臺灣臺南地方法院民事判決108年度訴字第1647號原 告 鄭曉平訴訟代理人 簡涵茹律師被 告 張曉雲上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國110年10月19日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬陸仟玖佰捌拾玖元，及自民國一
百零八年十月二十六日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬陸仟玖佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴狀訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）769,849元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自民國108年10月10日起至清償日止，按日給付原告1,878元。於審理期間經過數次擴張或減縮聲明（參本院卷第73、185、263、327頁），最終聲明減縮為：被告應給付原告593,313元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。經核原告上開訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，是原告所為訴之變更核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告於101年12月間與被告簽立台南市○○區○○段000000○○0○○
地○○○○○○號碼台南市○○區○○里00000號房屋之租賃契約書（下稱系爭契約），並經本院所屬民間公證人蔡宜珍做成公證書。然被告自107年6月份起即未依系爭契約第4條之規定繳納租金，經原告107年8月21日發函催告後仍置之不理，於107年11月21日始寄送到期日為107年11月21日之支票共六張予原告，用以支付107年6月起至同年11月之租金。其後被告仍未依系爭契約第4條之規定於107年12月1日開立12張每月10日兌現之支票予原告，亦未按月繳納租金，經原告多次催告後，被告直至108年4月間始寄送到期日為108年4月10日之支票共五張予原告用以支付107年12月起至108年4月份之租金。被告於108年5月起又未依系爭契約第4條之規定繳納租金，直至108年9月1日，被告向原告表示租用至108年8月31日為止，原告應允，被告才於108年10月17日以信件送達票面金額為96,028元之支票予原告，並經原告兌現。
㈡被告長時間未依規定時間繳納租金，且被告在遷離之後，並
沒有依照契約將系爭標的物回復原狀，將廢棄物搬離，原告需另外支出廢棄物搬離及標的物回復原狀的費用共212,800元，另被告於承租時向原告出借台南市政府工務局（72)南建局使字第118號使用執照正本，並以原告作為申請人變更使用執照用途，被告收受台南市政府工務局（102)南工更使字第00031號變更使用執照後即未將台南市政府工務局（102)南工更使字第00031號變更使用執照及台南市政府工務局（72)南建局使字第118號使用執照正本返還予原告，原告因此尚需支出補發建造執照、使用執照之費用，甚至需再進行變更使用執照用途，所需費用依社團法人高雄市建築師公會網站收費標準記載逾150,000元，被告無故拒絕返還建造執照、使用執照、未將使用執照用途變更為原先之用途，並未將系爭建物回復原狀，已造成原告莫大之損失。
㈢本件被告遲付租金及造成原告損失之情事如前所述，原告依
系爭契約第四條第二項之規範向被告請求給付違約金，違約金請求範圍包含107年6月至107年11月租金遲付部分共239,772元（見本院卷第19頁附表一）、107年12月至108年4月租金遲付部分共141,323元（見本院卷第19頁附表二）、108年5月至108年8月租金遲付部分共200,950元（見本院卷第20頁附表四）、108年10月11日起至同年月16日之逾期違約金部分共11,268元【計算式：1,878元×6天＝11,268元】，共計593,313元【計算式：239,772元＋141,323元＋200,950元＋11,268元＝593,313元】。並聲明：⒈被告應給付原告593,313元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告部分：㈠被告於101年12月開始承租時，房子的原始屋況非常糟糕（包
含建物無使用執造、教室的隔間使用非防火建材、室内光線陰暗、廁所設備老舊且蓋在違建的防火巷内等情況），2樓教室每逢下雨天花板就漏雨，導致天花板發霉，原告未處理，一直到104年被告告知原告要評鑑，才更換天花板，107年8月底一場大雨，房子漏雨造成教室天花板滲水，整間教室地板淹水，教具櫃也泡水壞損，以及固定在天花板上的投影機故障，原告卻置之不理，被告從承租到終止租約共花了250多萬來申請使用執照以及裝修，原告一直關切『使用執照以及建築師畫的建築圖』，是被告花了許多錢申請的，天下沒有不勞而獲的物品，也請原告應支付合理的費用來換取。
㈡房屋已完整交回，目前留在現場的物品，101年租屋時就已在
現場的物品，是原告並未清除掉而一直堆放在園所的防火巷内。原告提出的修繕估價單，當時因為申請使用執照必須符合現在的建築、消防法規以及幼兒園立案的設施設備規定，所以教室及廁所有所變動，都是經過原告許可，現今所提出之修繕費用是原告想要修繕的費用，要被告支付實在不合理。
㈢系爭契約，是一份不合理的租賃契約書，且租賃期間被告一
直是個好房客，並未積欠房租，至於延遲支付房租應付滯納金，合理的金額被告應當給付，只是原告提出的要求太高，被告負擔不起，且原告未依契約善盡出租人應盡的責任，卻要求被告要遵守契約，這實在是不公平無正義的對待。並聲明：⒈請求駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行 。
四、不爭執事項：㈠原告於101年12月間與被告簽立台南市西港區西港段1194-3、
1194-4、1194-5、1194-8、1194-9、1194-10、1195-1、1195-2地號面積合計共535平方公尺之8筆土地（下稱系爭土地）及其上之門牌號碼「台南市○○區○○里00000號」之房屋（下稱系爭房屋）簽立土地房屋租賃契約書，並經本院所屬民間公證人蔡宜珍做成公證書。
㈡系爭契約第四條第二項約定：「乙方（即被告）應於簽約當
日開立第一年度12張每月10日兌現之支票予甲方（即原告）；爾後每年應於12月1日前再開立12張每月10日兌現之支票。租金逾期未獲繳交兌現，每逾1日按當月應付而未付金額之1%甲方得向乙方計收違約金。」㈢系爭契約第七條約定：「一、乙方就本契約租賃標的物如有
裝修之必要時，應先經甲方同意後，始得以自行負擔費用之方式辦理。如因乙方之裝修致甲方遭主管機關罰款、處份，或致第三人受有損害，概由乙方負責，並負賠償責任。二、裝修項目施工時，乙方應盡善良管理人之責，並要求承包廠商確實執行工安事項。三、前款之裝修，於本契約期滿或終止時，除甲方同意留用者外，乙方應將本契約租賃標的物回復原狀交還甲方，並不得要求甲方賠償或補償。」㈣系爭契約第九條第二項約定：「押租金於本契約期滿或終止
，且經查乙方未違約，未積欠第4條之租金、第6條之稅捐及費用、第8條未處理之承租人責任、第11條之不當得利及回復費用，並將房屋點交甲方後，無息退還。」㈤系爭契約第十一條約定：「一、乙方應於本契約期滿或終止
之日起7日內，將本契約：租賃標的物回復原狀交還甲方，否則每逾1日，乙方4應按日租金兩倍給付甲方不當得利。二、乙方未於前款規定期限內回復原狀時，甲方代為回復原狀。乙方未搬離物品，乙方同意由甲方視同廢棄物處理，以上處理及回復，所需費用由乙方負擔。三、本契約租賃標的物若有損壞，乙方應依甲方規定賠償之。四、乙方積欠之租金、本條第1款、第2款、第3款之費用及賠償金，甲方得以押租金扣抵，如有不足甲方仍得依法追償之。」㈥被告自107年6月份起即未依系爭契約第四條第二項之規定繳
納租金，原告並於107年8月21日有寄發1封臺南友愛街郵局存證號碼161號之存證信函予被告，以催討107年6月起至同年8月之租金；原告嗣後於107年11月21日寄送到期日為107年11月21日之支票共6張予原告，每張面額45,584元，用以支付107年6月起至同年11月之租金。
㈦被告本件起訴前尚積欠原告108年5月起至同年8月之租金187,
804元，被告於108年10月17日以信件送達票面金額為96,028元之支票給原告，並經原告兌現，故被告積欠原告之租金餘額為91,776元；被告於承租時支付原告押金91,776元。
㈧兩造合意於108年8月31日終止系爭契約。
㈨被告對於原告所提估價單中塑膠地磚的殘膠清除及大型溜滑梯的清運不爭執。
㈩被告於承租時向原告出借臺南市政府政府工務局（72）南建
局使字第118號使用執照正本，並以原告作為申請人變更使用執照用途，被告收受臺南市政府工務局（102）南工更使字第00031號變更使用執照後，未將臺南市政府工務局（102）南工更使字第00031號變更使用執照及臺南市政府工務局
（72）南建局使字第118號使用執照正本返還原告。
五、爭執事項：㈠原告請求被告給付違約金593,313元，有無理由？
六、得心證之理由：㈠原告於101年12月間與被告簽立系爭契約書，雙方約定被告向
原告承租原告所有系爭土地及房屋，雙方並簽訂系爭契約書，其中第四條約定自101年12月1日起每月租金為45,888元，被告並應於簽約當日開立第一年度12張每月10日兌現之支票予原告；爾後每年應於12月1日前再開立12張每月10日兌現之支票。租金逾期未獲繳交兌現，每逾1日按當月應付而未付金額之1%原告得向被告計收違約金（下稱系爭違約金條款）。而被告於如附表一、二、三應付租金日期未依約給付各附表所示之租金金額，遲至如附表一、二、三之實際付款日才給付租金等情，業據原告提出系爭契約、公證書、存證信函為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。
㈡系爭違約金條款所訂之違約金應屬懲罰性質之違約金：
⒈按系爭租賃契約既約定「每逾三日罰欠繳租金金額百分之
一滯納金」，顯係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金性質，查系爭租賃契約第二十條既明定為「罰則」，且又明定上訴人未按期繳交租金時，每逾三日「罰」欠繳租金金額百分之一之「滯納金」。而滯納金通常係對違反公法上金錢給付義務之懲罰，被上訴人既係秉承政府推行農田水利事業之公法人（農田水利會組織通則第一條參照），則其將滯納金約定為上訴人違反租金給付義務之「罰則」，顯有藉此懲罰上訴人違反租金給付義務之用意（最高法院96年度台上字第576號民事裁判意旨參照）。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號民事裁判意旨參照）。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號民事裁判意旨參照）。
⒉觀系爭契約書第四條第二項記載「乙方（即被告）應於簽
約當日開立第一年度12張每月10日兌現之支票予甲方（即原告）；爾後每年應於12月1日前再開立12張每月10日兌現之支票。租金逾期未獲繳交兌現，每逾1日按當月應付而未付金額之1%甲方得向乙方計收違約金。」，顯係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金性質，惟被告爭執約定數額比例過高，則依前揭說明，本院仍得酌予核減。
⒊查兩造約定被告租金逾期未獲繳交兌現，每逾1日按當月應
付而未付金額之1%計付違約金，相當於周年利率百分之360，遠高於法定遲延利息上限即周年利率百分之20甚鉅，被告抗辯：違約金約定數額比例過高等語，即屬可採。以租金收益屬於金錢債權性質，被告未按時繳納，原告受有不能使用該租金或儲蓄、或消費、或投資等途徑獲利之情事，及被告租用系爭房地係經營幼兒園使用，使用面積達535平方公尺，相當於160餘坪，兩造原定租期為11年，且被告投入資金裝修設備及變更系爭房屋使用執照，有兩造提出現場照片、變更使用執照可資佐證（本院卷第117、161-164頁)，顯然兩造均期使用交易安定而簽訂長期租賃；復審酌被告租用系爭房屋係營業使用，搬遷不易，終止租約後回復原狀之費用亦高，如被告違約，原告因此需承受之善後支出亦大，是認原告用以制衡被告遲交租金之懲罰性違約金應予酌減至百分之45為適當。
⒋綜上，被告應給付原告之違約金額依系爭違約金條款酌減
至百分之45後如附表一、二、三所示，總額為266,989元。
七、從而，原告本於系爭契約約定，請求被告給付遲付租金之違約金，並經本院酌減後，認原告請求被告給付原告266,989元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年10月26日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
八、原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟本判決原告勝訴部分所命被告給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，因其訴業經本院駁回，假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
民事第五庭 法 官 李杭倫以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
書 記 官 黃怡惠
附表一項次 應付日期 實際給付日 違約日數 租金金額 違約金額 備註 1 107年6月10日 107年11月21日 164天 45,584元 33,641元 2 107年7月10日 107年11月21日 134天 45,584元 27,487元 3 107年8月10日 107年11月21日 103天 45,584元 21,128元 4 107年9月10日 107年11月21日 72天 45,584元 14,769元 5 107年10月10日 107年11月21日 42天 45,584元 8,615元 6 107年11月10日 107年11月21日 11天 45,584元 2,256元 7 違約金額總計為107,896元△附表一之違約金額計算式：45,584元（租金金額）×1%（契約書
約定每日違約金）×違約天數×0.45（應酌減比例）＝違約金額（元以下四捨五入）附表二項次 應付日期 實際給付日 違約日數 租金金額 違約金額 備註 1 107年12月10日 108年4月10日 121天 46,951元 25,565元 2 108年1月10日 108年4月10日 90天 46,951元 19,015元 3 108年2月10日 108年4月10日 59天 46,951元 12,465元 4 108年3月10日 108年4月10日 31天 46,951元 6,550元 5 違約金額總計為63,595元附表三項次 應付日期 實際給付日 違約日數 租金金額 違約金額 備註 1 108年5月10日 108年10月17日 159天 46,951元 33,593元 2 108年6月10日 108年10月17日 128天 46,951元 27,044元 3 108年7月10日 108年10月17日 98天 46,951元 20,705元 4 108年8月10日 108年10月17日 67天 46,951元 14,156元 5 違約金額總計為95,498元△附表二、三之違約金額計算式：46,951元（租金金額）×1%（契
約書約定每日違約金）×違約天數×0.45（應酌減比例）＝違約金額（元以下四捨五入）▲附表一、二、三違約金總計為266,989元【計算式：107,896元＋
63,595元＋95,498元＝266,989元】