臺灣臺南地方法院民事判決 108年度消字第1號原 告 蘇姚秀櫻訴訟代理人 涂欣成律師
李政儒律師洪梅芬律師上 一 人複代理人 楊淳涵律師被 告 張展嘉訴訟代理人 蘇清水律師
魏宏儒律師柯佾婷律師被 告 張傳福
協旺不動產仲介經紀有限公司上 一 人法定代理人 許俊賢訴訟代理人 翁葦栯上列當事人間請求清償債務事件，經本院於民國108年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告因欲買可以供建築房屋的土地，經被告協旺不動產仲介
經紀有限公司（下稱協旺公司）業務人員鄭勝欽之仲介，於民國107年5月18日與被告張展嘉、張傳福二人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以總價新臺幣（下同）4,631萬元買受被告張展嘉、張傳福所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地），並於簽約當日原告先給付簽約款460萬元（下稱系爭簽約款）。又鄭勝欽介紹土地給原告時，特別向原告說明系爭土地南側可以指定建築線，現場確實有一條三米柏油道路，並有鋪設水溝，原告遂不疑有他，同意購買，惟因訂約時尚未先指定建築線，雙方特別於系爭契約第15條特別約定事項載明：「一、賣方於備件前申請指定建築線，若無法指定建築或有套繪管制，則買賣雙方同意得以無條件解除契約，並無息退還買方已付之價金，因解約所生之費用由雙方各半負擔。」即雙方約定系爭土地本身須可指定建築線，契約始能生效而繼續履行，故可指定建築線為系爭契約之停止條件，或「系爭土地無法指定建築線」亦可作為解除契約之原因。
㈡原告於訂約後，即開始著手委任陳清乾建築師指定建築線，
然發現系爭土地南側實際並未臨路，系爭土地為袋地，其本身無法指定建築線，而雙方明文約定「系爭土地『本身』須可以指定建築線」，並未約定可「租用他人土地完成指定建築線」，故租用國有土地指定建築線並不符合契約本旨。原告依系爭契約第15條第1項約定，已於107年12月10日發函被告解除系爭契約，並請求被告於函到一週內返還系爭簽約款，或主張契約停止條件未成就，而契約失效。又原告因無法確定系爭土地是否臨路，無法確定系爭土地可否指定建築線，才會要求於系爭契約第15條載明「若無法指定建築線雙方得無條件解除契約」等語，「系爭土地可指定建築線」為被告向原告所保證之品質，現「系爭土地已確定為袋地無法指定建築線」，原告自得依民法第360條及系爭契約第15條解除契約。再者，被告張展嘉向原告擔保系爭土地與對外通行之道路可通行，無糾紛且通行不需支付通行費，若原告須支付租金給財政部國有財產署南區分署臺南辦事處（下稱國有財產署）承祖土地始可通行，顯然違背雙方契約約定。又據被告提出的錄音譯文，可知被告知道原告買系爭土地是為興建房屋，故能興建房屋是系爭契約保證品質，若不能興建房屋，被告依民法第354條第2項規定應負瑕疵擔保責任，原告亦得依民法第359條規定解除契約，並以民事準備㈤狀送達為解除契約之意思表示。
㈢依系爭契約第2條第1項及第15條1項約定：「備證用印款：
民國107年11月19日，新臺幣460萬元」、「賣方於備件前申請指定建築線，若無法指定建築或有套繪管制，則買賣雙方同意得以無條件解除契約，並無息退還買方已付之價金，因解約所生之費用由雙方各半負擔。」被告應於107年11月19日以前除去系爭土地不能申請指定建築線之給付不能情形，否則依民法第246條1項規定，系爭契約仍屬給付不能，應為無效。縱如被告所說原告簽約時知悉系爭土地為袋地，然袋地不能指定建築線，被告未於約定期限內除去給付不能之情形，兩造契約仍屬無效。又兩造於107年11月30日簽立協議書，將原繳交備證用印款之期限「107年11月19日」予以延後，約定雙方於108年1月4日前再確認是否繼續履行合約，然被告於期限前無法完成系爭土地指定建築線，原告乃另於108年6月13日再次發函被告，通知被告於函到之次日起7日內完成系爭土地指定建築線，俾原告得以申請建造執照（下稱建照），被告張展嘉、張傳福於108年6月17日收受該存證信函，迄同年月24日止仍無法完成系爭土地建築線之指定，則系爭土地給付不能之情形仍無法除去，契約仍屬無效。被告受領系爭簽約款並無法律上之原因，致原告受有損害，應依民法第179條規定予以返還。
㈣另系爭契約第15條第1項特別為如上內容之約定，被告於締
約時向原告施用詐術，表示「不可以用買賣，也不能承租，他（國有財產署）就給我們指定建築線。」，致原告誤信系爭土地本身即可以指定建築線，申請建照興建房屋，不需另外買賣或承租國有土地，原告爰依民法第92條第1項前段規定，以民事準備㈦暨聲請調查證據狀為撤銷簽訂系爭契約之意思表示。又原告於108年6月13日發函被告，通知若被告逾期未完成系爭土地建築線之指定，原告依系爭契約第10條第1項逕行解除契約，不另通知。而被告受通知後未於期限內完成系爭土地建築線之指定，系爭契約已遭解除，依系爭契約第10條第1項規定，被告應返還系爭簽約款。被告雖提出向國有財產署繳納通行坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號部分土地（下稱系爭國有土地）使用償金收據，但非謂對系爭國有土地即有永久通行權。若情事有變，國有財產署仍可能收回系爭國有土地另作他用，故被告謂支付60年使用償金後即取得系爭國有土地永久通行權利云云，即屬有誤。況據臺南市政府工務局（下稱工務局）南市工管二字第1080154417號函復交通用地不得列入申請基地範圍，被告申請指定建築線所填入之申請基地，卻包括系爭國有土地，故被告申請不合於規定，顯未完成建築線之指定。又依工務局南市工管二字第1081303393號函復，及本件被告迄未取得供系爭土地通行之國有財產署之同意書，俾供原告在系爭土地上建築房屋，詎被告竟於107年12月21日以存證信函向原告解約，其解約顯不合法，原告爰於108年12月11日發函請求被告定期以原告名義取得上開同意書，惟被告迄未履行，原告再以民事準備㈩狀為解約之意思表示。
㈤綜上所述，原告依民法第92條第1項前段、第179條、第259
條第1款、第246條第1項、第354條第2項、第359條、第360條等規定及系爭契約第7條第4項、第10條第1項、第15條第1項等約定，請求被告張展嘉、張傳福連帶返還系爭簽約款予原告。另被告協旺公司業務人員鄭勝欽誤導原告以為系爭土地南側得指定建築線而簽立系爭契約並交付系爭簽約款，對原告因此所生之460萬元損害，被告協旺公司依消費者保護法第7條第1項、第3項規定，亦應負連帶賠償責任。
㈥並聲明：
1.被告應連帶給付原告460萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告張展嘉、張傳福答辯意旨：㈠被告張展嘉、張傳福於107年5月18日簽約時，即已明確告知
原告（專業建商）系爭土地為袋地，須向國有財產署申請袋地通行以指定建築線，原告早於簽約時即已明確知悉系爭土地為袋地，該土地本身並無法指定建築線，須向國有財產署支付償金以指定建築線，且締約當時原告為避免被告無法順利向國有財產署申請通行以指定建築線，始於系爭契約第15條為特別約定，負責買賣之代書林幸美於簽約前，亦一再告知原告，若被告已向國有財產署申請袋地通行並依法指定建築線後，即認定被告已履行上開約款，原告除須於107年11月19日給付備證用印款460萬元外，並須於被告指定建築線完成及完稅時給付被告剩餘價款（即契約所稱之完稅款）3,711萬元。而被告張展嘉已依國有非公用土地提供袋地通行作業要點第8點，支付國有財產署同意當期公告土地現值之百分之30，加計申報地價年息百分之5計算60年之償金，取得通行國有土地切結書，使系爭土地得永久無償通行系爭國有土地，且臺南市安定區公所（下稱安定區公所）已核准被告張展嘉、張傳福所提出之申請建築線指示案件，確定履行上開約款義務完畢，原告本應依約給付備證用印款460萬元，及配合被告張展嘉、張傳福辦理所有權移轉、完稅程序，使被告張展嘉、張傳福取得剩餘價款即完稅款3,711萬元，然卻因個人因素事後突然反悔不願購買系爭土地，且為推諉卸責，企圖規避違約責任，以達無條件取回系爭簽約款之目的，誆稱被告未告知系爭土地為袋地，須以系爭國有土地指定建築線之情。
㈡安定區公所所核可之指定建築線完全合法，絕不會影響系爭
土地興建房屋之權利。又依內政部營建署71年9月29日台內營字第110154號函釋規定及臺南市建築管理自治條例第9條規定之立法意旨，允許申請人將未來欲通行至對外通道之私設道路地號土地或實務所稱類似替代道路地號土地一併列為指定建築線之申請基地範圍，使性質為袋地之建築基地可藉由欲通行地號土地與建築線相連接，而系爭國有土地即屬於私設道路或類似替代道路之性質。再者，無論安定區公所於作成指定建築線之行政處分當時是否具有瑕疵，於行政機關依法撤銷瑕疵之行政處分前，該行政處分均仍具有合法處分效力，且依被告所提出之地籍圖、土地謄本資料可知，臺南市政府地政局（下稱地政局）於108年7月26日已將系爭國有土地（原350-6地號）補辦編定完成，並將原350-6地號土地拆成三筆土地，重新編定為同段350-6、350-7、350-8地號土地，與本案有關為350-7地號土地。是以被告所申請指定建築線之行政處分確屬合法，未來也絕無遭行政機關撤銷之危險，原告一再主張被告所提出之指定建築線不合法云云，顯屬無據。
㈢並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利之判決，被告張展嘉、張傳福願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告協旺公司抗辯：被告張展嘉簽約當時，確實曾明確向原告說明系爭土地為袋地，須向國有財產署申請袋地通行，及以國有土地指定建築線，原告主張被告協旺公司與出賣人即被告張展嘉共同欺騙原告，顯然是不實指控，嚴重傷害被告協旺公司之商譽。
四、兩造不爭執事項：㈠原告欲買可供建築房屋之土地，經由被告協旺公司（業務人
員鄭勝欽）之仲介，於107年5月18日與被告張展嘉、張傳福簽訂系爭契約，約定原告以總價4,631萬元買受被告張展嘉所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地全部、被告張展嘉、張傳福共有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地全部（應有部分各2分之1），並於簽約當日給付簽約款460萬元，及於系爭契約第15條特別約定事項約定：「一、賣方於備件前申請指定建築線，若無法指定建築或有套繪管制，則買賣雙方同意得以無條件解除契約，並無息退還買方已付之價金，因解約所生之費用由雙方各半負擔。…。」㈡訴外人即申請人胡坤典委請陳啟明建築師事務所於107年7月
12日以系爭土地及系爭國有土地（部分）向安定區公所申請指定建築線，嗣經該公所建設課審查同意將建築線指定於系爭國有土地上（非建築基地範圍）。
㈢被告張展嘉於107年8月22日向國有財產署提出申請通行國有
土地切結書，嗣經該署於107年8月28日以台財產南南三字第10732041110號函，同意提供系爭國有土地面積9平方公尺，供被告張展嘉通行，及申請系爭土地（袋地）建築執照時，指定建築線之用，但不得將系爭國有土地列入建築基地範圍。
㈣原告於107年12月10日以存證信函向被告表示依系爭契約第
15條第1項約定解除系爭契約，請求被告張展嘉、張傳福返還價金460萬元；並依消費者保護法第7條第1項、第3項規定，請求被告協旺公司負連帶賠償460萬元。該存證信函嗣經被告3人均於107年12月11日收受無誤。
㈤被告張展嘉於108年1月10日向國有財產署提出申請通行國有
土地切結書，嗣經該署於108年1月11日以台財產南南三字第10832001860號函，同意提供系爭國有土地面積15平方公尺，供被告張展嘉申請系爭土地（袋地）建築執照時，指定建築線之用，但不得將系爭國有土地列入建築基地範圍。
五、本院之判斷：㈠原告主張其購買系爭土地係為建築房屋之用，被告協旺公司
業務人員鄭勝欽向原告表示系爭土地本身南側即得指定建築線，誤導原告購買系爭土地。原告於簽訂系爭契約時，並不知系爭土地為袋地，須以系爭國有土地指定建築線之情，實係因誤信系爭土地本身即可指定建築線，申請建照興建房屋，方與被告張展嘉、張傳福簽訂系爭契約，並於該契約第15條第1項為特別約定云云；然經被告辯稱：原告於簽訂系爭契約時，即知系爭土地為袋地，須以系爭國有土地指定建築線，被告並未對原告施用詐術。又系爭契約第15條第1項係指系爭土地可以指定建築線，並不限於建築線須指定於系爭土地本身等語。經查：
1.按「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」、「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」、「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關收到起造人申請建造執照或雜項執照書件之日起，應於10日內審查完竣，合格者即發給執照。」、「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。」、「（第1項）直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。（第2項）前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。」、「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。」建築法第25條第1項前段、第30條、第33條前段、第42條前段、第48條及第73條第1項前段分別定有明文。
2.次按「（第1項）建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或符合第6條規定之現有巷道者，得申請指定建築線。（第2項）道路或廣場開闢完成，其境界線經主管機關公告指定為建築線者，免申請指定建築線。…（第7項）申請指定建築線案件應自收件次日起7日內辦理完竣，並將指定圖發給申請人。但需會同道路主管機關辦理者，得延長至30日。（第8項）指定建築線之業務，都市土地由臺南市政府（以下簡稱本府）都市發展局（以下簡稱都發局）辦理，非都市土地由本府工務局（以下簡稱工務局）辦理，另主管機關得委任各區公所辦理。」、「（第1項）建築基地面臨現有巷道申請建築，免附該巷道之土地權利證明文件。（第2項）建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。但已領得使用執照或合法建築物證明者申請建築所留設之私設通路，其原面臨該通路建造之建築物申請增建、改建、修建或重建者，不在此限。」臺南市建築管理自治條例第3條第1項、第2項、第7項、第8項及第9條亦分別定有明文。
3.經查，系爭契約買賣雙方及關係人於簽訂系爭契約過程中，曾為如附件所示之對話內容（下稱系爭附件對話），為兩造所不爭執（本院卷第365頁），且有錄音光碟1片及錄音譯文在卷足憑（本院證物袋內及第341至359頁），堪信為真實。
其次，觀諸系爭契約第15條特別約定事項約定：「一、賣方於備件前申請指定建築線，若無法指定建築或有套繪管制，則買賣雙方同意得以無條件解除契約，並無息退還買方已付之價金，因解約所生之費用由雙方各半負擔。…。」等語（本院卷第25頁），係以有別於印刷體之手寫方式為特別約定，顯見該項特約為系爭契約買賣雙方所合意之重要必要之點。
4.依據證人即為買賣雙方書寫系爭契約第15條特別約定事項之地政士（俗稱代書）林幸美於本院審理時具結證稱：被告協旺公司為永慶公司加盟店，我是永慶總部的特約代書，買賣成交後永慶總部指派我為當日簽約之代書，我當時會為被告張展嘉、張傳福、原告擬定系爭契約第15條第1項約定事項，係因買方說他們是一間公司（建設公司），一定要能夠蓋，所以他們就說指定建築線是他們申請蓋房子的必要條件。在簽約之前，買賣雙方有談細節，我不清楚。在買賣過程中，有在地籍圖上跟他們講說這個建築線要從外面引進來，這個部分賣方會協助他完成，指定建築線過了，該合約才成就。賣方有表示系爭土地本身沒有臨路，他沒有講到那麼專業『袋地』二字，這個部分在簽約時候有再講一次，就是要從外面指定建築線。買方說只要能夠申請出來就沒有問題，合約就可以買了，他有強調他是要蓋房子使用的，所以他一定要這個建築線申請過了，他才能夠蓋房子，這是他們的必要條件。買方的意思是只要賣方可以協助他完成這個建築線就可以了，買方當時沒有提及『我同意租用國有土地來指定建築線』，因為沒有人提出要否之問題，也無人提出同意與否，只有講說賣方會協助到建築線通過。買方就說照我們寫的合約內容，以賣方可以拿到建築線為主，就是申請完成就OK了，該買賣條件即為完成，不會因為指定建築線完成之後，買方是否有依照該指定建築線去設計規劃申請建照而受到影響等語（本院卷第160至173頁）；對照系爭附件對話內容及買賣當事人或關係人之陳述：被告：「因為我要跟國有財產局，因為這個叫做『袋地』，所以我要指定建築線。」、原告小兒子：「你要申請土地通行權喔？」、被告：「對。」、原告小兒子：「…因為它是袋地，這樣如果他要經過，除非要經地主同意，或者要去法院請求我要走出來。」、被告：「…這只要國有財產局同意就可以了耶，國有財產局有說耶。」、原告小兒子：「所以是國有財產局的。現在你指的這一塊。」、原告丈夫：「他的意思就是一定要從那條巷子進去嗎？」、原告小兒子：「對對對。」、「袋地通行權可以過，那他那一塊地就可以走。」等語，足認證人林幸美所證原告於簽訂系爭契約時，即知系爭土地未臨路（袋地），須以系爭國有土地指定建築線等情非虛，為可採信。
5.揆諸前揭建築法規之相關規定可知，起造人興建建築物，如其建築基地未面臨開闢完成且經主管機關公告指定境界線為建築線之道路或廣場者，通常須經建築線指定、建造執照及使用執照等申請程序，始得合法完成建築物之興建使用。依系爭契約第15條第1項約定之文義觀之，其並未將「申請指定建築線」之建築線，限制於某特定具體位置，是以原告主張依系爭契約第15條第1項文義，買賣雙方係約定建築線應指定於系爭土地本身云云，已乏所據。又建築基地原則上雖應與建築線相連接，始得申請建照，然因其連接方式，並非僅限於與建築線直接相連接之方式，亦得藉由現有巷道或私設通路與建築線連接之方式為之。根據系爭契約買賣雙方及關係人於簽約過程所為之系爭附件對話內容，及證人林幸美前揭證述，足見原告於簽訂系爭契約時，已知悉系爭土地為袋地，須通行系爭國有土地，並以該國有土地為建築線指定之事實，且基於該事實而與被告張展嘉、張傳福達成系爭契約第15條第1項之合意。綜此可認，系爭契約第15條第1項所稱「賣方於備件前申請指定建築線」之約定，係指系爭土地可依法指定建築線即可，並不限於須將建築線指定於系爭土地本身甚明。
6.原告雖主張被告於締約時向原告施用詐術，表示「不可以用買賣，也不能承租，他（國有財產署）就給我們指定建築線。」，被告張展嘉並於系爭契約標的物現況說明書第16項為不實說明，致原告誤信系爭土地本身即可以申請指定建築線，不需另外買賣或承租國有土地云云。然查：
⑴原告於簽訂系爭契約時，已知悉系爭土地為袋地，須通行系
爭國有土地及以該國有土地指定建築線之事實，並基於該項事實而與被告張展嘉、張傳福達成系爭契約第15條第1項之合意，已如前述。又依系爭契約第15條第1項之約定，被告張展嘉、張傳福所負之給付義務為完成建築線之指定，至於其二人須以何方法始能履行該給付義務，買賣雙方並無特別約定，而被告張展嘉、張傳福如何使國有財產署同意以系爭國有土地為系爭土地（建築基地）建築線之指定，應屬其二人如何履行義務之方法問題，並非其二人對原告所應負之給付義務內容。是以，被告張展嘉、張傳福縱使以向國有財產署支付償金，而使其同意以系爭國有土地為系爭土地建築線之指定，亦與系爭契約第15條第1項之約定無違。
⑵其次，依如附件對話所示：被告：「我有請展州測量公司去
做鑑界成果圖，並將資料送去國有財產局，這個資料我有留下來（並當場交給原告小兒子看），國有財產局叫我要把那張圖再送進去，不可以用買賣，也不能承租，他就給我們指定建築線。」、「這是我申請的。這是前面不是後面。」、「用前面指定。」原告小兒子：「所以是國有財產局的。現在你指的這一塊。」等情，及觀諸被告張展嘉嗣於107年8月22日向國有財產署提出申請通行國有土地切結書，並支付通行償金，及經該署於107年8月28日以台財產南南三字第10732041110號函，同意提供系爭國有土地面積9平方公尺，供被告張展嘉通行，及申請系爭土地（袋地）建築執照時，指定建築線之用，但不得將系爭國有土地列入建築基地範圍（本院卷第103至105頁、第501至507頁），可見被告於簽約過程當時所稱「不可以用買賣，也不能承租」之方式，核與「國有非公用土地提供袋地通行作業要點」第3點、第7點、第8點、第10點等有關申請袋地通行、指定袋地建築線及應繳納通行償金之規定無不合，要難認有原告所述施用詐術致其陷於錯誤之情事。
⑶再者，被告張展嘉於系爭契約標的物現況說明書第16項關於
「與對外通行之道路是否有發生通行糾紛□是□否。若勾『是』，則是否必須支付通行費□是□否」之說明，被告張展嘉於第一個問題勾選否，第二個問題則保留空白（本院卷第28頁）。參諸前揭說明書問題之說明順序，說明人須於第一個問題勾選是（即對外通行之道路曾發生通行糾紛）之後，始有再續行回答第二個問題之需要。而依系爭契約買賣雙方於締約過程所討論之問題，係袋地指定建築線之問題，又被告張展嘉嗣依「國有非公用土地提供袋地通行作業要點」相關規定所申請者，亦係袋地通行、指定袋地建築線等事項，而與系爭土地對外通行之道路是否有發生通行糾紛之情形有間，且原告亦未舉證證明系爭土地對外通行之道路曾發生通行糾紛，自難謂被告張展嘉於第一個問題勾選否，係屬不實之說明。又被告張展嘉於第一個問題既無不實之說明，且已勾選否，自亦無繼續說明勾選第二個問題之必要，是其於第二個問題保留空白未予勾選，自亦難認有何不實說明之情形。
⑷又依國有非公用土地提供袋地通行作業要點第8點第1款、第
2款規定：「通行償金依下列規定計收：㈠僅提供通行者：按同意通行當期申報地價年息百分之五計算，一次計收五十年，得准分期繳納，期限屆滿後不再收取償金。㈡提供指定袋地建築線，核發建築執照者：按同意通行當期公告土地現值之百分之三十，加計申報地價年息百分之五計算六十年之總金額，一次計收，不得分期繳納，期限屆滿後不再收取償金。」，及被告張展嘉先後於107年8月22日、108年1月7日向國有財產署繳納有關系爭國有土地面積9平方公尺、15平方公尺之通行償金（以60年計算，期滿不再收取），並獲國有財產署發給同意提供被告張展嘉申請系爭土地（袋地）建築執照時，指定建築線之用，但不得將系爭國有土地列入建築基地範圍之函文證明文件（見兩造不爭執事項㈢、㈤，及該署108年7月31日台財產南南三字第10806108250號函、108年8月5日台財產南南三字第10832033880號函附使用償金收據影本〈本院卷第501至503頁、第505至507頁〉），足認被告張展嘉以自費繳納通行償金之方式取得國有財產署同意以系爭國有土地指定建築線之函文，係其為履行系爭契約第15條第1項約定「賣方於備件前申請指定建築線」之給付義務之方法，並未使原告本人承受額外負擔支付通行償金予國有財產署俾取得指定建築線之不利益，亦難認被告張展嘉於系爭契約標的物現況說明書第16項之說明有何不實之情形。
7.從而，原告主張被告向原告擔保系爭土地與對外通行之道路可通行，無糾紛且通行無須支付通行費，若原告須向國有財產署支付租金始可通行，顯已違反兩造約定。原告誤信系爭土地本身可以申請指定建築線始為簽約云云，並非可採。則原告依民法第92條第1項前段規定，以民事準備㈦暨聲請調查證據狀為撤銷簽訂系爭契約之意思表示云云，難謂合法，自不生撤銷之效力。又原告另主張被告協旺公司業務人員鄭勝欽向原告表示系爭土地本身南側即得指定建築線，而誤導原告購買系爭土地云云，並未舉證以實其說，亦難憑信。
㈡原告雖主張系爭契約第15條第1項係以系爭土地可指定建築
線為停止條件，惟系爭土地為袋地，無法指定建築線，停止條件並未成就，且屬不能之給付，契約失效。再者，系爭土地可指定建築線，為被告張展嘉、張傳福向原告保證之品質，系爭土地既為袋地，無法指定建築線，原告依民法第360條及系爭契約第15條第1項約定，自得無條件解除系爭契約云云；然經被告抗辯：安定區公所已於107年7月23日核發指定建築線處分，系爭土地並無無法指定建築線之情形，自非不能之給付，亦無解除契約之原因等語。經查：
1.按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。又所謂停止條件，係限制法律行為效力之發生者，即使其繫於將來客觀的不確定事實之成否，於條件成就時發生效力。次按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條第1項前段定有明文。而該項所稱不能之給付，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意，如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效。又如係自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，應屬債務不履行之問題，非屬民法第246條第1項前段所稱不能之給付，二者之法律效果並不相同。
2.經查，原告與被告張展嘉、張傳福於107年5月18日簽訂系爭契約，約定價款給付方式：契約簽訂時給付簽約款460萬元，於107年11月19日給付備證用印款，於稅捐機關核發稅單後3日內給付完稅款3,711元萬元，原告並於簽約當日給付系爭簽約款，為兩造所不爭執，且有系爭契約在卷足憑（本院卷第21至34頁），堪信為真實。參酌系爭契約第15條特別約定事項：「一、賣方於備件前申請指定建築線，若無法指定建築或有套繪管制，則買賣雙方同意得以無條件解除契約，並無息退還買方已付之價金，因解約所生之費用由雙方各半負擔。…。」之約定，並非使系爭契約效力之發生，繫於將來不確定事實之成否情事。而依其約定內容，係使買賣雙方得以該約定事由行使解除權，是其性質，應屬解除權保留之特約，核與停止條件有別。次觀諸原告於簽約當日已依約給付系爭簽約款，足徵系爭契約已成立生效，原告方會給付系爭簽約款。準此可見，原告與被告張展嘉、張傳福並非以「賣方於備件前申請指定建築線」，作為系爭契約發生效力之停止條件甚明。是以原告主張系爭土地為袋地，無法指定建築線之停止條件並未成就云云，即非可採。
3.又查，系爭契約第15條第1項所稱「賣方於備件前申請指定建築線」之約定，係指系爭土地可依法指定建築線即可，並不限於須將建築線指定於系爭土地本身，已如前述。而系爭土地已經訴外人即申請人胡坤典委請陳啟明建築師事務所於107年7月12日以系爭土地及系爭國有土地（部分）向安定區公所申請指定建築線，並經該公所建設課於107年7月23日審查同意將建築線指定於系爭國有土地上（非建築基地範圍），有安定區公所107年7月23日所為指定建築線處分之建築線指示（定）申請書圖（下稱系爭指定建築線處分）在卷可稽（本院卷第397頁），而該申請書圖亦經安定區公所於108年7月8日以所建字第080460076號函復證實：該文件為安定區公所至現場指定建築線，會勘測訂核可後核發之建築線指示（定）文件無誤（本院卷第405頁），足認被告張展嘉、張傳福已於原約定備件前履行指定建築線之義務完畢。原告主張系爭契約係以不能之給付為契約標的，其契約為無效云云，顯非有據。
4.原告雖又稱張系爭契約買賣雙方於107年11月30日簽立協議書，將原繳交備證用印款期限107年11月19日予以延後，約定於108年1月4日前再確認是否繼續履行合約。原告已於108年6月13日發函被告通知被告於函到之次日起7日內完成系爭土地指定建築線，俾原告得以申請建照，被告張展嘉、張傳福於108年6月17日收受該存證信函，迄至同年月24日止仍無法完成系爭土地建築線之指定，系爭土地給付不能之情形無法除去，契約無效。又被告於受通知後未於期限內完成系爭土地建築線之指定，原告已依系爭契約第10條第1項解除系爭契約云云，並提出台南地方法院郵局存證號碼790存證信函及掛號郵件收件回執等影本為憑（本院卷第381至395頁）。惟依上所述，系爭契約並非以不能之給付為契約標的，且被告張展嘉、張傳福亦已於原約定備件日期前履行指定建築線之義務完畢，縱原告與被告張展嘉、張傳福嗣於107年11月30日合意將原繳交備證用印款期限予以延後（本院卷第309頁），亦不影響上開認定。是故，原告前開主張被告張展嘉、張傳福無法完成系爭土地建築線之指定，系爭契約無效。另原告亦已依系爭契約第10條第1項約定合法解除系爭契約云云，均非可採。
5.原告雖再質疑系爭指定建築線處分之合法性，而主張被告張展嘉、張傳福尚未完成系爭土地建築線之指定云云；然查，按行政處分如不能再以通常之救濟途徑（訴願及行政訴訟），加以變更或撤銷者，該處分即具有形式之存續力；另其內容一旦送達行政處分，或以其他適當方法通知或使相對人、利害關係人知悉其內容，即依其處分內容發生規制效力之實質存續力，而對相對人、利害關係人及原處分機關發生拘束力（行政程序法第110條第1項、第3項及第117條規定參照）。又有效之行政處分，處分機關以外之國家機關（包括法院），除非是有權撤銷機關，否則應予尊重該行政處分之存續力，並以之為行為之基礎。本件被告張展嘉、張傳福依系爭契約第15條第1項約定，應於107年11月19日給付備證用印款前申請指定建築線，而安定區公所已於107年7月23日作成系爭指定建築線處分，衡諸該處分於前揭約定日期前並無經撤銷、廢止，或因其他事由而失效之情形，其效力仍然繼續存在，且工務局108年9月9日南市工管二字第1081054417號函亦略以：建築線指示（定）圖所載之申請基地範圍，係依申請人需求範圍辦理建築線申請，與建築法第11條規定之建築基地範圍之意義不同等語（本院卷第523頁），足認被告張展嘉、張傳福已依約履行指定建築線完畢之事實。原告徒憑其主觀上之疑慮，空言主張被告張展嘉、張傳福尚未完成建築線之指定云云，並非可採。
6.從而，系爭契約並無民法第246條第1項前段規定之情形，且被告張展嘉、張傳福已依約履行指定建築線之義務，系爭契約第15條第1項所約定之解除事由並未發生，且被告張展嘉、張傳福以系爭國有土地為系爭土地建築線指定之用，合乎系爭契約第15條第1項債務本旨之約定，原告自無從據此而為解除權之行使。因之，原告先後以原證4存證信函或原證7存證信函，向被告為解除系爭契約之意思表示，均非合法，自不發生解除契約之效力。
㈢原告又主張系爭土地為無法建築使用之土地，欠缺賣方所保
證可供建築房屋之品質，原告依民法第354條第2項及第359條規定，業以民事準備㈤狀為解除系爭契約之意思表示云云；然經被告抗辯：系爭土地係於原告要去申請建照時，經由工務局告知系爭國有土地尚未編定使用分區及使用地類別，無法申請建照，但此非地主應負責事項。再者，系爭國有土地現已完成編定，並無不能供建築使用之情形等語。經查：
1.按出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；民法第354條第2項、第359條前段及第373條前段分別定有明文。準此，物之出賣人，對於買受人所負瑕疵擔保之責任，係以其物依民法第373條之規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第359條之規定解除契約。
2.經查，證人林幸美於本院審理時證稱：我當時會為被告張展嘉、張傳福、原告擬定系爭契約第15條第1項約定事項，係因買方說他們是一間公司（建設公司），一定要能夠蓋，所以他們就說指定建築線是他們申請蓋房子的必要條件等語，參以系爭契約第15條第1項之約定，及系爭附件對話：買方關係人（公司股東）強調：「我跟你說我們建設公司，我們買土地就是要能夠蓋房子。」，代書：「我們現在就要把這一條寫清楚，他們如果指定建築線已經申請過了，在他們的名字有通過，表示這個土地可以蓋」等情，足認原告主張被告張展嘉、張傳福有保證系爭土地係可供建築房屋使用乙情，為可採信。
3.其次，被告辯稱買賣雙方於簽約時知悉系爭土地為袋地，在建商去申請建照時發現系爭國有土地尚未為編定，原告請仲介請地主協助向國有財產署申請土地編定，雙方於107年11月30日召開協調會議，約定將原備件款107年11月19日延期，確定日期待雙方於108年1月4日前確認，再決定付款與否，並由原告提供配置圖讓地主向國有財產署申請編定地目等語（本院卷第302頁），已據提出協議書為憑（本院卷第309頁），勾稽兩造於簽約過程所為如附件對話內容，及臺南辦事處108年5月13日台財產南南一字第10806063210號函暨所附資料顯示：被告張展嘉於107年12月17日向國有財產署提出系爭國有土地編定之申請，經該署以107年12月21日台財產南南一字第10706182780號函請臺南市新化地政事務所依規定查編土地補辦編定事宜，嗣經臺南市政府108年3月21日函復已依「制定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」第14點規定，於108年3月22日起至108年4月21日止公開展覽30日等情（本院卷第269至277頁），亦堪認被告前揭所述屬實。
4.準此，依上揭建築法規所規定建築線指定、建造執照及使用執照之循序漸進申請程序以觀，被告張展嘉、張傳福雖已履行以系爭國有土地為系爭土地指定建築線之義務，但此並不影響被告張展嘉、張傳福仍負有擔保系爭土地依民法第373條危險移轉於原告時，應具有其二人所保證得供建築房屋使用之品質。因當時系爭國有土地尚未經地政主管機關編定使用分區及使用地類別，原告與被告張展嘉、張傳福乃於107年11月30日達成將原約定備件用印款107年11月19日予以延期，確定日期待雙方於108年1月4日前確認。審酌原告與被告張展嘉、張傳福協議之目的，係為確認系爭土地以系爭國有土地指定建築線後，可申請建照供建築房屋使用，並確定延後之備件用印款日期，則在買賣雙方尚未於108年1月4日前合意變更備件用印款日期，或系爭國有土地經地政主管機關完成使用分區及使用地類別編定前，尚難遽認備件用印款之給付期限已屆至。其次，有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉時始有適用。觀之被告張展嘉、張傳福並未拒絕擔保系爭土地應具有可供建築房屋之用，則在危險移轉前，原告並不得依民法第359條之規定解除契約。再者，被告張展嘉向國有財產署出具申請通行國有土地切結書第8點雖記載：「國有土地日後如有公用需要或依規定處分，配合貴分署辦理管理機關變更或所有權移轉，絕不提出異議及要求任何補償。」等語，惟依臺南市建築管理自治條例第9條第2項規定：「建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。但已領得使用執照或合法建築物證明者申請建築所留設之私設通路，其原面臨該通路建造之建築物申請增建、改建、修建或重建者，不在此限。」可知，系爭國有土地日後縱有公用需要或依規定處分之變更需要，惟此亦不影響系爭土地仍得為建築物之興建。
5.衡酌系爭國有土地係於108年7月26日完成補辦編定行政程序，原350-6地號土地編定使用分區為特定農業區，使用地類別為交通用地，又自原350-6地號分割增加之同段350-7地號、350-8地號土地，均編定使用分區為鄉村區，使用地類別為交通用地，有地籍圖謄本、土地登記第二類謄本及地政局108年7月31日南市地用字第1080889014號函附地籍資料影本在卷可參（本院卷第455至461頁、第465至467頁）。而被告張展嘉先後於107年8月22日、108年1月7日向國有財產署繳納系爭國有土地、面積9平方公尺、15平方公尺之通行償金，並經國有財產署同意提供被告張展嘉申請系爭土地（袋地）建築執照時，指定建築線之用，但不得將系爭國有土地列入建築基地範圍，有國有財產署108年7月31日台財產南南三字第10806108250號函、108年8月5日台財產南南三字第10832033880號函附使用償金收據影本在卷可考（本院卷第501至503頁、第505至507頁）。稽之工務局108年7月30日南市工管二字第1080656433號函略以：系爭土地申建築執照之情事，依安定區公所107年7月23日安建課字第49號建築線指示（定）申請書圖影本，系爭土地建築線位置為南側同段350-6地號（分割前，下同）內，依建築法第42條、建築技術規則建築設計施工編第2條及內政部65年8月13日台內營字第695145號函示：「…私設道路：建築基地未臨接建築線，而依建築技術規則之規定自行留設通達計畫道路與建築線連接之通路。…」，及依內政部營建署91年5月15日營署建管字第0912907489號函示：「…建築法第30條規定：起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。有關『土地權利證明文件』…如有明確同意土地供建築使用之意思表示，應可作為土地權利證明文件。…」，系爭土地尚無臨接建築線，須以同段350-6地號部分土地作為私設通路連接建築線。另依上揭內政部營建署函示，由國有財產署於108年1月11日台財產南南三字第10832001860號函文，同意張展嘉通行部分同段350-6地號（長度2M、寬度6M、面積15㎡），其函文可作為土地權利證明文件，已符合建築法第30條土地權利證明文件，及私設通路寬度、長度已符合建築技術規則建築設計施工編第2條規定等語（本院卷第463至464頁），足認被告張展嘉、張傳福所提供之國有財產署108年1月11日台財產南南三字第10832001860號函文，符合建築法第30條土地權利證明文件，且其私設通路寬度、長度亦已符合建築技術規則建築設計施工編第2條規定。
6.又工務局與地政局對於系爭國有土地補辦編定後之使用分區及使用地類別，是否容許作私設通路之用，均認係屬對方權責事項，雖未予肯定答復，此有工務局108年7月30日南市工管二字第1080656433號函及地政局108年8月16日南市地用字第1080885431號函在卷可稽（本院卷第463至464頁、第483至484頁）。惟觀諸工務局108年8月29日南市工管二字第1081018081號函、108年11月18日南市工管二字第1081303393號函均略以：申請建築執照事涉個案事實認定，須依建築法及臺南市建築管理自治條例等相關規定提出申請書及圖面，始可審認等語（本院卷第521至522頁、第551頁），且原告並未舉證證明系爭土地於危險負擔移轉時，具有無法申領建照興建房屋之情事，則其主張系爭土地欠缺可供建築房屋使用之品質云云，尚難採信。是故，原告以系爭土地為無法建築使用之土地，欠缺可供建築房屋之品質保證，依民法第354條第2項及第359條規定，以民事準備㈤狀為解除系爭契約之意思表示云云，並非合法，自不發生解除契約之效力。
㈣原告雖再主張其於108年12月11日發函限期請求被告以原告
名義取得供系爭土地通行之同意書，惟被告迄未履行，其已以民事準備㈩狀為解除系爭契約之意思表示云云，並提出台南地方法院郵局108年12月11日存證號碼1687號存證信函（原證8）及掛號郵作收件回執為憑（本院卷第579至587頁）。惟查，依如附件對話內容及系爭契約第15條第1項「賣方於備件前申請指定建築線」之文義，足認原告與被告張展嘉、張傳福並無賣方須以買方名義為申請指定建築線或向國有財產署申請袋地通行權之合意。是以被告張展嘉、張傳福並無以原告名義取得供系爭土地通行同意書之義務，而其所提供之國有財產署108年1月11日台財產南南三字第10832001860號函文，係符合建築法第30條土地權利證明文件及建築技術規則建築設計施工編第2條規定之文件，已如前述，則原告以前揭事由而為解除系爭契約之意思表示，難謂有據，故不發生合法解除系爭契約之效力。
六、綜上所述，原告主張被告施用詐術，致原告誤信系爭土地非袋地，本身即可指定建築線，原告才會與被告張展嘉、張傳福簽訂系爭契約。原告已向被告為撤銷締約之意思表示，且系爭契約有停止條件尚未成就，或有以不能之給付為契約標的之無效情形，或有可歸責於被告張展嘉、張傳福之解約事由，經原告合法解除之情形，被告張展嘉、張傳福本於系爭契約法律關係而受領之系爭簽約款，係屬無法律上原因之不當得利，應予返還，且其二人亦負有契約解除後回復原狀之義務，而被告協旺公司對此致原告所受之損害，亦應負連帶賠償責任云云，均非可採。則原告依民法第179條、第259條第1款、第360條等規定及系爭契約第7條第4項、第10條第1項、第15條第1項等約定（被告張展嘉、張傳福部分），暨依消費者保護法第7條第1項、第3項規定（被告協旺公司部分），請求被告應連帶給付原告460萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告既受敗訴判決，則其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認為均與本件判決結果不生影響，故不一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 1 月 15 日
民事第三庭 法 官 張季芬以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 15 日
書 記 官 李慈容