臺灣臺南地方法院民事判決
108年度訴字第1712號原 告 洪淑美訴訟代理人 沈聖瀚律師被 告 周志倫訴訟代理人 陳柏愷律師上列當事人間請求撤銷不動產買賣契約等事件，經本院於民國110年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造於民國一百零八年八月二十八日所為「不動產買賣契約書」、「切結書」及民國一百零八年八月二十九日所為「協議書」、「不動產買賣增補協議書」之法律行為均應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時聲明為：㈠先位聲明：⒈依民法第244條之規定，撤銷該系爭不動產買賣契約；⒉原告將返還被告所支付的新臺幣（下同）700,000元（另100,000元被告自稱已逕自交給不詳姓名之代書保管）。㈡備位聲明：⒈依民法252條之規定，酌減違約金至80,000元，原告願意出具此一金額，以補償被告方於民國108年8月29日交付給原告700,000元的成本損失；⒉原告返還被告所交付之700,000元及違約金80,000元之後，視為契約終止，被告必須同時返還該系爭不動產土地及建築物權狀正本，以及印鑑證明等原本資料予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。嗣訴狀送達後，變更訴之聲明為：㈠先位聲明：⒈確認兩造於108年8月28日所定之不動產買賣契約書、切結書及108年8月29日所定之協議書、不動產買賣增補協議書均不成立。⒉訴訟費用由被告負擔。㈡備位聲明：⒈兩造於108年8月28日所定之不動產買賣契約書、切結書及108年8月29日所定之協議書、不動產買賣增補協議書應予撤銷。⒉訴訟費用由被告負擔（訴字卷第275、289頁）。核屬請求之基礎事實同一，按諸上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告與配偶因扶養二位領有身心障礙手冊之子女及背負每月近50,000元之貸款債務而需錢孔急，被告及訴外人御永公司經理等人經由不詳管道知悉上情，乃主動至原告之住家即原告所有門牌號碼臺南市○區○○路000巷0○0號房地家中進行遊說，原告及配偶於108年8月28日在需錢孔急之心態及思慮未周之情形下，輕率赴約。被告、御永公司經理等人於臺南市○區○○路000號御永公司内要求原告簽立不動產買賣契約書、協議書、不動產買賣增補協議書等多份文件，因其所簽立之文件甚多，原告根本無法分辨所簽立之文件究為何意義，此由108年8月29日所定之系爭協議書上第2條買賣價金部分並未載明實際金額，而僅以「已由雙方自行確認交付無誤」等語帶過，而系爭增補協議書第2條竟約定買賣價金為2,800,000元，此與臺南市東區不動產市價動輒上千萬之情顯然未符。原告根本未了解其義即遭被告、御永公司經理等人要求簽立系爭協議書、系爭增補協議書，遑論從系爭協議書、系爭增補協議書中並未有抵押權設定金額為1,600,000元之記載，且系爭不動產之所有權狀、原告之印鑑章、印鑑證明均遭被告、御永公司經理等人扣留迄今。
（二）又系爭買賣契約第2條買賣價金之約定，買賣總價金為7,500,000元，根本非被告所稱2,800,000元，況如依被告辯稱買賣總價金為2,800,000元，其亦未全數給付，遑論系爭不動產除簽有不動產買賣契約書外，更有設定1,600,000元最高限額抵押權，御永公司代表人蔡尚倫於臺灣臺南地方檢察署詐欺、重利等（案號：108年度他字第5351號；股別：融股）案件中辯稱被告為訴外人呂逸文所介紹，除系爭買賣契約書外，設定最高限額抵押權係為防免原告反悔而負有對賠責任。然兩造間既已簽訂系爭買賣契約，權義關係均以系爭買賣契約為據，何以呂逸文又於系爭不動產設定最高限額抵押權？亦即系爭不動產除簽有系爭買賣契約外，又設定最高限額抵押權，被告及御永公司之行為顯然對系爭不動產得以利用之最後價值均剝奪殆盡，依一般交易常理可知，如原告真已知悉上開文件内容，焉可能遽為簽訂？是兩造間所簽訂之系爭買賣契約等文件所約定條件與一般交易模式截然不同，至為灼然。
（三）原告與配偶蔣紹禮名下僅有系爭不動產為其居所，家中尚有二位身心障礙手冊之子女須扶養，絕無可能出賣系爭不動產，否則其等將身居何處？顯見原告於108年8月28日之内心真意係為解決債務問題而前往辦理貸款，並無出售系爭不動產之内心意思，而於系爭買賣契約書、協議書、不動產買賣增補協議書及切結書上簽名，就内容原告無從得知，此從依一般買賣交易常理而言，本應交付上開文件予出賣人即原告，然被告迄今未曾將上開文件正本乙份交付予原告留存。且被告雖稱兩造間之買賣價金為2,800,000元，然被告於給付原告700,000元後即要求原告將系爭不動產所有權移轉登記，迄今就剩餘之2,100,000元買賣價金均無履行之意思即可知，是原告於系爭買賣契約書、協議書、不動產買賣增補協議書及切結書上簽名時，並無出售系爭不動產之意思表示，兩造間就買賣系爭不動產及系爭不動產買賣價金之意思表示自始並未合致，原告依民事訴訟法第247條第1項、民法第345條、第367條先位請求確認系爭買賣契約書、協議書、不動產買賣增補協議書及切結書均不成立，洵屬有據。
（四）退步言，上開情狀均可證原告並無深入考慮及約定，致原告於簽立系爭買賣契約、協議書、增補協議書及切結書時對於出賣系爭不動產時之真實價值關係為何，毫無知悉，被告明知並利用原告上開輕率，在原告不注意、未熟慮出賣系爭不動產之後果及對自己之重大影響，使原告為出賣系爭不動產之買賣行為之約定。況出賣系爭不動產原告僅取得700,000元之買賣價金，非但對於原告毫無助益，甚可能造成一家人流連失所，被告卻因而享有以極低價格取得系爭不動產後再以正常交易價格轉賣他人之鉅額利益之可能，顯見確有顯失公平之情事，應無疑問。原告自得依民法第92條第1項請求撤銷系爭買賣契約、系爭協議書、系爭增補協議書及系爭切結書之意思表示，如認非屬被詐欺或脅迫之情，原告已就被告、御永公司之經理等人所涉之犯罪行為向臺灣臺南地方檢察署提出重利等告訴，並請求依民法第74條規定撤銷上開法律行為。
（五）並聲明：⒈先位聲明：
⑴確認兩造於108年8月28日所定之不動產買賣契約書、切
結書及108年8月29日所定之協議書、不動產買賣增補協議書均不成立。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
⑴兩造於108年8月28日所定之不動產買賣契約書、切結書
及108年8月29日所定之協議書、不動產買賣增補協議書應予撤銷。
⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以下列陳述答辯：
（一）兩造間就系爭不動產有簽立系爭協議書及系爭增補協議書，並經公證，買賣價金約定為2,800,000元，並有約定原告最遲應於108年9月28日前將系爭不動產移轉登記於被告或被告所指定之第三人名下，原告如違約未依限移轉登記，除應返還被告已先收受之價款800,000元外，應另再給付被告800,000元之懲罰性違約金。兩造於系爭協議書中有約定，自系爭不動產移轉登記起至3年期間屆滿之日起算之45日内，原告有以3,400,000元價金買回系爭不動產之權利。兩造於系爭協議書中有約定，系爭不動產移轉登記起至3年期間屆滿之日前，被告同意將系爭不動產以每月租金10,000元、負擔地價稅、房屋稅等費用之條件出租予原告。原告如拖欠上開費用或租金，即喪失買回系爭不動產之權利。嗣原告並未於108年9月28日前將系爭不動產移轉登記於被告或被告所指定之第三人名下，依系爭增補協議書之約定，原告應給付被告共1,600,000元，因原告拒絕依約給付，就此筆債權被告業已向法院聲請強制執行，案列本院108年度司執正字第97585號。
（二）兩造洽談、簽立系爭協議書、系爭增補協議書，且均經公證，亦即所有約定之内容、條件，均經公證人向原告再次說明、確認為其真意，方始簽定，並無原告所指稱利用其急迫、輕率、無經驗之情形。原告雖主張系爭不動產價值千萬、被告所付出之成本顯不相當云云，然原告並未說明其所謂「市值」究竟如何計算出來。且由系爭不動產之土地及建物謄本可知，其上尚有他人設定抵押權，甚至不只一筆，原告空言主張系爭不動產有上開價值，實屬無據。兩造就系爭不動產係簽立買賣契約，僅因原告要求而特別約定原告仍有買回之機會，原告一再以借款利息比較，實屬不當類比。況原告所據以指稱過高之理由「原告買回付出為340萬元＋三年租金36萬元」，均係明白直接記載於系爭協議書、系爭增補協議書並經公證之内容，不須經過計算即可得知，如原告認有不妥，當初有完全之權利可選擇不與被告簽約。原告事後方以此不實之指控反悔，實非可採。原告主張其有民法第74條撤銷權之適用，惟並未提出事證證明係被告有何利用原告急迫、輕率或無經驗而簽立買賣契約、顯失公平之行為，其主張自無理由。
（三）原告雖主張其簽立系爭買賣契約係遭被告詐欺或脅迫而簽立云云，原告之配偶蔣紹禮到庭陳稱沒有看過協議書、不曉得有無這些協議書、盧先生強行載我太太回去拿證件、那時我很懼怕、被關在那裏，如果不簽兩個人都不能走、從頭到尾都不知道簽這些協議是要買賣云云，然蔣紹禮為原告之配偶，且由原告到庭之狀況及蔣紹禮陳述内容可知，本件買賣名義上雖係原告為出賣人，實際上應係蔣紹禮掌握決定權，蔣紹禮為實質當事人，其陳述内容當然有利自身，作為證據之證明力亦相對不足。且蔣紹禮雖陳述「很懼怕、被關在那裏，如果不簽兩個人都不能走」云云，然經被告訴代詢問，蔣紹禮亦自己證稱現場沒有人施以暴力或脅迫之行為，沒有人限制其進出，並未有其去開門而被阻擋無法出去之情形，亦未有其他如限制飲食等造成壓力之行為；況原告及蔣紹禮於當日簽完約之後，於隔日又前往公證人處進行公證，如原告及蔣紹禮前一日確有遭脅迫，怎可能於隔日同意再進行公證?再者，簽約當時在場之不動產公司蔡尚倫經理（仲介方）亦已到庭證述簽約過程並無任何強暴、脅迫之行為，原告主張遭脅迫自無可採信。
（四）原告雖主張其不知道所簽文件之内容，並由蔣紹禮到庭陳稱沒有看過協議書、不曉得有無這些協議書、被告或仲介方根本沒有說明、也沒有談論到價金云云，然蔣紹禮陳述可信度不足，已如前述。且原告所簽協議書於隔日有經過公證，按公證程序公證人均會逐條說明並確認當事人真意，均無誤而係出於當事人自由意志同意後，方完成公證程序，是原告絕無可能如其所稱遭詐欺而不知其所簽為買賣契約。蔣紹禮雖陳稱公證人於公證時並未解釋約款内容云云，然此涉及公證人違法違背其職務之指控，應由蔣紹禮或原告提出具體事證說明，僅以原告一面之詞，當無可採信。
（五）並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）不爭執事項：⒈原告及其配偶蔣紹禮需扶養兩位領有身心障礙手冊之子女
（均已成年），且均居住於原告所有坐落臺南市○區○○段000000地號土地及其上同段2108建號即門牌號碼臺南市○區○○路000巷0○0號建物（土地及建物之權利範圍均為全部）。
(補字卷第31-33頁、訴字卷第41-43頁)⒉兩造就原告所有坐落臺南市○區○○段000000地號土地及其上
同段2108建號即門牌號碼臺南市○區○○路000巷0○0號建物（土地及建物之權利範圍均為全部）於108年8月28日簽立不動產買賣契約書（未經認證及公證），買方為被告，賣方為原告，約定買賣總價款為7,500,000元，其餘內容約略如下：
⑴第二條買賣價金給付及收受：第二項：第一期簽約款200
,000元（①簽訂本契約同時，買方給付第一期款。②賣方應交付所有權正本，由地政士收執。）第二期用印款300,000元（①雙方應於108年9月11日備齊該所有權移轉登記所需之文件及完成用印手續並將稅費預收款交付承辦地政士收執，以配合辦理產權移轉登記。②買方給付第二期款。）第三期完稅款1,000,000元（①增值稅、契稅、隨課房屋稅核定後，雙方應於地政士通知之次日起五日內；繳清核定之稅款及其他欠稅款並辦理產權移轉登記。②買方給付第三期款。）第四期貸款（尾款）6,000,000元。⑵第五條：賣方原貸款處理
一、原貸款清償之約定：由買方貸款金融機構於買賣總價款或尾款金額内代償之。
二、賣方原貸款所設定之抵押權，應於完稅款交付日前清償，並向地政機關辦理塗銷登記。但約定由買方貸款金融機構代償者，於取得原貸款金融機構之清償證明時為之。
三、若雙方約定由買方之貸款金融機構代償者，賣方應於代償前預先向原貸款金融機構完成申請塗銷用印之相關手續，並授權承辦地政士領取清償塗銷之相關文件，向地政機關辦理塗銷抵押權登記。若由買方直接代償者亦同。
四、原貸款代償後如有差額或其他擔保債務，亦應先行補足或申請取得原貸款銀行之塗銷同意後，始為代償。貸款利息部分，則以代償日為基準，代償以前由賣方支付，代償日以後則由買方負擔。⑶第八條：標的點交第一項：本約之不動產，應於108年10
月27日前，由賣方於現場點交予買方或登記名義人，賣方置留於該建物内、外之動產，應於約定交屋日前搬遷並清理完畢。交屋時如有未搬離之物品則視同廢棄物，任由買方處置，賣方絕無異議，其清理費用由賣方負擔。
⑷第九條：擔保責任：第一項：賣方已明確告知，本約標
的主附屬建物及約定專用部分於持有期間並未發生因兇殺或自殺致死之情事，買方確已知悉，若賣方所言不實則視為違約。若本約標的於賣方持有前曾經發生前項死亡事件，賣方知情而未告知者，視為違約。(切結人：
洪淑美)⑸第十條：違約罰則
一、本約各條款中如有當事人之一方遲延履行，經他方定七日以上期間催告逾期仍不履行時，他方得解除本契約及請求因解約所生之損害賠償。
二、買方違約：(一）本約簽訂後，買方有不依約履行義務、不為給付、給付不能或其他違約情事時，經賣方依約解除本契約後，買方已付之價金全數由賣方沒收。其已申報之稅捐應會同賣方申請撤銷之。
如產權已移轉登記完畢者，應負回復登記之責。前述所需相關稅費之支出由買方支付。(二）買方若有給付遲延之情形時，應以買賣總價款按日賠償萬分之五之違約金予賣方。
三、賣方違約：(一）本約簽訂後，賣方有不依約履行義務、不為給付、給付不能或其他違約情事時，經買方依約解除本契約後，賣方應於三日内將所收受之全部款項，加倍返還買方作為違约金，其已申報之稅捐應會同買方申請撤銷之。前述所需相關稅費之支出由賣方支付。(二）賣方若有藉故遲延交屋時，應以買賣總價款按日賠償萬分之五之違約金予買方。
(訴字卷第181-195頁)⒊原告於108年8月29日與被告簽立系爭協議書及系爭增補協
議書，並於同日至本院所屬民間公證人余乾慶事務所，就系爭協議書辦理認證（案列108年度南院民認慶字第01493號），及就系爭增補協議書辦理公證（案列108年度南院民公慶字第00866號）。
(補字卷第25-29頁、訴字卷第35-39、49-60頁)⒋原告於108年8月28日簽具切結書（未經認證及公證），內
容如下：立切結書人：洪淑美(以下簡稱賣方）緣賣方將其名下之建物門牌：建物門牌：臺南市○區○○路000巷0○0號（建號：東區仁和段00000-000號，權力範圍：全部）房屋、共有部分、增建部分、附屬建物等及坐落土地（地號：東區仁和段0000-0000號，權力範圍：全部）前述不動產資料仍依地政機關所登載為準。出售與買方（空白）先生/小姐，故雙方於民國108年8月28日簽定不動產買賣契約；現賣方知悉並同意本件買賣標的將移轉登記與買方ˍ（空白）先生/小姐所指定之登記名義人＿（空白）先生/小姐名下，賣方願無條件配合辦理相關過戶程序，合先敘明。
一、茲因賣方確認前述不動產房地之屋況確實不佳，實質上未達買方所希望之情況，然賣方為求本買賣事項順利成就，故同意配合本不動產買賣之相關程序外，亦同意配合辦理前述貸款之一切必要手續。
二、賣方知悉，於前述貸款事宜之處理上，買方會於送交銀行核貸之不動產買賣契約上，送交賣方與買方指定之登記名義人所簽訂之買賣契約，另為便利賣方嗣後申請貸款之需，及於本次不動產買賣事宜進行時，賣方已知悉會有不動產交易所得稅等稅賦支出，賣方為增加實質貸款額度，故要求於該不動產買賣契約上，將買賣價金以新台幣柒佰伍拾萬元整記載之，彼此對此皆無異議。
三、賣方亦知悉就本不動產買賣契約之實際買賣價金為新台幣貳佰捌拾萬元整，其他超過本條所述價金之金額記載，就該記載與送交銀行申請貸款所記載之買賣價金所形成之「差額」，賣方不得向買方或買方指定之登記名義人主張之。故日後賣方不得以買方尚未給付該前述「差額」或雙方就本不動產買賣事項所定之裝潢折抵費用新台幣肆佰柒拾萬元整，而向買方有所主張，或以其他任何名義再就超出原定買賣金額新台幣貳佰捌拾萬元整以外之其他金額，有任何之主張。
四、以上内容為立切借書人確實清楚知悉，並基於自由意願下而為簽署，恐口無憑，特立此切結書為據。立切結書人：洪淑美(簽名）(訴字卷第265頁)⒌系爭協議書（業經認證，未經公證）內容如下：緣買賣雙
方先前曾就賣方（指原告）名下之不動產臺南市○區○○路000巷0○0號（建號：東區仁和段00000-000號，權利範圍：
全部）房屋、共有部分、增建部分、附屬建物等及坐落土地（地號：東區仁和段0000-0000，權利範圍：全部）。
上載不動產之實際資料仍依地政機關所登載資料為準。訂立買賣契約，今就該買賣事宜定立協議書，相關内容如下：
買賣標的：成屋標示及權利範圍：以登記者應以登記簿
登載之面積為準。建物門牌：臺南市○區○○路000巷0○0號（建號：東區仁和段00000-000號，權利範圍：全部）房屋、共有部分、增建部分、附屬建物等及坐落土地（地號：東區仁和段0000-0000，權利範圍：全部）。
前述不動產資料仍依地政機關所登載為準。本買賣範圍包括共同使用部分知應有部分在内，房屋現況除水電、門窗及固定設備外、買、賣雙方應於建物現況確認書互為確認。
買賣價金：本不動產買賣事件之價金，已由雙方自行確認交付無誤。
因買賣過戶衍生之稅捐及相關費用由賣方負擔：因買賣
事件所生之過戶規費、代書費或其他一切相關費用，則由買賣雙方協議負擔之。
點交及過戶：由雙方自行約定之。
危險負擔：依民法及其他法律規定之方式處理之。
特約事項：
㈠雙方約定，自前述不動產登記於買方（指被告）或買
方指定之登記名義人之日起算參年為期，自登記之日起至該參年期間屆滿之日起算「四十五天内」，賣方對買方有買回權，賣方並需於本項所述之「四十五天内」，與買方完成簽約、過戶、尾款點交等一切相關事宜。
㈡若前述不動產登記於買方或買方指定之登記名義人之
日起壹年為期，而賣方未於該參年期間屆滿之日起算「四十五天内」與買方完成行使買回權所需之簽約、過戶、尾款點交或其他相關事宜者，則賣方所得行使之買回權消滅。
㈢賣方行使買回權買回前述不動產之價金為新台幣参佰肆拾萬元整。
㈣雙方同意，一方得將本契約之權利義務讓渡與第三人，該第三人應受本契約之内容約束。
㈤賣方因行使買回權所產生之稅金、規費、代書費或其他一切相關費用，皆由賣方負擔。
㈥雙方約定，自前述不動產登記於買方或買方指定之登
記名義人之日起算參年屆滿之日前，買方同意該期間内之每月租金新台幣壹萬元整等相關條件出租與賣方繼續使用本買賣標的，並賣方於租用本買賣標的之期間所應繳納之地價稅、房屋稅等相關費用應由賣方負擔並準時繳納。惟雙方間租賃關係仍須以書面訂立租賃契約。如未以書面訂立租賃契約時，買賣雙方間仍無租賃之法律關係。另賣方於該期間内應按時繳納地價稅、房屋稅等相關費用及租金，如有所拖欠情事發生，則賣方所得之買回權亦屬消滅。
(補字卷第25頁、訴字卷第37-38頁)⒍系爭增補協議書（業經公證）內容如下：緣甲乙雙方就乙
方（指原告）名下之不動產曾簽訂『不動產買賣契約書』，茲雙方就該不動產買賣事宜再行訂立不動產買賣增補協議書，相關内容如下：第一條、雙方再行確認，乙方出售與甲方（指被告）之不動產標的如下：建物門牌：臺南市○區○○路000巷0○0號（建號：東區仁和段00000-000號，權利範圍：全部）房屋、共有部分、增建部分、附屬建物等及坐落土地(地號:東區仁和段0000-0000，權利範圍：全部）。上載不動產之實際資料仍依地政機關所登載資料為準。第二條、甲方於民國108年8月29日已給付買賣價款新台幣捌拾萬元整予乙方，乙方亦表示於當天已收訖無誤不另立收據。第三條、故雙方就本件買賣事宜特於本書約定，乙方最遲應於民國108年9月28日將本書第一條所載之買賣不動產標的移轉登記於甲方或甲方指定之第三人名下（依地政主管機關登載為準）；若乙方屆期未將本書第一條所載之買賣不動產標的移轉登記於甲方或甲方指定之第三人名下即視為乙方違約，乙方除返還已收受買價價款新台幣捌拾萬元整與甲方以外，另乙方應再賠償懲罰性違約金新台幣捌拾萬元整與甲方，乙方絕無異議。第四條、乙方如有對於買賣價款不為返還、或懲罰性違約金不為清償時，均應逕受強制執行。第五條、就本契約第一條所載之買賣標的於辦理移轉過戶期間，乙方擔保絕無再進行就該不動產向他人借款，或以該不動產再為他人設定抵押權或其他他項設定，或其他可能損害甲方之事宜，若有違反至甲方權益受損者，需對甲方之損害負損害賠償責任或其他法律責任。並乙方擔保於簽訂本該買賣契約後，乙方不得擅自變更或補發本買賣標的之權狀及買賣相關之印鑑證明、印鑑章、國民身分證等文件；若乙方有違反前述約定時，則乙方願按該不動產買賣契約所約定之懲罰性違約金賠償與甲方，乙方絕無異議。
(補字卷第27頁、訴字卷第39頁)⒎原告之配偶蔣紹禮已對被告周志倫等向臺灣臺南地方檢察
署提出重利等刑事告訴，案列臺灣臺南地方檢察署108年度發查字第2010號，後改列108年度他字第5351號。
(訴字卷第71、249頁)⒏原告於108年8月29日簽立土地登記申請書，由訴外人呂逸
文就系爭不動產設定最高限額抵押權1,600,000元，並於108年9月2日向臺南市東南地政事務所辦理抵押權設定登記。
(訴字卷第201-204、209-214頁)⒐原告已自被告收受至少700,000元(108年8月28日、同年月2
9日收受現金各50,000元；匯款600,000元；按被告稱已給付買賣價金800,000元予原告，其中100,000元目前因本件尚有紛爭，仍在代書保管中) ；系爭不動產尚在原告占有中，迄未移轉登記並交付被告。
(訴字卷第198、223頁)
（二）爭執事項：⒈原告先位請求確認系爭買賣契約、系爭切結書、系爭協議
書及系爭增補協議書均不成立，有無理由？⒉原告備位請求依民法第74條、第92條第1項規定請求撤銷系
爭買賣契約、系爭切結書、系爭協議書、系爭增補協議書之意思表示及法律行為，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)爭執事項第1點：⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。復按當事人締結之契約一經合法、合意成立，雙方均應受其拘束。又按意思表示之構成要素包括客觀要件（即外部之表示行為）及主觀要件（即內心的意思），就主觀要件部分可再分為⑴行為意思：即表意人自覺得從事某項行為。⑵表示意識（或稱表示意思）：即行為人認識其行為具有某種法律行為上意義。⑶效果意思：即行為人欲依其表示發生特定法律效果的意思。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。
⒉兩造於108年8月28日、108年8月29日簽立如不爭執事項第2-6
點所示之系爭買賣契約書、系爭切結書、系爭協議書、系爭增補協議書；觀不爭執事項第2點之內容可知，兩造就系爭不動產之交易，已明確約定標的物、價金、貸款、點交、擔保責任、違約責任等事項，該契約性質上屬於買賣無誤。另系爭切結書則提及系爭買賣契約書簽訂後，因屋況、貸款額度考量，兩造以不同於系爭買賣契約書之價格為買賣，性質上係兩造以合意之方式達成另一買賣價金之約定。又系爭協議書則另再約定系爭不動產移轉登記後，原告得於一定期限內行使買回權及期間之租賃事宜。至系爭增補協議書就該交易再約定違約之懲罰性違約金、逕受強制執行等事項。依此，兩造簽立之系爭買賣契約書、系爭切結書、系爭協議書、系爭增補協議書，均未脫離系爭不動產之移轉登記及對價給付之範疇，雖其價金及其他約款有所變動、增補，但並未改變其契約性質。而細觀上開文件，其內容均已可明確表達兩造就系爭不動產買賣之行為意思、表示意識、效果意思，縱其約定內容曾有變動，亦無礙於兩造已作成意思表示且已合致之事實認定。原告雖稱其係為解決債務問題而辦貸款，並無出售系爭不動產的內心意思云云，然此與原告簽立之上開文件內容顯有扞格，而原告對於有簽立該等文件並不爭執，且原告非不識字，難謂其對於文件內容毫無所悉。至原告稱係為解決債務問題等情，毋寧屬於其所為上開意思表示之內在動機，不影響意思表示之成立。依此，兩造簽立之系爭買賣契約書、系爭切結書、系爭協議書、系爭增補協議書，已屬意思表示成立之契約，原告主張之情，與該等證據未符，亦未提出其他足以推翻該等事證之反證，自無法單以原告之片面陳述而採認之。
⒊從而，原告先位請求確認系爭買賣契約、切結書、協議書及
增補協議書均不成立，並無理由，應駁回之。
(二)爭執事項第2點：⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1年內為之。民法第74條定有明文。所謂「乘他人之急迫、輕率或無經驗」是指對他人之急迫、輕率或無經驗情況明知而加以利用，其雖不以有剝削之企圖為必要，然須以對情況之知悉為前提。所謂「輕率」是指被剝削人於訂立法律行為時，毫未考慮，對法律行為之細節並未深入，致行為時不知其真實價值關係（黃立，民法總則，94年4版1刷，第343頁），行為人對其行為的結果因不注意或未熟慮，不知其對自己的意義，不知買賣標的物之價值，而率與訂立買賣契約亦在「輕率」之列（王澤鑑，民法總則，100年8月版，第324頁）。又民法第74條第1項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違反公平交易原則，其法律行為的內容欠缺社會妥當性，法律允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生（最高法院96年度台上字第2470號判決同此看法）。故法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。而其所稱「輕率」，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列（可參最高法院79年度台上字第1394號判決）。所稱「無經驗」，係指欠缺生活或交易經驗，且無相關資訊足以判斷交易之妥當性者而言。至所稱「按其情形顯失公平」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。再按民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第2521號判決同此意旨）。
⒉查：
⑴兩造於108年8月28日、108年8月29日簽立如不爭執事項第2
-6點所示之系爭買賣契約書、系爭切結書、系爭協議書、系爭增補協議書，且如前述，系爭切結書、系爭協議書、系爭增補協議書對於系爭買賣契約書之約定，其內容有所變動及增補；其中關於買賣價金部分，該買賣契約書記載為7,500,000元，於系爭切結書之約定，則記載為2,800,000元，且敘明係因屋況、貸款額度問題而有之。另於系爭協議書、增補協議書訂立買回條款、租賃條款、懲罰性違約金條款。而買賣價金原為7,500,000元，切結書則約定為2,800,000元，未及原價之4成；該切結書雖記載係因屋況、貸款額度問題而對價金而有記載差異，然原告一家人均住在系爭不動產內，且尚有兩位身心障礙子女需要照顧扶養(不爭執事項第1點)，原告將系爭不動產出售，且約定在簽約後一個月辦理移轉登記，簽約後兩個月即應點交，違者，均發生違約金、懲罰性違約金之效果(不爭執事項第2、6點)，原告並將面臨其一家人現有住處之權利及居住安定，立即發生變動的風險，何以其如此為之，首堪索探。
⑵細觀兩造於108年8月28日、108年8月29日簽立如不爭執事
項第2-6點所示之系爭買賣契約書、系爭切結書、系爭協議書、系爭增補協議書，原告係以2,800,000元出售該不動產，簽約後，原告已實際收受至少700,000元款項(不爭執事項第9點)，且兩造另有移轉登記後之租賃約定，乍看之下，原告似無立即面臨無處可居之風險問題，然仔細閱讀系爭協議書可知，兩造同時約定必須另以書面訂立租賃契約，若未為之，仍無租賃關係(不爭執事項第5點)，此約定無異使原有租賃約定可能發生空窗期之爭議，如兩造遲未訂立書面租賃契約，究竟是否還存有租賃關係之不確定狀態，恐使原告陷入隨時失去現有居住安定性之危險；況上開另立書面租賃契約之約定，並無約定被告有訂立租賃契約之立約義務，本於契約自由原則，被告倘以締約自由為由，未與原告訂立書面租賃契約，原告陷入無屋可住之風險更顯巨大。
⑶承上，系爭協議書固有租賃條款之約定，然除上揭所述之
空窗期風險外，協議書另約定租賃期間應由原告繳納相關稅金、費用，若有拖欠，將發生買回權消滅之效果；此約定於兩造確有訂立租賃書面契約之情形，尚無疑義，但於未訂立租賃書面契約之情況，亦發生是否有此條款適用之疑義，原告因此仍面臨是否有權占有系爭不動產之爭議；而買回權之行使係於移轉後3年屆滿之日起算45日內方得行使，其間若生上揭租賃爭議及其衍生之占有使用系爭不動產權源爭議，將可能同時發生買回權是否消滅之紛爭，而買回權之行使須以約定之價金3,400,000元為之，高於原買賣價金2,800,000元有600,000元之遙，其間，原告尚有家計需要維持，尚有子女需要照顧，生活奔忙負擔如斯，原告在系爭不動產移轉登記之3年後，是否有經濟能力可支付3,400,000元買回該不動產，誠屬可議，況於上揭期間仍有前述不可預知之風險雜沓襲來。若此之情，原告卻仍願意簽立系爭買賣契約書、系爭切結書、系爭協議書、系爭增補協議書，顯見其陷入債務解決之困境之說，並非無據；原告及其家人身置窘途，其簽立系爭買賣契約書、系爭切結書、系爭協議書、系爭增補協議書，使自身及其家人面臨前揭事實上居無定所及法律上紛爭橫生的風險，若謂其非在急迫情形下為之，實難信人。
⑷再者，證人蔣紹禮於本院審理時結證：伊為原告配偶，系
爭不動產是原告所有，當時是在一個密室，全部5個人，伊、原告及另外3個，密室裡很暗，伊不曉得當時有無系爭協議書、增補協議書；有一個盧先生帶伊等上樓，伊等是因為有資金需求才上去，從下午7點到11點半，他們說伊壓力重，幫伊辦貸款，樓下一個經理聯絡一個人叫他上來，伊有問是否是做人頭買賣，經理說不是，說得很模糊，就叫伊太太回去拿證件，盧先生帶原告回去拿證件，對方說一個月只要1萬元可以抵銷銀行壓力，伊不知道簽了什麼；盧先生有拿到證件，隔天蔡經理叫一部白色轎車載伊和伊太太去辦印鑑證明，伊在車上拿給劉姓司機；協議書、增補協議書是原告親自簽的，108年8月28日在密室簽的，伊對內容不清楚；在密室當天，被告很晚才來，是蔡經理找來的等語(訴字卷第82-89頁)。另證人蔡尚倫於本院審理時證稱：伊是御永有限公司負責人，之前不認識原告及其先生，是伊公司業務盧先生有拜訪原告，伊了解到原告房屋狀況及收入支出狀況，就提供原告解決債務方案，伊跟原告說以她目前收入支出比例沒有太適當方法，才提供她房屋買賣方法，方案是伊提供，經賣方同意；賣方無法接受要面對搬家問題，所以伊介紹重新承租、日後買回的權利，經過原告及其家人同意，才去幫忙找買方，簽約前他們確實明白才做簽約。當時有談到價金2,800,000元，賣價是原告決定的，他們擔心實價登錄影響房屋市價，因為價格偏低，原告要求買方配合價錢寫高一點；協議書、增補協議書、買賣契約書是當場製作，買方付了800,000元，伊本人向原告逐條解釋協議書、增補協議書，一開始洽談在公司簽署合約，簽完後再去公證人那邊公證，買賣契約書是洽談後當下簽署，協議書、增補協議書應該是在公證人那邊正式簽署，中間隔一天等語(訴字卷第109-117頁)。觀之證人蔣紹禮、蔡尚倫之前揭證詞可知，原告願意出售系爭不動產，確是因為債務問題困境所致，且以出售不動產方式解決債務問題，確屬不得已之方案，此由證人蔡尚倫證稱上情可以推知，而系爭不動產乃原告一家人之唯一安身立命處，倘非已無他計可行，何人會願意將自己安身立命處如此拋出，是可徵原告確實面對債務解決之困境，急迫近逼之下而為出售系爭動產之舉。
⑸又系爭不動產之交易雖同時約定租賃、買回條款，使原告
無立即搬家之疑慮，且有買回之可能。但該等租賃、買回條款之約定內容，使原告面對上揭之風險，已如前述，原告雖簽署系爭買賣契約書、切結書、協議書、增補協議書，但對於該等約定內容所呈現之實質法律面向及由此衍生之可能風險，事涉法律專業與風險評估，其是否有足夠能力判斷，已屬有疑。再者，兩造簽立之系爭買賣契約書、切結書、協議書、增補協議書，均係發生於000年0月00日、108年8月29日兩日之內的事(實則，依證人蔣紹禮所證之情，系爭買賣之商談始自108年8月28日傍晚時分至晚間，翌日辦理公證，故其歷經之時，未及一日)，其洽談、約定內容包含甚廣，涉及不動產買賣、價金、貸款、點交、買回、違約金、租賃、強制執行等各端，縱具備法律知識或相關經驗之人，亦需相當時日之消化、了解與評估，方可決定是否為之。原告並非具備上開專業知識或經驗之人，如何能在未及一日之短促期間內，妥善閱讀、理解上開全部文件(系爭買賣契約書、切結書、協議書、增補協議書)，進而審慎評估其是否出售系爭不動產所面臨之風險。原告更無可能在如此短時間之內，計算估計其所有系爭不動產之價值、合理賣價為何、繼續承租之租金如何決定、買回期限與買回價格、條件之算定等諸多事項。而系爭買賣契約書、切結書、協議書記載之7,500,000元、2,800,000元、3,400,000元等價金及買回金額，究竟在市場上之定位如何?對原告是否有利或真的可以解決其債務困境?原告僅在一天之內光景，如何判斷?又憑何判斷。進者，兩造簽立之系爭增補協議書經過民間公證人公證，確立原告如對於買賣價款、懲罰性違約金不為清償時，逕受強制執行之效果(不爭執事項第3點；訴字卷第55頁)，更使原告進一步接近受強制執行之風險。甚者，系爭不動產另於108年8月29日設定最高限額抵押權與訴外人呂逸文(不爭執事項第8點)，而證人蔡尚倫雖證述設定抵押之緣由(訴字卷第116、117頁)，然其並證稱呂逸文與兩造並無資金往來，實際上有資金往來的是買賣雙方等語(訴字卷第117頁)，可知呂逸文與本件買賣並無關聯，如此，原告除面對上開已可能發生之風險外，另再增加抵押權設定後之風險(抵押權具有追及性、優先拍賣受償等效果)，且該風險實現，繫諸與本件買賣不相干之第三人，對原告之不利狀態，益增一著。基上可斷，原告確實處於輕率、無經驗而簽立系爭買賣契約書、切結書、協議書、增補協議書之情形，洵可認定。又原告簽立系爭買賣契約書、切結書、協議書、增補協議書而為之法律行為，使其立即面對或陷入前揭諸多不可預測之風險，且此均係在一日之內發生之事，按其情形顯然有失公平，亦可認定。
⒊從而，兩造於108年8月28日所為「不動產買賣契約書」、「
切結書」及108年8月29日所為「協議書」、「不動產買賣增補協議書」之法律行為，合於民法第74條第1項之要件事實，原告援引該規定請求撤銷之，為有理由，應予准許。又原告另主張引用民法第92條請求撤銷意思表示部分，本院既就其主張之民法第74條為有理由之判斷，自無庸再就民法第92條部分為審究。
(三)綜上，從而，原告主張依民法第74條規定，撤銷兩造於108年8月28日所為「不動產買賣契約書」、「切結書」及108年8月29日所為「協議書」、「不動產買賣增補協議書」之法律行為，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求(即先位請求部分)，則無理由，應駁回之。。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌前開判決結果，認原告雖為一部勝訴，一部敗訴，然其先位、備位之請求，訴訟目的殊途而同一，訴訟費用全部由被告負擔較為適允，爰判決訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 30 日
民事第五庭 法 官 盧亨龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
書記官 謝婷婷