臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第27號原 告 吳映潼訴訟代理人 張素卿訴訟代理人 吳昇穆被 告 戴令程訴訟代理人 劉蕙甄訴訟代理人 戴文億上列當事人間分割共有物等事件，經本院於民國108年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有臺南市○區○○段○○○號土地、同段64建號建物應予變賣，所得價金由兩造各分配二分之一。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣18,721元，由被告負擔新台幣4,119元，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告提起本訴原聲明第2項請求：被告應給付原告新台幣（下同）600,000元；嗣於訴狀送達後，將上開訴之聲明予以保留，僅請求分割共有物及請求返還租金（見本院卷第103頁）。經核上開原告所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）坐落臺南市○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）及坐落其上之同段64建號建物（門牌號碼：臺南市○區○○路○段000號，下稱系爭房屋，與上開土地合稱為系爭不動產）為兩造所共有，應有部分各為二分之一。系爭不動產並無不能分割之情形，共有人亦無不得分割之約定，爰依民法第823條、第824條規定，請求以判決將系爭不動產予以變賣，所得價金由兩造各分配二分之一。
（二）另原告為系爭房屋之所有權人，應有部分二分之一，被告出租系爭房屋收取租金，依不當得利返還請求權，請求返還自102年11月20日起至107年11月20日每月租金13,000元的二分之一即390,000元予原告。
（三）並聲明：⒈兩造共有臺南市○區○○段○○○號土地、同段64建號建物應予變賣，所得價金由兩造各分配二分之一。
⒉被告應給付原告390,000元。
二、被告則以：
（一）同意系爭不動產變價分割，但是不同意價金各分配二分之一，因為購屋時，雙方出資比例不同，原告沒有支付價金與繳納貸款。
（二）兩造於102年12月4日兩造於LINE對話時曾約定，從103年1月1日起租金全由被告收取，所以原告請求被告返還租金，並無理由。
（三）並聲明：⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實及爭執事項：
（一）兩造不爭執事實：⒈兩造於101年1月間購買臺南市○區○○段○○○號土地、同
段64建號建物（即系爭不動產），並於101年2月2日登記為所有權人，應有部分各二分之一。
⒉兩造為購買系爭不動產，於101年1月30日擔任借款人向台
灣土地銀行永康分行貸款120萬元，以繳納價金（見本院卷第113-116頁，下稱系爭貸款）。
⒊系爭貸款之分期付款由台灣土地銀行永康分行自被告設於
該行之000-0000-00000-0-00帳號扣繳，目前尚未全部清償（放款帳務交易明細見本院卷第39-43頁）。
⒋原告於101年9月12日匯款澳幣6,046元予被告。
⒌原告於102年11月7日匯款美金9,450元予被告。
⒍系爭不動產之房屋稅、地價稅均由原告支付。
⒎系爭房屋於101 年11月20日至102 年11月19日止出租第三
人收取租金，每月租金13,000元。被告自103年1月1日起收取租金迄今。
（二）兩造爭執事項：⒈原告請求裁判分割系爭不動產，是否有理由？⒉原告主張其為系爭房屋之所有權人，應有部分為二分之一
，被告出租系爭房屋收取租金，依不當得利返還請求權，請求返還自102年11月20日起至107年11月20日每月租金13,000元的二分之一即390,000元予原告，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）關於原告訴請裁判分割系爭不動產部分：⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。經查，系爭不動產為兩造所共有，應有部分各二分之一，且兩造就系爭不動產並無不分割之協議，而系爭不動產之使用目的，亦無不能分割之情形，有系爭不動產土地、建物登記謄本附卷可佐，且為兩造所不爭執，自屬事實，而兩造前經本院臺南簡易庭107年度南司調字第414號（下稱調解卷）調解，亦無法達成分割之協議，亦有調解事件進行單在卷可按，揆諸前揭規定，原告請求裁判分割系爭不動產，於法自屬有據，應予准許。
⒉次按分割共有物之訴，係就有共有關係之共有物，以消滅
共有關係為目的，予以分割，使共有人就共有物之一部分單獨取得所有權之形成訴訟。另按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，最高法院著有91年度台上字第728號、89年度台上字第724號、93年度台上字第1797號判決足資參照。經查：
⑴系爭不動產為2層樓透天厝，主要建材為加強磚造，1樓
面積為38.06平方公尺、2樓面積為42.24平方公尺，有系爭建物謄本可按，足見各樓層室內面積並非寬闊，倘依兩造之應有比例按樓層為原物分割，則原、被告每人分得各樓層之面積未包含增建部分均各為1樓19.03平方公尺、2樓21.12平方公尺，面積過小，是若原、被告均分系爭不動產，將致面積過小，造成日後使用之困難，難以實現系爭不動產經濟上之利用價值。又系爭不動產為透天厝，僅能由1樓門口出入，藉由屋內樓梯至2樓，若為原物分配，兩造因此所得面積顯然過於狹小，且兩造分得之部分復均有出入之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，此舉不僅減少各共有人得有效利用之空間，徒增法律關係之複雜化，且有害於各共有人之日常生活，並減損系爭不動產之經濟價值，足見原物分割之方案顯有困難。
⑵另外，若將系爭不動產原物分配予兩造其中一人，則受
原物分配者依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。然兩造對於系爭不動產價值如何，應以如何標準金錢補償，並未有一致之意見，且受原物分配之一方亦未必有資力以金錢補償他方，故兼採分割及金錢補償之分割方式，恐將另生事端，亦非妥適。
⑶原告主張採行變賣系爭不動產，以價金分配於各共有人
，被告亦表示同意，僅不同意價金各分配二分之一而已。觀諸變賣分割之方式，在自由市場競爭之情形下，將使系爭不動產之市場價值極大化，對於共有人而言，顯較有利。再者，民法第824條第7項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，兩造任一方既均有於公開拍賣程序中，藉由優先承買權之行使而取得系爭不動產所有權全部之機會，則在雙方經由拍賣程序取得系爭不動產之機會係為均等之情況下，對兩造而言，實屬公平。故本院認將兩造共有之系爭不動產予以變價分割，應屬最妥適之分割方法。
⑷至被告雖稱原告並未支付價金與繳納貸款，所以不同意
變價後價金各分配二分之一云云，惟查，系爭不動產為兩造所共有，應有部分各二分之一，已如前述，本院既採取變賣共有物，以價金分配於各共有人之分割方法，自應按共有人之應有部分平均分配，則被告主張應按兩造出資之比例分配云云，自無予以審究之必要，附此敘明。
（二）原告主張其為系爭房屋之所有權人，應有部分為二分之一，被告出租系爭房屋收取租金，依不當得利返還請求權，請求返還自102年11月20日起至107年11月20日每月租金13,000元的二分之一即390,000元予原告。被告則以前揭情詞置辯。經查：
⒈本件兩造於101年1月間購買系爭不動產，並於101年2月2
日登記為所有權人，應有部分各二分之一，而系爭房屋於101年11月20日至102年11月19日止，出租第三人收取租金，每月租金13,000元。被告自103年1月1日起收取租金迄今等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。
⒉原告主張被告收取系爭房屋租金，其中二分之一係屬不當
得利云云。被告則辯稱於102年12月4日兩造於LINE對話時曾約定，從103年1月1日起租金全由被告收取，且租金為每月11,000元等語。經查：
⑴依被告提出之系爭房屋租賃契約書所載，原告自101年
11月20日起至102年11月20日止，將系爭房屋以每月租金13,000元出租予第三人呂明德（見本院卷第195頁）。惟系爭租賃契約在前開租期屆滿後，因承租人生病，被告自103年1月1日起已將租金調降為每月11,000元迄今，且未訂定書面契約等情，業據被告陳明在卷（見本院卷第105頁）。此外，原告未能舉證證明被告自103年1月1日起至107年11月20日止，向系爭房屋之承租人收取之租金數額為每月13,000元，其主張並無可採。被告抗辯稱每月收取11,000元之租金，應可認定為真正。
⑵再查，被告提出兩造LINE對話譯文內容：
①102年12月4日：
原告：「房子有一人一半，現在房子你要處理，貸款
就由你來付。對啊，在你處理期間，房租你收，貸款你繳。」被告：「妳的意思是房租之後都我收就對了」原告：「在你處理的時間」被告：「什麼叫我處理的時間」原告：「你處理的期間你可以全權處理」…
「10年…另外10年…，房租我收，貸款我繳」、「我只收到今年12月，明年才是你的」、「我只收到12月」、「反正接下來幾年你先處理吧，接下來年換我。」（以上見本院卷第77、
81、83頁）。②102年12月5日：
原告：「或者...麻煩你把貸款轉給我...我先繳幾年...我可以先繳貸款，收房租，五年後換你。
」（以上見本院卷第79頁）。
③原告雖曾主張上開對話是非常久以前的訊息，不知道
是不是有剪接云云。惟據被告當庭提出兩造LINE對話之IPAD，經本院當庭勘驗IPAD，對話內容經勘驗與被告108年1月31日民事答辯狀證物6、7（見本院卷第75-83頁），內容相符，原告亦同意內容相符。因此，被告提出兩造LINE對話譯文應可信為真實。
④依兩造間上開LINE對話內容，原告收取系爭房屋之租
金至102年12月為止，在此之後，兩造間就系爭房屋之租金係約定由支付貸款之一方收取，被告自103年1月1日起全權處理系爭房屋出租事宜，收取租金，並繳納貸款。在兩造就系爭房屋出租租金分配未重新約定之前，自應依該約定之方式，分配租金收益。再從原告自103年1月1日之後即不過問系爭房屋出租事宜，系爭貸款之分期付款由台灣土地銀行永康分行自被告設於該行之000-0000-00000-0-00帳號扣繳等情，核與兩造前揭LINE對話內容相符。益證被告辯稱從103年1月1日起兩造約定租金全由被告收取一節，應屬可信。
⒊綜上，原告在上開LINE對話已自認收取租金至102年12月
份為止，明年（即103年）換被告收取，此外原告未能舉證證明被告自102年11月20日起至102年12月31日止有收取系爭房屋租金之行為，此部分之主張為無可採。另被告從103年1月1日起向承租人每月收取租金11,000元，係基於兩造之約定，難認有何無法律上之原因而受有利益致原告受有損害。則原告主張依不當得利返還請求權，請求被告返還自102年11月20日起至107年11月20日每月租金13,000元的二分之一即390,000元予原告，即無理由。
五、綜上所述，系爭不動產為兩造共有，且未經兩造約定不得分割，亦未達成分割之協議，自得由共有人之一即原告訴請分割共有物，並以變價為分割之方式。從而，本院審酌系爭不動產之使用現狀、整體利用之效益、共有人之利益及兩造之意願等情，認原告主張以變價方式分割系爭不動產，並按兩造應有部分比例分配價金，應屬適當，爰判決如主文第1項所示。又被告在102年11月20日起至102年12月31日止期間並無收取系爭房屋租金之行為；另被告自103年1月1日起收取系爭房屋租金則係基於兩造之約定，非不當得利，原告依不當得利返還請求權，請求被告返還自102年11月20日起至107年11月20日每月租金13,000元的二分之一即390,000元予原告，則無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法。本件原告請求分割共有物，因兩造均獲得利益，如僅由敗訴之被告負擔，本院認為顯失公平，應依兩造獲得之利益及就系爭不動產應有部分之比例負擔訴訟費用；另外，就原告請求租金部分，則應由敗訴之被告負擔。爰審酌原告勝訴、敗訴之比例，及原告減縮聲明部分之訴訟費用應由原告負擔等一切情事，確認訴訟費用之負擔如
主文第三項所示。
八、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 6 日
民事第一庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 108 年 6 月 10 日
書記官 黃郁淇