臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第1288號原 告 葉綉惠
葉盈麟邱繼正楊瑠美葉明勳王秀華共 同訴訟代理人 韓國銓律師被 告 謝銘焜訴訟代理人 吳依蓉律師上列當事人間確認通行權存在事件，經本院於108年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號、同段457地號、同段458地號土地之全部，有通行權存在。
被告應容忍原告在前項通行範圍內鋪設柏油或水泥路面，並得埋設電線、水管等管線，且不得為圍堵、破壞及其他妨害原告通行之行為。
訴訟費用新臺幣17,335元由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張其各自所有如附表二所示建物暨坐落之土地，對於被告所有如附表一所示坐落在臺南市○○區○○段○○○○號、457地號、458地號等3筆土地(下稱系爭土地）有約定通行權存在，惟為被告所否認，足見兩造間就原告對被告所有之系爭土地有無約定通行權存在已有爭執，原告能否通行系爭土地之法律上地位存有不安之狀態，且此不安之狀態，得以確認判決將之除去，原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益存在，先予敘明。
二、原告起訴主張：附表二所示建物暨坐落之土地係位於同一集合式住宅社區，建物於興建之初申請建築執照時，已由系爭土地原所有權人出具土地使用權同意書(下稱系爭同意書)，同意無償提供附表二所示建物通行至臺南市○○區○○○路○○○巷，及在系爭土地埋設電線、水管等管線供社區住戶使用，系爭土地其後業經編定為臺南市○○區○○○路○○○巷○○弄，原告為附表二所示建物暨坐落之土地之所有權人，與系爭土地原所有權人間，就系爭土地已有約定通行權，其效力應及於系爭土地之繼受人。詎訴外人張郁文、黃素卿於民國107年6月25日拍定取得系爭土地後，於108年春節過後，自稱得標人之不明人士雇請怪手，破壞系爭土地原有水泥平地、植栽及埋設之電線、水管，並在四周界址架設鐵皮圍籬，阻止原告通行使用，幾經原告代表及地方人士向主管機關工務局、區公所檢舉、陳情，現鐵皮圍籬已拆除完畢。被告於108年4月2日買受取得系爭土地前曾至現場查看，自得詢問原告及主管機關，當已知悉或可得而知系爭土地係供社區住戶通行使用之私設道路，被告買受系爭土地，應繼受系爭同意書之拘束，兩造間就系爭土地有約定通行權契約關係存在至明。爰依約定通行權契約之法律關係，請求確認原告就被告所有系爭土地有通行權存在，被告應容忍原告在通行權範圍內鋪設柏油或水泥路面，並得埋設電線、水管等管線，且不得為圍堵、破壞及其他妨害原告通行之行為。
三、被告則以：被告於108年3月間經由仲介居間向訴外人張郁文、黃素卿購買系爭土地，簽訂買賣契約前，被告曾到現場查看，當時系爭土地已被夷為平地，土地四周架有鐵皮柵欄，仲介及賣方代理人均表示系爭土地並無建屋限制及鄰地界址糾紛，並在買賣契約標的物現狀說明書中就「本土地無須供公眾通行之私有道路」、「本土地目前無禁建、限建之情形」、「目前與鄰地無界址糾紛」等項目勾選「否」，且見原告均自臨路之後門通行進出，系爭土地非原告通行之唯一出入口，被告始以新臺幣850萬元買受系爭土地。嗣辦妥所有權移轉登記後，被告委請建築師申請建築線，始發現系爭土地無法建築房屋，被告已向賣方及仲介提起解除契約訴訟，現由本院以108年度重訴字193號審理中等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造經本院依民事訴訟法第271條之1準用第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化不爭執事項如下：㈠系爭土地原為訴外人吳道雄、林南生、林素卿等3人所有，
訴外人黃素卿、張郁文於107年6月6日拍定取得系爭土地後，於108年3月21日經由誠昱富不動產仲介有限公司之居間，出售系爭土地予被告，並於108年4月2日辦理所有權移轉登記在被告名下。
㈡原告各自為附表二所示之建物及土地之所有權人，各該建物
係於78年間由林南生擔任代表人之宗欣建設開發股份有限公司申請興建，於申請使用執照及建造執照時已檢附系爭土地即重測前臺南縣○○鄉○○段○○○○○○號、807-46地號(誤載為787-46地號)、808-108地號等3筆土地所有權人林素卿、吳道雄、林南生出具之土地使用權同意書，同意提供系爭土地全部供附表二所示建物及土地之所有權人通行使用。系爭土地原所有權人與原告間就系爭土地已成立使用借貸契約（下稱系爭使用契約）。
㈢系爭土地原先供原告通行至附表二所示建物大門及坐落土地
使用，地面鋪設水泥平地，種植景觀植物，地下則設有水、電管線，○○○區○○○路○○○巷處設有上鎖之鐵柵欄管制人員進出。系爭土地自79年起已編釘為「中山南路544巷40弄」巷道，但於108年3月間遭人破壞地面水泥平地及地下水、電管線，並以鐵皮圍籬阻隔原告進出，經原告通報後由臺南市永康區公所於108年3月14日派員到場會勘，查報鐵皮圍籬(嗣已拆除)為違章建築外，亦認定系爭土地屬附表二所示建物之建築執照應留設之6米私設道路。
㈣被告已對系爭土地出賣人張郁文、黃素卿、誠昱富不動產
仲介有限公司及范瑞恩提出請求解除契約等訴訟，現由本院以108 年度重訴字第193 號案件審理中。
㈤原告六戶房屋除原由系爭土地通往大門進出外，其中西側即
門牌號碼2號、6號二戶後門可直接通往中山南路544巷，東側四戶後門可通往私設道路，原告六戶的車庫均設在後門。
五、本院之判斷理由：㈠系爭土地原所有權人與附表二所示建物之起造人間，於78年3月間就系爭土地已成立使用借貸契約：
系爭土地原為訴外人吳道雄、林南生、林素卿等3人所有，嗣由訴外人黃素卿、張郁文於107年6月6日拍定取得系爭土地後，於108年3月21日經由誠昱富不動產仲介有限公司居間，出售系爭土地予被告，並於108年4月2日辦理所有權移轉登記在被告名下。附表二所示建物係於78年間由林南生擔任代表人之宗欣建設開發股份有限公司為起造人申請興建，於申請建造執照、使用執照時，檢附土地所有權人林素卿、吳道雄、林南生於00年0月出具之重測前臺南縣○○鄉○○段○○○ ○ ○○號、807-46地號(土地使用權同意書誤載為787-46地號)、808-108地號等3筆土地使用權同意書，供附表二所示建物申請建造執照及使用執照，嗣經起造人宗欣建設開發股份有限公司於78年間取得建造執照、79年間取得使用執照，嗣由原告取得附表二所示建物及坐落土地之所有權之事實，有原告提出之土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、地籍圖謄本、土地異動索引、臺南縣政府工務局建築管理課審訖建造執照核定之地籍套繪圖、配置圖、位置圖、壹層基礎結構平面圖、壹層平面圖、照片、土地使用權同意書附卷可證（見本院108年度新調字第156號卷，下稱調字卷，第
21 -109頁)，且為被告所不爭執(見不爭執事項㈠、㈡)，並有臺南市永康地政事務所108年10月4日所登記字第1080093700號函覆建物及土地異動索引暨地籍圖在卷可稽(見本院卷第85-128頁)，復經本院調取附表二所示建物使用執照申請書、建造執照卷宗查明無誤（見本院卷第25、26、26-1~26-69頁），由此堪認被告之前手林素卿、吳道雄、林南生確有於78年3月間出具系爭土地使用權同意書，供起造人宗欣建設開發股份有限公司興建附表二所示之建物據以申請建造執照及使用執照，則系爭土地原所有權人與附表二所示建物之起造人宗欣建設開發股份有限公司間，就系爭土地於78年3月間已成立使用借貸契約，堪可認定。
㈡被告買受系爭土地，應受系爭同意書之拘束：
⒈按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特
別規定外，前者於特定人間發生法律上效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101年度台上字第437號裁定意旨參照）。尤其特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決要旨參照）。
再參以現今實務上常見之土地使用權同意書，如建築基地未臨道路或既成巷道者，依法須有得對外通行之私設道路，若該私設道路非屬建物之起造人所有，建築主管機關亦會要求建物起造人應檢附該私設道路地主出具之土地使用權同意書，否則無法指定建築線及領得建照，故地主出具使用同意書除授與建商得持之申請建照外，並提供土地供建商興建之建物作為私設道路使用，是其性質上應屬使用借貸契約。本件系爭土地業經原所有權人同意無償供起造人宗欣建設開發股份有限公司興建附表二所示建物據以申請並取得建造執照，已如前述，又附表二所示建物之大門臨系爭土地，於申請建造執照時係以系爭土地為私設道路，通○○○區○○○路○○○巷，並以該巷為建築線，此有前開臺南縣政府工務局建築管理課審訖建造執照核定之地籍套繪圖、配置圖、位置圖、壹層基礎結構平面圖、壹層平面圖可憑，足見附表二所示建物於申請建造執照時即設計規畫由大門進出至作為私設道路之系爭土地後，再通○○○區○○○路○○○巷之事實，已可認定。又系爭土地自79年起編釘為「中山南路544巷40弄」巷道，系爭土地鋪設水泥平地，種植景觀植物，地下則設有水、電管線，○○○區○○○路○○○巷處設有上鎖之鐵柵欄管制人員進出之事實，為兩造不爭執(見不爭執事項㈢)，則系爭土地原所有人吳道雄、林南生、林素卿既同意將系爭土地供附表二所示建物使用，作為私設道路，以便指定建築線申請建造執照、使用執照，且交付供使用之狀態迄今已近30年，已具備使第三人知悉之公示作用，顯具有交付使用之公示性甚明，此法律事實顯而易見，當為原告可得而知，依上開說明，縱系爭使用契約為債權契約，對於受讓系爭土地之被告仍繼續存在，被告買受系爭土地，自應受系爭同意書之拘束。
⒉被告雖抗辯其買受系爭土地前有至現場查看，當時系爭土地
已被夷為平地，土地四周架有鐵皮柵欄，仲介及賣方代理人均表示系爭土地並無建屋限制及鄰地界址糾紛，其已確認買賣標的物現狀後始出價購買，實已善盡調查能事云云。然查，建築物之設計建造，應先申請建築主管機關指定建築線及領得建造執照，方能施工興建；且承前所述，建物之建築基地須有可對外通行之道路，如未面臨公路或既成巷道，則應以私設道路連接公路或既成巷道對外通行，此時，建築主管機關均會要求建物起造人應檢附取得該私設道路所有權人通行使用同意書，否則無法指定建築線及領得建造執照，已為具有一般知識及經驗之第三人所能知悉，故領得建造執照之建物起造人必持有供通行土地所有權人出具之土地使用權同意書之事實，雖未經地政機關登記作為公示之方法，但已具備使第三人明知或可得而知該狀態之公示作用；被告以高額價款購買系爭土地，對於系爭土地現況，不可能全然毫無查證舉動，被告只需簡單查證，自可輕易查知系爭土地業經前手同意係供附表二所示建物通行之事實，而非系爭土地出賣人所得片面隱匿，況被告委請建築師申請建築線後即得知此情，益徵證明被告確可輕易自行向主管機關查明，被告於買受系爭土地前向主管機關查詢，既可輕易得知系爭使用契約存在，然被告捨此未為，甘冒風險向出賣人買受系爭土地，始向主管機關查明，實難謂其已盡調查之責任。再佐以被告自105年7月26日起即設籍○○○區○○○路○○○巷○○弄○○號，有被告戶籍謄本可稽(見調字卷第127頁)，其住處與系爭土地同○○○區○○○路○○○巷，二地相距甚近，有緊密之地緣關係，被告對於系爭土地原為私設道路，供附表二所示建物之大門通○○○區○○○路○○○巷之事實，殊無不知之理，依上說明，系爭使用契約對於受讓系爭土地之被告繼續存在，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免系爭土地後手以債權相對性為由，藉移轉所有權登記之行為，達到後手不受前手拘束之不當結果。原告主張系爭土地原所有人已出具土地使用同意書，其等得使用通行系爭土地，洵屬有據。被告抗辯稱其不受系爭同意書之拘束云云，為不足採。
㈢被告應容忍原告在系爭土地上鋪設柏油或水泥路面及埋設電力、自來水管線，並不得為阻礙通行之行為：
⒈按有通行權人於必要時，得開設道路，民法第788條第1項前
段定有明文。又土地所有人取得必要通行權，或得開設道路時，通行地所有人或其他占有人均有容忍之義務，倘予阻止或為其他之妨害，通行權人自得請求予以禁止或排除。查系爭土地自79年起即供通行之用，惟於108年3月間遭人破壞地面水泥平地及地下水、電管線，並以鐵皮圍籬阻隔原告進出，嗣經原告通報後，該鐵皮圍籬現已拆除等情，為兩造所是認(見不爭執事項㈢)；原告基於系爭使用契約，對系爭土地有約定通行權存在，既經本院認定如前，為達系爭土地得作為通行使用之目的，被告自有容忍原告在系爭土地內鋪設柏油或水泥路面之義務，且不得以設置圍籬或其他任何方法為禁止或妨礙原告通行之行為，以確保原告通行之目的。
⒉又按土地所有人非通過他人之土地，不能設置電線、水管、
瓦斯管或其他管線，或雖能設置而需費過鉅者，得通過他人土地之上下而設置之。但應擇其損害最少之處所及方法為之，並應支付償金，民法第786條第1項定有明文。查原告建物之水管及電線均已設置於系爭土地地下（見不爭執事項㈢），此屬民生必需設施，若遭破壞或妨礙設置上開管路，則原告建物將陷入無自來水、雨水無法引流導致房屋滲漏水及廢水無法排除而淤積室內，以及無電力之情事，佐以原告建物係一集合式住宅社區，若重新設置水管及電線，勢必需要鑿除鄰屋，始能埋設，兩相權衡，系爭土地既已鋪設既有水管及電線等管線，應繼續維持現狀使用，系爭土地供原告設置水管、電線等管線之設置，自屬損害最小之處所。原告主張被告應容忍其在系爭土地設置水管、電線等管線，應屬有理。
六、綜上所述，原告依據系爭使用契約，請求確認其就被告所有之系爭土地有通行權存在，及被告應容忍其在系爭土地內鋪設柏油或水泥路面，並得埋設電線、水管等管線，且不得為圍堵、破壞或其他妨礙其通行之行為，為有理由，應予准許。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用確定為17,335元(即第一審裁判費），依上開規定，自應由敗訴之被告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 108 年 11 月 12 日
民事第五庭 法 官 張桂美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 12 日
書記官 蘇冠杰┌───────────────────────────────────┐│附表一：被告所有之土地 │├─┬───────────────────────────┬─────┤│編│ 土 地 坐 落 │ 面積 ││ ├───────┬─────────┬─────────┤(平方公尺)││號│ 重測後 │ 重測前 │ 分割自 │ │├─┼───────┼─────────┼─────────┼─────┤│1 │臺南市永康區 │ 臺南縣永康鄉 │ 臺南縣永康鄉 │93.67 ││ │信義段453地號 │網寮段807-61地號 │網寮段807-46地號 │ │├─┼───────┼─────────┼─────────┼─────┤│2 │臺南市永康區 │ 臺南縣永康鄉 │ 臺南縣永康鄉 │18.58 ││ │信義段457地號 │網寮段808-137地號 │網寮段808-108地號 │ │├─┼───────┼─────────┼─────────┼─────┤│3 │臺南市永康區 │ 臺南縣永康鄉 │ 臺南縣永康鄉 │58.12 ││ │信義段458地號 │ 網寮段787-7地號 │ 網寮段787-3地號 │ │└─┴───────┴─────────┴─────────┴─────┘┌──────────────────────────────────────┐│附表二：原告所有之建物暨坐落之土地（重測後臺南市○○區○○段） │├─┬─────┬──┬────┬───────────┬──────────┤│編│所有權人 │建號│門牌號碼│建物坐落土地 │臺南縣政府工務局 ││號│ │ │ │ │建造執照字號 ││ │ │ │ │ ├──────────┤│ │ │ │ │ │臺南縣政府工務局 ││ │ │ │ │ │使用執照字號 │├─┼─────┼──┼────┼───────────┼──────────┤│1 │葉綉惠 │信義│臺南市○○○○段 ○○○○號 │(78)南工局造字第2407││ │ │段 │康區中山├───────────┤ 號 ││ │ │556 │南路544 │分割自：（重測前，下同├──────────┤│ │ │建號│巷40弄1 │ ） │(79）南工局使字第185││ │ │ │號 │ 網寮段787地號 │ 3號 ││ │ │ │ │合併自：網寮段807-57 │ ││ │ │ │ │ 地號 │ ││ │ │ │ │ 網寮段808-108 │ ││ │ │ │ │ 地號 │ ││ │ │ │ │重測前：網寮段807-57地│ ││ │ │ │ │ 號 │ ││ │ │ │ │ 網寮段808-108 │ ││ │ │ │ │ 地號 │ ││ │ │ │ │ 網寮段787-3地 │ ││ │ │ │ │ 號 │ ││ │ │ │ │ │ │├─┼─────┼──┼────┼───────────┼──────────┤│2 │葉盈麟 │信義│臺南市○○○○段455、456地號 │(78)南工局造字第6230││ │ │段 │康區中山├───────────┤ 號 ││ │ │583 │南路544 │①信義段455地號 ├──────────┤│ │ │建號│巷40弄2 │ 分割自：網寮段787-3 │(79）南工局使字第185││ │ │ │號 │ 地號 │ 1號 ││ │ │ │ │ 合併自：網寮段807-62│ ││ │ │ │ │ 地號 │ ││ │ │ │ │ 網寮段808-13│ ││ │ │ │ │ 8地號 │ ││ │ │ │ │ 重測前：網寮段787-8 │ ││ │ │ │ │ 地號 │ ││ │ │ │ │ 網寮段807-62│ ││ │ │ │ │ 地號 │ ││ │ │ │ │ 網寮段808 │ ││ │ │ │ │ -138地號 │ ││ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │②信義段456地號 │ ││ │ │ │ │ 分割自：網寮段788-23│ ││ │ │ │ │ 地號 │ ││ │ │ │ │ 重測前：網寮段788-40│ ││ │ │ │ │ 地號 │ │├─┼─────┼──┼────┼───────────┼──────────┤│3 │邱繼正 │ │臺南市○○○○段○○○○號 │(78)南工局造字第2408││ │ │信義│康區中山├───────────┤ 號 ││ │ │段 │南路544 │分割自：網寮段807-46地├──────────┤│ │ │557 │巷40弄3 │ 號 │(79）南工局使字第185││ │ │建號│號 │合併自：網寮段808-136 │ 4號 ││ │ │ │ │ 地號 │ ││ │ │ │ │重測前：網寮段808-136 │ ││ │ │ │ │ 地號 │ ││ │ │ │ │ 網寮段807-58地│ ││ │ │ │ │ 號 │ │├─┼─────┼──┼────┼───────────┼──────────┤│4 │楊瑠美 │信義│臺南市○○○○段○○○○號 │(78)南工局造字第2409││ │ │段 │康區中山├───────────┤ 號 ││ │ │558 │南路544 │分割自：網寮段807-46地├──────────┤│ │ │建號│巷40弄5 │ 號 │(79）南工局使字第185││ │ │ │號 │重測前：網寮段807-59地│ 5號 ││ │ │ │ │ 號 │ │├─┼─────┼──┼────┼───────────┼──────────┤│5 │葉明勳 │信義│臺南市○○○○段○○○○號 │(78)南工局造字第2406││ │ │段 │康區中山├───────────┤ 號 ││ │ │584 │南路544 │分割自：網寮段807-46地├──────────┤│ │ │建號│巷40弄6 │ 號 │(79）南工局使字第185││ │ │ │號 │重測前：網寮段807-63地│ 2號 ││ │ │ │ │ 號 │ ││ │ │ │ │ │ │├─┼─────┼──┼────┼───────────┼──────────┤│6 │王秀華 │信義│臺南市○○○○段○○○○號 │(78)南工局造字第2410││ │ │段 │康區中山├───────────┤ 號 ││ │ │559 │南路544 │分割自：網寮段807-46地├──────────┤│ │ │建號│巷40弄7 │ 號 │(79）南工局使字第185││ │ │ │號 │重測前：網寮段807-60地│ 6號 ││ │ │ │ │ 號 │ ││ │ │ │ │ │ │└─┴─────┴──┴────┴───────────┴──────────┘