員則立於旁邊協助，簽約過程中，陳雪雲即向鄭文勝詢問「沒有漏水？」，鄭文勝回稱「頂樓可能之前有修砌，造成那個。」。繼陳雪雲又問「屋頂咧，有沒有漏水？」，鄭文勝回稱「最頂樓那邊，可能就是說，之前有跟，因為我們有一陣子沒住了，就是可能前陣子大雨，後面才發現的，就是四樓的房間上面。」，接著陳雪雲、鄭文勝及上訴人之友人就系爭房屋滲漏水乙事，進行如下之對話討論：
陳雪雲「喔，四樓房間上面。」鄭文勝「對，如果沒有採光罩，因為我們採光罩沒有做全滿
的，如果做全滿的就不會，就只有那邊有滲水的地方。」陳雪雲「不會滲到房間裡面？」友人 「會不會潑雨水進去？」鄭文勝「不會潑進去，不會潑雨進去，就是滲水有水印痕、
水痕啦。」陳雪雲「可能屋頂要做防水處理。」鄭文勝「可能打針的，現在防水都用打針的，打三、四支。
」陳雪雲「那四樓之前像有拜拜過。」友人 「是從窗戶邊角那邊？」鄭文勝「沒有，不是窗戶。」友人 「不然從那裡？」鄭文勝「從地板。」友人 「從地板直接出來，…出來後就會含水。」鄭文勝「對，上面地板。可能是地磚下面的防水層，所以它
不是很明顯」友人 「會滲水下來？」鄭文勝「雨下久，前兩天不是雨下整天的，痕跡看得出來，痕跡還在的話，那個防水工人就是可以區別位置。
」依上開對話內容，可知鄭文勝對於陳雪雲詢問系爭房屋滲漏水乙事，即告知四樓房間上方有發現滲水之痕跡，且後續對上訴人友人詢問滲水出處，亦回應稱該滲水應該是五樓即頂樓地板滲水下來，而非自窗戶邊滲入，並建議以滲漏防水注射之工法處理等語，足證被上訴人並無故意隱瞞系爭房屋滲漏水之情形。又幸福家公司會議室空間非大，兩造及其家屬分坐會議桌兩側，鄭文勝與陳雪雲及上訴人友人間之上開對話，兩造均得共見共聞，且上開對話亦非僅短暫一、二句，系爭房屋有無滲漏水之瑕疵，既為上訴人所關注事項，縱偶有聽取房仲人員說明其他事項，亦不影響上訴人或其他在場者（含廖世哲）聽聞鄭文勝描述系爭房屋滲漏水之情形。
㈣再者，兩造於簽立系爭契約時，房仲人員向兩造表示「約定
事項：買方同意建物屋況以現狀點交，賣方不負物的瑕疵擔保責任，自簽約日起，一切由買方概括承受。」，廖世哲猶向房仲人員確認稱「這個瑕疵擔保責任，是指漏水的部分？」，房仲人員則表示「對，漏水」；廖世哲立即向房仲人員表示「後面應該要括弧漏水」「這個要註明啦」等語，對應系爭契約第12條特約事項（本約定事項應經買賣雙方簽章）另以手寫記載「買方同意建物屋況以現況點交，賣方不負物的瑕疵擔保責任（滲漏水）。自簽約日起一切由買方概括承受。」等語，兩造並於上開記載末尾處簽名、蓋章。基此，鄭文勝既於兩造締約過程，表示系爭房屋有滲漏水情形，並無故意隱瞞該滲漏水之瑕疵，而系爭契約上開特約免除買賣標的物之瑕疵擔保義務範圍，亦係上訴人家屬廖世哲要求加註記載（滲漏水）等字樣，且經上訴人簽名表示同意，則兩造合意免除出賣人即被上訴人對系爭房屋瑕疵（滲漏水）擔保義務之特別約定，自屬成立生效，兩造應受上開約定所拘束。
㈤上訴人另主張被上訴人於房地產標的現況說明書第5項次「
建物目前是否有滲漏水情形？是否曾在最近一年修復滲漏水」，勾選「否」，並為簽名，有刻意隱匿系爭房屋滲漏水云云。然查，被上訴人於原審表示其於106年3月間先與永慶房簽訂專任委賣契約，當時屋況並無滲漏水情形，其後於106年6月間搬離系爭房屋，住居期間均未見系爭房屋有滲漏水情形，嗣於106年10月間與幸福家公司及南北房屋仲介公司簽立一般委賣契約，未重新檢視屋況，因此在房地產標的現況說明書勾選無滲漏水。之後委賣期間，因為有另一對夫妻看屋後，告訴伊系爭房屋可能有滲漏水情形，伊才知道等語（見原審卷第141、205頁），參酌鄭文勝於上開時、地，參與系爭契約簽立時，亦向陳雪雲表示「…因為我們有一陣子沒住了，就是可能前陣子大雨，後面才發現的，就是四樓的房間上面。」等語，可見被上訴人陳稱，勾選房地產標的現況說明書時，並不知悉系爭房屋有滲漏水乙事，並非虛假，實堪採信。況兩造於簽立系爭契約前，被上訴人已告知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，業經認定如上，兩造既經磋商而合意免除被上訴人之出賣人物之瑕疵擔保責任，上訴人猶持被上訴人出賣系爭房屋之初所簽立之標的物現況書，以被上訴人勾選系爭房屋目前未漏水及最近一年未修復漏水字樣，而主張被上訴人於兩造締約過程中有故意隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵云云，自屬無據，並無可採。從而，上訴人以被上訴人故意隱匿系爭房屋滲漏水乙事，買賣雙方就系爭契約第12條約定未達成合致，而依民法第366條規定主張該約定無效云云，難謂有據，不足採信。
㈥至於，上訴人復以房仲人員王婉婷、謝安曜、林姵蓁、林雅
玲於原審證述，並不知悉系爭房屋有滲漏水之瑕疵，因此上訴人係基於系爭房屋無漏水瑕疵之認知下，才於系爭契約第12條特約事項簽名云云。然查，上開證人於原審證述，係依照房地產標的現況說明書記載、或帶上訴人參觀系爭房屋過程、或房仲人員轉述，並未發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵，所為之證述。另關於上訴人等應有受告知系爭房屋有滲漏水乙事之過程，上開證人於原審證述內容雖略有出入，然謝安曜、王婉婷為買方之仲介，分別擔任幸福家公司開元店店長、副理；林雅玲、林姵蓁則為賣方之仲介，擔任幸福家公司府前店之店長、經理，依職務各自於不同時點參與系爭契約締約過程，且主要聯繫對象亦有不同，則渠等因職務及聯繫對象不同，而證述上訴人知悉系爭房屋有滲漏水乙事之細節，略有差異，核與社會經驗並不相違背，上訴人片面截取上開證人部分證述內容，主張其係以系爭房屋無漏水瑕疵之認知，方於系爭契約第12條特約事項簽名云云，顯與兩造簽立系爭契約光碟所呈現之客觀事實不符，亦無可信。
㈦基上各節，被上訴人並無故意隱匿系爭房屋滲漏水乙事，兩
造業已合意以特約免除被上訴人關於物之瑕疵擔保義務，被上訴人自不負系爭房屋滲漏水瑕疵之擔保責任，則上訴人以上開約定有民法第366條之出賣人故意不告知瑕疵為由，主張該約定無效，而依系爭契約第5條第2項及民法第354、359條規定請求減少買賣價金，即非有據，應予駁回。
八、綜上所述，兩造於簽立系爭契約時，上訴人既同意被上訴人免除系爭房屋滲漏水之瑕疵擔保責任，被上訴人就此部分自不負物之疵瑕擔保責任，從而上訴人依系爭契約第5條第2項約定，及民法第354條、359條之規定，主張減少買賣價金，請求被上訴人給付482,400元，暨其中362,400元自107年12月18日起至清償日止，其中12萬元自民事訴之擴張聲明狀送達之翌日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人於本院另擴張請求部分，亦屬無據，為無理由，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
十、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件第二審訴訟費用（含擴張之訴部分）即裁判費7,785元，應由敗訴之上訴人負擔，爰確定訴訟費用之負擔如主文第二項所示。
十一、據上論結，本件上訴及擴張之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 29 日
民事第三庭 審判長 蘇正賢
法 官 童來好法 官 田幸艷上開正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
書記官 駱映庭