臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第1088號原 告 張妍裴訴訟代理人 吳炳輝律師被 告 洪麒棻上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國109年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣4,880,000元，及自民國108年5月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣49,312元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣1,626,667元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣4,880,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）按兩造於民國104年8月20日就被告所有坐落臺南市○市區○○段○○○○○○○○號、面積333平方公尺、權利範圍1/12，暨同段OOOO-OO地號、面積290平方公尺、權利範圍全部，暨同段OOOO-O面積13平方公尺，同段OOOO-O地號面積5平方公尺土地（下稱系爭土地），附明可以建屋使用達成買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告已給付被告價金新台幣（下同）488萬元，被告亦已移轉所有權完畢，依系爭買賣契約第五條規定，被告應擔保上項產權清楚並無其他產權或債務瓜葛，並由被告於產權過戶前清理，此有契約書可稽。
（二）詎原告於108年2月18日與訴外人吳如平、陳仕愷就系爭土地達成買賣契約準備建屋，經其等以原告名義向臺南市新市區公所函查，因臺南市○市區○○段○○○○○○○○號（下稱系爭OOOO-OO地號）、OOOO-OO地號（下稱系爭OOOO-OO地號）土地為建築及使用執照套繪地之註記，致無法為建築房屋之申請。原告因此與吳如平、陳仕愷解除系爭土地之買賣契約，原告始發現系爭土地產權因有建築及使用執照之套繪註記，而無法為房屋建築之用，顯然違反兩造系爭買賣契約第五條之規定，而無法就系爭土地所有權為完善之使用，爰依民法第353條、第354條第1項、第359條瑕疵擔保之相關規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並為請求返還前開已付之價金。
（三）聲明：⒈被告應返還原告488萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告之前手張清全、張清年因本院87年度訴字第653號分割共有物之確定判決，取得系爭土地之所有權，被告於96年間向其等購買，當時權狀及登記謄本上並無任何註記，故被告在購買及轉售系爭土地時，不知道系爭OOOO-OO、OOOO-OO地號土地是其他建物之建築基地及法定空地。
（二）聲明：⒈請求判決判決駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告於104年8月20日將其所有坐落臺南市○○區○○段OOOO-OO（應有部分1/12）、OOOO-OO、OOOO-O、OOOO-O地號土地以488萬元出賣予原告（見調解卷第19-25頁），原告已給付全部價金，並於104年9月3日完成系爭土地所有權移轉登記。
（二）臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地；臺南市○○區OOOO-O、OOOO-O地號土地之使用分區為鄉村區，使用地類別為交通用地。
（三）原告於108年2月18日將系爭土地出賣第三人吳如平、陳仕愷，惟嗣後發現系爭OOOO-OO、OOOO-OO地號土地已領取使用執照在案且無法解除套繪，雙方無條件解除買賣契約。
（四）舊臺南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，於88年8月5日經本院以87年度訴字第653號判決分割共有物確定。共有人張清全、張清年將其因分割共有物取得之系爭OOOO-OO（應有部分1/12）、OOOO-OO（全部）地號土地，於96年9月21日出售予被告，並於96年10月25日完成所有權移轉登記。
（五）舊臺南縣○○鄉○○段○○○○○號土地於88年間，由訴外人蘇英欽、蘇炳軒申請建築臺南縣○○鄉○○村00000000000號住宅時，做為建築基地。嗣該住宅建造完成，88年間取得（88）南工局（市）使字第029號使用執照。
四、兩造爭執事項：原告主張系爭OOOO-OO、OOOO-OO地號土地遭套繪管制為有瑕疵，依民法第359條之規定請求解除系爭買賣契約，並返還已支付之價金488萬元，是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。
（二）查兩造於104年8月20日就系爭土地訂立買賣契約，由被告將系爭土地出售予原告，約定買賣價金488萬元，原告已付清全部價金，被告於104年9月3日辦理所有權移轉登記予原告，惟原告於108年2月18日將系爭土地轉售予第三人吳如平、陳仕愷後，發現系爭OOOO-OO、OOOO-OO地號土地已領取使用執照在案，雙方無條件解除買賣契約等事實，業據原告提出系爭土地買賣契約書、土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、原告與吳如平、陳仕愷土地買賣契約書、臺南市新市區公所108年2月22日函、協議書為證（見調解卷第19-69頁），復有臺南市新市區公所108年8月7日所農建字第1080546586號函略以：「有關貴庭申請○○○區○○段1750-11、1750-14地號是否領取使用執照在案一案，……僅依查詢本所現有檔冊資○○○區○○段OOOO-OO、OOOO-OO地號（分割自同段1750地號）已領有（88南）工局（市）使字第029號在案。」（見本院卷第233頁），此為兩造所不爭，應可認定。
（三）再查，系爭OOOO-OO、OOOO-OO地號土地分割自舊臺南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，於88年8月5日經本院以87年度訴字第653號判決分割共有物確定，而舊臺南縣○○鄉○○段○○○○○號土地於88年間，由訴外人蘇英欽、蘇炳軒申請建築臺南縣○○鄉○○村00000000000號住宅時，做為建築基地，該建築基地之使用，已獲得當時全體共有人之同意，出具土地使用權同意書，此經本院調取臺南縣政府
（88）南工局（市）使字第029號使用執照原本核閱無誤。系爭OOOO-OO、OOOO-OO地號土地既領有上述（88）南工局（市）使字第029號使用執照，可否得再申請建築執照，亦經臺南市政府工務局以108年12月16日南市工管二字第1081373355號函復本院稱：「…按建築法第11條第3項：『應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用』，先予敘明。有關上開土地得否申請建築執照一節，如依『建築基地法定空地分割辦法』之規定辦理後，方得單獨建築使用。」等語（見本院卷第373頁）。
（三）按原告購買之系爭土地OOOO-OO、OOOO-OO地號土地之使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，此有土地登記第一類謄本可按（見調解卷第27、29頁）。依通常交易觀念，應具備可供建築之效用，賣方即被告自應擔保其出賣之上開土地於危險移轉（即交付系爭土地）時，具有能夠建屋之品質。然本件兩造間簽訂系爭買賣契約時，系爭土地有部分係屬「臺南縣○○鄉○○村00000000000號住宅」之建築基地及法定空地。又法定空地留設之目的，旨在作為使用執照建築房屋之日照、通風、採光及防火等目的使用，依法即不得任由土地所有權人單獨或專屬使用，而系爭土地有部分經臺南市政府核發（88）南工局（市）使字第029號使用執照套繪管制在案，未經完成申請建築基地法定空地分割程序者，尚不得再作為其他建築基地之使用，因此，系爭OOOO-OO、OOOO-OO地號土地於移轉登記時有依建築法第11條規定所應留設之法定空地而無法單獨申請建築執照，亦不得供建築使用之情形。綜合上情以觀，原告向被告所購買之系爭土地，因其中部分為法定空地，確使原告於系爭土地通常使用上受有相當程度之限制，不惟其通常效用有所減少，且將減低其經濟上之價值，自屬物之瑕疵，原告主張被告就此應負物之瑕疵擔保責任，於法即無不合。
（四）雖被告抗辯不知系爭OOOO-OO、OOOO-OO地號土地已被套繪管制，領有使用執照云云。然而，出賣人應負之瑕疵檐保責任，係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負其責任，亦即本件系爭土地已作為他人建築基地之法定空地，並不以被告對於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要；且民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。準此，本件被告出售系爭土地為建地，復未於出售系爭土地時說明系爭土地業經套繪管制而有不能建築之瑕疵，自仍須擔保其出售之土地具備通常交易觀念中，建地應有之價值及效用，是以，被告上開抗辯，仍無礙於其應負擔瑕疵擔保之責任。
（五）按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第356條第1項、第359條、第365條第1項分別定有明文。系爭OOOO-OO、OOOO-OO地號土地為建地，卻於危險移轉時存有不能建築之瑕疵，原告購買系爭土地之目的已無法達成，且係與原告向被告購買系爭土地主要目的不符之重要瑕疵，自應許原告得解除契約。查兩造於104年8月20日成立系爭買賣契約，並於104年9月3日完成系爭土地所有權移轉登記。原告嗣於108年2月22日收受臺南市○○區0000000段000000000000000號已領取使用執照在案」等語，始知悉系爭土地瑕疵存在；原告遂於108年4月28日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達對被告為解除契約之意思表示，被告於108年5月13日收受起訴狀繕本，此有臺南市新市區公所108年2月22日函、起訴狀之收文章、送達證書可按（見調解卷第13頁、第57頁、第75頁）。原告解除系爭買賣契約未超過前述除斥期間，於法並無不合，系爭買賣契約於108年5月13日解除應可認定。
（六）末按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方受領之給付物，應返還之；二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。亦為同法第259條第1款、第2款、第203條所明定。準此，原告既已依法解除系爭買賣契約，其依前揭規定請求被告返還價金488萬元及自108年5月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法自屬有據。又本件當事人雙方均負有回復原狀之義務。原告亦應負解除契約之回復原狀義務，原告承諾若被告返還價金，願意將系爭土地移轉登記予被告，此經原告陳明在卷（見本院卷第392頁），附此說明。
六、綜上所述，原告依據民法第354條第1項、第359條之規定，解除本件買賣契約並請求被告返還價金488萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日即108年5月14日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為49,312元，而原告之請求為有理由，爰依民事訴訟法第78條命敗訴之被告負擔，並依民事訴訟法第87條第1項，確定訴訟費用額如主文第2項所示。
八、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
民事第一庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
書記官 黃郁淇