臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第1541號原 告 蔡宜俶訴訟代理人 徐克銘律師複代理人 陳柏任律師被 告 蔡宜靜訴訟代理人 郁旭華律師上列當事人間請求返還房地等事件，本院於民國109年2月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落如附表所示土地之建物遷出、騰空，將如附表所示之建物返還原告，如附表所示之土地返還全體共有人。
被告應自民國一百零八年十月二十二日起至騰空、遷出及返還上開土地、建物之日止，按月給付原告新臺幣貳仟零柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰零捌萬玖仟玖佰伍拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰貳拾陸萬玖仟捌佰柒拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴之聲明：
⒈如主文第1項所示。
⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空、遷出、返還系爭房地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）7,514元。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告於民國85年間，為清償債務，遂將其所有之系爭房地出
賣予原告，原告支付買賣價金後，兩造於同年10月24日辦理所有權移轉登記。兩造父母居住在門牌號碼臺南市○區○○路○段000巷00弄00號祖厝多年，不願隨同原告搬遷。且原告之子即訴外人陳家驊當時年僅1歲，原告遂與其父母居住在祖厝，而未搬遷至系爭房地居住，以便其外出時，得請父母照顧陳家驊。原告另於87年間購買門牌號碼臺南市○區○○路○段000號房屋，供其夫營業使用，原告並搬遷至該屋居住，而無使用系爭房屋之必要，其遂將系爭房屋暫時借與被告居住使用。然被告於93年11月3日已將戶籍遷移至彰化縣○○鄉○○○路○段000巷0號，且已搬遷至彰化縣○○鄉○○路000號居住，僅至臺南探視父母時，暫時借住在系爭房屋，惟兩造父母現已過世，被告已無借住系爭房屋之必要，兩造間使用借貸契約已因目的達成而消滅，惟被告仍占有系爭房地，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭房屋返還原告，將系爭土地返還全體共有人。
㈢被告無權占有系爭房地，獲有相當於租金之不當得利，應返
還相當於租金之不當得利予原告。系爭房地位於臺南市東區，交通便利、發展繁榮，故以10％計算不當得利，堪認允當。系爭房屋108年課稅現值為24萬4,000元，以此為計算基準，被告占有系爭房屋每年所獲得相當於租金之不當得利為24,400元（計算式：244,000元×10％＝24,400元）。系爭土地107年1月份申報地價為每平方公尺11,699.2元，以此為計算基準，被告占有系爭土地所獲得相當於租金之不當得利為65,772元（計算式：11,699.2元×56.22平方公尺×10％＝65,772元）。綜上，被告占有系爭房地每年所獲得相當於租金之不當得利為90,172元（計算式：24,400元＋65,772元＝90,172元，每月為7,514元（計算式：90,172元÷12月＝7,514元，元以下4捨5入），爰依民法第179條規定，請求被告按月給付原告7,514元。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告早在78年間即向建商購買系爭房地，並分別於78年10月
16日、同年12月9日登記為系爭土地、房屋之所有權人。被告於85年間，因與他人有債務糾葛，恐影響當時登記在被告名下之系爭房地，遂與其胞妹即原告商量，借用原告名義登記為系爭房地之所有權人，經原告同意後，兩造遂將系爭房地以買賣為原因（實為假買賣），於85年10月24日移轉登記予原告名下。系爭房地價值非低，原告就兩造間有無簽訂買賣契約？價金若干、給付方式？均未提出證據，兩造間之買賣關係並不存在。
㈢原告持有所有權狀之原因眾多，可能係原告於85年11月間因
金錢需求，拜託被告以系爭房地為擔保，向大眾銀行貸款100多萬元，被告因而將所有權狀正本交付原告。也可能係所有權狀放在兩造父母老家，遭原告拿取。尚難以此認為原告有給付買賣價金或安真正所有權人。且被告當時同意原告及大眾銀行行員進入系爭房屋勘查，原告徒憑此節率爾主張系爭房屋於當時已由原告實際管理、占有云云，尚不可採。再者，原告須借款100多萬元，顯見其當時經濟狀況不佳，有何能力於85年10月24日以買賣為原因，向被告購買系爭房地。
㈣被告於85年間將系爭房地借名登記予原告後，迄今系爭房屋
仍置放許多被告私人物品，且被告持有鑰匙得自由出入系爭房屋，就系爭房屋有現實上之管領力，為原告所自承。且系爭房地多年來之房屋稅、地價稅、水費、電費、天然瓦斯費及大樓管理費均係被告繳納，且至今水錶、電錶、瓦斯錶之登記用戶仍為被告，足徵被告為系爭房地之真正所有權人，自非無權占有。又被告夫家雖在彰化，然被告經常往返彰化、臺南，且被告患有慢性疾病，數十年來均在臺南成大醫院就醫，其有居住在系爭房屋之需要。被告小叔之子林耕竹來臺南實習，暫時借住系爭房屋數日。詎原告竟於108年2月12日，未經被告同意，逕攜鎖匠強行更換門鎖。
㈤倘鈞院認被告抗辯系爭房地並非借名登記，惟被告從未將系
爭房地交付原告，出賣人即被告繼續占有該買賣標的物即系爭房地，究難指為無權占有。是以，原告依物上請求權，請求被告遷讓返還系爭房地，及依不當得利之法律關係，請求被告按月給付相當於租金之不當得利，均無理由。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地及坐落其上之系爭房屋，原係被告所有，於85年10
月24日，以買賣之原因，移轉登記在原告名下（補字卷第21、23頁、本院卷第29至39頁）。
㈡系爭土地之107年申報地價為每平方公尺11,699.2元；系爭
房屋之108年度課稅現值為244,000元（補字卷第23、25頁）。
㈢被告係原告之姊，目前占有使用系爭房地。
㈣系爭房屋之天然氣、水錶、電錶係登記在被告名下（本院卷第49至74頁）。
㈤系爭土地於87年之地價稅，係由被告繳納；自88年起至94年
止之地價稅，均由原告繳納（本院卷第47頁、第217至229頁）。
㈥系爭房屋自85年起至91年止、自93年起至99年止之房屋稅，
係由被告繳納；92年、自101年起至108年止之房屋稅（105至108年係轉帳扣繳），係由原告繳納（本院卷第41至45頁、第197至215頁）㈦系爭房地之所有權狀，目前係由原告持有。
四、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按上訴人主張兩造就系爭房地有借名登記契約，既為被上訴人所否認，其應就借名登記契約存在之事實負舉證責任，若其先不能舉證使法院得到確實如此之心證，則被上訴人就其抗辯之事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回上訴人請求（最高法院104年度台上字第228號判決可參）。查系爭房地之所有權係登記在原告名下，被告抗辯系爭房地係借名登記在原告名下，既為原告所否認，被告自應就借名登記契約存在之事實負舉證責任。
㈡被告抗辯其為系爭房地之所有權人，因與他人有債務糾葛，
故將系爭房地借名登記在原告名下云云，無非提出房屋稅、地價稅繳款書、水費繳費憑證、電費收據、天然瓦斯費收據、大樓管理費收據為憑（本院卷第41-79頁）。然查：⒈按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之
收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第126號判例參照）。被告固抗辯系爭不動產之地價稅、房屋稅均由其繳納，故其為系爭房地之真正所有權人云云。然揆諸上揭最高法院判例，納稅義務人並非必為所有權人，況原告僅繳納系爭房地之87年度地價稅及自85年起至91年止、自93年起至99年止之房屋稅，其餘年度係由原告繳納（見兩造不爭執事項㈤、㈥），自難單憑上開地價稅、房屋稅繳款書，逕認原告即為系爭房地之實際所有權人。
⒉次查，系爭房屋之天然氣、水錶、電錶固登記在被告名下，
並由被告繳納多年之水、電、天然氣費用及管理費，惟原告自承取得系爭房地所有權後，暫交由被告居住使用迄今，現亦由被告占有使用當中，故被告繳交上開費用乃屬當然，不得憑此認定被告係系爭房地之所有權人。
⒊再查，衡諸常情，借名登記之不動產所有權狀均由借名者保
管，避免出名者出賣該不動產，而損及借名者之權益，而本件系爭房地之所有權狀，係由原告而非被告持有，實與一般借名登記之情狀相異。被告固抗辯原告於85年11月間，欲以系爭房地作為擔保向銀行借款，始將所有權狀交與原告設定抵押權，因原告稱權狀一直放在銀行，被告才無異議云云。然此為原告所否認，被告亦未提出任何證據以佐其說，是此部分抗辯，難謂有據，難認兩造間確實存在借名登記關係。⒋基上，原告既合法登記為系爭房地之所有權人，依民法第75
9條之一、土地法第43條之規定，為保護第三人交易之安全，該登記即有絕對真實之效力，被告既無法舉證證明原告僅為系爭土地借名登記之人，原告即為系爭房地之所有權人無訛。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，即應認原告之請求為正當（最高法院97年度台上字第1101號民事判決意旨參照）。被告另抗辯縱原告向被告買受系爭房地為真，惟被告從未將系爭房地交與原告，故原告占有系爭房地並非無權占有云云。惟查：
⒈按不動產之出賣人固負有交付其不動產於買受人之義務，但
在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異。因土地所有權移轉登記，為移轉所有權生效要件，行使土地之收益權，依民法第373條規定，以先經交付為前提。故所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權，自難謂原出賣人為無權占有（最高法院72年度台上字第253號民事判決意旨參照）。查原告曾於85年11月15日以系爭房地設定抵押權之方式，向臺南市第十信用合作社（嗣由大眾銀行概括承受）借款，抵押權設定登記時，確未有出租情事經雙方當事人親自到場勘查屬實，嗣原告清償債務完畢，由大眾銀行（現已併入元大銀行）於87年10月14日出具抵押權塗銷同意書塗銷抵押權乙情，有原告提出之抵押權設定申請資料、抵押權塗銷同意書附卷可參（本院卷第279、281頁），堪信屬實。倘被告自始並未將系爭房地交與原告占有，原告與貸款承辦人員如何進入系爭房屋勘查。又被告自承原告發現訴外人林耕竹居住在系爭房屋，故於108年2月12日強行更換系爭房屋之門鎖等情，此亦足認原告對系爭房地具有事實上管領之力，否則如何進入系爭房屋查看，被告此部分抗辯，尚屬無據。
⒉次按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他
方於無償使用後返還其物之契約；借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464條、第470條第2項分別定有明文。查原告既為系爭房地之所有權人，故被告當經原告之同意始能占有使用系爭房地，故原告主張兩造間就系爭房地有使用借貸關係，尚屬合理。而兩造既未簽立使用借貸契約，亦未約定期限，原告自得隨時請求被告返還系爭房地，是原告主張以108年10月17日之民事訴訟準備狀作為終止使用借貸關係之意思表示（本院卷第185-189頁），於法應無不合。而就被告隨即於同年10月23日提出之民事答辯二狀觀之（本院卷第255、256頁），原告之民事訴訟準備狀至遲應於同年10月22日即送達被告，被告始能於翌日提出答辯狀，故兩造間之使用借貸關係應於108年10月22日終止，被告自該日起即屬無權占有系爭房地，而須將系爭土地返還全體共有人，系爭房屋返還原告。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。另民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，基於債權相對性原則，共有人並無任何權利代其他共有人請求及受領之權限，故無該條規定之適用，而請求返還不當得利，核屬給付可分之金錢債權，各共有人僅得按其應有部分，請求無權占有人返還所受利益，尚不得依民法第821條規定為全體共有人訴請無權占有人向全體共有人為不當得利之給付（最高法院85年度台上字第2391號及88年度台上字第1341號判決要旨參照）。本件被告既無權占用系爭房地，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益之損害，從而，原告本於系爭土地共有人及系爭房屋所有權人地位，主張依不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之不當利益，應屬有據。
㈤再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又房屋租金之數額，除以土地及建築物之總價額為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之（最高法院68年台上字第3071號裁判參照）。本院審酌系爭房地坐落在臺南市東區光明街，鄰近後甲國中、成功大學，屬城市地方，附近商店林立，生活機能佳，整體交通便捷及被告利用系爭房地之經濟價值及所受利益等情，有原告提供之地圖資料、現場照片附卷可稽（補字卷第27-28頁）。故認以系爭房屋之課稅現值及系爭土地之申報總價年息百分之10為計算原告所受相當於租金之損害，堪屬合理。
㈥查系爭系爭房屋坐落系爭土地之面積為56.22平方公尺，107
年申報地價為每平方公尺11,699.2元；系爭房屋之108年度課稅現值為244,000元，有土地登記第一類謄本、臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書及臺南市臺南地政事務所建物測量成果圖在卷可佐（補字卷第23、25、29頁），堪信為真。故被告自108年11月13日起至騰空、遷出及返還系爭房地之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利為2,070元【計算式：（11,699.2元×56.22平方公尺×67/10000＋244,000元）×10%÷12＝2,070元，元以下4捨5入】。
五、綜上所述，原告本於系爭房地所有權人之地位，依不當得利法律關係，請求被告應自系爭房地遷出、騰空，將系爭房屋返還予原告，系爭土地返還予全體共有人，並自108年11月13日起至騰空、遷出及返還系爭房地之日止，按月給付原告3,517元，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用, 民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌前開判決結果，被告應返還系爭房地，僅被告每月應返還之不當得利略少於原告主張之數額，惟該不當得利並未計入訴訟標的價額，故被告仍應負擔所有訴訟費用，爰判決如主文第4項所示。
八、至本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰審酌訴訟標的價額，酌定如主文第5項所示相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
民事第五庭 法 官 陳尹捷以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
書記官 曾美滋附表：
┌───────────────────────────┬────┐│ 土 地│權利範圍│├───────────────────────────┼────┤│臺南市○區○○段000地號 │67/10000│├────────────┬──────────────┼────┤│建 物 │ 門 牌 號 碼 │權利範圍│├────────────┼──────────────┼────┤│臺南市○區○○段0000○號│臺南市○區○○街00巷00○0號 │ 全部 ││（占用系爭土地面積為56.2│ │ ││2平方公尺） │ │ │└────────────┴──────────────┴────┘