臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第1258號原 告 李家發
王友良前列共同訴訟代理人 李孟哲律師被 告 王宗元上列一人之訴訟代理人 王怡文被 告 王宗仁
王陳素梅上列一人之訴訟代理人 王子碩被 告 陳色美上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王宗元、王宗仁、王陳素梅應將坐落臺南市○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號A(面積22.08平方公尺)、編號B部分(面積12.56平方公尺)地上物拆除，並將土地返還原告及全體共有人。
被告陳色美應將坐落臺南市○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示C部分(面積7.63平方公尺)地上物拆除，並將土地返還原告及全體共有人。
被告王宗元、王宗仁、王陳素梅應共同給付原告李家發新臺幣肆仟參佰肆拾貳元，及自民國108年8月29日至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國108年7月16日起至交還原告及全體共有人土地日止，按月共同給付新臺幣捌佰陸拾捌元，及自各期之隔月翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告王宗元、王宗仁、王陳素梅應共同給付原告王友良新臺幣參仟玖佰陸拾伍元，及自民國108年8月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國108年8月1日起至交還原告及全體共有人土地日止，按月共同給付新臺幣捌佰陸拾捌元，及自各期之隔月翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬玖仟伍佰壹拾貳元，其中新臺幣貳萬伍仟柒佰伍拾元整由被告王宗元、王宗仁、王陳素梅等3人負擔，其餘由被告陳色美負擔。
本判決第三、四項原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告王宗仁經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)坐落於臺南市○區○○段○○○○號土地(系爭土地)為原告李家發、王友良及其他共有人所有，李家發及王有良之權利範圍均各為4分之1。李家發於民國105年3月16日將系爭土地出租予訴外人謝松、謝王淑惠夫婦，租賃期間為105年3月16日起至108年3月15日止，每月租金為7,000元(下稱系爭租賃契約)；另王友良亦同意謝松、謝王淑惠於系爭土地上興建未保存登記建物。
(二)系爭建物於106年3月8日經法院強制執行拍賣，由被告王宗元、王宗仁及王陳素梅等人(下稱王宗元3人)共同拍定取得系爭建物含如附圖所示編號A部分、面積22.08平方公尺；編號B部分、面積12.56平方公尺（下稱系爭建物A、B），王宗元人依民法第426-1條繼續承受系爭租賃契約。為此，李家發與王宗元3人就106年7月16日起至108年3月15日期間租金於本院107年度南簡字第1675號案件和達成解。惟系爭租賃契約於108年3月16日屆滿後，王宗元3人拒絕與原告續約，故系爭租賃契約已屆期終止，王宗元3人之占有，自屬無權占有。原告自得本於民法第767條及第179條之規定，請求王宗元3人將如系爭A、B建物拆除，將系爭土地返還予原告及全體共有人併相當於租金之不當得利，金額同訴之聲明第3項所載【即自108年3月16日起算，每月7,000元相當於租金之不當得利】。
(三)再王友良部分：王友良為系爭土地共有人，應有部分4分之1，前同意謝王淑惠夫婦在系爭土地興建系爭建物，系爭A、B建物於106年3月8日經法院強制執行拍賣，由王宗元3人共同拍定。然王宗元3人拍定後未與王友良簽訂租賃契約，其占有系爭土地無合法權限，自受有相當於租金之不當得利，王友良自得本於民法第179條之規定向王宗元3人請求相當於租金之不當得利，請求金額如聲明第4項所載【期間自105年4月1日起至108年7月31日止，共計28個月，以每月租金7,000元計算相當於租金之不當得利】。
(四)再106年8月由被告陳色美拍定取得系爭建物含如附圖編號C部分、面積7.63平方公尺(下稱系爭建物C)，陳色美未與原告簽訂任何租賃契約，顯無權占用系爭土地，原告自得依民法第767條之規定，請求陳色美拆除地上物，將系爭土地返還予原告及全體共有人。
(五)並聲明：
1、王宗元、王宗仁、王陳素梅應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A部分面積22.08平方公尺、編號B部分面積12.56平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告及全體共有人。
2、陳色美應將坐落系爭土地上，如附圖所示C部分面積7.63平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告及全體共有人。
3、王宗元、王宗仁、王陳素梅應共同給付李家發35,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即108年8月29日至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自108年7月16日起至交還原告及全體共有人系爭土地之日止，按月共同給付7,000元，並各自隔月16日起至清償日止，按年息百分5計算之利息。
4、王宗元、王宗仁、王陳素梅應共同給付王友良196,000元，並自起訴狀繕本送達翌日即108年8月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自108年8月1日起至交還原告及全體共有人系爭土地之日止，按月共同給付7,000元，並自隔月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
5、請依職權宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)王宗元、王陳素梅部分：伊於106年3月8日標得系爭建物A、B，並於購買時即清楚系爭建物A、B係坐落於原告及其他共有人土地上。王宗元3人本希望可以繼續承租系爭土地，然原告提出之租金過高不合理，若無法就租金達成共識，願意拆屋還地。並聲明：請求駁回原告之訴。
(二)陳色美部分：伊於106年8月間標得系爭建物C，並於拍得建物之時，並不清楚建物坐落之土地有這麼多地主。其於107年11月向王宗元承租同段611地號土地，認既伊業與王宗元租賃同段611地號土地，王宗元即應一併處理612地號土地。
並聲明：原告之訴駁回。
(三)被告王宗仁經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地為原告與其他全體所有人共有；系爭建物A、B為王宗元3人拍定取得，如系爭建物C為陳色美拍定取得。
(二)王宗元3人承受系爭租賃契約已於108年3月15日屆期，且未續約；王宗元3人、陳色美及原告間均無任何租賃契約。
四、兩造爭執事項：
(一)原告依民法第767條之規定提起本件訴訟有無理由？
(二)李家發依民法第179條之規定請求王宗元等3人相當於租金之不當得利，有無理由？若有，則得請求之數額為若干？
(三)王友良依民法第179條之規定請求王宗元等3人相當於租金之不當得利，有無理由？若有，則得請求之數額為若干？
五、得心證之理由：
(一)原告依民法第767條之規定提起本件訴訟有無理由？
1、原告主張系爭土地為伊與其他全體所有人共有，被告經拍賣取得系爭建物A、B、C，面積分別為22.08平方公尺、12.56平方公尺、7.63平方公尺；系爭建物A、B為王宗元3人所拍得；系爭建物C為陳色美所拍得等情，業據其提出系爭土地登記謄本、租賃契約書附卷可憑(見卷第23-31頁)，且經本院勘驗及囑託地政機關測量屬實，製有本院勘驗筆錄、現場照片及臺南市臺南地政事務所108年12月6日所測字第108116607號函附如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可憑(見卷第163-173、179、191-193頁)，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
2、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照)。
3、經查，原告為系爭土地共有人，王宗元3人於106年3月8日拍賣取得系爭A、B未保存登記建物事實上處分權，雖王宗元3人當時因民法第426條之1之規定，繼續承受原有系爭租賃契約，然系爭租賃契約期間至108年3月15日屆滿，王宗元3人積欠上開期間租金，雙方於108年2月20日經本院107年度南簡字第1675號給付租金事件達成和解，王宗元3人付清上開期間租金等情，此為兩造所不爭執，並業據原告提出系爭租賃契約書及和解筆錄各1紙附卷可查(見卷第25-31頁)，是原告與王宗元3人就系爭租賃契約期滿終止日為108年3月15日等情，堪認為真實。王宗元3人自系爭租賃契約屆滿後至目前為止，仍繼續占用系爭土地，而兩造因租金無法談攏，王宗元3人拒絕續約及繳納租金，是王宗元3人目前占有系爭建物A、B土地並無租賃契約及其他合法權源，自屬無權占有。
故原告本於民法第767條之規定，請求被告拆除系爭建物A、B(面積合計34.64平方公尺)，並將土地返還予原告及其他共有人全體，自屬有據，應予准許。
4、再陳色美於106年8月拍賣取得系爭建物C，其自認與原告間無租賃契約，辯稱係與王宗元就同段611地號土地簽訂租賃契約，認王宗元自應一併處理占用系爭土地部分云云。經查，王宗元並非系爭土地所有權人或有處分權人，陳色美與王宗元固簽訂租賃契約，該契約當事人既非原告與陳色美，自無從拘束原告，而陳色美復無法舉證證明有合其他占有合法權源，自屬無權占有，故原告依民法第767條之規定，請求陳色美拆除系爭建物C，將土地返還原告及其他全體共有人，自屬有據，應予准許。
(二)李家發依民法第179條之規定請求王宗元等3人相當於租金之不當得利，有無理由？若有，則得請求之數額為若干？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又民法第821條規定各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還，此最高法院88年度台上字第1341號判決意旨參照。查王宗元3人所有系爭建物A、B無權占有原告所有系爭土地，自為無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭土地之損害，依前揭說明，李家發請求王宗元3人就無權占用，應給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
2、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
3、查系爭建物A、B所在之系爭土地緊鄰臺南市○區○○○路，並位於臺南市○○路附近，附近設有多家商家、加油站、學校，交通實屬便利且經濟活動發達等情，業經本院赴現場勘驗查明，並有土地複丈成果圖及原告所提之Google地圖、照片在卷可參(見本院卷第169-173、179頁)，本院審酌系爭土地位居市區，周遭商家密集，經濟活動尚屬熱鬧，認應以申報地價年息百分之8計算相當於租金之不當得利，始為適宜。至於原告主張應以原先租金每月7,000元請求云云。惟查，該7,000元租金係基於當事人合意簽訂契約而來，兩造間既簽訂契約，本於契約自由原則，王宗元3人自應受契約之拘束。反之，兩造間既已無租賃契約存在，自應優先適用土地法等規定，不得以原先簽訂之租金拘束王宗元3人，附以敘明。
4、末查，系爭土地107年1月申報地價為15,040元，李家發之應有部分為4分之1，有其提出系爭土地之第一類登記謄本在卷可參(見本院卷第23頁)。次查，王宗元3人自108年3月16日起始無權占有系爭土地，依上開規定所計算結果，李家發得請求王宗元3人自108年3月16日起至108年7月16日止相當於租金之不當得利，合計為4,342元(計算式詳如附表一)，及自108年7月17日起至交還此部分之土地之日止，按月給付868元(計算式詳如附表)，為有理由，應予准許。李家發逾此範圍請求，即屬無據，應予駁回。
(三)王友良依民法第179條之規定請求王宗元3人相當於租金之不當得利，有無理由？若有，則得請求之數額為若干？
1、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，民法第818條定有明文。
2、王友良請求王宗元3人給付自105年4月1日起至108年7月31日止之相當於租金之不當得利。然查，王宗元3人係於106年3月8日始拍賣取得系爭建物，106年3月8日以前係由訴外人謝松等人建屋占有，非王宗元3人占有。是105年4月1日起至106年3月8日期間自無不當得利可言，故此，王友良請求王宗元3人給付105年4月1日起至106年3月7日止返還相當於租金不當得利云云，顯無理由。
3、再就106年3月8日起至108年3月15日止部分：依前所述，王宗元3人於106年3月8日拍得系爭建物，依民法第426條之1之規定，繼續承受系爭租賃契約，是王宗元等3人於該期間係本於系爭租賃契約占有使用系爭土地，並非無權占有。至於王友良主張系爭租賃契約僅就李家發自己4分之1部分出租，並不及於王友良云云。惟查，系爭契約其上記載承租面積為「46平方公尺」，即為系爭建物A、B、C部分面積總和，是難謂李家發僅出租應有部分4分之1？況若僅出租「46平方公尺」之4分之1，依常情應會在系爭租賃契約及土地上具體界定「46平方公尺」4分之1實地位置及範圍，而不會僅單純記載「權利範圍：分別共有4分之1」。本院綜合上情，認定李家發係就系爭土地面積「46平方公尺全部」出租予謝松，並由王宗元3人繼續承受。故王宗元3人在106年3月8日起至108年3月15日就系爭土地面積「46平方公尺全部」占有使用，係本於系爭租賃契約，為有權占有，並無不當得利可言。至李家發於簽訂系爭租賃契約，就「面積46平方公尺全部」出租收取全部租金，依首開規定，本為有權處分，但若未經其他共有人同意而逾越其應有部分而為收益，共有人自得依法向李家發求償，此無礙於系爭租賃契約之效力，無損於王宗元3人之有權占有。從上，王宗元3人無權占有期間，係自系爭租賃契約屆滿後(即108年3月16日起算)。準此，王友良主張王宗元3人應自108年3月16日起至108年7月31日止相當於租金之不當得利，即屬有據。王友良逾此範圍期間之請求，為無理由，應予駁回。
3、又系爭土地申報地價為15,040元，王宗元3人占有系爭土地面積為34.64平方公尺，並應以系爭土地申報地價年息8%計算相當租金之不當得利，已如前述，依王友良就系爭土地之應有部分4分之1計算，故王友良得請求王宗元等3人應給付自108年3月16日起至108年7月31日止相當於租金之不當得利3,965元(計算式詳如附表三)，及自108年8月1日起至返還系爭土地之日止按月分別給付868元(計算式詳如附表四)，為有理由，應予准許。王友良逾此範圍請求，即屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於民法第767條及第179條之規定，請求王宗元3人應將如附圖所示編號A、B部分，占用面積合計34.64平方公尺之地上物拆除，並返還該部分土地予原告及其他共有人全體；李家發請求王宗元3人應給付其相當於租金之不當得利4,342元，暨自108年7月17日起至交還土地之日止，按月給付其868元；王友良請求王宗元3人應給付其相當於租金之不當得利3,965元，暨自108年8月1日起至交還土地之日止，按月給付其868元；請求陳色美應將如附圖所示編號C部分，占用面積7.63平方公尺之地上物拆除，並返還該部分土地予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、本件判決第3、4項，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，不待原告聲請，應依職權宣告假執行，併與宣告之。
九、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；且各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。本件原告請求不當得利金額雖部分敗訴，然請求交還土地為全部勝訴，而原告所繳納之裁判費係依據請求返還土地面積而為核定，是訴訟費用部分爰命由被告全部負擔之。本件訴訟費用為29,512元(即第一審裁判費，見本院卷第13頁)，應由敗訴被告分別負擔之。
十、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 13 日
民事第四庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 13 日
書 記 官 林彥汝附表一：
┌──────┬────┬───────────────┐│ 占用期間 │申報地價│ 應繳金額 ││ │ │(計算式：申報地價×占用面積× ││ │ │年息8%÷12月×占用月份×1/4) │├──────┼────┼───────────────┤│108年3月16日│15,040元│ 4,342元 ││起至108年7月│ │(計算式：15,040×34.64×8%÷12││16日 │ │×5×1/4 =4,342元) │└──────┴────┴───────────────┘附表二：自108年7月17日起(以申報地價15,040元，年息8%計算之)15,040元×34.64×8%÷12×1/4 =868元附表三：
┌──────┬────┬───────────────┐│ 占用期間 │申報地價│ 應繳金額 ││ │ │(計算式：申報地價×占用面積× ││ │ │年息8%÷12月×占用期間×1/4) │├──────┼────┼───────────────┤│108年3月16日│15,040元│ 4,342元 ││起至108年7月│ │(計算式：15,040元×34.64平方公││31日 │ │尺×8%÷12月÷30日×137日×1/4││ │ │=3,965元) ││ │ │ │└──────┴────┴───────────────┘附表四：自108年8月1日起(以申報地價15,040元，年息8%計算之)15,040元×34.64平方公尺×8%÷12月×1/4=868元