臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第1005號原 告 黃偉誌訴訟代理人 郭俊廷律師被 告 黃鈴惠訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師鄭淵基律師陳思紐律師陳妍蓁律師張嘉琪律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國108年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國108年7月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾參萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行標的物拍定、變賣或其他財產權假執行程序終結前，以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告因妻為大陸籍，生活習慣與父母不同，欲獨立居住，乃由母親沈錦衣出面尋購新屋，而與被告協議購買其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地及其上同地段708建號即門牌號碼臺南市○○區○○路○○巷○○號房屋（以下合併簡稱系爭房地），雙方約定價金新臺幣（下同）1,350萬元，但因原告之母只有自備款現金200萬元，餘款需向銀行貸款支付始能履約，故被告提議正式簽訂不動產買賣契約需虛定為1,780萬元，始能提高銀行抵押貸款金額，俾利原告之自備款外之房價付款履約。兩造遂於民國108年3月9日簽訂不動產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約）約定⑴買賣價格為1,780萬元；⑵買方訂約同時先付款乙方（賣方）定金50萬元；⑶殘款（價金）第一次付賣方50萬元；⑷於增值稅契約開單日代書通知3日內付100萬元，並完稅銀行對保移轉登記付30萬元，尾款1,450萬元為乙方（買方）銀行貸款。
（二）嗣被告向陽信銀行辦理抵押貸款之評估，並曾於108年3月15日與原告母親沈錦衣在LINE對話明述⑴「初估1310萬可貸1133萬，我有再仃」，原告母親「那怎麼跟我們合約差那麼多」，被告回文「都會這樣」；⑵原告母親「無論如何你一定要幫我們爭取到」，被告回文「好」，原告母親「你們寫1780萬合約書所示要幫我們爭取到，我們想要的金額」，被告回文「好，去努力」。108年3月17日被告再以LINE對話告之原告母親⑴「銀行已估1310萬元本來買屋要自備2成，房子價值是有的」；⑵「你如不夠沒買沒關係，全退給你」。是被告已同意解除買賣契約全部退還原告已付之款項。
（三）詎最後陽信銀行就系爭房地只准核貸880萬元，但被告仍持108年3月20日所簽立之買賣契約，就系爭房地於108年3月25日向臺南市政府財稅局申請核定土地增值及房屋買賣契稅，嗣經稅務局108年3月26日核發土地增值稅52,728元、房屋契稅56,112元。被告並進而向稅務局以上述買賣契約已解除申請註銷增值稅及房屋契稅，但卻違背退款即原告已付系爭房地買賣定金50萬元及價金50萬元共計100萬元之允諾。
（四）原告以被告代辦系爭房地之陽信銀行抵押貸款至多僅能到880萬元，致原告給付除已付之定金50萬、價金50萬元，另應付之自備款100萬元共200萬元外之其餘房款給付不能，不可歸責於原告，且被告亦能諒解原告經濟窘困之無奈，已於108年3月18日以LINE文句告之原告母親「你如不夠沒買沒關係，全退給你」。從而，兩造已同意解除系爭買賣契約，原告自得依民法第259條規定，請求被告負回復原狀，即返還已付之定金50萬元及價金50萬元，合計100萬元。
（五）系爭房地之銀行貸款，最終確定陽信銀行願核貸880萬元，若加上自備款200萬元，以兩造內部約定房價1350萬元相衡，尚不足270萬元，若以兩造通謀虛偽房價1780萬元相減不足700萬元。核稽系爭買賣契約，已無法履行允諾原告給付房價方法，除自備款200萬元外，餘款由銀行貸款給付之約定。從而，被告於108年5月23日委託黃瑞成代書，向稅務局提出撤銷系爭房地買賣報稅，顯見被告已自知原告無法履約理解而同意兩造解約，返還原告已付100萬元其來有自。
（六）至於被告辯稱：「銀行辦理貸款送件時間，原告卻自行向富邦銀行申辦信用貸款100萬，並且聯徵太多次，以致其他銀行皆不願意核貸、退件，最後在108年6月間被告無奈告知因為有其他信貸關係，只有第一次評估的陽信銀行願意核貸880萬…是以，履約期間係因可歸責原告之事由，而致契約無法繼續履行（指銀行房貸）」云云，並不符兩造所訂之不動產買賣契約，僅就買方自備款外之銀行房貸之一般約定。質言之，系爭買賣契約並無特別約定買方不得於銀行評估房貸期間擅自向銀行信用貸款，何況一般購屋者僅知銀行房貸金額之核定，係依所抵押借款之房屋價值評估，且依社會常情亦未曾聽聞賣屋者要求買方不能擅自向銀行信用貸款，否則應會將此買方不能擅自向銀行信貸之約定明訂於契約。從而，被告所指可歸責原告之事由，致房貸不能履行並非的論。
（七）被告又以自簽約之後，以及評估貸款期間，原告有告知系爭房屋之各項瑕疵，希望被告補正，被告皆依原告需求一一補正，此係在銀行核貸評估確定只能貸款880萬元以前，且被告修補自己所有之瑕疵樓房，亦對自己樓房有益之維護，縱嗣後無出賣予原告，而係出賣第三人，亦會有同樣之瑕疵修補請求，故被告應找有能力自備款較原告多之購屋者，並多瞭解買方財力，而能約定銀行評估貸款期間不得任意另外信貸。
（八）關於被告所述108年6月14日原告向郭信良議長安南服務處申請調解乙事，係因該主任為農會人員並非法律人，亦未細究買賣契約買方付款方法及買方資力，尤其未考慮若銀行貸款不足額，改以向賣方借款方式易生糾紛，及返還借款方式及年限，不若銀行房貸對買方有利，而原告所述「不想買」係因確定銀行貸款金額不符契約約定，原告自備款不足，被告竟違反「你如不夠沒買沒關係，全退給你」之允諾。
（九）被告抗辯「原告母以回答再怎麼說也要幫我們爭取權益」，遽解為原告母有此一語，即可證明原告未有提出解除合約要約，並未斟酌被告所謂「你如不夠沒買沒關係，全退給你」，應指如係銀行核貸不夠預定金額而不買願全退（如係因其他原因不買，則不同意退還定金）論理解釋，灼然明甚。原告已證明迄今因銀行貸款金額不夠，故依被告上述允諾而提出不買解約理由，並要求返還定金100萬元。從而，被告抗辯原告並沒有提出解除合約要約「我們也沒有承諾，所以並沒有意思表示通知」，並不符事實。
（十）並聲明：
1.被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）被告並無解除契約之意思表示，且原告無解除契約之事由，故兩造之買賣契約並未解除，被告保有定金與價金自屬有據：
1.被告與原告及原告母親協商系爭房地買賣事宜後，於108年3月9日簽訂不動產買賣契約（以下簡稱），兩造並約定雙方皆持相關資料向各銀行辦理抵押貸款之評估，一開始向陽信銀行評估貸款之初估可貸1133萬元，不如預期，於108年3月17日被告與原告母親對話後，原告母親仍強烈表示購買意願，並要求被告幫忙盡量爭取更高額度的貸款。被告亦告知原告，向各銀行辦理貸款評估時，要切記需向銀行表示不可聯徵、且不可信貸、不可有大筆消費，以免銀行拒貸予聯徵太多之人。嗣後被告再至永豐銀行評估，並告知原告母親可辦理貸款確定金額為1050萬元，原告母親亦告知被告自備款的部分可再向朋友借，另外還差30萬元則向被告借款，之後分三個月清償。然在商談給付價金、銀行辦理貸款送件期間，原告卻自行向富邦銀行申辦信用貸款100萬元，且聯徵太多次，以致其他銀行皆不願意核貸、退件，最後在108年6月間被告無奈告知因為有其他信貸關係，只有第一次評估的陽信銀行願意核貸880萬元。是以，履約期間係因可歸責原告之事由而致契約無法繼續履行。
2.自簽約之後及評估貸款期間，原告有告知系爭房屋之各項瑕疵，希望被告補正，被告皆依原告需求一一補正，原告於108年7月2日請被告處理房屋外觀問題，被告亦答覆，嗣後按照原告需求將房屋瑕疵部分修整完全。顯見兩造一直有討論及處理不動產買賣事宜，買賣契約並未解除，並非如原告所述被告已於108年3月17日同意解除買賣契約等事項。
3.依據兩造所簽訂之系爭買賣契約，原告需負擔房地移轉之契稅，然向稅務局申報後，原告遲未繳稅，依稅務局規定若超過30日仍未繳款，則會主動退件。故本件原告因並未在108年4月11日至5月10日繳費期限屆至前繳款，稅務局因而註銷退件。蓋被告並非於陽信銀行准核貸880萬元後向稅務局申報增值稅、契稅，而稅務局退件稅務申報亦非因被告為解除契約意思表示。
4.原告於108年6月14日向郭信良議長安南服務處申請調解，該服務處主任幫忙調解購屋貸款事件，原告稱貸款額度不足，被告則表示陽信銀行貸款若不足部分，可向被告用借款並分期償還之方式解決。然原告後稱「不想買了」，主任表示如果是不想買就並非單純購屋貸款不足的問題，而是原告違約的問題，於是議長服務處無繼續介入，該次調解亦不成立。
5.綜觀原告提出之LINE對話紀錄，僅擷取兩造部分時間點之對話紀錄，且亦僅得知被告有意去其他銀行進行貸款評估，原告母親亦表達高度購買意願，無從解為被告有為解除契約之意思表示；再觀6月14日雙方於議長服務處調解過程，若3月間兩造確已解除契約，怎會透過第三方進行貸款的協商？又被告自簽約後至今仍依照原告需求補正房屋瑕疵，難認雙方有解除契約之意思。又原告於108年6月間因自行信貸100萬元以致陽信銀行僅願意核貸880萬元，係屬不可歸責於被告之事由，故原告亦未有合法解除契約之事由存在。
（二）系爭買賣契約之契稅、土地增值稅已由代書聲請撤回等情，並無從解為兩造已合意解除契約；且從後續兩造之對話可見買賣契約仍繼續履行，原告之主張尚難憑採：
1.依系爭買賣契約規定，原告需負擔契稅，然而向稅務局申報後，原告遲未繳稅，若超過30日未繳納稅款，有滯納金問題，因此原告並未繳納稅款，則由代書為撤回註銷，實則係避免逾期罰款，而非因兩造解約，原告稱以撤回註銷因兩造合意解除契約而回復原狀云云，無法舉證以實其說。
2.自108年3月17日後，原告將系爭買賣契約送5家銀行進行評估（陽信銀行900萬、京城銀行900萬、新光銀行950萬、富邦銀行1050萬、永豐銀行1100萬），耗時三個月，此期間中原告母親尚有以LINE告知被告還差30萬元，能和被告協商借款，分1個月10萬償還之。豈知嗣後原告聯徵太多次、自行向富邦銀行信貸100萬，以至於銀行願意核貸金額降低。而此期間內可見兩造確有買賣之真意，且皆無解除契約之意思表示。
3.再觀108年3月至7月間兩造仍有透過LINE對話，如原告請求修補房屋門口裂痕瑕疵乙情，嗣後被告重新綁鋼筋、水泥重作，粉刷油漆補強完成，將瑕疵逐項補正，可知系爭買賣契約尚未解除。故而原告主張其已提出不買解約理由，而得要求被告依允諾返還定金100萬元，實屬無據。
（三）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張向被告購買其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地，暨其上同地段708建號即門牌號碼臺南市○○區○○路○○巷○○號房屋（即系爭房地），兩造約定總價1,350萬元，原告因欲向銀行貸款較高額度而與被告協商，兩造乃於108年3月9日約定系爭房地總價虛定為1,780萬元，並簽訂不動產買賣合約書（即系爭買賣契約），原告已交付定金50萬元及價金50萬元，合計100萬元予被告，最後銀行貸款所能取得之金額為880萬元等情，業據提出房爭房地所有權狀、土地建物登記謄本及不動產買賣合約書為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）按契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之；又契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之；民法第249條第4款及第259條第1款分別定有明文。原告復主張因銀行核貸不足，被告同意解除系爭買賣契約，並同意將原告已付之款項全部退還等語；為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.參兩造不爭執為真正之被告與原告母親於108年3月17日之對話內容「你如不夠沒買沒關係，全退給你」等語，顯見被告已同意如原告因銀行貸款不足致資力不夠買系爭房地，可以不買（解除系爭買賣契約），亦會將原告已給付之款項100萬元全部退還原告。
2.觀系爭買賣契約第3條：「……於增值稅、契稅開單日代書通知3日內乙方（即原告）付甲方（即被告）新台幣壹佰萬元整，並完稅、銀行對保、移轉登記參拾萬，尾款新台幣壹仟肆佰伍拾萬元整為乙方銀行貸款，於銀行放款日交付，多退少補」之約定，可知兩造係約定以銀行核貸金額作為尾款數額，並以銀行放款日作為尾款給付之日。
3.被告既已同意「你如不夠沒買沒關係，全退給你」，在原告銀行貸款不足370萬元（計算式：1,350萬元－100萬元－880萬元＝370萬元）之情形下，原告顯然已不夠資金購買系爭房地，應認兩造買賣系爭房地之解除條件（原告資金不夠給付價款）已成就。
4.被告雖以108年3月17日後原告仍將系爭買賣契約送5家銀行進行評估，抗辯系爭買賣契約並未解除云云。惟兩造買賣系爭房地之解除條件既已成就，雖原告於解除條件成就後尚積極設法貸款，惟最終可貸得之款項既仍不足給付尾款，自應認解除條件仍成就。
5.綜上，兩造既約定以銀行核貸款項清償系爭房地之買賣價金尾款，而銀行核貸金額本非原告所得知悉。是原告因銀行核貸金額不足支付購買系爭房地價金尾款，致買賣契約之解除條件成就，自非可歸責原告之事由。從而，原告以系爭房地之買賣契約已解除，依民法第249條第4款及第259條第1款規定，請求被告退還100萬元（定金50萬元及價金50萬元），核屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第249條第4款及第259條第1款規定，請求被告給付100萬元（定金50萬元及價金50萬元），及自起訴狀繕本送達被告翌日即108年7月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為10,900元（即第一審裁判費），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告之。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 9 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 9 日
書記官 蕭 雅 文