臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第1879號原 告 張雯翔訴訟代理人 王識涵律師被 告 王炳獻訴訟代理人 蔡東泉律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國109 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國108 年6 月間委託訴外人宏曜不動產經紀有限公
司（下稱宏曜公司）出售所有坐落臺南市○○區○○段1123-9、1123-10 、1123-20 、1123-14 地號土地（下稱1123-9、1123-10 、1123-20 、1123-14 地號土地，權利範圍分別為18分之1 、18分之1 、18分之1 、全部），及坐落1123-1
4 地號土地上同段1104建號即門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○ ○號房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）。
㈡原告配偶即訴外人池采樺於108 年6 月27日代理原告與被告
簽訂如原證五所示之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），，約定以總價款新臺幣（下同）8,300,000 元購買被告所有系爭房地、貸款須至總價款8 成，若無法貸至該金額，雙方無條件解除系爭契約，原告業已給付簽約款830,000 元予被告，嗣原告透過訴外人即代書朱庭萱向被告轉達，欲依系爭契約第8 條第4 款指定系爭房地登記名義人為原告、池采樺，並以原告、池采樺名義共同申辦房屋貸款，然以原告、池采樺名義共同貸款均無法核貸至總價款8 成，系爭契約即因解除條件成就而失效；縱認解除條件未成就，被告亦已解除契約，且系爭契約第12條第2 項約定之違約金顯屬過高，法院應依職權酌減之，為此，爰依系爭契約第4 條約定、民法第259 條規定提起本件訴訟，請求被告返還簽約款830,000元，並聲明：被告應給付原告830,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告未依系爭契約第8 條第4 款指定系爭房地登記名義人為原告、池采樺，自始至終均係以原告為系爭契約之買方、系爭房地登記名義人及貸款申請人，而以原告名義申辦房屋貸款均可貸至總價款8 成，系爭契約第4 條約定之解除條件並未成就；又兩造約定原告應於108 年9 月30日交屋日前付清尾款，因原告遲未給付，經定期催告後，被告已以如被證三所示之存證信函為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第12條第1 項、第2 項約定沒收原告給付之簽約款830,000 元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第46頁至第47頁、第92頁、第
119 頁，卷二第46頁）：㈠被告於108 年6 月間委託宏曜公司出售所有系爭房地。㈡池采樺與宏曜公司於108 年6 月間，簽訂如原證一所示之不
動產買賣意願書（下稱系爭意願書），約定池采樺以承買總價款8,300,000 元購買1123-10 、1123-14 地號土地及系爭房屋，並支付斡旋金50,000元予宏曜公司，約定斡旋有效期間自池采樺簽立系爭意願書起至108 年7 月24日止。
㈢池采樺於108 年6 月24日與宏曜公司簽訂如原證二所示之買
方給付服務承諾書，約定池采樺委託宏曜公司購買系爭房屋。
㈣兩造於108 年6 月27日簽訂系爭契約，記載原告為買方，池采樺為其代理人，買賣標的為被告所有系爭房地。
㈤如原證三所示之標的物現況說明書，其上買方簽章欄位由池采樺簽名其上。
㈥系爭契約第4 條價款給付記載：「甲方（即原告，下同）
應依下列日期給付乙方（即被告，下同）價款：⒈買賣總價：8,300,000 元。⒉簽約款：本契約簽訂時：830,000 元。
⒊完稅款：稅捐機關核發稅單後3 日內：830,000 元。⒋尾款：6,640,000 元。交屋日期定於108 年9 月30日前甲方應依約付清尾款，乙方原有銀行貸款需由甲方代清償時，依第
5 條第2 項規定支付尾款，辦理交屋。另以手寫方式註記：『乙方知悉甲方貸款須至總價8 成，倘甲方無法貸至該金額，則雙方合意無條件解除本契約，乙方無息返還甲方已給付之價金，因本條件解除之費用由甲方負擔。』並經被告簽名其上」之內容。
㈦池采樺簽發發票日108 年6 月27日、到期日108 年7 月2 日
、票號第TH0000000 號、票面金額780,000 元、受款人為被告之本票，並交付予被告。
㈧原告所有台新國際商業銀行股份有限公司崇德分行帳戶（帳
號00000000000000號，下稱系爭帳戶）於108 年7 月5 日轉帳支取780,000 元至被告所有帳戶。
㈨池采樺於108 年6 月27日代理原告以現金交付系爭房地簽約款之部分款項50,000元予被告。
㈩原告業共計給付簽約款830,000 元予被告，其中50,000元係以現金、其中780,000 元係以匯款方式交付。
系爭契約第12條違約責任記載：「甲乙雙方其中之一如未
按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7 日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。契約解除後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至甲方完全給付時止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。……本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」之內容。
系爭契約業經解除。
被告於108 年10月25日寄發如被證三所示之存證信函予原告，為終止系爭契約之意思表示，經原告於同年月30日收受。
四、兩造爭執事項（見本院卷一第47頁、第92頁）：㈠系爭契約是否附有「原告貸款須達系爭房地買賣總價金8 成
即6,640,000 元」之解除條件？如有，系爭契約是否因解除條件成就而失其效力？㈡承上，原告請求被告返還簽約款830,000 元，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠系爭契約第4 條約定之解除條件並未成就：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2 項亦有明文。
⒉原告主張於系爭契約簽訂後，透過代書朱庭萱向被告轉達，
欲依系爭契約第8 條4 款約定指定系爭房地登記名義人為原告及池采樺，以原告、池采樺名義共同申辦房屋貸款，然以原告、池采樺名義共同貸款均無法核貸至總價款8 成，系爭契約第4 條約定之解除條件即已成就等語，被告則否認原告已依上開約定指定系爭房地登記名義人為原告及池采樺，並辯稱自始至終均係以原告為系爭契約之買方、系爭房地登記名義人及貸款申請人，而以原告名義申辦房屋貸款均可貸至總價款8 成，系爭契約第4 條約定之解除條件並未成就，依上開說明，原告自應就其有依系爭契約第8 條4 款約定指定系爭房地登記名義人為原告及池采樺，且以原告及池采樺名義共同貸款均無法核貸至總價款8 成之事實負擔舉證責任。
⒊經查：
⑴證人即代書朱庭萱於本院審理時證稱：伊為仲介之特約代書
，被告委託仲介業務員林冠佑處理系爭房屋出售事宜，系爭契約係由伊草擬，系爭契約簽訂前，林冠佑有把買方即原告資料給伊向銀行詢問貸款成數，並告知買方需求是貸款要到
8 成，伊便以原告為貸款人名義向中國信託股份銀行有限公司（下稱中國信託）、臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）詢問貸款事宜，均可貸得總價金8 成即6,640,000 元，伊在系爭契約簽訂前有跟林冠佑回報得貸款8 成之事，系爭契約簽訂時伊有再告知原告，因為初步以系爭房地狀況即原告信用條件詢問銀行，應可貸至8 成，但仍要簽約正式送件才可確定貸款成數，故於系爭契約簽訂時買方希望能明文把貸款8 成寫入契約條文，伊經雙方同意後始以手寫方式註記「乙方知悉甲方貸款須至總價8 成，倘甲方無法貸至該金額，則雙方合意無條件解除本契約，乙方無息返還甲方已給付之價金，因本條件解除之費用由甲方負擔。」之內容，簽約後池采樺才聯繫說想要登記系爭房地為原告與池采樺一人一半，並表示欲向臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）貸款，伊有告知仲介及被告，被告基本上是不同意以原告、池采樺名義共同買受系爭房地並向土地銀行詢問貸款成數，仍希望依系爭契約以原告單獨買受較為單純等語（見本院卷第123 頁至第129 頁）。
⑵證人即仲介業務員林冠佑於本院審理時證稱：被告委託伊處
理系爭房地出售事宜，是池采樺跟伊聯絡，並與其配偶即原告一同看屋，當時是說原告要買系爭房地，系爭房地簽約前都說要以原告名義買受，系爭房地買賣總價款為8,300,000元，原告希望可以貸款8 成，簽約前伊有把原告資料請代書朱庭萱向銀行詢問貸款成數，後來朱庭萱回覆以原告單獨貸款8 成應無問題，系爭契約簽訂時，因買方希望可貸款8 成以上，經買賣雙方確認後，朱庭萱才以手寫方式明文約定第
4 條之內容，至於契約簽訂後貸款流程係由朱庭萱負責，伊不清楚，朱庭萱於貸款流程中曾用原告、池采樺名義共同辦理貸款，並告知伊共同貸款成數不足8 成，伊有再告知被告，因為先前都是以原告名義去詢問貸款成數，被告仍希望伊居中協調能以原告名義當契約當事人及貸款申請人等語（見本院卷第129 頁至第134 頁）。
⑶證人即土地銀行職員吳宗和於本院審理時證稱：伊自70年迄
今均在土地銀行任職，目前擔任放款兼會計，系爭房地申辦貸款事宜係由伊處理，當時是朱庭萱作為窗口來接洽，剛開始貸款人只有原告，本來銀行貸款要按照申請之金額6,640,
000 元即買賣總價款8 成核貸，然朱庭萱致電表示池采樺要出資，故改為共同買受人，貸款名義人從1 人變成2 人，又重新開始貸款程序審核，因池采樺信用卡繳款異常，故以原告、池采樺名義共同貸款可貸得6,220,000 元，伊有把可貸得款項以電話告知朱庭萱及池采樺，後來朱庭萱有來銀行告知伊本件先不要進行後續核貸事宜，但未講原因等語（見本院卷第120頁至第123頁）。
⑷依上開證人證述內容，可知於系爭契約簽訂前，係以原告為
系爭房地買受人及貸款申請人，並由朱庭萱向中國信託及臺灣銀行詢問貸款成數，均可達系爭房地買賣總價款8,300,00
0 元之8 成即6,640,000 元，系爭契約簽訂時兩造再度確認並約定貸款須至總價款8 成，若無法貸至該金額，雙方無條件解除系爭契約後，由朱庭萱以手寫方式約明系爭契約第4條之內容，而池采樺係於系爭契約簽訂後，始告知朱庭萱欲將系爭房地登記名義人自原告改為原告及池采樺二人共有，並以原告、池采樺名義共同申辦房屋貸款，被告經朱庭萱及林冠佑告知後，並不同意登記名義人變更。又衡諸常情，個人信用狀況不同，倘變更登記名義人即貸款名義人，將影響銀行核貸成數，故系爭契約第8 條第4 項始約定「甲方用印後，若要求更改登記名義人，須經乙方書面同意」之內容，而系爭契約簽訂時約定之買受人為原告，原告嗣後變更系爭房地登記名義人為原告、池采樺，並未經被告書面同意，則系爭房地登記名義人仍為原告，以原告名義申辦貸款既可貸得系爭房地買賣總價款8,300,000 元之8 成即6,640,000 元，系爭契約第4 條約定之解除條件尚未成就，原告主張以原告、池采樺名義共同貸款均無法核貸至總價款8 成，系爭契約因解除條件成就而失效云云，自不可採。
㈡系爭契約業經被告解除：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第229 條第
1 項、第254 條、第258 條第1 項分別定有明文。⒉兩造對於原告應於108 年9 月30日交屋日前付清尾款6,640,
000 元乙節，均不爭執（見本院卷二第46頁），兩造已就尾款給付訂有確定期限，原告未遵期給付，經被告於108 年9月18日寄發存證信函，限原告於函到7 日內函覆是否以原告名義向銀行辦理貸款，否則將逕行主張解約沒收原告已給付之金額，經原告於同年月24日收受，被告復於108 年10月9日寄發存證信函，限原告於函到10日內付清尾款履約，逾期將解除買賣契約並沒收原告已給付之全部款項，經原告於同年月16日收受，被告再於108 年10月25日寄發存證信函，依系爭契約第12條約定解除系爭契約，並沒收原告已給付之款項，經原告於同年月30日收受等情，有存證信函及回執在卷可稽（見本院卷二第25頁至第39頁、第57頁），而原告迄今仍未給付尾款6,640,000 元予被告，是被告以原告遲延給付尾款為由，以108 年10月25日存證信函之送達為解除契約之意思表示，於法有據，是系爭契約業經解除乙節，當可認定。
㈢系爭契約第12條第2 項約定之違約金並無過高：
⒈按契約乃當事人在對等基礎下，本諸自主意思、自我決定及
自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，契約當事人於權衡損益後決定締約，自應受該約定之拘束，並以此作為其行為規範。觀諸系爭契約第12條約定之內容（見補字卷第38頁），係就買賣雙方債務不履行之違約責任為約定，而依其條文文義及規範體系，可知其第1 項應屬解除契約損害賠償之原則性規定，第2 項則為例示第1 項違約、解約事由及損害賠償方法之特別規定，細繹該條第2 項前段及後段之約定，前段係對買方於買賣契約關係仍存在之情形下，應負遲延給付責任之違約金損害賠償之約定、後段則係以可歸責於買方之違約事由，即買方毀約不買或有其他違約情事，經賣方解除契約後，賣方得以沒收買方已給付之全部款項，作為買方賠償違約損害賠償方法之約定。準此，原告未依約於108 年9 月30日交屋日前付清尾款6,640,000 元，陷於給付遲延，經被告定期催告後仍未履行，已構成債務不履行之情事，且係屬可歸責於原告之違約事由，業如前述，則被告依系爭契約第12條第1 項約定解除契約，並依同條第2 項損害賠償之特別約定，主張沒收原告已給付之簽約款830,000 元，自屬有據。
⒉原告主張系爭契約第12條第2 項約定之違約金顯屬過高，法院應依職權酌減之，惟查：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
⑵觀諸系爭契約第12條第3 項約定之內容（見補字卷第38頁）
，前段係對賣方於買賣契約關係仍存在之情形下，應負遲延給付責任之違約金損害賠償之約定、後段則係以可歸責於賣方之違約事由，即賣方毀約不賣或有其他違約情事，經買方解除契約後，得以買方原已給付之全部款項，作為賣方賠償違約損害賠償方法之約定，考量兩造均應同受系爭契約第12條違約金約定之拘束，再審酌被告沒收之簽約款為830,000元，並未超過系爭房地買賣總價款之15% 等情，認被告依系爭契約第12條第2 項約定，沒收原告已給付之簽約款830,00
0 元，尚無過高之情事，是原告主張違約金數額過高應予酌減云云，即難憑採。
六、綜上所述，原告依系爭契約第4 條約定、民法第259 條規定，請求被告給付830,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 4 月 20 日
民事第三庭 法 官 王鍾湄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 20 日
書 記 官 曾怡嘉