臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第1359號原 告 幸福家事業有限公司民生分公司法定代理人 李應吉訴訟代理人 楊斯傑
許威庭被 告 楊翠夏訴訟代理人 彭大勇律師
林士龍律師郭栢浚律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國108年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟伍佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國107年8月8日委託訴外人黃競儀代理其與原告簽訂不動產一般委託銷售契約書(下稱系爭契約)，委由原告仲介被告所有坐落臺南市○○區○○路○○○號16樓之5之房地一戶(下稱系爭房屋)，並約定委託期間自107年8月8日起至108年4月30日止，並約定委託期間屆滿後2個月內，被告與原告曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付委託銷售價4%之服務報酬，價格為新臺幣(下同)1,498萬元，服務報酬為成交價額之4%。嗣系爭契約期滿後，原告發現被告竟於108年4月15日與訴外人馬曉琪簽訂系爭房屋買賣契約，並於同年5月10日完成系爭房屋所有權移轉登記。馬曉琪與原告曾經介紹之客戶即訴外人涂浩洋(下稱涂浩洋)為夫妻關係，而涂浩洋就系爭房屋曾經下過斡旋。被告與馬曉琪就系爭房屋之買賣契約，顯然是為規避給付原告仲介服務費而私下洽談成交，顯已違反系爭契約之規定。為此，原告爰依系爭契約第8條第3項第4款及第5條第1項約定請求被告給付服務報酬金等語，並聲明：(一)被告應給付原告504,000元及自起訴狀送達翌日即108年8月27日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：系爭契約第8條第3項第4款之約定，關於「介紹」之文義解釋應參考民法第565條、第567條之規定，至少應有「報告」或「媒介」之行為，並應限於原告已提供被告關於原告曾經介紹之該組客戶資料始足當之。本件原告僅於委託期間曾經帶看涂浩洋，惟並未向被告或黃競儀報告上情，更未有周旋、說合等媒介行為，且其亦未提供任何關於涂浩洋之聯繫方法予被告，自難謂涂浩洋為原告曾經介紹之客戶。況被告與涂浩洋於委託期間互不認識，被告亦從未知悉涂浩洋欲購買系爭房地，故應認被告並無惡意規避應給付予原告之服務報酬，應無系爭契約第8條第3項第4款約定之適用。故此聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告於107年8月8日授權黃競儀委託原告居間仲介其所有之系爭房屋，約定委託期間自107年8月8日起至108年4月30日止，委託銷售價格為1,498萬元，並約定仲介服務報酬為成交價格之4%。
(二)兩造於107年8月8日簽訂之一般委託銷售契約書，第5條第1項服務報酬約定原告居間仲介購買系爭房屋契約成立時，被告同意給付買賣總價款4%服務報酬予原告；第8條第3項第4款約定委託期間屆滿後2個月內，被告與原告曾經介紹之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交時，被告同意視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應給付原約定服務報酬予原告。
(三)原告於108年2月18日覓得一組客戶涂浩洋，表示願以1,225萬元承購系爭房屋，並簽訂不動產買賣意願書。
(四)被告於108年4月1日簽約買賣，並於同年5月10日完成系爭房屋之產權移轉登記，買賣總價為1,260萬元，登記於訴外人馬曉琪名下。
(五)訴外人馬曉琪與涂浩洋為夫妻關係。
(六)原告及原告人員在仲介過程中並未將涂浩洋及其配偶姓名或是足以辨別身分資料告知被告及被告之代理人。
四、兩造爭執事項：
(一)原告依照系爭契約第8條第3項第4款之規定請求被告賠償違約金有無理由？
(二)倘認原告提起本件訴訟請求有理由，該違約金之約定金額是否過高？應酌減為若干為適當？
五、得心證之理由：
(一)原告依照系爭契約第8條第3項第4款之規定請求被告賠償違約金有無理由？
1、系爭契約第8條第3項第4款之約定，委託期間屆滿後2個月內，被告與原告曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時，視為原告已完成居間仲介之義務，被告應支付原約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予原告。
2、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565條、第568條分別定有明文。又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例要旨可參）。而居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。則依居間之性質，即居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬。
3、查本件居間契約依系爭契約係約定委託人將系爭房屋委託原告居間仲介銷售，可知屬媒介居間，非屬報告居間。而本件系爭契約第8條第3項第4款之內容，與民法關於居間以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬之原則已有不符，自應從嚴解釋。考此約定之締約目的，無疑是防止委託人於委託期間，自仲介者手中取得交易相對人之資料，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，所為之處罰條款，其精神應源自於民法第101條第1項之法理。再衡之本件係屬媒介居間契約，是系爭條款「甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」解釋上其涵攝範圍應限縮為原告已提供被告關於原告曾經仲介之該組客戶資料，始有該約定之適用。並參參照內政部頒佈之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款之規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額1次給付與受託人：
(三)受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」之相類似條款，此條款之製定，無疑係防止委託人於委託期間，自仲介者手中取得交易相對人之資料，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，所為之處罰條款，另上開約款使用「已提供委託人曾經仲介之客戶名單」之字義，顯非單指由受託人帶看或引介客戶與委託人者，而尚需受託人有積極提供委託人曾經仲介過之人名清單等聯絡資料之行為。揆諸上開說明及規定，應認系爭契約第8條第3項第4款自應為前揭限縮解釋，始符居間契約之性質。
4、原告主張被告於委託期間屆滿後2個月內，與原告曾介紹之客戶涂浩洋之配偶馬曉琪簽訂系爭房屋買賣契約書，並辦理所有權移轉登記完畢，應視為原告已完成居間仲介之義務，為此請求服務報酬云云，被告則以前詞置辯，經查：
①本院訊問被告，其到庭陳稱：「沒有見過涂浩洋；只在下訂
金時見過第一次面，平時我住在台北，不會下來，先下訂金才簽約，時間不太清楚，我只記得在下訂金時才見第一次面，簽立買賣契約時才見第二次面」、「沒有跟仲介接觸過，平時都委託我小姑黃競儀代為處理；黃競儀沒有跟我講過有何人看屋或是仲介提供客戶名稱沒有。平常跟小姑黃競儀認識很久，也很相信黃競儀，不會過問細節。只有在出租收租金或下訂金時黃競儀才會告知我」；「簽約時代書只有問雙方是否有仲介的問題。因為我不是簽專約，所以我跟代書回答沒有仲介的問題，我記得涂浩洋也說沒有仲介的問題」(見卷2第226-227頁)。
②再證人即系爭房屋之買方涂浩洋到庭證稱：「我在591租屋
網網站上有看到系爭房屋要出賣，網站上有記載仲介，所以就聯絡原告仲介王益德先生看房屋，在去年11月看過1次，在其他網站也有其他仲介在賣系爭房屋，所以我也有找其他仲介看過系爭房屋，總共看了2次。到今年農曆過年後確定要買系爭房屋，我聯繫原告公司（湖美店）仲介王益德，然後下斡旋金，他有給我合理報價，一坪約22-23萬元，我就下1,150萬元作為斡旋，原告仲介就以這個價錢幫我處理....王益德跟我說屋主只願意降價到1,330萬元.....我認為沒有希望，過幾天之後我打電話給王益德我要撤回斡旋，我要再看其他房子。我跟王益德講完之後，在隔天晚上王益德跟我約了退斡旋金給我」；「我的小孩讀慈濟小學，還是希望買那區的房子，那天中午去接小孩的時候跟太太去系爭房屋社區內看房子，我問管理員是否還有其他房子要賣，當時許主任介紹我16樓房子，我有跟許主任就系爭房屋，我下過斡旋，但是買不起，許主任問我是否確定想買他有認識屋主可以幫我講講看，我有同意許主任，我跟許主任講1,250萬元是我設定的價格，我有跟許主任講等我拿到退斡旋金之後在請許主任幫我講，我拿到斡旋金之後有告知許主任，請他幫我講，過幾天，許主任跟我講屋主1,260萬元要賣，問我是否同意，我有同意，後來就成交」；「我沒有跟被告提過找過仲介來看過系爭房屋。簽約時我有特地問過被告是否有跟簽專約或一般約？被告說沒有專約，簽的是一般約，兩造都認為可以自行成交沒有關係，我也沒有跟被告提過找過仲介，我只有跟許主任(即證人許皓翔)講過我找過仲介。」、「代書只說本件是否有透過房屋仲介，我因為認為是透過許主人介紹，我就回答代書『沒有』」(見卷2第227-229頁)。
③再證人黃競儀到庭證稱：「系爭房屋是被告的。是被告委託
我出賣系爭房屋」、「委託原告出賣系爭房屋期間，原告業務均未告知伊有人下過斡旋或有人想要購買系爭房屋。只說原告都有陸續帶人來看。也沒有說何人或什麼人來看過系爭房屋。」、「系爭房屋簽約與下訂金之前，沒有見過涂浩洋，我也不認識涂浩洋。」等語(見卷2第227-229、230-231頁)。
④證人許皓翔即系爭房屋大樓管理中心主任於本院證稱：「涂
浩洋到社區一樓問是否有房屋要出售，不是透過仲介」、「黃競儀跟我說過系爭房屋出租或出售都可以，若有人要租售，請我代為聯絡」(見卷2第233頁)；證人即承辦代書施慧令到庭證稱：「被告委託我要處理不動產賣賣契約時，我有先問是否委託仲介，回答說沒有，在第一次下訂金也有問，第二次簽約時因為有履約保證信託專戶有仲介費用支出的欄位所以也在問了一次有無仲介，雙方都回答沒有仲介。當時指的是仲介費用。」、「下訂金時，只有問是否委託仲介賣，雙方都說沒有。簽約時，銀行問是否委託仲介妹，因要扣除仲介費的問題......雙方都回答沒有。」(見卷二第233-235頁)。由上開證人之證詞可知，涂浩洋係因自行至系爭房屋社區詢問系爭社區房屋出售狀況時，經許皓翔之告知始得知被告欲出售系爭房屋訊息，並進而透過許皓翔代為聯絡，並非因原告提供客戶資訊始得知上情。而原告亦自認原告及原告人員在仲介過程中並未將涂浩洋及其配偶姓名或是足以辨別身分資料告知被告及被告之代理人。易言之，被告並未搭「原告仲介客戶資訊之便車」而獲取客戶資訊進而達成系爭房屋交易。揆諸上開說明，系爭契約第8條第3項第4款之目的在於防止委託人於委託期間，自仲介者手中取得交易相對人之資料，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，亦即禁止「搭便車」條款。然依證人涂浩洋等人之證詞，足知雖涂浩洋及被告非因原告仲介客戶資訊而締結買賣契約，自無系爭契約第8條第3項第4款約定之適用。原告依該約定請求被告按成交價額1,260萬元之4%計算之金額，請求被告服務報酬，即無理由。
(二)原告提起本件訴訟既無理由，是就爭點2即毋庸另列段詳論之，末此敘明。
六、綜上所述，原告依系爭契約第8條第3項第4款約定，請求被告給付服務報酬，為無理由，應於駁回。
七、假執行之宣告：原告之訴既無理由，其假執行之聲請即失所附麗，併與駁回之。
八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之訴為無理由，第一審訴訟費用5,510元，應由原告負擔，爰判決如主文第2項所示。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 108 年 12 月 20 日
民事第四庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 20 日
書 記 官 林彥汝